【超重要データ】南青山の近隣のマンションの管理費・修繕積み立て金との比較

添付した資料は、ウイン青山の近隣の南青山のマンション12棟の管理費・修繕積み立て金の比較対照表です。昔から付き合いのある表参道の不動産屋さんに行き、売却に出ているマンションのチラシをもらってきて、電卓をたたいて一覧表を作成しました。

平米あたりの管理費＋修繕積み立て金の合計を表に記載するのを忘れていました。
1番から12番まで順に、平米あたりの合計金額です。(1)401円、(2)441円、(3)395円、(4)552円、(5)582円、(6)485円、(7)448円、(8)512円、(9)606円、(10)601円、(11)696円、(12)755円、(ウイン青山)946円、です。ウイン青山の管理費・修繕積み立て金が異常に高いのが分かります。安いものと比べると、なんと2倍以上です。この2倍以上の管理費・修繕積み立て金をふんだくる合理的根拠はあるのでしょうか？
ウイン青山が古いからというなら、ウイン青山よりも10年古い中銀南青山マンション、南青ハイツがウイン青山の約半額というのはどういうわけでしょう？
5月末の管理組合の総会で質問します。合理的根拠がなければ、近隣のマンション並みに管理費・修繕積み立て金の値下げを要求します。と同時に、自らの怠惰により、我々区分所有者に毎月異常に高い管理費・修繕積み立て金を支払わせて財産的損害を長年に渡って与え続けてきた(有給の)理事長、理事、監事の退陣を要求します。

さて、私の区分所有する部屋のスペースは27平米です。平米あたりの管理費・修繕積み立て金の合計額に27をかけて、毎月の支払いの額を出してみました。
(1)1万0827円、(2)1万1907円、(3)1万0665円、(4)1万4904円、(5)1万5714円、(6)1万3095円、(7)1万2096円、(8)1万3824円、(9)1万6362円、(10)1万6227円、(11)1万8792円、(12)2万0385円、(ウイン青山)2万5542円、いかにウイン青山の管理費・修繕積み立て金が高いか分かりますよね！他に二万円を越えているのは、グランドメゾン乃木坂だけです。わずか385円越えているだけです。ウイン青山は5542円越えています。 ウイン青山の次に高いグランドメゾン乃木坂に引き下げても毎月5000円節約できます。年間6万円です。
その次に高いフォンテ青山の18792円に引き下げると、毎月7000円、年間8万4000円の節約になります。
いかに、私達が、18年間長期伊藤理事長体制で異常に高い管理費・修繕積み立て金をむしりとられてきたかが分かります。一体、何に使ってきたのか？

総戸数が多くなればスケールメリットが出てきます。受付の人件費一人月20万円とすると、総戸数100戸だと一戸あたり2000円の負担になりますが、ウイン青山の総戸数449戸だと、一戸あたり約445円の負担で済みます。ウイン青山の管理費はスケールメリットがあり、もっと安くなるはずです。

ウイン青山の管理費・修繕積み立て金が異常に高いのは近隣の不動産屋では、常識となっているそうです。投資目的で買うには利回りが悪くなるので、近隣の他のマンションを勧めているそうです。

そうすると、ウイン青山の管理費・修繕積み立て金が異常に高いのが、私たち区分所有者にもたらすデメリットは、(1)毎月の管理費・修繕積み立て金が高い(支出増加)。(2)賃貸収入からの実質取り分の減少。(3)売却するときの投資利回りが悪いことによる売却困難化。(4)売買価格は投資利回りが重視されるので、売買価格下落につながる。
こうした数々のデメリットを18年間にわたる異常に長期にわたる伊藤理事長体制の下で、私達区分所有者が財産的損害を被らされてきたことは明らかです。
このことだけでも、伊藤理事長は退陣すべきですし、伊藤理事長を支えてきた現職の理事、監事も同罪です。

伊藤理事長・理事会の後継理事長・理事会は、ウイン青山の管理費・修繕積み立て金を適切価格まで即刻引き下げるように要求する。

昨年11月の臨時総会でセイビ・コミュニティは管理費用を1000 万円値下げしたが、このお金はどうなっ...

私は、別のマンションで管理組合の理事長をしています。他に引き受け手がないので、６年続けてやっています。他になり手があれば交代したいと毎年の総会の招集通知に明記しています。18年間、理事長の椅子にしがみつく歯医者の伊藤理事長とは違い、清廉潔白です。区分所有者の利益のために活動するクリーンな理事長です。
私が理事長になって、管理費・修繕積み立て金が二万円を越しているので、投資利回りを良くするために二万円を切るように数年越しで、管理会社(大京アステージ)に交渉し、ようやく14％の管理費・修繕積み立て金の値下げに成功しました。そして、当然同時に区分所有者が支払う管理費・修繕積み立て金の減額も14％しました。投資利回りが良くなり、売却も容易になり、売却価格も向上し、皆さんから喜ばれました。手厳しい監事の方からも、永年理事長をやっていると、管理会社と癒着しがちだか、この理事長さんは管理費・修繕積み立て金の減額をさせたことで、そうではないことがわかると評価されました。



さて、ウイン青山の件です。このブログ主の私を含め何人かでウイン青山の管理組合の理事長、理事会、監事の人的閉鎖的構成(私を初め数人の理事立候補の理事長による拒否、)、永年(18年間)に渡る管理会社のセイビ・コミュニティとの癒着、異常に高い管理費・修繕積み立て金の適正化 等を総会の席で糺したり、理事長、理事、監事、管理会社のセイビ・コミュニティに内容証明郵便で諸々の請求をしました。
私は複数回、内容証明郵便で伊藤理事長に諸々の書類の閲覧請求をしましたが、丸一年になりますが、未だに見せてもらっていませんし、なんら連絡もありません。新しく弁護士、マンション管理士、公認会計士も雇いいれたようですが、このような書類の閲覧請求の一年間放置が正しい姿なのかどうか、弁護士、マンション管理士に5月末の総会の席で糺したいと思います。

さて、今回の本題は、昨年11月に減額になった管理会社のセイビ・コミュニティの管理費用の年額約1000万円の行方です。(この1000万円の管理費減額は、私たちのボランティア活動による成果として評価していただきたいと思います。)
私は、毎月の支払いの管理費・修繕積み立て金が合計26000円を越えています。バカ高いの一語に尽きます。前述のように、私が理事長をしているマンションでは管理費・修繕積み立て金減額に成功しましたので、このウイン青山のバカ高い管理費・修繕積み立て金を適正価額まで下げさせなければならないと思っています。

ただ単に管理費・修繕積み立て金がバカ高いと言っていても仕方ないので、いろいろと客観的なデータを集めています。写真で添付したものは、少し古いですが、現行も同じです。

これを基に電卓をたたいていろいろと計算してみました。以下のようになりました。

三階以上の総占有面積は9246平米。セイビ・コミュニティの管理費用減額を約月額100万円とすると、100万円÷9246平米＝約108円/平米となります。
五坪(15.5平米)の部屋だと、108円/平米×15.5平米＝1674円の月額減額、九坪(27平米)の部屋だと、108円/平米×27平米＝2916円の月額減額になります。
この減額は、昨年11月の臨時総会で決議し、次月の12月から我々ウイン青山の所有者である区分所有者に管理費減額という形で還元されるべきですが、半年たった今もバカ高い管理費の請求書が届き続けています。一体、どうなっているのか？セイビ・コミュニティが減額した管理費はどこに行っているのでしょうか？
少なくとも、上記の金額の減額案が、5月末の総会で理事会から提示されないのはおかしいと思います。

永らくご無沙汰しておりました。活動再開します。

4月10日の11時から、ウイン青山の受付の派遣社員の方の勤務のお休みについて、お話を伺ってきました。執行役員事業本部秋月部長がいらっしゃって、いろいろお話をうかがい、こちらの要望も伝えました。なかなか会えないセイビ・コミュニティの役職者に会え、たくさん話しもできました。5月末の総会では、昨年11月の臨時総会で安くした1000円を管理費値下げにするように、27平米の部屋で20000円を切るように管理費を適切化するように、電話に出ない、会おうとしない歯医者の伊藤理事長に伝えるように何度も念押しをしました。
そういえば、ウイン青山常駐の(歯医者の伊藤理事長と20年近く仲良しの)仲村課長も同席していました。
肝心の話の、受付の女性が4月初めに数日休んでいたことについては、出勤して奥の部屋で事務仕事をしていた、タイムカードにも出勤の刻印がある、ということで、押しきられました。
いろいろなやり取りの中で、1000万円安くなった中の一つに、いままでウイン青山の管理組合が支払っていたウイン青山常駐の仲村課長の給料を、今後はセイビ・コミュニティが支払うことにした、というのがありました。
ウイン青山の仕事だけしていたのだから、ウイン青山の管理組合がセイビ・コミュニティの社員の給料を丸々払うのは当たり前でしょ！と秋月部長に言われ、私は絶句、言葉がありませんでした。前代未聞の話でした。みなさんはどう思われますか？

1000万円管理費を安くしたとセイビ・コミュニティは言いますが、半分は歯医者の伊藤理事長と20年来の仲良しの仲村課長の給料だったのですか！

5月末の総会で、質問しますので、歯医者の伊藤理事長、答弁を用意しておいてください。