「分譲賃貸」投資のススメ。

福岡の不動産市況は、土地や戸建を中心に好調に推移しています。
投資用物件は、数年前と比較しても販売価格もアップし収益性は
低いものの、売却はコンスタントに販売されてる傾向になっています。

アパートや一棟マンションについても同様となっており、一般的な収益評価
を表す”表面利回り”では、8％を切り6％台の物件も登場してきております。

こうした背景から、不動産投資を控える方も確かにおられますが、メリットの
高い物件も少ないながらも、確実に市場に流通しています。

アパートや一棟マンションは、高額で、しかも低利回りの物件がほとんどです。
空室や、緊急メンテなどのリスクも高く、売却した場合の価格も、購入価格
を下回る可能性も多いに考えられます。

よっぽと建物にメリットがあるか、早急に購入する理由がない場合は
大型物件の購入は慎重になった方がいいでしょう。

同様のご相談も最近は多く寄せられており、その中でお勧めしているのが
分譲賃貸マンションへの投資です。

管理費や修繕積立金が高いことから嫌煙する方もおられますが、逆に
必要なコストを支払うことで、共有部分のメンテの対応などの作業がなく
外壁などの改修にかかるコストは、他の区分所有者と按分していること
になり、将来的なコストも低いといえます。

ただし、稼働で見た場合、１戸の所有物件に対し、空室が発生することで
稼働が100％から一気に0％になってしまうので、リスクも覚悟する必要が
あります。

購入価格が安価で、魅力がある建物固有の特徴などがあり、既存の賃料収入
を資本改善（リフォームなどの付加価値をつけること）でアップ可能などの
メリットがある建物であれば、将来的な販売価格もアップさせることが
できます。

まさに資産の最大化・・です。
巷でたまに耳にする言葉ですが、当社は本気で考えております。

一棟マンションと区分所有マンションなどの資産グループを分ける
ことによってそれぞれの特徴をいかした資産形成をすることができます。



※先月ご購入いただいた投資用区分所有マンションです。
　中央区清川にあり、東側のベランダには、大きな川が流れています。
　
　
　賃貸仲介する際に「ベランダから釣りができますね。」などの営業
　トークが使えます。↓



不動産収益物件の価値は上がっております。（その分、利回りは低くなる）
この傾向は、今後もしばらくは続いていくと分析できます。

しかし、上記のリバーサイド物件は、川側と町側にそれぞれ分かれており
町側の賃料相場は、3.5万円で、空室も数戸ありますが、川側の賃料
価格は、下の階で4.0万円で、今回のお部屋の賃料価格帯は、なんと
4.5万円となっています。

なんだ１万円の差か？
とお思いの方もおられるでしょうが、この違いは大きいのです。
月1万円アップ×12ヶ月＝年間12万円の収益増になり、現在取引されている
利回り10％で算出すると、12万円÷0.10＝120となります。

つまり、この家賃アップは、物件の価値を120万円増加させた
ことになるのです。これが、資産を最大化するという本当の理由です。

新たに購入する投資家は、現在の収益に対して将来を予測し
購入後の収益予想に対して投資を行っていますので、賃料の
増額は、とてもメリットがあります。

このことを投資用語で”価値の上昇”と呼びます。
長期的に運用を実施した場合、毎月の収入と売却した時の
最終手残り金額をすべて合算した場合の複数年の利回り（IRR）
も高くなり、投資家のメリットも増大します。

手堅い投資手法として区分マンションはよい選択肢になると
思いますが、やはり借り手のニーズがそこにあるか、他と比較して
優位性のある特徴を兼ね備えているかなどは、投資事業を理解した
専門業者に相談することが大切です。

区分マンション投資をうまく活用していくためには他の
要素にも注目していく必要があります。


①区分所有建物の税金に対する注意点
②区分所有建物を複数保有し、資産形成していく方法
③ファイナンスを上手に活用する方法またその知識

などがありますが、記載しただけでは、ご理解しにくい内容も
ございますので、詳しくは下記までご連絡をお願いいたします。

株式会社　アチーブメントプラス
福岡市中央区大名2-3-3　ラピスラズリ3F
TEL　092-400-7400
FAX　092-400-7401

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