Q テナントさんの要望はどこまで・・・

京都不動産コンサルタントのブログ

A　所有ビルのテナント入居者さんからトイレを洋式に改装していただきたい旨
の要望はどこまで聞き入れるべきものなのか、
費用負担のこと、長期的展望もあり難しい問題ですね。

まず肝要なことは、
このテナントさんの入居時の状態がどうであったのか、
ということにあります。

契約入居時スケルトン状態であれば、一般的に、
その後内装を変更するにはオーナーさんの承認だけで自己負担、
ということです。

当初から当該トイレが設置されていたのであったり共用トイレだとすれば、
オーナーさんが入居者の利便性も考慮し、
そしてまた現状の社会一般的な傾向を取り入れ
洋式に変更することも仕方がないのではないでしょうか。

設備の改良ですから、
物件全体の付加価値があがったり、
経理的には減価償却の対象もになりますので、
それなりのメリットはあるはずです。

オーナーさんにとってテナントさんに長期間借りていただくことが重要ですから、
そのための設備投資は
ある程度必要だということになりますね。

参考にしてください。

成年後見人を養成

先日の読売新聞で発表になった市民後見人養成の記事。

2000年に創設された成年後見制度ですが、
10年経っても中々社会的認知度が低い点で
制度の見直しをしようということです。

NHKでも「無縁社会」という言葉を使わざるを得ない社会ですから、
身寄りのない高齢者は増えている事は間違いないこと。

もちろんそのなかにはグループホーム入居の痴呆症の高齢者も多く、
地域とのつながりを考慮した取り組みは
考え方としては良しということで、
あとは実施を如何にするか、
ということでしょうか。

懇意の成年後見センターでは
市町村を取り込んだ活動としてシステム作りを
模索中です。

この際、厚生労働省にはグループホームの設置基準の緩和も含め
抜本的な制度改革を期待しています。

不動産相談受付

京都不動産コンサルティングのブログ

今月から「マンションってどうよ？関西版」サイトで
相談員として登録されました。

「マンションってどうよ？」さんは関東版もあり、また、
マンションだけに限定せず不動産売買や暮らしの中での
ちょっとした疑問質問にお答えしています。

奇問難問お待ちしています。
優秀な相談員が居られますので大丈夫です。o(^-^)o

また、「マンションってどうよ？」さんはアメブロでも
マンション周辺の気になる記事を掲載されています。
新築マンションを購入予定の方は参考になると思いますよ～

Q水道料金過払いについて・・・

京都不動産コンサルタントのブログ

Ａ　管理組合さんの調査で判明した水道料金過払いにつき、
その原因が管理会社の無知にあったと。

管理会社はその200万円を全額管理組合に賠償させようということですね。

私はこの200万円の「過払い金」は
損害賠償金として請求する権利はあると思います。
ただ業務上の過失責任、善管注義務違反にあたるかどうかは
業務範囲や差益の考え方等難しい面があるように思われます。

実務的には、
管理会社ないし担当者の能力不足ということで、
この10年間の業務不完全執行に対する管理委託業務費の
減額から始めてみては如何でしょう。

管理会社の見直しはその後でもいいと思います。

買い替えに当り区分マンションを売るか貸すか？

A　個人の方が不動産投資を考えるときの基本的なことの一つに、
いつまでに、
という視点が必要だと思われます。

今回の場合、
資産売却の金額が出ている現時点の2850万円を獲得するのか、
それとも年間想定180万円（15万円×12ヶ月）を分割で受け取るのか、
（経費考慮せずで16年かかります）
ということで集約すれば結論は出るのではないでしょうか。

分割受け取りでは単純年利回り6.3％（180万円÷2850万円）ですね。
この数字が他の金融商品や他不動産投資商品と比べて
良いか悪いかの判断だと思います。
※実質収入は
(1)区分所有マンションを賃貸にした場合の諸経費率約15％を計上必要
(2)入居者の平均入居率70～80％を想定
(3)家賃下落率年2％を想定　を控除した数字となります。

ただ最終的にはこのマンションの築年数、
立地条件そして管理状況等をご自身のライフスタイルと照らし合わせ、
総合的に考えた上でのシミュレーションが必要ですね。

というのも区分マンションの場合、
不動産価値の大部分が建物のみということから時間と共に
限りなくゼロに近づいていくからです。
※実際は少ないとはいえ土地持ち分もありますが単体の価値はないのです。

専門家の方にご相談することも含めいろいろ検討ください。