今日は自宅のマンションの総会でした。
今年は、管理費と修繕積立金が月額１万円近く上がる案が上程され、
質疑が殺到。予定時間に管理組合の総会が終了せず、
おかげで、自分が役員を務める自治会の総会は拍手の元で
１０分足らずで終了。と相成りました。
管理会社は、大手不動産会社系列ですが、
自分のマンションは、その系列のマンションではない。
築20年近く経過しているものの、既に大規模修繕を５年前に
終えており、大きな設備のリニューアルはあるものの、
億単位の大規模修繕はないわけで、正直、管理会社の
フロントさんの質が代を重ねるにつれて下がっている。
契約も２年契約から１年契約。
価格も引き上げられといった感じで、
嫌なら他で契約してもらっても良いんだよ。
というオーラが出ているようにも感じた。
管理会社さんのフロントの立場から言えば、
原材料費や人件費の高騰で予算を組むのも一苦労。
土日返上で高い給料をもらっているわけではないので、、
こんな文句ばかり言っているマンションの管理組合の
フロントはやりたくない気持ちは分からなくもない。
話はさておき
近未来のマンション管理の最大の問題点ですが、
高齢化や少子化に伴う空き室。
役員のなり手不足等
の様々な課題はありますが、
何と言っても「インフレの時代」になった。
これに尽きます。
修繕積立金は、今から３０年前の90年代に出来た制度。
今日まで続くデフレの時代の発想。
実際、これまでは、
日本長期信用金庫や拓殖銀行など、護送船団方式で
守られていて絶対安心とされた都市銀行が潰れて
現金が絶対に安心。元本が保証されていない債権に
修繕積立金を預けるなどもっての外。
安心安全の普通預金でお金をプールして、
デフレ時代、人件費の高騰も外国人労働者を使って抑える。
原材料費の高騰などもなく、技術革新なども相まって、
何年か積立金を貯めていれば、予算の範囲でそこそこの
工事が計画どおりに出来た。
ところがコロナ禍以降の物価高騰。
一時期需要の激減で超デフレになったものの、
金融緩和とその後の供給不足、物価高騰や円安で
コロナ禍前より、人件費も原材料費も３割以上上昇。
これはこのまま収まる気配は今のころ考えにくいため、
いくら修繕積立金を上げても、数年後に実際に実施する頃には、
インフレで目減りして大した工事が出来ない。
今回の総会でも長期滞納者が議題に上がり、
１年以上滞納した分を３年かけて分納にすることで、
法的な処理をしないようにすることに関して、
意見が多数出ましたが、
私も含めて明日は我が身。
年々高騰する修繕積立金が払えず、滞納する世帯が出る。
十分予想されることは間違いない。
うちのような、元々、建て主と関係が薄く、
一番おいしい大規模修繕が満足にできない
総会でキャンキャン騒ぐ面倒くさいマンションは
管理会社から契約解除を申し出るという可能性もなくはない。
という風に少し思いました。
更に、マンション管理組合は、
実質、現金と低金利の円建ての国債しか運用が認められない。
職場でも積立NISAでオルカンとS&P500どちらが良いでしょうか？
なんてのが話題になる時代で、今時、紙くず化しているドルより
更に弱くてしかも低金利の日本国債なんぞで運用しているのは、
よほどの情弱か？字が読めなくなったお年寄り以外はほとんどいない。
それと同じことをやらされているマンション管理組合の資産運用は、
まさに絶対クリア不可能な無理ゲー状態であります。
これからは、個人でも副業や資産収入で収入を得ないと、
とても物価高に対応できない時代に突入している中で、
マンション管理組合も法人化して、税金を払って、
やっと自動販売機の手数料や駐車場を他所に貸したり、
屋上に太陽光パネルを設置して収益事業を営むしかない。
それしかインフレ時代に対応できないような気がします。
それには管理組合の力量が問われるので
かなり難易度が高いかなという気がします。
まあそれでも３分の１近い世帯の住人が総会に出席し、
委任状も含めると３分の４以上の議決権があるマンションは
そう多くはない。
委任状も含めても総会の議決権が集まらない。
何年も同じ人が理事長を務めていて、その人が亡くなったら
御終いとかの、条件の悪いマンションは多々ありますので、
これから、管理会社が付かず。かと言って自主管理も出来ず
廃墟となっていくマンションが多数出る。
そんな未来が待ち受けているようにも思えました。
更に、うちのマンションにも多いのですが、自宅を会社名義にして、
賃貸借契約を結んで、家賃や管理費、固定資産税を会社の経費として
落とす。そういうやり方もありかな～。という気がします。
今だと兼業規定にひっかり、無申告でやってもすぐにばれてしまうので
やりませんが、
退職したら年金だけでは固定資産税や管理費が払えない。
検討しないとやばいかも、、
今日の管理組合の総会では、何と代行管理人さんを他の管理会社から
派遣してもらっているという話を聞きました。
実は私めマンション管理会社を設立するにあたり必要な資格。
マンション管理業務主任者を所持しておりまして、
１～２年マンションの管理人をやって独立して代行専門の
管理人をやるのも有りか？？なんて妄想も生じてしまいました。
ついでに消防点検の資格もありますしね、、何とか食いつなげるかも、、
そんな妄想は別としても、節約したところでやれることは、
たかが知れているので、
個人個人がこれまで得たスキルや資格を活用したり、
自分なりのやり方でこれまで支払っていたものを見直し、
根本的に支出や税金対策を見直す。とか、、
投資や副収入を得る方法をこれまで以上に真剣に考えなければならない。
１日を終えてそう思いました。
