キャッシュフローup （続々

京都不動産コンサルタントのブログ

住宅融資の場合の返済年数は
木造でも35年は充分可能である。

それに対し一棟収益マンションは、大方、
鉄骨（S造）ないし
鉄筋コンクリート（RC造）である。

ぼちぼち、構造上の耐用年数から
残存年数を求める画一的な考え方から
それぞれ金融機関独自の返済年数算出の
アイデアを出しても良いと感ずる。

一部にはそうした動きもあるものの、
金利との駆け引きに使われたり、
大きな金額である大規模修繕費用を
正しく理解されないという弊害もある。

将来的には、金融機関による
正統な投資向き不動産の評価基準が確立できれば
業界に携わる全員のメリットとなるはずである。

その方向性をまずは、
サブプライムローン問題で毀損度が少ない
地元の金融機関で交渉中である。

考え方に賛同してもらえる部分は今もある。
耐用年数プラスアルファということになれば、
投資物件の融資期間延長によるキャッシュフローup
もできるということ。

しかし、
いまのことろ個別案件ごとに相談しかない。

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キャッシュフローup （続

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昨今の投資向き案件に対する
積算重視の評価基準では、
築年数の古さが物件選びの障壁となりつつある。
なぜなら収益性で見て
一概に築年数で割り切れない物件も多いからである。

極端な例は、
ハード部門ではデザイナーズマンションであり、
ソフト面ではメンテナンスの行き届いた
管理優良物件であろう。

一概に建物構造上の法定耐用年数による
返済年数設定ではなく、
それこそ住宅融資の返済年数基準のような
政策的返済年数基準というものを
取り入れてもおかしくない、
と思うのだが・・・。

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キャッシュフローup

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築年数の古い物件は、当然ながら、
返済年数が短い分
融資評価額は少ない。

この考え方は、
積算法でも収益還元でも
ほとんど同じであろう。

しかし、
昨今の積算重視の時代では、
住宅融資との垣根が見えにくく
なってきているのでは。

住宅であれば返済年数の算定は
耐用年数からの計算ではなく、
独自の数値を提示している。

ということは、
住宅価格に接近している投資物件も、
融資期間に耐用年数プラスアルファ、
という考え方もできるということ。

さすれば投資物件の融資期間延長による
キャッシュフローupもできると。

個別案件ごとに金融機関持込します。
相談ください。

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腰を落ち着けた交渉

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物件を押さえるという意味で、
「買付証明」を
一度は記入提出の方も多いことと思う。

優先順位を確保という意味合いもあり
広く知れ渡っている書式の一つではある。

しかし現況のような
落ち着いた市況の中での交渉では、
用はない。

売主サイドも好くしたもので、
不動産を取り巻く現況を受け入れざるを得ないことから、
買主に対し好意的なのである。

腰を落ち着けての交渉は
望むところである。
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正倉院展から不動産投資を・・・

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例年になく大入り盛況の奈良正倉院展。
2週間そこその期間にもかかわらず
27万人余の来場があったとか。

今年は60回記念とはいえ、
右の写真のとおり平日午前中
75分まちで庭園でくつろぐ姿も？


京都と違い奈良には
未だに歴史が生きている、
という霊感めいたものが感じられる。

観光地にしても手垢のついていない
初心なところがあると考えるのは
私だけでしょうか。

特に天理市から桜井市にかけての
山辺の道あたりから大国主命の三輪山や
卑弥呼？の箸墓古墳群。

歴史の基礎をそのままに歴史遺産の奈良。

そして、広く多くの人に歴史を思い起こさせ
奈良への導入路としての京都、
との役割分担できる。

京都への不動産投資も、
学生の街という一面だけでなく、
こういう交通の要所、歴史からの
観光という側面からも考察もできるというものである。

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