「上位抵当権を買い取る」

　前章で抵当権と賃借権の関係をお話ししましたが、抵当権には種類が２つあります。

１つ目の名称　「抵当権」
２つ目の名称　「根抵当権」
違いは「根」が付くかつかないかです根。

　では「根」の意味は、字のとおり根っこが生えている抵当権という意味です。

　「根抵当権」を具体的に説明しますと、売掛取引や手形小切手取引を設定金額まで取引債務が可能です。
即ち、債務者が枠いっぱいまで借金している可能性の表示です。

もう１つの「抵当権」を説明しましょう。
　住宅ローンや自動車ローンが代表的だと思います。時間が経つ（返済回数を重ねる）ことで借入金額が減っていく借金の表示です。

登記として設定する理由は、借金に対する担保として不動産に権利がありますよと当事者以外の（他の債権者を含む）第三者に登記することで対抗（不動産に対する優先する権利を主張すること）可能になるのです。

登記で重要なことは日付です。
オリンピックと同じで順位が命なのです。
オリンピックのメダルは１位２位３位は色が違うだけでメダルはメダルですね。しかし、抵当権や根抵当権では、時として２位は権利がなくなるのです。

不動産の価値が１０００万円、１番抵当権が１５００万円、残債務は１０００万円だとします。この時点で債務者が返済できなくなった場合、債権者担保不動産を貰うことで債務はなくなりますね。

では、５００万円の債権を持つ２番抵当権者がいたとするとこの時点では不動産からの回収が出来ません。

けれど、不動産の価値は変わらずに時が経ち１番抵当権者の残債務が５００万円になった時に、２番抵当権者も回収可能になります。

登記での１番と２番の違いは登記日の順番です。ただそれだけです。
登記は順位が命であるわけは回収の確率なのです。

本題の「抵当権を買い取る」の物語の始じまりです。

昔ある村に価値１０００万円のお寺に住むお坊さんがいました。坊主のくせに博打好きで借金を重ねていました。
１回目の借金は質屋さんから１０００万円を自宅担保で借りました。
勿論、質屋さんは１番抵当権者です。
性懲りもなく坊さんは、２回目の借金を２番抵当権設定を条件に庄屋さんから５００万円借り入れが出来ました。
庄屋さんから融資を受けた翌日が質屋さんの返済日だったのですが、庄屋さんには言えませんでした。庄屋さんから借りたその日にバカ坊主は５００万円負けてしまいました。
翌日、質屋さんは当然、返済を迫りましたが坊さんは「無い袖は振れない」と開き直り護摩焚きを始めてしまいました。怒った質屋さんは奉行所に競売を申し立てました。
まだ性懲りもなく坊主は賭博主に寺を担保で博打を打たせてくれと頼みこみました。博打主は表向き渋りながら３番抵当権を条件に１０００万円まで博打を打つことを許しました
。
当然、その日だけで１０００万円坊主は負けました。坊主なので頭を丸めて詫びることもできません。
ご想像のとおり、いかさま博打場だったのです。
後に分かったのですが、質屋も庄屋も博打主の仲間だったのでした。
時が経ち、競売が公示され村中に競売の噂が広まり村人が村長さんに寺が競売にかかり人手に渡ると村中が困ると願い出ました。
村長さんは、ことのすべてを桃郷覧度という薬家の主人に相談したところ「ワカッタ」と手を打ち次の助言を話しました。
坊主の代わりに質屋の借財を肩代わりするから抵当権を譲るように願い出るようにと・・「助言の仮説」
寺の価値、１０００万円
助言前の権利関係
１番抵当権者　質屋　１０００万円
２番抵当権者　庄屋　５００万円
３番抵当権者　賭博主　１０００万円
助言後の権利関係
１番抵当権者　質屋☟村長　１０００万円
２番抵当権者　庄屋　５００万円
３番抵当権者　賭博主　１０００万円
村長が肩代わりすることで競売は取り下げられましたが、２番抵当権者の庄屋、３番抵当権者の賭博主は抵当権を持ったままで５００万円と１０００万円の回収は永遠に不動産からは不可能になってしまいました。

桃郷覧度の助言からの教訓
１番抵当権者が競売を申し立てても、物件価値が１番抵当権以下である場合に限り、支援者に１番抵当権を代わりに弁済する条件として１番抵当権の譲渡を理由に変更登記をすれば競売は取り下げられ２番３番下位順位抵当権者が将来競売を申し立てても（お寺）不動産は護れるのです。
　　　めでたしめでたし