不動産の鑑定評価多発・・

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この約１ヶ月に　不動産鑑定士さんによる、地価調査が４社から１０物件の
動向を聴きに来た、個人情報保護法に関わる事は相手には話はしないが、
私が知り得る事で問題無いことのみをお話しているが、相手（鑑定士）も
ハッキリとは言わないが物件がこの、半年～１年位で売却処分になるので
価格調査をしている・・・。今年は、買い手市場になり、路線価や不動産
評価による価格では読めない時代に入った様である。

売家や土地を検討してある方は今は良い時期で有る事は間違いない！
弊社でもこの２０日で売家５件・土地３件の物件の契約をして頂いた

福岡の賃貸の仲介は異常？

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私の勤務する不動産屋さんは、地方（柳川市：人口８万人弱）ですが、先日
地元の管理物件のオーナーさんが、福岡市にも賃貸物件（分譲マンション1K）
をお持ちで空きが出たので入居者の斡旋を依頼されたので、福岡市の大手の
不動産業者さんの数社に依頼をしたら、福岡市内の物件は
オーナーからの広告料として２～３ヶ月分を受領が当たり前との事でした。
仕方なくオーナーさんから承諾を得て依頼したら、３ヶ月を要求して業者さんが
１週間で決めてくれました、空きが続くより良いでしょうが、やはり、私としては
心に何か・・・
都会は異常ですね。　　　

家賃滞納の回収手段・・

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滞納家賃の請求・回収の一手段に効果的

☆賃貸人（貸主）としては、一般的には賃借人（借主）の事情等を考慮して「追い出すのは気の毒だ」と思いつつ、催告（督促）して家賃（賃料）が支払われるのを待つわけですが、長期間支払を猶予していると、滞納金額が預かっている敷金・保証金の額をはるかに超えることとなってしまい、大きな損害が生じてしまいます。

☆家賃の滞納・未払い・不払いでのトラブルの場合は、滞納者（未払者・不払者）に対して、内容証明で支払いの催促をして家賃（賃料）の回収を図るのも一つの方法です。催告書や通告書などを送付して、「これ以上の延滞がないように」「早く支払うように」請求します。また、連帯保証人に対しても同様の請求を行います（家賃滞納の事情は、通常は連帯保証人に無関係であることが多いのですが、滞納家賃を回収するためには連帯保証人に対しても請求する必要があるものと思われます）。

☆連帯保証人は、賃貸人（貸主）に対する賃借人（借主）の一切の債務を連帯して負わなければなりません。なお、賃貸人（貸主）は連帯保証人に対して、特約のない限り、法律上は明渡し義務についても請求できます。


　　この手段は後の提訴等に移行した場合でも、証拠にも使え有効な手段ですヨ
　　

住宅の床面積の

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住宅を建築する際、屋根裏を収納部屋（物置、納戸）として利用した場合、その部屋は建物全体の床面積に算入されるのでしょうか。
最近、洋風家屋が多くなったのに伴い、屋根裏を利用し収納部屋を造るケースが増えてきました。
そんな場合、屋根裏の部屋が床面積にはいるか入らないかによって、建物の固定資産税や不動産取得税における減税措置、 住宅取得等特別控除などの税務的な問題、住宅金融公庫の融資額、利息などに大きな影響を与える場合があります。
不動産登記法では、天井の高さが、１．５メートル未満の屋階（屋根裏など）は床面積に算入しないことになっています。 ただし、屋根の勾配を利用しているため、天井の高さが１．５メートル以上の場所と１．５メートル未満の場所がある場合には、 その部屋全体を床面積に算入することになっています。
一般的には、屋根裏に上がる階段が折りたたみ式になっていて、常設の階段がない場合には、 その屋根裏部屋は床面積に算入していないのが実情ですが登記所（法務局）しだいで見解が違いますので所轄に法務局にてご確認下さい。
ただ、このような場合でも、その部屋を常時子供部屋などにしているような場合は
床面積になると思って間違いないでしょう。

不動産の売買話・・ご利益

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　　　 不動産物件の購入のアドバイス



☆ 購入資金の計画 　

不動産という商品は高額です。したがって、購入者はほとんど住宅ローンを利用されるのが一般的です。そこで、大切なのは購入資金の借り入れと返済の計画を立てることです。　購入資金は「頭金」（一般には１割前後程度が必要といわれています。）と「ローン」の合計になりますが、その他にも登録免許税や印紙税、仲介手数料などの諸費用が必要となります。借りることができる額の試算は、家計や収入から試算した返済の計画と合わせて必ず行い、できるだけ余裕を持った計画を立てましょう。また、各融資先金融機関の確認も行いましょう。 信用出来る不動産総合事務所（知識・実績・スピードが有る地元の）に相談してみて！

☆購入物件の条件を検討する 　

どのような物件がいくらくらいで売られているのか、地元の不動産業者や物件情報を取り扱うホームページなどで相場を調べましょう。その上で、自分の欲しい物件の条件を練っていきます。 同居される方の意見も取り入れ、優先したい条件から整理していきましょう。


☆ 物件情報の収集は・・

　条件が決まると、具体的に購入物件を探します。「不動産情報ネットふれんず」では所在地検索と沿線検索があり、所在地検索で町名、沿線検索では駅名も指定することができます。検索結果には帯情報、詳細情報があり、画像は4点まで表示、周辺の地図も確認できます。ペット可物件特集などの定期的な特集も要チェック！希望する条件を不動産会社にメールで送ることも可能です。


☆ 現地見学 　

あなたの条件に見合った物件が見つかったら、現地見学を行いましょう。 あなたの生活にマッチした周辺環境かどうかの確認も重要です。たくさんの物件を見学して、比較検討することで、不動産を見る目が確かなものになるでしょう。

☆ 購入申込 　

購入したい物件が決まったら、最後にもう一度、立地条件や返済計画などの確認をしましょう。 最終決定したら購入申し込みを行います。 ☆契約 は・・ 　契約前に重要事項説明を受けます。 売買の条件や、物件の詳細について説明がありますので、契約の前にチェックをしておきましょう。契約時には手付金、印紙代、仲介手数料（仲介物件の場合）などの諸費用が必要になります。

☆ローン申込は 　

契約後、金融機関にローンの申し込みを行います。 不動産会社に申込書や記入方法などを教えてもらいましょう。このとき収入証明書や住民票などの必要書類とローン申し込み手数料が必要になります。低金利を狙いましょう
　　


☆購入代金の支払い

　建築済みの物件は所有権移転登記の時点で代金の支払いを行います。手付けとして支払った額を差し引いた残金です。なお、所有権移転登記時には登記費用がかかります。

☆引渡し・入居 　

鍵を受け取ったら引き渡しの完了です。 引っ越しを行ってください。


☆その後・・・ 　

登記が済んだら正式にローンの融資実行が行われます。一定の条件を満たす物件を融資を受け買った場合、確定申告をすることで所得税が還付される住宅ローン控除を受けることができます。その他にも税制面で優遇される場合がありますので、購入時に信頼出来る不動産総合事務所ご相談ください。 　



　　　　　　　　　　　　　　　　　　アトム総合事務所　　

賃貸管理の・・秘密

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家主様にご提案！　安定・安心経営を図りましょう




　　賃貸経営を成功させるには、色々な要素をクリアしなければならず、こ

　れだけをうまくやればいいといった捉え方はできません。土地の立地条件

　の判断から資金計画、マーケティング、入居募集、入退室の手続き、家賃

　の集金、建物のメンテ、管理等々、実に様々な問題が複雑にからみ合っいます。


　賃貸経営のノウハウは、一朝一夕に身につくものではありません。そこ

　で、入居募集から空室対策、トラブルに直面した時、頼りになるのは、賃

　貸経営上、接する機会が一番多い仲介・管理会社でしょう。


　　　全国各地で催される「賃貸経営セミナー」の講師の面々は、大半がファ

　イナンシャル・プランナーや税理士で占められています。資金計画に関す

　るアドバイスや資金運用の組み立てならこういう方々がベストかもしれま

　せんが、実際に物件を日々運用（賃貸）していくとなると、頼りになるの

　は、やはり不動産会社です。地元の不動産から、全国レベルでチェーン展

　開する大手仲介会社まで、規模によって様々ですが、入居者と接する機会

　の一番多いのが不動産会社ですから、その点からも最初に選ぶ時は十分に

　注意しましょう。





　　　賃貸仲介・管理会社の主な業務内容



　※入居募集・入室審査・賃貸契約代行・賃貸契約更新・解約・賃料の徴収

　※滞納賃料の立て替え・入居者の苦情処理・一括借り上げ・物件清掃・建

　　　物補修等があり、これらをトータルに手がけています。

　　では、家主側から見た望ましい仲介・管理会社とはどんな会社をいうのでょ

う。その選び方のポイントは、「面倒見がいい」「フットワークが

　　よく」「何かコトがあってもすぐ対応してくれる」……に尽きるかもしれ

　　ません。


　　金銭を扱うので、誠実で、安心、信頼ができるのは当然として、

　「面倒見、フットワーク、素早い対応」は外せない要素です。常識的と思

　われるかもしれませんが、結局は自分の財産管理を委託するのですから、

　クレームが発生しても速やかに対処してくれるのが何よりということにな

　ります。


　そうすると、入居者の決定は速いけれど、ノルマに追いかけられた、担当

　者が次々変わる大手仲介専門のチェーン店がいいのか、小さくて人手も少

　なく、ネット網は弱いけれど、古くから手堅く営業している地元の店がい

　いのか、プラスマイナスがあって決めにくいのも確かです。結局は、あら

　ゆるビジネスに共通していえることですが、最終的には人を見て決めるこ

　とでしょう。長い付き合いとなる訳ですから。



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アパート・マンション管理と清掃



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　　アパート・マンションともども人が毎日出入りして生活するのですから、

　ゴミが出るなり当然汚れるものと決まっています。程度の差こそあれ、エ

ントランス、廊下部分、ゴミ置き場、自転車スペース等の共用部分は、と

　にかくどんなに清掃しても汚れるものです。清掃しても汚くなるものが、

　清掃を怠ればアッという間にスラム化（ちょっとオーバーですが）してし

　まいます。


　それを防ぐには、きっちり決まった頻度で清掃すればいいのですが、大

家さんが自分でやるか、人（管理会社）に頼むか。大家さんも、物件が自

　　宅近くならこまめに足を運ぶことが可能ですが、電車や車に乗ってといえ

ば、どうしても遠のきがち。

そこで管理会社に頼むことになるのですが、掃除一つとっても管理会社

　に依頼するとなると「メニュー」がきっちり決められていて、週の回数と

その内容が細かく料金体系に組み込まれています。どちらにするか、十分

　に検討する必要があるでしょう。　アパート・マンションの人気は管理の

善し悪しで決まるといわれますが、もっと端的に言って、建物の美観、清

潔感は、掃除の回数と内容で決定するといっても過言ではありません。


新築であっても古くても、普段からこまめに掃除して美観維持に努める

のが、物件の品位を保つことに直結する道理でもあります。それはすなわ

ち入居者確保にもつながるということです。







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賃貸物件を生かすには「管理業務」が不可欠



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賃貸住宅を経営していく上で、欠かせないのが「管理業務」です。当初、

アパートなりマンションも建物は、ハウスメーカーか工務店が資金を出し

さえすれば建ててくれますが、できた建物をしっかり管理・運営しないこ

とには、アッという間に物件の価値を殺すことになってしまいます。賃貸


経営を成功させるも失敗するも管理業務にかかっているといっても過言で

はありません。



　大家さんのタイプに、大別して二通りあります。煩わしい管理業務は一

切管理会社に任せて毎月の家賃振込みだけを確認するタイプと、自分の大


　事な財産である賃貸物件だから足繁く通って補修・修繕もできるところは


自分でするタイプの二つです。どちらがいいかは一概にはいえず、要は大


家さんの賃貸ビジネスに対するスタンスで、自分に合ったやりやすい方


をとればいいと思うのですが、ただ「管理業務」の重要性を認識して、十

　分に手を打っておくことが求められます。


では、賃貸業界における管理業務とは何かといえば、まだまだ未整備の


状態にあるのが現実です。一般的には、入居者の募集から家賃集金、建物


のメンテナンス、建物に関するトラブル対応、退去時の精算、入居者の苦


情・トラブル対策等を総合的に取り扱う、もしくはその一部を契約して代

行するのが管理業務ということになります。



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「物件の管理」の委託について



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　賃貸経営にとって「物件の管理」は何よりも大事ということは、たいて

いの大家さんなら百も承知でしょう。管理会社は日夜、賃貸オーナーの取

　り合いをしているといっても過言ではありません。大家さんにしてみれば、

賃貸経営を軌道に乗せ、財産である物件を守っていく上で、管理会社とは

友好関係にあることが望ましいのは当然です

　賃貸オーナーにとって優秀な管理会社を見分ける方法は、大きく分けて

二つあるといわれています。管理業務を委託する「契約書」の内容がきっ

ちりしていることと、トラブル処理の際にフットワークがいいということ

　です。




「契約書」は不動産取引の大前提となるルールを記載したものですから
管理会社と業務委託を取り交わす場合、必ず内容を詰めておきましょう。


１枚程度の用紙に取り決め内容を大雑把にしか書いていないところが意外

と多いのですが、まず基本的に、この契約書の内容がルーズな会社はやめ

ておくことです。


　トラブル処理の対応についてですが、処理のスピード、報告・連絡の的

　確さ、クレーム処理の記録（写真撮影）が行われているかがポイント。

管理会社にしてみれば、家賃の滞納から夜中の水漏れ、近隣の騒音苦情、

エアコンの故障……と、24時間対応を要求されるクレームが持ち込まれま


すが、なかなか直接収入につながらない仕事だけに、後ろ向きにならざる

を得ないところがあります。

　ですから、”原価計算”のひとつの考え方の尺度として家賃選定の中に

管理費を家賃の５％程度を最初から見ておくことです。こうすれば、別途、

管理費が発生するという感覚がやや緩和されるのではありませんか。






分譲マンションの管理費と賃貸マンションの管理費の捉え方には差異が

あって、賃貸の場合、総収入のベースとなる家賃はあくまで部屋を満室に

　してグロスでいくらの入金があるのか、そのための１戸の家賃はいくらで

あるべきか、空室を出さない家賃設定があって、その上でのギリギリの共

益費が算出され、その結果として管理費が計上されるという次第。それが


　前記の通り、家賃の4～7％程度（通常）となります。（管理費詳細弊社にご相談下さ
　い）


管理には大きく賃貸管理系と建物管理系があるのですが、ともに手を抜

　くと賃貸経営にモロに響いてきます。







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美観維持は物件の価値を維持する



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「管理」は、メンテナンス関連の建物管理系と、市場調査や企画提案か


ら仲介業務全般を手がける賃貸管理系の二つに大別されます。賃貸管理の

　主な業務内容は概ね次の通りです。

・入居者募集


・入居者審査

・賃貸契約代行

・賃貸契約更新・解約

・賃料の徴収

・滞納賃料の立て替え

・入居者からの苦情処理



　　一方、建物管理としては次の項目が挙げられます。

　・建物清掃・日常管理

　・建物メンテナンス

・設計監理



　　・施工管理











　　日常清掃業務



　　エントランススホール、廊下、階段各部をどこまで清掃するかで、料金設定などが
　

　全然違ってきます。ほうき、モップなどを用いて床のホコリだけを取るのか、



　水拭きするのか、あるいはガラス部分を拭き上げるのか、といった作業内



　容や回数によって違ってくるわけです。





　　また、清掃作業をすれば物件はただちにきれいになると思うのは早やと



　ちりで、週１回程度の清掃だけでは整理・維持される程度。やはり、新築



　時からの継続した清掃が重要となります。賃貸経営にとっての美観維持は、



　物件の価値を維持、アップするという意味からも大事なことです。賃貸管理

　

　依頼した管理会社に相談しましょう。

コンサルティング業務・・

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　　　☆ 不動産の有効利用はお任せ下さい　☆


当該不動産の潜在的な力を把握して、有効利用に関する参画し、建築、そして運営管理のサポートを実施して成果を上げております。


　　　不動産の仲介売買業務
不動産の賃貸の仲介業務、売買の仲介業務を行います。



　　法人様に対する、不動産管理全般についての顧問

ご所有の遊休不動産に関する有効活用提案、運営管理サポート。






　　個人様に対する、資産管理の相談業務
個人様に対する、土地活用、不動産売却、相続、税金等を勘案した、資産戦略全般についての相談業務を行います。

お気軽にお問い合わせ下さい。

購入する人は、必見ですヨ

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不動産総合事務所に勤務するスタッフが、この雑誌に絶賛

　　　　　　　 （　必見　！！　）



■Ｎｅｗ　（20年10月8日） 日経トレンディ11月号　550円　10月4日発売


今月の日経トレンディーは、不動産業界に関連する内容がたくさん掲載されているようです。
不動産を買おうと思っている人達はこの雑誌を見て研究して下さい。
タイトル・・・値引き合戦が白熱。風向きが変わった　住宅「買い」を見抜く・・・
完成在庫、中古マンション・・値下げ合戦仲介会社の選び方で住宅の値引き幅が大きく変わる？
元付か客付かの正体を見破る。住宅ローンの選び方が解る。

不動産総合事務所の企業がやるべき・・

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　不動産総合事務所として・信頼される地元企業の役割






　地域密着ならではの不動産関係総合企業として小回り良く、誠実な営業で町と住まいと
人のいい関係を結ぶ様に最大限なお手伝いを致します。

筑後地方のみならず日本の不動産業界を取り巻く環境は、この12～15年間で激変しました。

　それは社会生活の「住宅」と、短期長期にかかわらず投資対象としての「不動産」という2
つの側面において顕著です。その両方に共通する課題として「所有目的と活用方法が変化
してきた」があげられます。土地OR建物等を所有する、それだけの事に何かしら意味があっ
た時代は遠い過去の時代になってきました。

不動産は有効に活用されて初めてその価値が出てくるもの、また同時に、所有する目的
も。私共はこの「所有目的と活用方法の多様化」という、バブル崩壊以降初めて業界が直
面している大きなトレンドに的確に対応しつつ、「売買・賃貸・資産有効活用」の3つの不動産
ビジネスを積極的かつ複合的に展開しております。目標は「それぞれの分野で地域に特化、
専門業特化に徹し、専門資格を勉学し不動産を通じて地元地域に貢献する企業になるこ
と」です。

　その為に「誠実」「勤勉」「中立公正」を企業モットーに掲げ、これからの新しい不動産の社
会を創り、育んでいきたいと思います。そして皆様のニーズに応えられると同時に皆様から
選んでいただける不動産関係総合企業を目指していきます。

　今後とも宜しく御願い申し上げます。　　　　　　　　F　　

住宅ローンの知恵・・信頼・・

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　住宅の購入や建築する場合のローンの話を不動産業に携わるスタッフとして・・


住宅ローンの金利で支払いが莫大に変わるとは、一般に顧客様はご存じ無い
事が多い様です、例に下記を記載して観ました


　　　例　　２，０００万円　　を　３０年返済で　月々のみの支払い
　　　　　　
　　①　金利が　３．５％の場合は　
　　
　　　　月々　８９，８０８　円　で　年間１，０７７，６９６円　の支払い

　

　　②　金利　２．２％の場合は

　　　　月々　７５，９４０　円　で　年間９１１，２８０　円　の支払い
　

　　　　となります。


　　　年間　支払い額で　１６６，４１６　円　　の差額が　　出るのです　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　


　　　　　毎月１３，８６８円ですヨ　（差額）　

　　　この現実は、住宅をお世話する、不動産会社や住宅会社の営業さんが
　　　
　　　真剣に顧客さんの事を思い、銀行のローン担当員さんとのやり取りや
　　　
　　　保証会社さんにアピールして低金利を勝ち取るかに掛かっています。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　




　　　信頼出来る　不動産業の営業マンさん、建築業の営業さんにお願いして
　　　下さい。