借地契約上の無催告解除特約による契約解除の効力が否定された事例

借地契約上の無催告解除特約による
契約解除の効力が否定された事例

借地契約上の無催告解除特約による解除の効力が否定された事例（東京地裁平24・１・13判例時報２１４６号）
　（事案）
　（１）地主ＸはＡに対し、本件土地を建物所有目的で、期間平１９・１２・１から２０
年間、賃料月額１３万６０６０円で賃貸した。（２）この借地契約には、①賃料の滞納額
が２か月分に達したとき、②Ａにつき競売、破産があったときには、Ｘは無催告で契約を
解除できる旨の特約があった（無催告解除特約）。（３）平２１・８・３　Ａは破産宣告
を受け、平２２・５・１７本件建物について競売開始決定があった。（４）Ｘは、平２２・
６・１１Ａに対し、同年４月分と５月分の賃料が破産管財人からもＡからも支払われなか
ったことを理由に本件借地契約を解除した。（５）Ｙは平２３・１・４競売代金４５８３
万円余りを納付して本件借地権と本件建物を取得した。（６）そこでＸは新賃借人Ｙに対
し、建物の収去と土地の明渡を求めて提訴した。
　（判決要言）①賃料不払を理由とする解除について
　無催告解除特約は、催告をしなくても不合理とは認められないような事情が存する場合
には、催告なしで解除権を行使することが許されるとの趣旨の約定として有効である。こ
れを本件についてみると、滞納額２か月分２７万２１２０円は競売代金４５３３万円余り
に比し僅少であること、未払期間は半月から１か月半程度と比較的短く、それ以外に賃料
不払いはなかったこと、抵当権者（競売申立人）は裁判所から地代代払許可を得た上で、
Ｘ側に対し、本件解除前に地代代払の意向を何回も電話で伝え、平２２・６・２２には遅
延損害金も含め全額供託し、その後も供託をしており、背信性は認められない。また、Ｘ
がＡに賃料支払の催告をすれば、Ａを通じて借地契約解除の可能性があることを抵当権者
が知り、賃料の代払いをすることも十分考えられるのであるから催告をする実益がないと
は言えない。以上によれば、賃料支払の催告をしないことが不合理とは認められないよう
な事情があったということはできないから、本件解除は無効である。
　①破産または競売を理由とする解除について
　破産又は競売を理由とする無催告解除の特約が事情の如何を問わず無条件に賃貸人に契
約解除権を認めるものであるとすれば借地借家９条（借地権の存続に関する借地借家法の
規定で借地人に不利なものは無効）この点についても１と同じ理由で、無催告で解除して
も不合理であるとは認められないような事情があるとも言えないから、本件解除は無効で
ある。
（寸評）　　この判決は、借地・倍家契約書にほとんど必ずと言ってよいばど記載のある
無催告解除特約について、確立された判例理論に従うものであり、もとより正当である。
要するに、無催告解除の特約をそのまま適用すれば不合理である場合はその効力を認めな
いというものである。「特約」に怯えることはない。

　　　　　　　（弁護士　白石光征）

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