久しぶりに『マンション管理』についての『MEMO』を残しておきたい。
数ケ月前、友人のマンションでの『長期ビジョン策定』のための『長期委員会』へ、若手の方々の参加を呼び掛けるための、『ネタ』要請があり、『プロト』を、この『MEMO』に残した ・・・
その後、纏めを行なう途中、何度か『WAIGAYA』の中へ、『喫緊話題』として提供し、色々な視点で見てくれる、『統計君』や『元不動産屋君』からも、色々なアドバイスを受けていた。
こんな中・・『資料(案)』では、これまでの『WAIGAYA』で出ていた『限界マンション』と言う点から、ほっておくと『消滅可能性マンション』になるのでは・・・と、少し極端な言葉で示した『根拠』の、説明をしてみたが・・・
両君から・・ 『政府』そのものが、明確に『マンション事情』を、『現状理解』できていない事が、『根本問題』のように思える・・・
そして・・あと『30年後の現実』『誰が『高築年マンション』を買うのか』という、『超・現実論』が、今の『区分所有者』の多くの方々へ伝わっていない。逆に言うと『自分事として捉えきれてない』事が、最も心配・・等の『コメント』を受けた。
ついこの間も、夜のテレビ番組で、『限界ニュータウン・茨木台・自治会・水道停止問題』という報道が流れていたが、このような、『身に降りかかる問題』となるまでは、『マンションはいつまでも住める』。そして『売却可能』という事が、『非現実』と言う認識が出来ていない事が、大きな『課題』ではあり・・・このあたりが、『資料』の『切口』となるのだか、これから、何十年も住み続ける若い方々へ『どうすれば』伝える事ができるだろうか・・・と、改めて感じた。
＋＋＊＊＊
まず最初に・・『統計君』の指摘では・・・
『国交省・資料』では、確かに『人口減少』を受けての課題に、少し触れているが・・ もっと『人口減』で、『住宅も減』となる…事を、明確に訴えないと、『一戸建』は、『公費解体』で『更地化』も可能だが、『ガタイ』が大きい『コンクリート構造』の『高築年・マンション』は、どうしようも無くなる。
今でも、旧公団の、『エレベーター』の無い『5階建・マンション』は、どうしようもない。引っ越し費用すら出ない、『超安価マンション』となっているが、『入居者無』の『幽霊マンション化』も否めない。
こんな事から、例えば、『政府』も、『老朽ストックが増えます・・』と、暗に示すだけではなく・・・
『プロトPP』に、KONチャンも、『警鐘』を書き加えているが・・・
『竣工年』が、どの位古い事(昔の事）なのか』。そして『ターニングポイント』と推察される、2050年あたりの『人口減25％ 』までの『カウント・ダウン』での『課題』を、もっと『明確』に『国民』へ知らせる必要がある。
特に『分譲マンション居住者(区分所有者)』へは、『喫緊危機』として、『明確化』する必要があるのでは・・
このため、こんな『時間軸』も入れ込む必要があるのでは・・との、アドバイスがあり、資料へ書き足してくれたものを、下記のPPへ落とし込んでみた。
＜修正資料＞
そして、『元不動産屋』からも、『政府資料』は、『的』を得ていない。
この『データー』も『過剰数』だけは判るが、あくまでも『戸数』だけの議論である
本当は、『マンション数』『棟数』で、もっと正しく議論すべきではないか・・と
思われる・・との、意見が出てきた。
・・確かに、『老朽化』で『建替』『更地化』を考える時、『管理組合』としてが『主体』であり、『戸数・集約』の『マンション数』や、『複数戸数』が合わさった『棟数』での『計上』であり・・これが、どのくらい『老朽化』の対象となるのかを議論しないと、『老朽化マンション問題』の『核心』へは、迫れないと思われる。
こんな事から・・『統計君』へ、『推計』をお願いしてみると・・・
確かに、色々な『統計資料』を見ても、明確な『マンション数』『棟数』は見えてこない・・ このためには、色々な『データー』から『推算』をしてみるしかないのではとの見解があり・・ 数日後、下記の『PP』が飛んできた。
『竣工年度毎』の『マンション規模別』『棟数』である
『計算根拠』は・・
『マンション戸数』は、『国交省資料』の『グラフ数値』を用い、『規模』は、2015年あたりまでで、首都圏でのデーターしか見あたらないが、『マンションデーターベース』というサイトに、下記に示した『竣工年別・ストック数推移』というデーターが載せられており、これを基に、『戸数別』『比率』(区間年度内は同一と仮定)を求め、これを『国交省データー』の『総戸数』へ按分し、『棟数(管理組合数)』を『推算』してみたとの事。
【データー根拠『マンションデーターベース』『分譲マンション 規模（平均戸数）の推移』】
たぶん、マンションの総戸数は、東京周辺の一都三県と、大阪周辺を合わせると、80％近くを占めているという事が、別の記事にも載せられており、この『推算』で、ほぼ問題はないような気がしている。
今住んでいる町の『マンション状況』を、下記の通り、何年か前に調べた事があるが、1970年代初めは、公団や市営住宅に代わる『団地型マンション』が経ち始め、後半以降、『分譲マンション』も『大型化』しはじめ、2000年位からは『高層型』へ移行してきている事から、この『推算』での流れに近い事が、改めて確認された。
今後、『建替』『更地化』を考える時、このような『マンション規模』毎での、『再生計画』が必要になりそうであり、『区分所有者 50人』程度であれば、まだ『4/5 同意』は得られるかもしれないが、『２００戸』となれば、『同意形成』は、かなり困難なようにも思え、なんらかの『別方策』も、考える必要があるのではと思われる。
『政府』も、こんな視点で、『マンション・一括り』ではなく、『規模別』や、街中か山間、丘の上など、『立地環境』等を踏まえた、『再生計画』を提示していかないと・・・
誰も『高築年マンション』を、『魅力物件』として、『購入対象』として検討する事すらしなくなり・・空き家だらけの『限界マンション』を通り越す、『消滅可能性マンション』となるような気もしてきた。
＋＊＊＊
下記以降は、先に準備した資料とは別に、『神戸』という事で、別の『切口』で、『マンション問題』を考えてもらうための、先月、新たに提示したものであるが・・・
この中に、『神戸市』での『タワマン・新設不可』の『根拠』として・・
『人口減下』での『住宅余剰』。 『将来の廃棄物を作る』という、強い思いから、『新築・規制』として取む『事例』を織り込んでみたが ・・・
既に建っている『マンション』も、ここ何十年かの間には『老朽化マンション』となり・・
いずれ『限界マンション』から、『消滅方法』を考える必要が出てくる可能性もあり・・
『長期課題』として、手立てを早めに取り組んでおく必要性が見えてきた
+**+**+
こんな事で、先週末、神戸の、友人のマンションでの、何回目かの『WAIGAYA』が催され、特別参加をさせて頂いたが・・・
資料を受け・・『タワーマンション規制』での『ガレキ化』、さらには『SDGs』などの観点から、『マンション延命』を考えると共に、『建替』『更地化』ではなく、『躯体』を残した、『マンション再生』も考えてみては・・・との意見が飛び出し・・・『1棟・フルリノベーション』となると、どうなるのか・・・も、新たな検討に加えてみては・・との声が、若手の方から上がった。
ここは、住みやすい環境であり、『景観』にも溶け込んでいるので、『再開発』となると『環境』も守れなくなる。今回の、国交省での『区分所有法改正』の改正では、『可決数・変更』で、進めやすくもなってくるので、『長期ビジョン』として考えてもいいのではないか。
彼の『マンション』は、先の『阪神大震災』での『被災』も軽微で、『躯体』もしっかりしているようで、最近、六甲山のどこかでは、廃業し、幽霊屋敷同然のホテルも、『リノベーション』で『営業再開』の動きもあるようで、『100年マンション』から『フルリノベ。150年マンション』もあるのでは。こうなれば『廃棄物・軽減』
『建替・更地化』で『処分』するにしても、『個人負担』は重く、この『費用』を『リノベ』へ回せば、『資源保存』と共に、『資金活用』にもなるのでは・・・
ただ・・『事例』が見つからない。
『賃貸マンション』などの『フルリノベ』であれば、『居住問題』が無くなり、『新規入居者確保』も出来るが、『区分所有者』が『居住』したままで、出来るのかどうか。
『1棟・全売却』『リノベ後・買戻し』等の、手当ては出来るのだろうか。
それ以上に・・『躯体』の『老朽度』をどう見るのか。こちらの方が優先か？
いつもの『WAIGAYA』とは、少し異なる目線での、『話題』が飛び交ったが・・・
今後の『マンション・長期課題』を考える、一つの『切口』かもしれない
次回までに、もう少し詳しく調べてみる事にした。
＋＊＋＊
帰宅後、たしか・・・どこかで、不動産屋君などと話したと思いつつ、これまでの『MEMO』を探してみると ・・・
『限界マンション』/『マンション全体・フルリノベーション』との記事(2023-1)が残されていた
未推敲のまま
数ケ月前、友人のマンションでの『長期ビジョン策定』のための『長期委員会』へ、若手の方々の参加を呼び掛けるための、『ネタ』要請があり、『プロト』を、この『MEMO』に残した ・・・
その後、纏めを行なう途中、何度か『WAIGAYA』の中へ、『喫緊話題』として提供し、色々な視点で見てくれる、『統計君』や『元不動産屋君』からも、色々なアドバイスを受けていた。
こんな中・・『資料(案)』では、これまでの『WAIGAYA』で出ていた『限界マンション』と言う点から、ほっておくと『消滅可能性マンション』になるのでは・・・と、少し極端な言葉で示した『根拠』の、説明をしてみたが・・・
両君から・・ 『政府』そのものが、明確に『マンション事情』を、『現状理解』できていない事が、『根本問題』のように思える・・・
そして・・あと『30年後の現実』『誰が『高築年マンション』を買うのか』という、『超・現実論』が、今の『区分所有者』の多くの方々へ伝わっていない。逆に言うと『自分事として捉えきれてない』事が、最も心配・・等の『コメント』を受けた。
ついこの間も、夜のテレビ番組で、『限界ニュータウン・茨木台・自治会・水道停止問題』という報道が流れていたが、このような、『身に降りかかる問題』となるまでは、『マンションはいつまでも住める』。そして『売却可能』という事が、『非現実』と言う認識が出来ていない事が、大きな『課題』ではあり・・・このあたりが、『資料』の『切口』となるのだか、これから、何十年も住み続ける若い方々へ『どうすれば』伝える事ができるだろうか・・・と、改めて感じた。
＋＋＊＊＊
まず最初に・・『統計君』の指摘では・・・
『国交省・資料』では、確かに『人口減少』を受けての課題に、少し触れているが・・ もっと『人口減』で、『住宅も減』となる…事を、明確に訴えないと、『一戸建』は、『公費解体』で『更地化』も可能だが、『ガタイ』が大きい『コンクリート構造』の『高築年・マンション』は、どうしようも無くなる。
今でも、旧公団の、『エレベーター』の無い『5階建・マンション』は、どうしようもない。引っ越し費用すら出ない、『超安価マンション』となっているが、『入居者無』の『幽霊マンション化』も否めない。
こんな事から、例えば、『政府』も、『老朽ストックが増えます・・』と、暗に示すだけではなく・・・
『プロトPP』に、KONチャンも、『警鐘』を書き加えているが・・・
『竣工年』が、どの位古い事(昔の事）なのか』。そして『ターニングポイント』と推察される、2050年あたりの『人口減25％ 』までの『カウント・ダウン』での『課題』を、もっと『明確』に『国民』へ知らせる必要がある。
特に『分譲マンション居住者(区分所有者)』へは、『喫緊危機』として、『明確化』する必要があるのでは・・
このため、こんな『時間軸』も入れ込む必要があるのでは・・との、アドバイスがあり、資料へ書き足してくれたものを、下記のPPへ落とし込んでみた。
＜修正資料＞
そして、『元不動産屋』からも、『政府資料』は、『的』を得ていない。
この『データー』も『過剰数』だけは判るが、あくまでも『戸数』だけの議論である
本当は、『マンション数』『棟数』で、もっと正しく議論すべきではないか・・と
思われる・・との、意見が出てきた。
・・確かに、『老朽化』で『建替』『更地化』を考える時、『管理組合』としてが『主体』であり、『戸数・集約』の『マンション数』や、『複数戸数』が合わさった『棟数』での『計上』であり・・これが、どのくらい『老朽化』の対象となるのかを議論しないと、『老朽化マンション問題』の『核心』へは、迫れないと思われる。
こんな事から・・『統計君』へ、『推計』をお願いしてみると・・・
確かに、色々な『統計資料』を見ても、明確な『マンション数』『棟数』は見えてこない・・ このためには、色々な『データー』から『推算』をしてみるしかないのではとの見解があり・・ 数日後、下記の『PP』が飛んできた。
『竣工年度毎』の『マンション規模別』『棟数』である
『計算根拠』は・・
『マンション戸数』は、『国交省資料』の『グラフ数値』を用い、『規模』は、2015年あたりまでで、首都圏でのデーターしか見あたらないが、『マンションデーターベース』というサイトに、下記に示した『竣工年別・ストック数推移』というデーターが載せられており、これを基に、『戸数別』『比率』(区間年度内は同一と仮定)を求め、これを『国交省データー』の『総戸数』へ按分し、『棟数(管理組合数)』を『推算』してみたとの事。
【データー根拠『マンションデーターベース』『分譲マンション 規模（平均戸数）の推移』】
たぶん、マンションの総戸数は、東京周辺の一都三県と、大阪周辺を合わせると、80％近くを占めているという事が、別の記事にも載せられており、この『推算』で、ほぼ問題はないような気がしている。
今住んでいる町の『マンション状況』を、下記の通り、何年か前に調べた事があるが、1970年代初めは、公団や市営住宅に代わる『団地型マンション』が経ち始め、後半以降、『分譲マンション』も『大型化』しはじめ、2000年位からは『高層型』へ移行してきている事から、この『推算』での流れに近い事が、改めて確認された。
今後、『建替』『更地化』を考える時、このような『マンション規模』毎での、『再生計画』が必要になりそうであり、『区分所有者 50人』程度であれば、まだ『4/5 同意』は得られるかもしれないが、『２００戸』となれば、『同意形成』は、かなり困難なようにも思え、なんらかの『別方策』も、考える必要があるのではと思われる。
『政府』も、こんな視点で、『マンション・一括り』ではなく、『規模別』や、街中か山間、丘の上など、『立地環境』等を踏まえた、『再生計画』を提示していかないと・・・
誰も『高築年マンション』を、『魅力物件』として、『購入対象』として検討する事すらしなくなり・・空き家だらけの『限界マンション』を通り越す、『消滅可能性マンション』となるような気もしてきた。
＋＊＊＊
下記以降は、先に準備した資料とは別に、『神戸』という事で、別の『切口』で、『マンション問題』を考えてもらうための、先月、新たに提示したものであるが・・・
この中に、『神戸市』での『タワマン・新設不可』の『根拠』として・・
『人口減下』での『住宅余剰』。 『将来の廃棄物を作る』という、強い思いから、『新築・規制』として取む『事例』を織り込んでみたが ・・・
既に建っている『マンション』も、ここ何十年かの間には『老朽化マンション』となり・・
いずれ『限界マンション』から、『消滅方法』を考える必要が出てくる可能性もあり・・
『長期課題』として、手立てを早めに取り組んでおく必要性が見えてきた
+**+**+
こんな事で、先週末、神戸の、友人のマンションでの、何回目かの『WAIGAYA』が催され、特別参加をさせて頂いたが・・・
資料を受け・・『タワーマンション規制』での『ガレキ化』、さらには『SDGs』などの観点から、『マンション延命』を考えると共に、『建替』『更地化』ではなく、『躯体』を残した、『マンション再生』も考えてみては・・・との意見が飛び出し・・・『1棟・フルリノベーション』となると、どうなるのか・・・も、新たな検討に加えてみては・・との声が、若手の方から上がった。
ここは、住みやすい環境であり、『景観』にも溶け込んでいるので、『再開発』となると『環境』も守れなくなる。今回の、国交省での『区分所有法改正』の改正では、『可決数・変更』で、進めやすくもなってくるので、『長期ビジョン』として考えてもいいのではないか。
彼の『マンション』は、先の『阪神大震災』での『被災』も軽微で、『躯体』もしっかりしているようで、最近、六甲山のどこかでは、廃業し、幽霊屋敷同然のホテルも、『リノベーション』で『営業再開』の動きもあるようで、『100年マンション』から『フルリノベ。150年マンション』もあるのでは。こうなれば『廃棄物・軽減』
『建替・更地化』で『処分』するにしても、『個人負担』は重く、この『費用』を『リノベ』へ回せば、『資源保存』と共に、『資金活用』にもなるのでは・・・
ただ・・『事例』が見つからない。
『賃貸マンション』などの『フルリノベ』であれば、『居住問題』が無くなり、『新規入居者確保』も出来るが、『区分所有者』が『居住』したままで、出来るのかどうか。
『1棟・全売却』『リノベ後・買戻し』等の、手当ては出来るのだろうか。
それ以上に・・『躯体』の『老朽度』をどう見るのか。こちらの方が優先か？
いつもの『WAIGAYA』とは、少し異なる目線での、『話題』が飛び交ったが・・・
今後の『マンション・長期課題』を考える、一つの『切口』かもしれない
次回までに、もう少し詳しく調べてみる事にした。
＋＊＋＊
帰宅後、たしか・・・どこかで、不動産屋君などと話したと思いつつ、これまでの『MEMO』を探してみると ・・・
『限界マンション』/『マンション全体・フルリノベーション』との記事(2023-1)が残されていた
未推敲のまま
