経営者フォーラム 東京ランド株式会社

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資金不足とリスケジュール問題解決策を考える

2016年05月13日 | うんちく・小ネタ
放漫経営を続けていると資金不足がやって来る確率が増えます。
ですが、健全経営をしていても環境変化などで資金不足は周期が違うにせよ訪れます。

では対策はどうすれば良いか・・・
管理経営を行っていると、この先資金不足になることが見えます。
この時点でリスケジュールを安易に行うのではなく、追加融資により将来の資金不足を乗り切る智慧をひねり出すという考えもあります。

但し、銀行に「追加融資お願いします」と言っても銀行から冷たい返事をされた企業が多いと思います。
銀行には銀行の都合やルールがあるのですから、借入を申し込むのであれば銀行の都合やルールに沿った資料として、辻褄が合うストーリーが伴った事業計画や資金計画を作成してお願いしなくてはOKが出る確率が減るのは当然です。
経営はギャンブルではありませんから行きあありばったりで営んでは従業員に申し訳が立ちません。

ストーリーとは、経済環境・業界環境・企業内部環境・経営者個人環境(健康など)など多くの環境を含みます。
経営の周りのネタを組み合わせて、資金需要がある状況と返済原資もある状況を文章と数値計画表を作成して認めてもらうのです。

借入先は、銀行からだけではありません。
銀行も環境により貸したい、貸したくない、貸さなくてはならないなど変化があるのです。

銀行環境とは、金融庁の指導により貸さなければならない状況、金融庁の指導により総量規制が掛かるなど過去を振り返れば学べます。

政府環境とは、政策により各省庁を窓口に貸付対象条件を定め、日本政策金融公庫などを窓口にして資金提供を行っています。

行政環境とは、各都道府県市町村を窓口に業種など条件を定め、銀行などを窓口にして資金提供を行っています。

経営者として銀行に「貸して」と、ただ頼むだけではなく自ら経理担当者や税理士さんやノウハウとスキルを持っているコンサルタントと共に資金を勝ち取り、安易に諦めてリスケジュールに踏み切ることは考えなおしてみたら如何でしょうか。

資金需要スキル提供コンサルタントからのメッセージ
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ゾンビ債務と抵当権襲来からの再生

2016年05月10日 | うんちく・小ネタ
平成〇〇年△△社は事業再建のために、X金融機関への毎月の元本返済猶予で利息支払いだけの条件変更のままでは、企業体力が消耗し将来的に借入元本だけが残るエンドレスの借金になり兼ねないと保証協会への代位弁済に踏み切りました。

保証協会へ代位弁済されると約定利息から延滞利息(損害金)の14%に増えてしまいますが、返済金全てが元本充当になるため返済を頑張れば元本が完済になります。
元本が完済された後は、損害金だけの返済になります。
損害金には損害金は発生しませんから頑張れば完済が可能なのです。
更に小さな声でしか言えませんが、頑張って元本を数年で返すと損害金を免除してくれるのです。
免除の内容は頑張り度と担当者の采配により決まるようですが・・・
何れにしろ先の見えない返済より、借入不可能な状態では代位弁済が得策と言える場合も多々あるのですが・・・完済まで借入は出来ない可能性があることを覚悟しなくてはなりません。

抵当権が設定されている借金が代位弁済されると一部の抵当権が保証協会に変更されます下記に例を記します。

根抵当権   5000万円
借金額    3500万円
代位弁済金額 3500万円
代位弁済にならなかった一部延滞利息20万円(100%の代位弁済は、元本全額+一定期間の利息と損害金「延滞利息」だけを保証人会社である保証協会が肩代わりしてくれますが一定期間外の利息や損害金は金融機関に残ってしまうのです。

代位弁済が済み懸命に△△会社は保証協会に返済を続けておりました。
お陰で事業も順調になり始めた途端X銀行から残債務100万円を返済しないと担保物件を競売しますと通知「催告状」が届きました。
代位弁済後残っていた残債務を催促しないで100万円に損害金が増えるまで音沙汰なしで潜んでいたのでした。

はっ・・・返済はきちんとしているのに・・・
登記簿謄本を確認すると下記のようになっていました。

根抵当権 5000万円 X銀行
3500万円一部弁済●●保証協会
このからくりは
5000万−3500万円=1500万円まではX銀行は抵当権により回収できるのです。
「きたね〜ぞ、X銀行」と裁判所を通じ調停などで交渉しましたが結果NO全額返せないなら競売します都の回答でした。

事業が順調だったことで100万円は用意できましたが・・・債権者(保証協会も債権者です)は何をするか信用できなくなったので主債務者でもない連帯保証人でもない親族から100万円を支援してもらうことでX銀行へ親族が返済(代位弁済)することでX銀行の抵当権1500万円を譲り受ける条件を出しました。(根抵当権は債務を確定すると確定登記しなくてなりません)
1500万の権利ですが実際には100万円の肩代わり代位弁済ですから登記は100万円になって仕舞うのです。
しかし、100万円を無駄には出来ません保証協会がなにを企んでいるか信用できないからです。
この様な登記を施すことで万が一の時には100万円の配当が受けられる権利を脳に汗をかいて考えて実行したのでした。
保証協会はX銀行の様にゾンビ債権者にならず△△会社は無事に保証協会債務を完済しました。
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守れる不動産

2016年05月06日 | うんちく・小ネタ
抵当権たっぷり不動産でも守れます

抵当権とは何を目的に設定されているかというと、万が一の時に抵当権者(債権者)の回収が目的ですね!
では回収可能な抵当権者は、不動産の価値と同じ金額の上位抵当権者の債権金額の合計になります。

例1

不動産価値 2500万円

1番抵当権者の債権金額:3500万円
2番抵当権者の債権金額:1000万円
3番抵当権者の債権金額:1000万円
4番抵当権者の債権金額:1000万円

例1では、1番抵当権者でさえ1000万円未回収になり、ましてや2・3・4番抵当権者の回収は不動産価値が経済状況が変わり3000万円以上高騰しない限りありませんね。
この現象を2・3・4番抵当権者に対しては無剰余といい2や3や4番抵当権者が競売を申し立てても競売は開始されますが、競売自体成立(取下げや却下)がしないのが現実です。

この時に返済するお金が1番抵当権者だけしか無い場合でも2や3や4番抵当権者への返済ができなくても2や3や4番抵当権者が競売を申し立てても無剰余のため競売は成立しません。
しかし、1番抵当権者だけへ返済を続けると時が経つにつれやがて2番抵当権者にも回収が出来る時期が訪れることは分かると思います。

ではどうすればこの状況を回避できるか
1番抵当権者の抵当権を譲ってもらえばよいのです。
譲ってもらうなんてできるのですか・・・
出来ますよ。

保証協会もサービサー(債権管理回収会社)も抵当権の変更登記をしています。
ですから同じことを関係者で実行すれば良いと思いませんか。

弊社には経験があります。
一括でも分割でもです。

知恵を使い不動産を護り生き抜きましょう。



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抵当権消滅請求の行方・・・

2016年04月28日 | うんちく・小ネタ
不動産の抵当権を抹消方法として

一般的には債務を完済して抵当権設定者から抵当権解除書類を受け取りますが、条件が整えば「旧滌除」現在では「抵当権消滅請求」という方法も存在します。

詳しくは省きます。

不動産の新しい所有者の抵当権消滅請求通知から、2か月を経過し、一定条件が整えば、抵当権を解除できる権利を得ることが出来ます。

法治国家日本では権利を得た後に、権利を叶えるための手続きが必要になります。

抵当権消滅請求での必要手続きは不動産の管轄法務局で登記手続きが必要になります。

例え抵当権消滅請求が成立していても、抵当権者の登記書類引き渡し協力が無い場合は、裁判所での訴訟手続きが必要になるのだそうです。

抵当権解除書類引渡に非協力的な抵当権者(金融機関)対策としては、この場合には監督官庁である金融庁にたいして、解除書類引き渡しに非協力的であり金融機関としてあるまじき行為である旨に対して苦情の申し立て又は行政指導申立を行うことで訴訟に至らずに済む可能性が大です。



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苦しい時の資金繰り

2016年04月23日 | うんちく・小ネタ
経済環境が厳しい経営者の皆様には、月末という過酷な時期に突入いたしました。
資金不足の経営者の方が陥る借りて支払う(追加融資や折り返し融資)という呪縛から今月は離れる勇気を抱いてみては如何でしょうか。
足りないから借りるという安易な行動から、なぜ足りないのかという現実を顧みる初心に戻ることを考えてみては如何ですか。
まず、現実に払えるお金を計算します。
次に払う先の優先順位を決めます。
例えば、銀行の返済・給料・仕入先・リース料など設備の使用料、これらの支払が出来ないと何か怖いことが起きる・従業員が辞めてしまう・材料の供給が止まる・設備を引き上げられるなど直ぐに事業が出来なくなると思っているのが一般的だと思います。
ですから、嵐に出あったことのない経営者の方々は銀行を1番にします。
借金が小さい内は銀行を1番にしても資金繰りは回ると思いますが、営業や技術などに能力のある経営者の方は売上を伸ばし経営という乗り物をこぎ出してしまうのです。
売上という荷物を乗せれば載せるほど仕入資金・売掛資金・返済(元本・利息)が重くなり、大きな漕ぐ体力が必要になるのです。
重くなって来たら無理をしないで、荷物を降ろし体力にあった経営に戻すことを考えてください。
銀行・リース会社には返済を数回待ってもらったところで嵐未経験経営者が考えることは全く起こりません。
しかし、無視は良くありませんから払えない事情を誠意をもって話せば待ってくれますが・・・
甘えてばかりではいけません。
待ってもらっている間に次の利益追求を必死に考え無ければ銀行もしびれを切らせむくむくと動き始めてしまいます。
交通標語
「飲んだら乗るな」
金融標語
「無いなら払うな」
今日はここまでにします。
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