自動改訂特約による地代増額が不相当な場合地代増額の効果は生じない

自動改訂特約による地代増額額が
不相当な場合地代増額の効果は生じない

　地代等自動改訂特約において、地代等の改訂基準を定めるに当たって基礎とさ
れていた事情が失われることにより、同特約によって地代等の額を定めることが
借地借家法11条１項の規定の趣旨に照らして不相当となった場合には、同特約の
適用を争う当事者は同特約に拘束されず、同項に基づく地代等増額請求権の行使
を妨げられないとした事例。
（最高裁平成15年6月12日第一小法廷判決）

　借地人は、東京都板橋区内の私鉄駅前の土地に大規模小売店舗用建物を建築し
て大手スーパーを誘致することを計画し、昭和62年７月に地主との間で期間35年
間の土地賃貸契約を締結しました。この際、大手スーパーが入居する昭和63年７
月以降の地代を月額６３３万円余と定めるとともに、当初地代額を３年後に15％
増額し、その後も３年毎に１０％ずつ増額するという地代自動改訂特約が合意さ
れました。この特約が合意された昭和62年７月当時は、バブル経済で東京都23区
の土地が急激な上昇を続けていた時期です。
　借地の地代は、特約に基づいて３年後の平成３年には15％、平成６年にはさら
に10％に増額されましたが、平成９年７月１日には、借地の価格は契約時の半額
以下になっていました。そこで、借地人は、地代をさらに増額するのは不合理と
考え、従前の地代額を支払いを続けるとともに、平成９年12月には従前の地代を
20％減額するよう請求した、というものです。
　最高裁は、冒頭のとおり述べたうえ、地価の動向が下落に転じ、当初の半額以
下になった平成９年７月時点では、特約の適用を争う借地人はこの特約に拘束さ
れず、地代増額の効果が生じたということは出来ない、と判断しました。
　本判決は、借地借家法11条１項との関係から地代等自動改定特約の効力を論じ
た初めての最高裁判決です。なお、地代が不相当となった後、特約に基づいて増
額された地代を支払った借地人が地主に対して不当利得として返還を求めること
ができるか、という問題が残りますが、特約の適用を争うことなく増額された地
代等を支払ったときには不当利得になるとはいえないとの考えも示されており、
今後の議論が待たれるところです。

　　　　　　　　（弁護士　大浦郁子）

　東京借地借家人新聞 ８月15日号