専従者の扱い

不動産投資にまつわる税務対策については、
オーナーさんも悩みの種なようで、
よく質問がある。

そこで以前税理士さんにお聞きした
事業的規模の青色専従者給与についての
面白い話を一話。

本来この青色専従者給与は、
言わずもがな、
家族従業員でその事業に従事した労働の対価に
支払われるもの。

しかし実態はどうかというと、
そうでもないことは当局もお見通し。

そこで、
調査に入ったときの当局の殺し文句が、
「同じ作業を第三者に依頼する場合でも
この給料を払いますか？」
らしい。

管理会社を介在させるときでも同じ。

この問いに窮することのないよう
当職にご依頼ください、
というような税理士さんのPRだった・・・

住宅用火災報知器

平成18年6月に火災報知器設置義務化がスタートして
はや4年になります。

ということは、
既存住宅もすべて設置対象となる5年後というと、
来年5月で残りあと1年となります。

京都市では消防局が講習会を開催したり
共同購入を勧めていました。

新築住宅の義務化は当時の平成18年から実施され、
多分100％設置されていると予想されますが、
問題は既存アパートマンションいわゆる中古賃貸共同住宅ですね。

既存賃貸共同住宅の場合、
設置義務者が所有者、管理者、居住者のいずれか、
ということでは責任があいまいだということです。

実際設置が遅れているという話も聞きます。

京都市の情報では20個以上の一括購入の場合、
割安で入手できるようになっているとのこと。
所有マンションが未設置で20戸以上の方は参考にしてください。
住宅用火災警報器共同購入対応事業者一覧表（平成21年4月）
http://web.kyoto-inet.or.jp/org/bousai_s/html/kyokai/keiho008.pdf

評価のない建物の瑕疵担保責任

近年の傾向として、
築年数の古い物件を購入する若い方が多い。

それを独自リノベーションで自家用に独創的に仕上げたり、
付加価値を付け賃貸物件に仕立てあげる
プロ顔負けのセミプロさん、
おかげで不動産も活性化している。

その契約書でよく見かけるのが、
瑕疵担保責任を免除させる目的で建物価格を
０円と表示する方法。

しかしながら、
現実的に建物が存在する限りは、
建物価格が「ない」ことはないのである。

だから瑕疵担保責任はついてまわる。

この場合は建物価格を安くとも表記ないし設定し、
もちろん消費者契約法との絡みを考慮しながら
「瑕疵担保責任を負わない」旨特約を入れる、
ということになろう。

一棟マンション売買時の地位の継承

一棟マンション売買における地位の承継は、
もちろん、入居者さんとの賃貸借契約についてであり、
前オーナーさんから引き継いだものとなる。

承継されるのは個々の借主との間の賃貸借契約であるが、
そこは契約書記載だけのものではないということ。

入居当初の金銭的なものではなく、
（金銭面の変更は書面で残すのが一般的）
入居後の生活上の近隣関係等について
オーナさんや管理会社と書面や口頭で合意された
約束があったりする。

些細なことであれば（この捕らえ方にも程度差はある）
結果としてごめんなさい、
で収まったとしても、
社会合理性があると推測されるような事案であれば、
後々問題である。

前オーナーとの間のペット可・不可の問題でもそうである。
むやみに変更もできない。

収益マンションの購入にはハード面の把握はもちろんであるが、
賃貸という対人的なソフト面をうまく継承することが
入居者との良好な関係構築と
そして長期収益性確保に寄与する、
と言える。

不動産と３K（雇用、環境、教育）＋観光＋介護

京都不動産コンサルタントのブログ

雇用、環境、教育を3Kと称し、
重点産業に位置づけ景気回復の起爆剤にしたい、
とは自民党政権時から叫ばれてきたことですね。

3とか4でまとめるやり方は
「つかみ」という意味ではわかりやすいし、
的を得た力点だとは思います。

しかしながら個別の進捗状況を見ると、
未だに景気回復に寄与しているとは
到底思えません。不思議です。

雇用は惨憺たるもの、
環境は利害関係者の綱引き、
教育では「こども手当て」で忙しく「ゆとり」の是正が緒に就いたところ。

という状況でしょうか。

そこでこの状況を打破できるのは、
やはり、地域振興という意味も込めて観光しかないのかなぁ、
と。

いろんなところで3Kいや4Kだということで、
環境とセットで観光も取り上げられます。

一昨年ですか観光庁（官公庁）もできました。
（まだ名前にバリューがないのか一発変換できません）

観光は地域地域がそれぞれの独自色を打ち出し、
うまくアッピールすることにより成り立つ産業です。
内需拡大と近年は外国からの観光客誘致に
期待できます。

これには行政も協力せざるを得ないであろうし、
逆に官民一体の参加意識を持つ恰好の材料となります。

京都にいると、
否が応でも観光に関心を持ちます。
特に景観法による不動産建築関係の影響は大きく、
行政には「国家百年の計」ほどの感で長期計画を策定してもらいたいものです。
（少々大げさですねm(_ _ )m）

先の見えない計画ほど怖いものはない、
ということですね。