ランメモ（１月～６月）

今年１月に立てたランの目標が、年間の走行距離１５００キロ

月に均して１２５キロとし、２００９年１月から６月までの結果は、


１月　１２６．８３キロ
２月　１０９．６１キロ
３月　　４６．４２キロ
４月　１７６．００キロ
５月　１３３．１４キロ
６月　１７２．８５キロ


半年間の累積走行距離～７６４．８５キロ～

４月以降は、一回で走る距離を大きく伸ばしたから、結構走れたな

ただ、７月、８月は夜でもかなり暑いだろうし、これからは走るペースを少し抑えよっと

最近ウワサのあのお店・・・・

はらドーナッツ

～お店の紹介～

このお店で販売しているドーナツは、防腐剤や保存剤を使用せず、毎日、すべて店内での手作り。材料は「おから」や「豆乳」を使用しており甘さは控えめで、
国産大豆の甘みと風味が生きた「ヘルシーな仕上がり」になっている。
ドーナツが売り切れ次第終了となる。







あるラジオ番組でこのお店が紹介されていて、ネットでも調べてみたら評判も良かったので、以前からちょっと気になっていました。
で、きのうですが、仕事で偶然このお店の近くに寄ることがあったので、買ってみました






ちゃんと、一個ずつ包んでくれるんですね
お店の人の対応もそうでしたが、とても丁寧な印象を受けました。


で、味の方は、甘さがいい感じで抑えられていて、モッチリとした食感とサッパリとした後味で、二つ食べても胃がもたれなかった

また、お店の雰囲気やドーナツの味にちょっとノスタルジックな感じを受けた。昔どっかで食べたような感じ。

豆乳の素材がうまく出ているような気がして、美味しかったです。

この日は、いくつか買ってみんなで食べましたが、年輩のスタッフや家内からの反応も良く、このドーナツは嬉しい発見でした


また近くに寄ったら買ってみたいと思います。





左がレモンティー、右がパイン

はらドーナッツ


では。。

差押えの取下げ

不動産取引において、最近、任売案件が増えてきたような気がします。今日も一件それに立ち会ってきました。

任売では、対象不動産に差押えが付いているケースがほとんどですが、不動産の差押えは、税金の滞納による場合と、強制競売の開始決定による場合とあり、後者のケースは、申立ても取下げも、裁判所を経由して行います。

決済終了後、債権者の一人から、「差押の取下げは、私が裁判所へ行きましょうか？」と言われましたが、今回は事情があって、私が裁判所へ取下書を持って行くことにしていたので、債権者から取下書を受け取り、私が裁判所へ持って行きました。

ところで、差押の取下げの手続きは、「仮」差押のそれと比べると非常に簡単で、窓口に正本と（必要なら）写しを渡し、受け付けをしてもらえば、取下げの手続きはそれで終わりです。そんなわけで、今回もすぐに終わるものと思っていました。。

しかし、担当者から、「これ、土地が分筆されているようだけど・・・」と言われたとき、あ、マズイなと・・頭の中で、やってもうた、と思ったわけです。。

というもの、裁判所は、債権者が差押の申立をした時の資料しかなく、今回の取下書の「物件目録欄」に記載されている（分筆後の）土地は、裁判所からすると、何これ？ってことになります。

担当者から、「分筆しているなら分筆後の謄本の原本も出して下さい。」と言われ、一応カバンを探ってみたものの、そもそも謄本の原本なんて取っていないんだから入っているはずもなく、結局、出直し

くっっっ、こんなんだったら最初から債権者に行ってもらえば良かった。でも債権者も謄本は持ってなさそうだった気がするけど。。


（買主の）融資銀行の担当者で、「上からの命で、私も一緒に裁判所へ行きます。」って人がたまにいるけど、今回はこれじゃなくてちょっと良かったな。

次から気をつけよっと。。

地下車庫と登記手続き②

建物図面の作成や調査報告書の書き方に苦戦しながらも、なんとか建物表題登記が完了して、次は所有権保存登記です。


出来上がった建物表題部はこんな感じです。

種　　類　「居宅・車庫」

構　　造　「鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付３階建」

床 面 積　「１階９０．００㎡　２階６０．００㎡　３階２５．００㎡　
　　　　　　地下１階　６６．００㎡」



さて、厄介なのは、登録免許税の計算でしょうかね。。


まず、
地下１階部分（鉄筋コンクリート造）は、車庫と居宅との併用となっていたため、①車庫床面積×鉄筋コンクリート造の単価②地下一階居宅床面積×鉄筋コンクリート造の単価③１階から３階までの居宅床面積×鉄骨造の単価、と３通りの計算をして価格を算出します。で、登記には調査士作成の　ーといっても、自分で作成したものですがー　「床面積証明書」を添付して、すみっこにでも課税価格の計算式を書いておけば登記所から電話がかかってくることもないと思います。


次に、
「新築建物課税標準価格認定基準表（横浜地方法務局）」の「種類別認定基準対応表（別添）」を見ていると、車庫は、「附属家又は倉庫」となっています。
で、どっち？って感じですが、これも建物の一棟性で判断するらしく、車庫が居宅と一体となっているなら、認定基準表の「附属家」に該当するようですよ。

最後に、
車庫部分にも登録免許税が軽減される租税特別措置法第７２条の２の適用があるか否かですが、まぁこれは問題なく適用ありですね。附属の車庫があるケースで何度もやっていますし。。
因みに、車庫の場合は、併用住宅における「居宅部分の床面積が全体の床面積の９０％以上であること」というような床面積の制限はありません（「三次改訂 登録免許税の軽減のための住宅用家屋証明の手引き」より）。

地下車庫と登記手続き①

わたしが建物（居宅）表題登記の依頼を受けて現地を調査すると、たまに、居宅部分以外に車庫部分があることがあります。この車庫部分の登記手続において、いくつかポイントになる箇所があると思うのでメモしておきます。


まず表題登記。


居宅の地下に車庫を建築した場合、登記手続上、車庫を居宅と別棟の建物とするのか（附属建物として登記するのか※）、それとも、居宅に付着した１棟の建物とみるのか（すなわち、居宅と車庫の全体を1棟の建物として表題登記を行うか）という問題があります。

因みにこれは、次に行う所有権保存登記手続きにも影響してきます。

いずれも車庫部分が建物としての要件を満たしていることが前提ですが、通常、私が扱っている案件では、車庫は、居宅の附属建物として登記するケースが多いです。ただ、建物の1棟性を判断する上で、たとえば、車庫部分に居宅内部に通じる階段などが設置されていることは、1棟の建物と判断する一つの要素といえますし、また、このような設備が設けられていなくても、当該車庫の位置が、居宅の下部にあり、構造上・利用上、居宅と車庫が不可一体のものとなっているとき（ex:車庫部分が居宅部分の真下にあり基礎等が相互に関連している場合）　は、車庫を居宅の一部と判断し、１棟の建物として登記をするのが相当であるといえるようです。そして、（車庫の規模にもよりますが）この場合は、通常、建物の種類を「居宅・車庫」と表示して登記します。
その他、車庫部分と居宅部分との構造が異なる場合は、たとえば、構造を「鉄骨・鉄筋コンクリート造」などと表示します。

因みに、この場合、調査士が作成する規則第９３条の「不動産調査報告書」の種類及び構造に関する情報として、居宅６５％・車庫３５％、鉄骨７０％・鉄筋コンクリート３０％などと、それらの割合を記載します。通常、私が扱っているのは、居宅１００％、木造１００％ってのがほとんどですが。。



※不動産登記事務取扱手続準則

第78条

効用上一体として利用される状態にある数棟の建物は，所有者の意思に反しない限り，1個の建物として取り扱うものとする。

お誕生日おめでとう。

今日で娘が２歳になりました。

夜、実家で誕生日パーティ－をしましたが、今夜は自分が主役とわかったのか、娘はいつもよりテンションで、ローソクの火もちゃんと自分でふぅ～して消していました


お誕生日おめでとう

オンライン申請と識別情報提供様式

今日は久しぶりにオンライン申請の話でも書いてみます。


現在、登記識別情報をオンライン申請で提供する際には、法務省から提供されている「登記申請書作成支援ソフトウェア」を利用して「登記識別情報提供様式」を作成する必要があります。

提供する識別情報通知書が２０枚あるなら、「offerform_2009・・・」ってファイルを２０個作成して、オンラインで提供します






また、一筆に合筆した土地を１０筆に分筆して、これら１０筆に担保権を設定する場合は、必要な識別情報通知書は「１枚」（合筆による識別情報通知書１枚）で足りますが、オンライン申請するなら、やはりファイルを１０個分作成する必要があります。これは、提供する識別情報は「１つ」ですが、対象の不動産が１０個あれば、ファイルを１０個作成して、オンラインで提供する必要があります。ちょっと前なら、１２の数値をコピペしてそのまま利用することも出来ましたが、ソフトの様式が代わったためこの方法が出来なくなり、この場合だと、３×４×１０と、ひたすらキーボードを叩きます


～以前の様式～




～最新の様式～





もちろん、いずれのケースも、不動産登記法準則第４２条第１項第４号あたりを理由に、登記識別情報に代えて資格者代理人による本人確認情報を提供すれば　ー　これを利用できる条件が全て整えば、の話ですが　ー　こんな無駄な作業は必要なしってことになります。。

ところで、実際に作成したファイルをオンラインで提供する場合ですが、私は、申請書作成支援ソフトの編集段階で添付するようにしています（たまに、同業の友人から、識別はどこの段階で添付すればいいのって質問を受けますので一応。。）。
これだと、添付の段階で登記識別情報提供様式の中身がプレビュー表示されますので、ある程度内容を確認することが出来ます（ただし、入力した識別情報は見られませんけど。）。






識別情報提供様式の改善よりも、オンライン申請における識別情報の提供方法自体をもう一度検討した方が良いのではないでしょうか。

被保険者と指定受取人の同時死亡

保険金受け取り：夫婦同時死亡「権利は妻親族のみ」最高裁


　最近では目を通す機会もずいぶんと減った気がしますが、商法の第二編「商行為」には「保険」に関する章があり、その第二節は「生命保険」に関する規定があります。



商法第６７６条　

保険金額を受け取るべき者が、被保険者以外の第三者である場合において、その者が死亡したときは保険契約者は、更に保険金額を受け取るべき者を指定することができる。
２ 保険契約者が、前項に定める権利を行わないで死亡したときは、保険金額を受け取るべき者の相続人をもって保険金額を受け取ることができる者とする。
（※原文はカタカナ表記です。）


　生命保険の契約者兼被保険者である夫と受取人である妻が同時に死亡した場合、保険金は誰に支払われるのかというのが争われた裁判で、今月二日最高裁第三小法廷は「保険金を受け取る権利があるのは妻の親族のみ」と判断しました。

　この裁判の事実関係としては、この夫婦の間に子供はおらず、夫と妻の死亡時期の前後が不明。また、夫と妻の両親はいずれも既に死亡しており、夫には弟であるＥ以外に兄弟はなく、妻には兄であるＦ（本件の被上告人）以外に兄弟はいない。上記事実関係の下において、妻の兄であるＦは、商法６７３条第２項により保険金の受取人となったと主張して、保険会社（上告人）に保険金の支払いを求めたのに対し、保険会社は、夫側のＥにも受け取る権利があると主張して最高裁へ上告。

　これに対し最高裁第三小法廷は、指定受取人（妻）の死亡時点で生存していなかった夫は、指定受取人である妻の相続人になる余地はなく、従って、商法６７６条２項にいう「保険金額ヲ受取ルヘキ者ノ相続人」にはあたらないとして、夫の相続人であるＥが保険金を受け取ることはなく、本件保険契約における保険金の受取人は、商法第６７６条第２項の規定により妻の兄である被上告人のみである、として上告を棄却する判決を下した。
　
　これに関する新聞等の記事によれば、「配偶者を受取人として保険契約を結んだ夫妻が同時に死亡した場合、誰が受取人になるかは判断が分かれていた。大規模災害や事故、心中で同様のケースが起こり得るため、判決は今後の保険実務に影響を与えそうだ。」とのことです。

　
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～参考～

商法

第六百七十六条 （保険金受取人の死亡と再指定）　

保険金額ヲ受取ルヘキ者カ被保険者ニ非サル第三者ナル場合ニ於テ其者カ死亡シタルトキハ保険契約者ハ更ニ保険金額ヲ受取ルヘキ者ヲ指定スルコトヲ得
２ 保険契約者カ前項ニ定メタル権利ヲ行ハスシテ死亡シタルトキハ保険金額ヲ受取ルヘキ者ノ相続人ヲ以テ保険金額ヲ受取ルヘキ者トス


民法

第３２条の２
　
数人の者が死亡した場合において、そのうちの一人が他の者の死亡後になお生存していたことが明らかでないときは、これらの者は、同時に死亡したものと推定する。


死亡給付金等請求，民訴法２６０条２項の申立て事件

　

久しぶりの復代理

先週、ある司法書士さんから、最近ではすっかりご無沙汰している不動産登記の「復代理」を受けました。 不動産登記申請の「復代理」とは、簡単に言いますと、クライアントから登記申請手続の委任を受けた司法書士が、その申請手続をさらに別の司法書士へ委任するやり方をいいます。

郵送やオンラインによる登記申請が認められているなか、最近では復代理申請の出番も少なくなったと思いますが、今回受けた依頼内容は、

①ある工場財団についている根抵当権設定仮登記の本登記（１件）
②本登記後の分割＆合併による権利移転の登記（3件）

でした。

因みに、この登記手続はオンライン申請出来ませんし、また、登記識別情報も通知されません。添付情報として、登記済証の交付を受けるための「申請書の写し」が必要になります。

ま、ある意味、今となっては貴重な登記案件かと。。


さ
て、

工場財団ってなに？

って話ですが、まぁ、これも簡単に説明しますと、工場財団とは、抵当権の目的とするため、その工場の施設としての土地や建物、その他機械や器具なんかを一つにまとめた財団のことで、工場財団登記簿に所有権保存登記をすることによって始めて成立するもの。そして、出来上がった工場財団は「一箇の不動産」とみなされ、具体的な組成資産は、「工場財団目録」に記録されます。また、工場財団に組成された土地や建物の登記記録には、甲区に主登記で「本物件は工場財団に属した」と記録されます。


まぁ復代理の場合は、あちらさんが申請書類及び添付書類をほぼ完璧に仕上げてきてくれるので、申請に関してはさほど苦労しませんが、そもそも、私の受験時代（もう10年くらい前）は、捨問くらいにしか考えていなかった工場財団について、また、過去に再編を繰り返してきた大手金融機関の登記記録への公示方法について、いろいろと勉強になるお仕事でした。

しかも、これでしっかり報酬を頂けるんだから、有り難い話です。


工場抵当法

第９条　工場財団ノ設定ハ工場財団登記簿ニ所有権保有ノ登記ヲ為スニ依リテ之ヲ為ス　

第10条　工場財団ノ所有権保有ノ登記ハ其ノ登記後６箇月内ニ抵当権設定ノ登記ヲ受ケサルトキハ其ノ効力ヲ失フ

第13条　他人ノ権利ノ目的タルモノ又ハ差押、仮差押若ハ仮処分ノ目的タルモノハ工場財団ニ属セシムルコトヲ得ス
　　　２　工場財団ニ属スルモノハ之ヲ譲渡シ又ハ所有権以外ノ権利、差押、仮差押若ハ仮処分ノ目的ト為スコトヲ得ス　但シ抵当権者ノ同意ヲ得テ賃貸ヲ為スハ此ノ限ニ在ラス

第14条　工場財団ハ之ヲ一箇ノ不動産ト看做ス
　　　２　工場財団ハ所有権及抵当権以外ノ権利ノ目的タルコトヲ得ス　但シ抵当権者ノ同意ヲ得テ之ヲ賃貸スルハ此ノ限ニ在ラス