誰が『高築年マンション』を購入するのか / 『１棟・フルリノベ』への挑戦

久しぶりに『マンション管理』についての『MEMO』を残しておきたい。

数ケ月前、友人のマンションでの『長期ビジョン策定』のための『長期委員会』へ、若手の方々の参加を呼び掛けるための、『ネタ』要請があり、『プロト』を、この『MEMO』に残した　・・・
その後、纏めを行なう途中、何度か『WAIGAYA』の中へ、『喫緊話題』として提供し、色々な視点で見てくれる、『統計君』や『元不動産屋君』からも、色々なアドバイスを受けていた。
こんな中・・『資料(案)』では、これまでの『WAIGAYA』で出ていた『限界マンション』と言う点から、ほっておくと『消滅可能性マンション』になるのでは・・・と、少し極端な言葉で示した『根拠』の、説明をしてみたが・・・
両君から・・ 『政府』そのものが、明確に『マンション事情』を、『現状理解』できていない事が、『根本問題』のように思える・・・
そして・・あと『30年後の現実』『誰が『高築年マンション』を買うのか』という、『超・現実論』が、今の『区分所有者』の多くの方々へ伝わっていない。逆に言うと『自分事として捉えきれてない』事が、最も心配・・等の『コメント』を受けた。

ついこの間も、夜のテレビ番組で、『限界ニュータウン・茨木台・自治会・水道停止問題』という報道が流れていたが、このような、『身に降りかかる問題』となるまでは、『マンションはいつまでも住める』。そして『売却可能』という事が、『非現実』と言う認識が出来ていない事が、大きな『課題』ではあり・・・このあたりが、『資料』の『切口』となるのだか、これから、何十年も住み続ける若い方々へ『どうすれば』伝える事ができるだろうか・・・と、改めて感じた。
＋＋＊＊＊
まず最初に・・『統計君』の指摘では・・・
『国交省・資料』では、確かに『人口減少』を受けての課題に、少し触れているが・・　もっと『人口減』で、『住宅も減』となる…事を、明確に訴えないと、『一戸建』は、『公費解体』で『更地化』も可能だが、『ガタイ』が大きい『コンクリート構造』の『高築年・マンション』は、どうしようも無くなる。
今でも、旧公団の、『エレベーター』の無い『5階建・マンション』は、どうしようもない。引っ越し費用すら出ない、『超安価マンション』となっているが、『入居者無』の『幽霊マンション化』も否めない。

こんな事から、例えば、『政府』も、『老朽ストックが増えます・・』と、暗に示すだけではなく・・・
『プロトPP』に、KONチャンも、『警鐘』を書き加えているが・・・
『竣工年』が、どの位古い事(昔の事）なのか』。そして『ターニングポイント』と推察される、2050年あたりの『人口減25％ 』までの『カウント・ダウン』での『課題』を、もっと『明確』に『国民』へ知らせる必要がある。
特に『分譲マンション居住者(区分所有者)』へは、『喫緊危機』として、『明確化』する必要があるのでは・・
このため、こんな『時間軸』も入れ込む必要があるのでは・・との、アドバイスがあり、資料へ書き足してくれたものを、下記のPPへ落とし込んでみた。
＜修正資料＞


そして、『元不動産屋』からも、『政府資料』は、『的』を得ていない。
この『データー』も『過剰数』だけは判るが、あくまでも『戸数』だけの議論である
本当は、『マンション数』『棟数』で、もっと正しく議論すべきではないか・・と
思われる・・との、意見が出てきた。
・・確かに、『老朽化』で『建替』『更地化』を考える時、『管理組合』としてが『主体』であり、『戸数・集約』の『マンション数』や、『複数戸数』が合わさった『棟数』での『計上』であり・・これが、どのくらい『老朽化』の対象となるのかを議論しないと、『老朽化マンション問題』の『核心』へは、迫れないと思われる。

こんな事から・・『統計君』へ、『推計』をお願いしてみると・・・
確かに、色々な『統計資料』を見ても、明確な『マンション数』『棟数』は見えてこない・・　このためには、色々な『データー』から『推算』をしてみるしかないのではとの見解があり・・　数日後、下記の『PP』が飛んできた。　
『竣工年度毎』の『マンション規模別』『棟数』である


『計算根拠』は・・　
『マンション戸数』は、『国交省資料』の『グラフ数値』を用い、『規模』は、2015年あたりまでで、首都圏でのデーターしか見あたらないが、『マンションデーターベース』というサイトに、下記に示した『竣工年別・ストック数推移』というデーターが載せられており、これを基に、『戸数別』『比率』(区間年度内は同一と仮定)を求め、これを『国交省データー』の『総戸数』へ按分し、『棟数(管理組合数)』を『推算』してみたとの事。
【データー根拠『マンションデーターベース』『分譲マンション 規模（平均戸数）の推移』】


たぶん、マンションの総戸数は、東京周辺の一都三県と、大阪周辺を合わせると、80％近くを占めているという事が、別の記事にも載せられており、この『推算』で、ほぼ問題はないような気がしている。

今住んでいる町の『マンション状況』を、下記の通り、何年か前に調べた事があるが、1970年代初めは、公団や市営住宅に代わる『団地型マンション』が経ち始め、後半以降、『分譲マンション』も『大型化』しはじめ、2000年位からは『高層型』へ移行してきている事から、この『推算』での流れに近い事が、改めて確認された。


今後、『建替』『更地化』を考える時、このような『マンション規模』毎での、『再生計画』が必要になりそうであり、『区分所有者 50人』程度であれば、まだ『4/5 同意』は得られるかもしれないが、『２００戸』となれば、『同意形成』は、かなり困難なようにも思え、なんらかの『別方策』も、考える必要があるのではと思われる。

『政府』も、こんな視点で、『マンション・一括り』ではなく、『規模別』や、街中か山間、丘の上など、『立地環境』等を踏まえた、『再生計画』を提示していかないと・・・
誰も『高築年マンション』を、『魅力物件』として、『購入対象』として検討する事すらしなくなり・・空き家だらけの『限界マンション』を通り越す、『消滅可能性マンション』となるような気もしてきた。

＋＊＊＊
下記以降は、先に準備した資料とは別に、『神戸』という事で、別の『切口』で、『マンション問題』を考えてもらうための、先月、新たに提示したものであるが・・・
この中に、『神戸市』での『タワマン・新設不可』の『根拠』として・・
『人口減下』での『住宅余剰』。　『将来の廃棄物を作る』という、強い思いから、『新築・規制』として取む『事例』を織り込んでみたが ・・・　
既に建っている『マンション』も、ここ何十年かの間には『老朽化マンション』となり・・
いずれ『限界マンション』から、『消滅方法』を考える必要が出てくる可能性もあり・・
『長期課題』として、手立てを早めに取り組んでおく必要性が見えてきた










+**+**+
こんな事で、先週末、神戸の、友人のマンションでの、何回目かの『WAIGAYA』が催され、特別参加をさせて頂いたが・・・
資料を受け・・『タワーマンション規制』での『ガレキ化』、さらには『SDGs』などの観点から、『マンション延命』を考えると共に、『建替』『更地化』ではなく、『躯体』を残した、『マンション再生』も考えてみては・・・との意見が飛び出し・・・『1棟・フルリノベーション』となると、どうなるのか・・・も、新たな検討に加えてみては・・との声が、若手の方から上がった。
ここは、住みやすい環境であり、『景観』にも溶け込んでいるので、『再開発』となると『環境』も守れなくなる。今回の、国交省での『区分所有法改正』の改正では、『可決数・変更』で、進めやすくもなってくるので、『長期ビジョン』として考えてもいいのではないか。

彼の『マンション』は、先の『阪神大震災』での『被災』も軽微で、『躯体』もしっかりしているようで、最近、六甲山のどこかでは、廃業し、幽霊屋敷同然のホテルも、『リノベーション』で『営業再開』の動きもあるようで、『100年マンション』から『フルリノベ。150年マンション』もあるのでは。こうなれば『廃棄物・軽減』
『建替・更地化』で『処分』するにしても、『個人負担』は重く、この『費用』を『リノベ』へ回せば、『資源保存』と共に、『資金活用』にもなるのでは・・・

ただ・・『事例』が見つからない。
『賃貸マンション』などの『フルリノベ』であれば、『居住問題』が無くなり、『新規入居者確保』も出来るが、『区分所有者』が『居住』したままで、出来るのかどうか。
『1棟・全売却』『リノベ後・買戻し』等の、手当ては出来るのだろうか。
それ以上に・・『躯体』の『老朽度』をどう見るのか。こちらの方が優先か？

いつもの『WAIGAYA』とは、少し異なる目線での、『話題』が飛び交ったが・・・
今後の『マンション・長期課題』を考える、一つの『切口』かもしれない

次回までに、もう少し詳しく調べてみる事にした。

＋＊＋＊
帰宅後、たしか・・・どこかで、不動産屋君などと話したと思いつつ、これまでの『MEMO』を探してみると ・・・
　『限界マンション』/『マンション全体・フルリノベーション』との記事(2023-1)が残されていた





未推敲のまま

『限界マンション』/『消滅可能性マンション』

先に『40代・50代の方々へ』/『このマンションを『終の棲家』にできますか・・』という事で『MEMO』を残したが、友人から次の『ネタ』の提供要請があり、どうしようかと思い悩んでいる所である。
；：：；：
まず一つ目には、先の『MEMO』でも残したが、『超・長期修繕計画』という観点で、現状の『長期修繕計画』を、『住み続ける』という視点を入れ込んだ『予算化』が必要であるが、もっと『現実的』な観点からも見ていく必要があるのではとの思いもあり・・・
なかなか、資料がまとまらないままとなっている。
＋＊＊＊
こんな中、4月末あたりから「人口戦略会議」が纏めた『消滅可能性都市』の報告がニュースで流れはじめ、具体的な『データー』として見る事ができるようになり、『出生率』を維持するための『少子化対策』や、『都市部人口流入』での『ブラックホール化』での課題は見えてきたが・・・・
この数字を『高齢マンション』へ当てはめてみるとどうなるのか…という、疑問が出てきた。

まだ、『データー解析中』ではあるが・・・これまでの『限界マンション』という視点を、もう少し進め、『人口減少』。この中での『若手世帯』『高齢者増』などが、今後の『マンション運営』へどう影響するのか。
そして、ここからどう展開すべきかなど・・・
次の『ビジョン策定』へ織り込むことの『必要性』を、少し考えてみる事にした。
；；：
政府が示している『人口減少』は、すでに始まっており、『高齢者』の『延命』が『出生率』をカバーしているので、急激な減少とは見えていないが・・・
すでに『築40年』近くの『高齢マンション・予備軍』が、『70年』経つ頃には、『人口』は、このままでは、四人に一人がいなくなる可能性も示唆されている。



前『MEMO』にも残したが、今住んでいる『マンション』も、同世代であり、『長期ビジョン』も、これらを加味した物へ展開させる必要があるものと・・思われる。


『人口減』のなかで、『建屋老朽化』と共に、この『人』がいなくなる事への対策も、並行して検討していく必要性があり、この『課題』も少し見えてきた・・・


特に、『喫緊課題』として考えなければならないのは・・
『若い世代』の方々へ、『老朽化マンション』をいかに『購入』してもらえるか
『中古マンション』としての『魅力作り』をどうするか・・であろう



ただ、『購買層』の『年代』はどんどん縮小していく傾向にあり、・・

『古くても、いい物』を探し出し、『アピール』する必要がある
このままほっておくと・・勝手につけた名前であるが・・・
『消滅マンション』となってしまう
『日経記事』から借用したが、『空き家率』は、そのうち『空マンション率』も、一要因として・・出てくるかもしれない・・・


このためにも『限界マンション』から『消滅マンション』となる前、何か『抜本対策』が必要なのであろうが・・・
『高齢者比率』も、これから、まだ10％近く高くなることを考えると・・・
『同居者間』で『Win-Win』の関係があるような『コミュニティ』などを、『創生』する事なども、必要なのかもしれない。

下記に『暴論』を書いてみたが、『高齢入居者』が、すべての入居者の『おじいちゃんーオバアチャン』として、『子育て世代』を支え、逆に、『高齢者介護』が必要な時、空き時間などで生まれた『マンション内ヘルパー』などで支えあい、これに、ある程度の『対価』を考えれば、『働き方改革』『子育て支援』の一助にもなるのでは・・・と、『スモールタウン構想』の愚考もしてみた・・・
そして、海外の様に『高齢者シェアハウス』などでの運用が出来れば、これで生まれた『空き住戸』を、新たな『賃貸化』で『運用』するなどを考えれば、『管理費・滞納』などの問題も無くなるのではないかとも思われるが・・・
この『プロモート』を、ダレガするか・・・『法的改革』も必要かもしれない
『管理会社』に『ヘルパー機能』を付与したような、あらたな『福祉・管理会社』なんかも、将来的に発生し、『終の棲家』として、『分譲マンション』も展開出来れば、建て替え迄は『消滅マンション』とならない・・・とも思われる・・・


こんな『雑言』を、連休明け、友人へぶつけ・・・次の進め方を考えてみたい

『40代・50代の方々へ』/『このマンションを『終の棲家』にできますか・・』

しばらく『マンション管理』に関係した更新を出来ないままとなっているが・・・
友人が、何年か前、『理事長』を務めたマンションで、『長期ビジョン策定』を行う事になり、お節介ついでに手伝わされているが、作成した『勉強会資料』等を、共有のため、どこかに残してほしいとの要望があり、この『MEMO』で、とりあえず残す事にした ・・・
＋＊＋＋＊＋
まだ完成形ではないが、今、政府が、『築40年・老朽化入マンション・対応』として進めようとしている色々な『政策』は、我々『古希世代』ではない、まだ、しばらくの間、この『マンション』へ住み続ける、若い『区分所有者』が取り組むべき『課題』である。
・・・・特に、『定年』が延びた『40・50代』の方々が、『ライフプラン』を考える中、今、すぐにでも取り組まなければいけない『重要事項』とも思われるが・・・なかなか、多忙な、あたりまえの生活の中では・・・『自分事』として捉えられていない事が・・・現実かと・・思われる。
こんな事を前提に・・・これまで、少し深く『マンション問題』に係ってきた者として、この『対応』を考える中・・・『若い区分所有者』の方々に、少し『問題意識』をもって頂き・・・『自分の家』をどうすべきか・・・を考えて頂けないか・・・との思いで・・・この『PP資料』を、策定してみた。
＋＊＋＊＋＋＊
『経緯』は下段に付け加えたが・・・仲間達との『WAIGAYA』の中で出た、『限界マンション・予備軍』/『築37年・30年後は・・』/ 『終の棲家を、どうする・・』/ 『負動産』などを『切口』としてみたが・・・まだ、『結論』は見いだせていない。
＊＊＊
そして、今、この『続編』も計画しているが・・・・色々と調べる中
『長期ビジョン・策定』には、『管理会社』などから提示の『長期修繕計画』を、さらに『住み続ける』という観点で、『窓枠交換』や、『専有部内』の『雑排水管改修』などの『高額工事』を入れ込んだ、『超・長期修繕計画』の必要性も取り上げられ始めており・・　この『超・＊＊』を提唱されている方の『論文・冒頭』には・・・
●マンションの長命化を目指すとき・・・「100年マンション」という・・が・・・住み継ぐということは「現居住者」ではなく「次世代の居住者」の選択・・・現居住者に求められていることは「次世代の居住者が正しい選択ができるように準備すること」・・・「超長期の将来を見据えた計画」・・・・マンションの信頼と価値を上げる・・・・と、いう内容の事が書かれており
・・・今回『説明会』は、まさしく、この『道を作る』事で あり・・・今後を見ていく『長期委員会』を立ち上げる事への『助言』が・・・我々『高齢者』の、残された使命なのかと・・・改めて、友人とも認識を共有した。（詳細は、別『MEMO』で要約の予定）

【勉強会資料(案)】＊＊＋＊送付分、そのまま

































【経緯MEMO】＋＊＋＊＋＊
この要請のきっかけは、下記一覧の『限界マンション予備軍(2023/8)』に残した通りであるが・・・
彼の『マンション』では、市が進めている『マンション管理・適正評価制度』を受け、これに対応すべく、準備に入る事になり、『長期修繕計画・策定』の前提となる『長期ビジョン』等の見直し作業を始めていた ・・・
こんな中、『現理事長』だけでは手が回らず、一昨年の今頃、『知恵袋の会』というタイトルで残した、『元理事会メンバー』等で構成する、『マンション管理』を、裏方でサポートしているメンバーへも『助け舟』の声がかかり・・・
これまでのお付き合いの延長戦で、小生へも『検討ネタ』の提供要望が飛んできた・・・
そして、夏過ぎ・・・彼主催の『ワインパーティ』に招かれ、この『マンション住人』の方が多々と『リアル』でお話しする事となり、参加の方々から、これら『課題』に対し、さらなる協力要請が出され、素人ではあるが・・　住んでいる『マンション』でも、今後、どこかで活用できるのではと・・・・可能な範囲での協力を約束し、色々と、勉強してみる事にした。
＊＊＊＊
本題である『マンション管理・評価制度』については、これまで、この友人とも『限界マンション』の、今後のあり方を探る中、何度か調べた事項であり・・・ド素人・知識のまま、判る範囲で作業を進めたが・・・
この頃(2023/10～11月)、『モーニングショー』では、『分譲・マンション』に係る話題として、資材や人工費などの高騰などもあり、『修繕積立金・不足問題』が取り上げられ、『NHKスペシャル』でも、『管理不全・限界マンション』の実情や、この『予防策』なども報じられていた事もあり・・・　
面白そうなテーマなので・・・『マンション長期ビジョン・策定』という事で、今一度、整理をはじめた・・・・
＋＊＋＊＊
ここで言う『ビジョン』という事については、昨年の春先、元大学の先生に『国家ビジョン』について教えて頂いた際、結論として感じた『起承転結』の『起』の部分。『何のために・・』を探る事が、最も重要そうであり・・ いつもの仲間たちの『WAIGAYA』でも、取り上げられていた『負動産』『限界マンション予備軍』での、現実的な課題から、我々の『次世代』『これを担う人達』まで考える事も、重要そうである事は、薄っすらは理解できていたが・・・具体策までは、見いだせていなかった。
そして、現実問題として・・なかなか、若い方々に、『マンションの将来』を、『自分事』として、意識されることが少ない事も・・・これまでの『理事経験』の中で、感じており・・・『ビジョンのあり方・・・』『誰のため・・』、ここから『どう進めるべきか・・』なども含め、これまでの『マンション関連』の『MEMO』で残してきたものを、とりあえずの『切口』として整理しなおし、昨夏、友人に送信した『長期問題検討会』『設立検討時』の内容(下記)に、少し肉をつけ、『長期展望・検討策』を『プロト版』として、仮作成してみた。

＊＊＋＊＊
昨年11月末、『初案』が完成し、彼の『マンション』の『古老の会』で練り直したものを、『理事会』へ提示、『長期問題』を、『どうとらえ・・』『どう検討していくか・・』という所から、スタートさせたようであるが・・・・
彼の『マンション』でも、昨今の『区分所有者』の『年齢構成』が、そのまま『理事会』へ反映しており、出席は高齢者が多く、おまけに、過去・何度か理事経験がある方が在籍する『理事会』では、今すぐでの『将来問題』として取り上げる事への『疑義』や、特に『お金』に係る事への『反対意見』が多く、一方、初めて『理事』をなられた『若手』の方々は、『マンション管理』という『初歩』から入られた事や、これまで、『マンション問題』へ『無関心』だったこともなどで、『知識不足』な事もあり・・・・前向きな『議論』となるには、かなりの『時間』が必要となり・・・ややもすると、これで『年度終了』となってしまいそう・・と・・・『古老の会』へ、今後の進め方につき相談があったとの事で・・・友人から、再度の相談に乗ってほしいとの事が、年末近くに飛んできた。
＋＊＋＊＊
こんな事で・・　今一度、原点に立ち返り、『起』の部分、『長期ビジョンの策定』のあり方を、考え直す作業を進めたが・・・なかなか『結論』が見えてこず・・・
・・　『長期ビジョン』は・・『何のため・・』『誰のため・・』という『切口』で，あらためて考えてみると・・
『時間軸』は・・・『今』ではなく・・・『ある、遠い時間に・・』
『何のため』・・・は、『自分達の安心安全な生活を得る・・』事・・ではないかと思われ、『年齢』によっては、『終の棲家』まで・・という事を、『意識』するような『働きかけ』が、『重要課題』であることが、少し見えて来た・・・・
；：：；：：；：
確かに、今住んでいる『マンション』は、我々の『生活確保』で必要な所ではあるが・・大きな『旅客船』と例えると・・　『古老』は、もうすぐ船を降りる事になる。
この先の『安心・安全な航海』は、これから、長く航海を続ける『船客(区分所有者)』が考えていく必要があり、航路も、雇われ事務長・機関員(管理会社)から、アドバイスは受けれど、最終地は、『船客』で決める必要があり、これを受け『船長(理事長)』が、どこへ行くかの指示を出すことになる。この間、傷んだ船を修理するのも、自らのお金で賄う必要があり、この『資金積立』も必要となる・・・こんな『絵空事』を思い浮かべてみた
・・・楽しく乗り合わせた『船客』が『自分の船』として感じているのだろうか・・・
昨今、『国政』『政治』への『無関心問題』では、無いが・・・多くの『区分所有者』の方々は、あたりまえの、日々の生活の中では、今、住んでいる『マンション(旅客船)』の色々な『危機』を、殆ど感じる事はなく、『理事』などを担当しない限り、仔細まで知る事も、殆どないと思われ・・・自らの『資産価値』を、『自分事』として、捉える事は・・・あまり必要ない・・・のでは・・・と、感じた事から・・・・
『マンションの長期ビジョン』は『何のため・・』・・を、再度『定義』しなおしてみると・・
第一には・・『自らの資産を守る』　そして、二番目は、『安心・安全な生活を確保』であろう。（これを、逆にとらえている方が・・多いのかもしれないが・・）
ここから、『誰のため・・』を考えてみると・・・『年代』により少し異なるが・・・
今、『40代、50代』の方が、『満額定年』まで、住み続けるとなると、まだ、20年から30年先まで、この『マンション』の『区分所有者』であり　・・・
『誰のため・・』は、『40代、50代の区分所有者』が、『主体』となる・・・
『長期ビジョン』の中で、『長期修繕計画』の『精査作業』にも、着手すると思われるが、『計画期間・30年』で考えると・・・『終の棲家をどうするか』まで・・・と言う事にもなってくる・・・
＋＋
昨今、政府が進めている『老朽化マンション対策』と言う事が、テレビや新聞・週刊誌などが、時々報じられているが・・・多くの『分譲・マンション』に居住する『区分所有者』は、これらに対する『危機・意識』は、高まっていないような気がしている。
いずれ『限界マンション』となる『予備軍』であり、『ライフプラン』の中で、『定年後』の『終の棲家』として『どうあるべきか・・』という事で・・・・
ネット記事などを探してみても・・・計画されている方は少ないようで、驚きも感じた。
＋＊＋＊
こんな事で、もやもやしながら…さらに書き加え始めたが・・・
この『長期問題検討』を『だれに託すか』も、今一つ見えて来ていない　・・
当初は、・・『無意識層』の方々への啓蒙を含め、呼びかけを行い、『自主勉強会』
どうも、これでは無理そうなので、『若手理事の方々へ』としてみたが・・
やはり『資産』という事を考えれば『自分事』として、考えてもらいたい
この方々に、この『検討』の『必然性』を、ご理解頂く事が急務であり・・・
この『機運』を、どう醸成させるか・・と、いう事ではないか・・・との『方向性』が、おぼろげながら見え、・・・昨年末、友人とのメールで意見交換をし
＋＊＊＊
『30代』の若い方々はともかくとして、『40代・50代』の『 区分所有者』の方々へ・・・今、住んでいる『マンション』の『築37年・40年後は・・』・・という事で、『マンション管理』を『自分事』。『長期問題』として捉えて頂く『必然性』を、ご理解いたくため、再度、纏めなおし、『若い理事さん』を中心とした『検討事項』を『40代・50代・ 区分所有者』に向けた『論点』へ、絞る事を・・・提案した。

ただ、彼から、この『長期問題』より先に、この若い世代の方々には、『管理組合とは』や『理事会のありかた』などの、お節介な、老婆心でもある『解説・説明』まで、必要となるかもとの事も出てきたが・・とりあえず、ここは『区分所有者』として、『基本』は、ご理解頂けている事とし、ここを起点として進めようと話しをまとめ、少し、話が飛躍しすぎているかもしれないが、『課題事項』を纏める事とした。

＊＋＊＋＊
こんな事で・・・とりあえずの『PP資料』を纏めてみたが・・・書き加える中・・
今、住んでいる『マンション』も、彼の所と同じように、もうすぐ『築40年』・・・・
何年か前の『アンケート結果』では、約60％の『入居者』が『高齢者』であり、『都市郊外型マンション』のためか、ここ数年で『後期高齢者』となる『元サラリーマン』の『年代層』が多い事が、現実問題である。

ついこの間の『WAIGAYA』でも、元不動産屋から・・・・たぶん、ここ数年で、この『年代層』は『退去』する事になり・・・・このタイミングで『投売』が始まり、一気に『マンション価値』が落ちていく可能性もある。(団塊の悲劇との表現だった記憶がある）
先の、友人の父親が残した『負動産』ではないが、『資産価値』という事を考えた、『長期計画』。『高く売却できるマンション』を考える事を、今、すぐに考える必要があるのでは・・・との『話題』が出ていたが・・・
このような事を含め、次の『世代』の方々で『長期ビジョン』の策定を、急いで進めてほしいと、改めて感じさせられた・・・・。

さらには、・・今後『長期問題』を考える中・・・・『非区分所有者(賃貸者)』や『シェアー住戸』なども増えてくる可能性もあり、『管理組合』と『自治会組織』のあり方も、『防災』と共に『高齢者問題』などでは『役割分担』を考える必要がある。
この面でも、これから『マンション運営』の主体となる、『40代』の方々には、今回の様な『課題』を提示する事で、色々な『認識』を深めて頂くきっかけになればいいのであるが・・・・とも感じた。

そして、この『資料』にも記したが・・『もう我々は、古老である・・・』
先の『能登半島地震』の『復興・模範』として、女川町の事例が、最近、時々報道されており ・・『復興計画』は、『これからの時代を担う若者が、立案・実行』『還暦以上は口を出さず』で、成功　・・との事であり・・・・・
これからの『マンション』の『長期期計画』は、この先『40年』を見つめる『Re-born計画』として、『古老』がとやかく言う事ではないと感じ・・・
『長期ビジョン』は・・・『40代・50代の区分所有者』に、委ねる事ができればとも・・・感じた。

［マンション関係 MEMO］
『負動産』 / 『限界マンション・予備軍』 / 『資産流動化』(2023-8-16)
『限界マンション』/『マンション全体・フルリノベーション』(2023ｰ1ｰ20)
『老朽化マンション・売り逃げ』/『総会資料』を横に並べてみた/
　『収支報告書』/『トレンドを知る』(2022-9-26)
『限界＊＊』という言葉/『限界マンション』の現実/『利用限界』/
　　　『更地化費 各戸１千万円積立』(2022-9ｰ9)
『マンション建替、資金ゼロでは無理』/
　　　『延命のための長期修繕計画』(2022-3-29)
『マンション管理』/『知恵袋の会』/『マンションではEV車は買えない』
　　　　　/『マンションでのSDGs』(2022-1-11)
マンション/管理組合/長期修繕/資金計画　(2017‐10‐23)
『限界マンション』と管理組合活動　(2017ｰ5-15)
マンション/管理組合/『老い』への対応　(2017-3-07)

『負動産』 / 『限界マンション・予備軍』 / 『資産流動化』

お盆前、いつもの仲間たちが集まったが、この時期の話題に出てくるのは、孫の将来の
心配や、年老いた両親を抱る悩み等と共に、いつもの、『余命1年宣言』ではないが・・・
自らの、『後始末』をどうしよう・・と言う、『自己断捨離論』まで、飛び出した・・・
まだ、もう少し、後期高齢者までは、時間は、あるのだが、お盆という事もあり・・
しばらく音信がなった、旧友の奥様からの 、『家族で弔いました』を受けてか・・
スタートから、少し酔えない話が、続いたが・・・
前回『ワイガヤ』で出ていた、『国家ビジョン』『堂々巡り政策』を、振り返り考える中、
『終の棲家』。この中での、『資産流動化』を急ぐ必要があるとの、話が出はじめ・・
これからどうすべきか ・・『政策の中での取組は？』と言う『話題』へ転換してみた。
少し、堅めの話であったが、介護福祉士の資格者や、元会計士も、参加しており、
多くの参考意見も聞けたが、仲間達の共通の認識として・・
たしかに、今の『日本の緊急課題』かも・・『変革』が必要では・・となった。

＋＊＋＊＊＋
丁度、1年前のお盆、『秘密基地』で、アメリカへ移住した、元商社マンの友人が、
親が残した『負の遺産』という事で、『古家売却』から、・・『大都市近郊・限界住宅群』と
いう話題へ展開し、『限界住宅』『限界マンション』という事で、話は盛上った・・・
この会の後、こんな『年代マップ』を作成していたので、今一度、皆で振り返った・・・


確かに、横軸の時間軸と、縦に重なりあった『親子』などで、引き継がれない限り
『土地家屋』などの『不動産』は、『負動産』となってしまう、可能性がある。
昨今、政府は『雇用の流動化』を勧めているが、これに合わせた『資産流動化』も
同時に行っていかないと ・・『70歳定年』が、『負動産』を生む事になる。
『余生必要経費　2000万円』とも『5000万円』とも・・・言われるけど、
『負動産』を、どう考えるかで、変わってくる。
そして『人生100年時代』。。どこで『余生』を送るか。。
『終のライフプラン』を、考える必要がある。

元不動産屋から、政府では、国交省は『中古マンション』が
『限界マンション』とならないような政策や、
『サービス付き高齢者向け住宅に関する懇談会』などで、
『高齢者受入先』の検討もしているが・・・
前回の『チョコチョコ政策』ではないが、『厚労省』などとの『連携』がなく・・
『平均余命』が長くなり、『70歳定年制』での、住み続ける期間、『住年齢』の
『延長』も出てくるので、自ずと『マンション居住年齢』も高くなって来る。
『高齢者』の『住整備』という事では、国をあげての『トータルビジョン』が必要
こんな中で、『高齢者』の『資産付替』を考えた、『資産流動化』を考えるべき
との意見も・・・

確か、アメリカの友も、高齢者は、自宅ではなく、アパートや友人とのシェアも
多く、『負動産』を抱えないと話していたが・・・
『政策』として、『持家政策』から　・・『大変革』することも
『雇用流動化』の一環として、検討が必要なのかもしれない・・・・
『持家』を『高課税』とし、『借家・家賃』を『経費減税』とすれば　・・
『ノマド・ワーク』の様に、『働き方』も・・変わるのかもしれない。
これが『雇用流動化』となり、『産業活性化』となるかもしれない・・

こんな事を感じた『ワイガヤ』であった。

＊＋＊＊＊
こんな事もあり、別仲間のマンションで、『ビジョン』作りのための、情報提供
要請を受け、『限界マンション』という事で、『ワイガヤ』を行ったが・・・
さらなる検討用のネタ要望があり、『限界マンションの実像』という事で、纏め
はじめた所であるが・・
今、住んでいるマンションも、築35年が過ぎ、『限界マンション・予備軍』となる
可能性もあり、入居時からの、区分所有者の『年齢変遷』『中古売却』などで、
『年代変化』などを、整理してみたが・・・・　色々な課題が、見えてきた
『限界マンション』とならないために、どうするか・・・
　結論としては、『若い人に買ってもらう、循環を作る』　このためには・・・
『魅力あるマンションつくり』・・・が必要であるが・・・
『IH対応』『EV充電無』など・・新たな『設備』を考える必要がある
・・かもしれない　。長期修繕の中で、費用対効果を探る必要はあるが
新しい感性がないと・・・通り一遍の計画からは、抜け出さない・・かも


次回の『ワイガヤ』で、この夜の、仲間たちとも、話してみたい
そして、話題にでていた・・『雇用流動化』と『資産流動化』　
『一体政策』として、『変革』となるかどうか・・も問いたい

・・＜2023-8-17　見直＞

『マンション生活･最終章』/『リースバック』/『究極の理事回避策？』

昨夜、久しぶりに、夕方早くから、『Real-ワイガヤ』を行った。
いつものメンバーであったが、先の『MEMO』に残した『人生の最終章』が最初の話題に・・
おたがい、『まだ、そんな年ではない』・・と、言いながら・・『最も気になる事である』
『同居家族』がいるメンバーはともかくとして、昨夏『米在住の友』が参加してくれた時の・・
『大都市近郊・限界住宅』ではないが、今の『住家』を、どう『処理』するかの話へ展開 ・・
今後、だんだん『文字』が読みにくくなり、『契約書類』等の確認も、ままならなくなる中・・
『余命1年宣言』『PLAN75』ではないが・・『不動産』が『負動産』とならないためには・・
『自ら、今すぐに行動が必要では・・』との・・言葉もが出てきたが・・このために・・
　何ができるだろうか・・どうすることが正しいことなのか・・切実な、課題となり・・
あまり酔えない・・いや・・酔いがさめてしまう 『ワイガヤ』と・・なってしまった
いつもの、コテコテの『八尾弁』で『チャカス』、『仕切役･不在』が､大きかった・・
＋＊＋＊
今朝から、昨夜の『ワイガヤMEMO』を残そうと、『雑書き』を振り返ってみたが・・・
元不動産屋の仲間から・・去年も、この『ワイガヤ』で話したと思うけど ・・
『リースバック』という事を・・もう少し突き詰める必要があるのでは・・・との事が・・
この時は、『安う叩かれるだけ・・』と言うたけど、『今すぐ『現金化』も一つの手段』
『最近、サブスクが流行ってるけど・・これも、それと同じに考えることも・・』
『逆に、『現金化』したものを『負動産』へ、ちょこっとだけ『投資』という考えも』
これから『中古マンションはジャブジャブ』『売れん物件ばっか、出てくるは～』
『建替まで生きれたらええが・・息子に引き継いでも、建替マンション、誰が買うねん』
こう考えたら、先の『建替前、売り逃げ・・』ではないが・・『早いもん、勝ちやで』
何より・・『今でしょ』『手続きが出来るのは・・』・・との、言葉が頭に残っている
別の参加者からは・・『最近のテレビで・・強引な取引をする『不動産会社』もある』
『オレオレではないが・・売主の『懐事情』に付込むこともあるようだ』・・との情報も
話題主から・『よう解からんけど『リースバック』は、こんな勘定となるはず・・』
『売却物件相場1500万』ここから『『リース物件やと『現金化』は、約半分　750万』』
『もっと叩かれるかもしれない・・』『このあたりが・・『ぼったくり』なのかも・・・』
そして『売却物件』へ住み続けるためには・・『賃借料』『リース費用』が必要
『これも‥詳しくは規定されていないが・・『売却金額』×『利回り』で決まるらしい』
『最近の『利回り』『年６～１３％』とすると・・』『年５０万～１００万』
『月４万～８万の支払』。これに『管理費と修繕積立金をのせるかどうかは、交渉らしい』
『ただ・・『資産』を手放すので、市への『固定資産税』は、いらなくなる』
『要するに・・安すう売れば・・『賃料』は下がるが・・『実入現金』は減ってしまう』
『これに・・あとは、いつ『追い出されるか』『契約』によるが・・『数年』の事もある』
こんな『算盤勘定』だけで行けば・・『息子が引き継ぐつもりなし』『手続きも拒否・・』
なんていうことを考えたら・・『高賃専への『入居・頭金・捻出』には、この方が早い・』
『ただ・・『ボケがいつから』『死期は？？』そして・・次の『棲家』をいつ考えるか・・』
いや、もしもを考えると・・今、『現ナマ』を、抱えている方が、確かかもしれない・・
との声が・・仲間から、沢山聞こえてきた。　やはり、『今でしょ・・』なので、あろうか。
小生も、ついこの日曜日に、『人生の最終整理』の一環で・・・
今、住んでいる『築３５年マンション』が、『リースバック対象になるのか』が気になり
『大手の不動産仲介会社』へ、おっかなびっくり『メール』で問い合わせてみたが・・
『耐震化物件であれば、対象』との回答を得た。ただ、これ以上『見積』などを進めると
厄介なことになりそうなので・・・『具体的売却額・リース費用』は聞き出せていない
・・・と、紹介してみたが・・『売却額』については、全員『興味津々』事、となった。
別の仲間からは・・『もしサブスク』『不動産の流動化』さらには、もっと進めて
『子育て支援』での『安価住環境提供』などを考えると、この『リースバック制度』を・・
『透明化』させるため・・『政策』として動くことも必要なのでは・・・との意見も
確かに、昨夏『海外移住』した友人との『WAIGAYA』でも・・
なぜ『日本人は自分の家を持ちたがるか』・・この『感性』が『雇用の流動化』を妨げ・・
『硬直化』をさせている。『特に年功序列賃金』が問題・・
『不動産確保』は『成果の象徴』であって、これに到達するまでは『リース』である。
『リース』も、逆を返せば『投資の一環』『サブスク』も、そして『教育』も含め・・・と
話していたが・・
『負の遺産』とならないためには・・
『今、活かすことを考える』『リスクを負っても』『老後への投資』と考えるべきなのか
もし、この『現ナマ７５０万円』を、月々の返済を『８万』とすると、約８年で，ゼロに
ただ、この時には・・『不動産売却』などという、大変な仕事はなくなっている。
ここまで生きていられるであろうか。他の資産を含め、もう少し検討が必要かもしれない
こんな話が進む中、別の仲間から『売却したら区分所有者でなくなるやん・・・・』
『そうなったら・・輪番制の『理事』も回ってこなくなる』『これも幸いや』との発言が
最近の『ネット記事』で・・『高齢者の究極の理事回避策』という事を見た事もあるが・
新たな『高齢マンション』の課題となるかもしれない・・・
＊＋＊＊
今回話題の『リースバック』も、先の『売り逃げ』に近い行為なのかもしれない
『人生の最終章』をどうすべきか。『美田残さず』という事で、もう少し考えてみたい。