『マンションの終括』 （その２）/ 『早めの検討の必要性・・・』

一昨日の『MEMO』の続きとなるが　・・・
『統計君』が提示してくれた、今後の『マンション問題』を考える上で、『高齢化マンション』を、『棟数で明示すべき』という考え方が、引っかかったままとなっている。
これは・・言い換えれば『区分所有者』の『資産維持』をするための『団体』数となる。
『管理組合』を『一事業体』として明確に把握し、この『活動体』が、もつと『主体的』に動くようにする必要があるのでは・・と言う事が、改めて思い起こされた。
『管理組合』は、『法的』には『区分所有法』で縛られ、『共有物』ではあるが、『個々人』では自由にならない『不動産(土地・建屋)』を、保持し・・ここに建っている『構造物』の管理を、担っている。
このため、もう少し『自分の資産を守る』という『主体的』な活動と共に、『会社組織』のような、『厳格・管理』も必要であり・・さらには、この『団体』。『管理組合』は、『資産維持』に向けた対応が、『事業計画』などとして『明確』に提示する事が出来ないと・・・『マンション管理』は『ホッタラカシ・・』『他人まかせ』となり・・『限界マンション』『放置マンション』は、ますます増えるのでは・・との事を感じ、仲間内でも、共有する『意見』が多かった。

いつもの『ボヤキ親父』から・・『30年先』『築70年』となると・・『歯抜け』『夜逃げマンション』が横行し、・・『六甲山中の幽霊ホテル』や、山間部の『耕作放棄地』『ポツンと一軒家』ではないが、『街中』や『丘陵地』でも、『お化け屋敷』だらけになるのでは・・・
ただ・・『まだ。30年も先』であり、『今から、どないするんや・・』とも思う所もあるが・・・やはり『マンション』でも、『個人』が『管理』する『一戸建』ぐらいの『意識』は、必要であり・・これを、所有する『区分所有者』。さらには、これを束ねる『管理組合』が、どれだけ『意識』を持つか・・『戸建』でも、『限界住宅』があり、これ以上に『大問題』
たぶん、若い方々は『そんなこと、知らんし・・』『まだ先の事やん・・』と思われる方が殆どで、『一戸建より、大変やで～』という事を、もっと早く知らせておく必要があるのでは・・との言葉も出ていた。
さらに『元不動産屋君』からも、今、やっと『地域行政機関』も、この『高齢化マンション問題』に気づき始め、『マンション評価制度』などで『実態調査』と、『管理・規制』をはじめたが・・今後の『街作り』の中での『議論(ありかた論)』は・・・『マンション』も、あくまでも『個人』の『土地』というためか、あまり話が進んでいないようにも思え、『コンクリート』の『老朽建屋』が存在する事での『危険性』と共に、『景観維持』などを含め、『建替』か『解体・更地化』。さらには『公共用地転用』など・・・もっと『マンション管理体制』へ『積極参画』すべきなのでは・・とも感じており、このためにも、市内で、『区分所有者数(住民数)』と共に、どのくらいの、『規模別』『棟数』があるのか。これを維持している『管理組合』数としても、しっかり確認も必要なのでは・・との意見も
そして『元土建屋』からも・・『中野サンプラザ解体』の話が、再び飛び出し、『50歳ちょっとであの世へ送り出し(1973⇒2025)』。『そりゃ、まだまだ使えるかもしれないが・・維持が難しい』。　『こんな事を考えると、100年マンションはありえない・・と思える』。『長くて70年位か・・』『1970代・一世を風靡した長谷工マンションも、そろそろ50歳代』今日でていた、『公団団地』は、『70歳手前』『解体・更地で一部建替もあるが・・立地が課題』『間谷のように、駅から離れた、ポツンとバス停では、だれも買わない』・・『こんな事を、思い浮かべながら、今、一度、自分のマンションの『資産価値』を見直してみる事も・・必要なのでは・・』『『更地化』で買う人がいるかどうか・・』『たぶん・・50年先で、判断するのでは遅すぎる』『今から・・準備が必要』・・との事も。
そして、『やぶ医君』からも・・『たしかに・・あの大きな『躯体』をどうするか・・』『これを考えると大変そうなことは判るが・・』『お金もかかる事でもあり・・・』『政府』は、サポートしてくれるのか・・・・『そういえば・・小学校も50年位で建て替えたのでは・・』とも
『まだまだ先の話・・』なのか・・『今でしょ・・』なのか・・
『裏メモに』残しきれないほど、話は続いた　・・・・
＋＊＊＊＋
この『MOMO』を書きながら、『元土建屋君』が話してくれていた、近隣の『旧公団物件・建替事例』を、少し詳しく見て見る事にした。
ちょうど、この『WAIGAYA』の1週間前に参加した『マンション管理関係・自主勉強会』で教えて頂いたサイト、『マンション再生協議会』の、HPに載せられていたものを、幾つか拾い出してみたが・・
『旧公団物件』は、大阪でも、かなり『建替』『更地化』は進んでいるようである。
豊中 旭丘団地 Ｓ43年(1968) ⇒ ［築38年］『建替』H18年(2005) (隣接地活用)
新千里 北町　 Ｓ42年(1967) ⇒ ［築48年］『建替』H27年(2015)
新千里 南町　 Ｓ45年(1970) ⇒ ［築38年］『建替』H20年(2008)
津雲台　　　 S41年(1966) ⇒ ［築53年］『建替』H31年(2019)　
石澄住宅　　 Ｓ43年(1968) ⇒ ［築50年］『建替』H30年(2018) (敷地一部売却)　
彼が言うように、たしかに、『千里地区』での動きを含め、『再開発』『建替』は、あまり大きな『ニュース』とはなっておらず、多くの『分譲マンション居住者』は、意識できていないように思えるが、『公団建替』は、『築50年』でも・・『対象物件』となっており・・　
この『年齢』を考えると・・我が『マンション』も、もうすぐ『築40年』。この『数十年』の内には・・・『建替』もしくは『1棟フルリノベ』。場合によっては、『解体・更地化』という・・『重大事案』を進める必要がある。
最近の『分譲マンション』は・・・『公団建屋』と比較し、『エレベーター付』であり、『生活不便』ではないので、この『50年』という『制約』にはそぐわないかも知れないが、一方、ゆったりとした『公団団地』と違い、特に『バブル期以降物件』は『敷地余裕』がなく、『増床』も出来ない事などから、『資金計画』も難しく・・かなり苦しいい展開となりそうである事が、予見されるが・この『公団建替』は、貴重な『先行事例』と思える・・・
そして・・・この『WAIGAYA』で、誰かが話していた、『後始末』という事では・・『資産』として見込まれる間での『更地・売却』など・・『逃げたもん勝ち』『早い者勝ち・・』となるような事も起こる可能性もあり・・・早めの『検討作業』を進めておかないと・・・どんどん取り残され・・『更地化』さえも出来ない・・・『資金枯渇』の『限界マンション』となってしまう可能性もあるのではとの示唆もあり・・・　『エンディングノート』を残す者としての、『責務』も感じる事になった。

次の『MEMO』では、この『公団建替事例』などと、『マンション管理関係・自主勉強会』で、教えていただいた事を、もう少し読み解きながら、書き加えてみたい。
＝＝未推敲

『マンションの終括』 / 『1棟フルリノベ』『建替』『解体・更地化』

久しぶりの投稿となる。タイトルを『マンションの『終括』』としたが、今後を『計画』し、『統括』してみたい・・と言う思いで、『終活』ではなく、造語だが、『終括』としてみた。
話のきっかけ＊＋＊＊
先の『MEMO』で、『長期修繕計画 築 50-60年』は『金食い虫』。これを、これから『中古マンション』を購入しようとしている方々へ提示すると、『中古マンション・売れへんで～』と、仲内からの、忠告を受けたが ・・・この続きで・・
先週末の『WAIGAYA』時、統計君から、今朝の『NHKサイト』に出ていた『建て替えか、それとも解体か 老朽化マンション どう対処する？』という、『ニュース番組』を、見たのかどうかは判らないが・・
もう我々の世代や、今の若い方々でも、関与しない事かもしれないが・・・・『マンション』は、ある期間は、『大規模修繕』等で、何とか『延命』は出来るが、何れ『最期』を迎える事になる。
『コンクリート』で出来た『マンションの終焉』という事を、もっと真剣に考える必要があるのでは・・・と、再びの『マンション関連』の、話題を提供してくれた。
どうも、昨今の『報道』などから提供される『高齢化マンション』の『現実』に、少し違和感を感じているようで・・・もっと『政府』や、報道する『マスコミ』も・・・単に『老朽化マンション・住宅戸数』だけで『議論』するのではなく、『マンション・棟数』や『マンション規模(所有者数)』なども含めた、総合的な見解で、どのような対応が必要かを見る事が重要では・・・との、いつもの『数字』をベースでの、展開になった。
この資料のようである・・・
＜政府(国交省)が使っている資料（これに、人口減を加筆した・・）＞

＊＋＊
参加していた『元不動産屋君』から・・確かに、去年、どこかでこの話をしたような気がする・・と、『MNEO』を遡ってみた所、『誰が『高築年マンション』を購入するのか / 『１棟・フルリノベ』への挑戦』の時、彼へ『解析』をお願いした、『竣工年度毎』の『マンション規模別』『棟数』が出てきた。 ・・
あくまでも『棟数』は『推算』ではあるが・・今後、どのくらいの『マンション』。『棟数』が『高齢化』し『限界』を迎えるかを判断するには、このような『数値』は必要となる・・との思いから・・らしい。
この、『築年』毎の『棟数』である。

この時、彼から送ってもらったもので、『UP』していなかったものに、下記の『旧公団物件推移』と、『東京周辺・大規模物件分布』も見つかったが・・

この資料からも読み解けるように・・・直近は『旧公団・大規模団地』の『建替』『更地化』が大きな課題であり、府内の『千里ニュータウン』などでは、『建替』も始まり、その後は、『1970以降・分譲マンション』の『建替』も続くと思われるが・・・
彼の『解析』では、『東京』は、比較的『小規模マンション』が多く、『容積緩和』や『資産価値・高騰』などで、『建替』は進むかもしれないが・・・
逆に『千葉県』などは、『住戸数』の多い『大規模マンション』が多いように思え・・『NHK報道』にも記載されている・・・これまでの『建替実績』から見ても・・『東京』の様に・・簡単にはいかず・・・
『建物を大きくして戸数を増やせたとしても、『マンション需要が少ない立地』では、部屋が売れず事業が成りたたず、計画出来ない』と、なりそうな・・・課題とが見えている・・との事を話してくれた。
さらに、この時、『大規模マンション』となれななるほど、多くの『区分所有者』の、『合意』を得る事が難しく・・・一方で、『大規模敷地』の『売却先』も、昨今の『人口減少』で『住宅余剰』となり、『新宅不要』や、『市・公共施設』への『売却』も難しくなると想定される・・・

あわせて、今住んでいる『マンション』も、大阪の『郊外都市』であり。。『立地』『資産価値』としてどうなのか・・
『市規制』で『増戸』は出来ない事も判っており、『建替』が無理で、『解体・更地化』となっても、これだけでも『負担』は、かなり多くなると想定され、・・
何か,早めの『長期計画(ビジョン)』を立てないと、負のスパイラルは、どんどん進む可能性がある・・・
『建屋老朽化』⇒『区分所有者減(新規購入者無し)』⇒『管理不全(資金枯渇)』⇒『限界マンション化』という、『最悪循環』を辿る事も否めない・・　

こんな事から、冒頭の、『マンション終括』という『タイトル』で、もう少し深く考え・・・
出来れば、『エンディング・ノート』ではないが、先の『MEMO』のどこかで残した、『ビジョン』を示した『統合報告書』的なもので、『将来課題』を洗い出し・・・・『マンションの終焉』を真剣に考える事が・・・『古老』の務めのようにも思え・・・仲間たちの助言も得ながら、まとめてみたい。
＋＊＊
とりあえず、未完のままま、一旦中断

『長期修繕計画 築 50-60年の壁』 / 『中古マンション・売れへんで～』

goo Blogがこの秋で終了するので、新しいサイトへ引っ越すか、これで終了させるかを悩んでいる。
言い訳になるが、だんだんインプットするスピードが落ち、更新も開いてしまうが、頭の整理のためには、もの書きは必要そうである。
ただ、最近は『手書き』をする事が少なくなり、仲間達との『WAIGAYA』での『雑メモ』も、漢字を思い出せなく、『ひらかな』となっていく事は、嘆かわしい限りである。
先週のテレビでは、『タブレット教育』で育つ子供達も、『手書きノート』は『ひらかな』が多く、『国語』では、縦書きも、まっすぐ書けなくなるなど・・『弊害』が報じられていたが・・・
最近の作家さんも、『タブレット』や『音声入力』となると、『もの書き』ではなくなるように思え、昔、推理小説や歴史物などで、時々、辞書を引かないと読めない『漢字』を使われ、『事件展開』をされていた事もあるが、こんな事はどうするのだろうか・・『書くのを忘れた、おっさん』のボヤキである。
＋＊＋＊＋＊＊
久しぶりに『WAIGAYA』での話題を載せてみたい・・
最近、時々『マンション』に係るニュースが報じられ、春先には『談合事件』。つい先週は、朝日系列以外は、あまり大きな記事とはなっていないが、『狙われる大規模修繕工事』『修繕委員会・工事会社社員がナリスマシ潜入』が報じられた。
この他、『米問題』報道に隠れてしまているが、今国会の会期末、駆け込みで『老朽化マンション対策』に関するいくつかの法案が、セットで承認されたが・・・この『ナリスマシ事件』での『積立金』も含め、『中古マンション保有者』は、今後を、もっと真剣に考える必要があると思えるが・・・なかなか『自分事』とはなっていないように思える。

こんな中、先週末、日曜夜の『WAIGAYA』で、この日の昼間、今住んでいるマンションの『長期委員会』へ『講師』として招請を受け・・『情報交換会』ならとの思いで参加し・・・いつもの悪い癖で、大上段から、昨今の『マンション・課題』を紹介した顛末を紹介し・・・・
この中で・・今年度から参加の、若手の方々の反応が、今一つで・・・チラット見せた『長期修繕計画 ・50年60年の壁』すら、興味を示さなかったと・・・話題を展開させたが・・・
元不動産屋の友人から・・こんな『どぎつい資料』を見せたら、ますます『中古マンション・売れんで～』との忠告をしてくれた。　この資料である・・・



昨日から、この時の『雑メモ』を、とりあえず整理してみようと『MEMO帳』へ残し始めたが・・・、月初から日経連載で取り上げている『瀬戸際の「高齢」マンション』の記事でも・・・『築40年中古マンション・売買』で・・・同物件を手放した売り主はそっとささやく。「立地は申し分ないが、実は老朽化で配管からの水漏れなどのトラブルが後を絶たない」。のちに問題にならないようしっかり説明したが、購入者の耳にはあまり入っていなかったという。・・・この購入者は・・「この立地なら、さらに値上がりするかも」との思いだけで購入されたようであるが・・・　たしかに、こんな『負動産』の事例もあり、『マイナス情報』は、出来るだけ隠すべきなのかもしれない。
小生が『長期委員会』へ提示したた『資料』『マンション・築50歳～60歳の壁』の様なものが、『購入前』に開示され、今後『金食い虫』になる可能性を理解されておられれば・・・『転売目的』かどうかは判らないが、『住むため』であれば、こんな『億ション買い』は、されずに住んだかもしれないが・・　逆に、こんな、生々しい『データー
』が知れ渡ると、『中古マンション』は、見掛けは良くても、ますます売れなくなり、『負のスパイラル』を辿る事になるものと・・・改めて思い知らされた。
この夜の『WAIGAYA』でも、仲間達から、今後、だれが『ボロボロ中古マンション』を買うのか・・逆に、今住んでいる『区分所有者』が、どんどん『高齢者』となり、手放す物件も多くなり、これと共に、『物件価格（資産価値）』が急落する事もあり・・・
何年か前から、少しずつ『世代交代』が始まった、新規入居の『若手子育て世代』でも、向こう『15年』、『子育て』も一段落してくれば、設備の整った『築浅マンション』も『中古・価格』が値ごろとなれば、『売り逃げ・転宅』が起こるかも知れない。
そして、最後まで、行き場がなく、しがみついている『高齢者』は、『逆ババ抜き』で取り残され、『売却』も出来ず、『販売残』が積みあがった『マンション』を維持する必要があり、『限界マンション』となる『負のスパイラス』は、促進する可能性となりそうな・・現実が見えてきた。
『還暦中古マンション』は『金食い虫』。『禁句』を語ると・・・とんでもない事になりそうである。
そして、今日、この時に参加の元不動産屋から、殴り書きの『MEMO』が飛んできたので、EXCELへ落とし込んでみたが・・　下記の『マンション売却地図』である。
彼曰く、『マンション』を売却するかどうかの判断は、『自宅内リフォーム』の時期が多く・・・この『リフォーム』へ『1000万円』近くを投資するか・・もしくは『新築』は無理としても、先の『若夫婦』のように、『築浅マンション』への買い替えを考える事もあり・・・もし先の『50-60年の壁』で、『サッシ交換』や『竪管改修』で、『修繕積立金』の追加が『1000万』や、『一時金徴収・200万』などとなると・・ますます、『売り逃げ』となり、『高齢者』が取り残された、『未売却居宅増加マンション』となるのではないか・・との事を、付け加えてくれた。

＋＊＊＊
今、住んでいるマンションももうすぐ『築40年』。この『50-60年の壁』は、たぶん、今の年齢を考えると、蚊帳の外の可能性もあるが・・・これまで、長年住まわせてもらったお礼もあり、『長期委員会』の、後押しはしたいが・・
『高齢者』から『若手』へどう引継ぎ、この『若手』の方も・・あと『20年』もたてば、人生の区切りである『定年』を迎える事になり、この前に『転宅』される可能性もある。終の棲家として考えてもらえるだろうか・・・
『人生マップ』を考える時、『マンションの高齢化』も意識しておく必要がある。
数年前にはこんな資料も作った事もあるが…この『レール』は途切れる可能性がある


政府は、今、ここ数十年の間に『老朽化』を迎える『マンション』をどうするか。
この国会でも法案が通過したが・・・東京などの『首都圏』を除けば、間違いなく『人口減』となり、『中古マンション』は『余剰』となり、今日の『還暦マンション』は、ますますお荷物となるに違いない・・


国交省は、これらを防止するため、向こう『30年』までの『長期修繕計画』を示すように指導しているが、『新築』なら、この『年数』で正しいかもしれないが・・・
『還暦』をまたいでとなると、『窓枠』や『室内(専有部）床下配管』など、『大規模改修』を行わないと、次の『30年』は持たず、『100年マンション』はあり得ない。
このためには、先の『お金』。『金食い虫』を考えなければならない。

ついこの間も、日経ビジネスで紹介されていたが、『超長期修繕計画』なるものも、必要となりそうである。

これを基に考えると・・・『金食い虫』はどんぞん増殖し、『お金』が無くなると・・
『限界マンション化』。これを『更地化』するには・・


＊＋＊＋＊
こんな事から・・・『長期委員会』では、次の世代に向けた作業として、次の２つを提案しているが・・
新たに参加して頂いた、若い委員の方へのレクチャーをどうするかが　‥悩みどころである
一つ目は『ビジョン作り』をどうするか・・・
『１００年マンション』へ挑戦するのか。どこかで踏ん切りをつけて、『建替』。もしくは、『解体・更地化⇒土地売却』
そして、これも、本国会で、マンション内承認が少し緩和されたが、『１棟リノベーション』という方法もある。
ただ、これら作業を進めるには、最低でも『１０年』はかかるものと思われ、『資金』も必要な事から、早く動く必要がある。
このための『スケジュール』作り。『ビジョン』策定を急ぐ必要がある。
そして、もう一つ考えなければならないのが、特に『若い方々』が住み続けるかどうか。『高齢者』から、新しい『若い世代』へ『売却』ができるかどうか・・が『ベース』となる。これが途切れれば・・・『限界マンション化』も否めない



そして、もう一つは、『長期修繕計画』のベースとなる『積算表』を基にした、『長期』での『工事必要性』の確認作業。
なかなか、この『積算表』は、委託している『管理会社』の関連工事会社や、『コンサル会社』などからは、提示されないようであり、『長期修繕工事一覧表』の中で、例えば『鉄部塗装』『外壁塗装』『防水工事』などで、一括りのままの場合もあるようであるが・・・・
『どこの部位』を『どんな工事』で『何時』。そして『次の工事時期は』。さらには『工事面積』。例えば『塗装面積』などと・・見直し段階での『工事単価』は、『長期』を見ていくうえで重要である。
(この『積算表』も、含まれる『2回』の『大規模』が、繰り返し時は、単価見直しなどの『再積算』されず、コピペで、15年後に反映されていることも多く、このあたりの確認のために提示を要請したいものである）

直近の『次回大規模』に向けても、この『積算表』を、このような、見やすい『集計表』へ落とし込む事で、『工事単価』の確認や、『工事部位』を詳しく知る事が出来・・


さらに・・横軸に、過去と、これからの『大規模修繕』を織り込めば、ある程度の『長期展望』が見えてくる。






ただ・・こんな作業は『管理会社』からは提示されず、『コンサル会社』へも、こんな事でお願いしたい・・と、『別料金』を支払わないとむりな様で・・・
『自分達の家』として、自らの手で行う事が必要そうであるが。。。
『築50-60年の壁』を乗り越えるためにも、『ビジョン』を描く必要があり・・・
たれかがやらなければならない事であるが・・・どこまで手伝えるか・・

とりあえずいったん終了(未推敲）

『築40年マンション』/『長期検討委員会』推進での課題事項 (１)

今年も、あと何日かで大晦日を迎え、新しい年となる。
なかなか『MEMO帳』の更新が出来ないままでいるが、ここ数年、『負動産』の話題から展開した、『限界マンション・抑止・対応』での課題を、今年の纏めとして残しておきたい。
この背景として、これまでの『MEMO』にも記載の通り、『マンション』での『長期課題』を考える『必然性』を、『元理事長』の友人や、元不動産屋など、少し意識が高い仲間たちと、『WAIGAYA』の中などで、話題を展開させ、情報の共有を計ってきたが・・・［参考記事］
多くのマンションが『築40年』近くを迎え始め、『老朽マンション・予備軍』となりつつある中でも、『区分所有者』は、『建屋』に大きなダメージでもない限り、『自分事』として『将来・課題』を感じる事は少ない・・・のが現状であり
『高齢者』は、『直近・安住』と『高額負担無し』が『関心事』でしかなく、一方、『中古物件購入』で、これから、まだ、『定年』までの30年・40年間住み続ける可能性がある『30代・40代』の『若手世代』の方々でも、『終の棲家』と迎えるための『長期課題』として捉えておられない方が多く・・
ここ数カ月の、展開の中で、『課題事項』が、より鮮明に見えてきた。

＋＊＋＊＊
こんな中、今、住んでいる『マンション』でも、ここ何年か『総会質問書』などで『長期問題検討委員会』の設立要請をしてきたが、やっと動き出し始め、『言い出しッぺ』なので『委員』への立候補も考えたが、いきなり、ご参加を頂けた委員の方々へ、浅い知見だけで、大上段から『長期課題』を突きつけると、尻込みされ、混乱する方もおられるのではと考え・・・表に出ない範囲で、後押しをしてみる事とし、『裏方』として、前『MEMO』、後段に記載のような趣旨で、『委員会』の進め方や、この中でも、検討を急ぐ『大規模修繕工事』に向けた『準備資料』などの、提供を始めた・・・
ただ、最初の『大規模修繕』は『委員』として手伝ったが、前回(第二回)は、東京転勤中に行われた事もあり、工事をどの様に進められたたかの仔細までは判らず、残していた『総会資料』や『説明会資料』を、今一度、読み解いてみる事にしたが　・・
一点、進め方が気になる点が出てきた。見かけ上『マンション』側が主導ではあるが、まず最初に、『建屋診断』を含めた『コンサルタント費用』が、前年度『総会』の『長期修繕計画』に『予算』として計上され、ここで、現状の『管理会社・子会社』の『工事会社』が、改めて『採否・議決』することなく決める内容で記載されており、知らない間に、『管理会社』が、『自社・コンサル採用』を『既成事実』としているようにも思えた・・
こんな事で、『大規模修繕工事』の開始は、年度初めの『管理会社』からの提案で『理事会審議』を行い、『理事』以外の『委員』が集まらない中、『大規模修繕委員会』を立ち上げ、この『管理会社』が、普段から工事担当などを行わせている『関連工事会社』『コンサルタント(管理会社関連社員)』が先導する中、作業を進める事になった・・との、記録も残っていた。

そして、この担当者からの『情報』などを基に、議事を進め、『定期保全・必要工事』は、あまり『精査』される事なく、『コンサルタント』からの、利便性を上げる『付加工事』などが付随して決定され、最終『工事業者』が決まり、『見積額』と『資金計画』を見極め、『最終工事仕様』を確定させ、『臨時総会』議決。工事へと進めているが・・この『コンサル・牽引力』がないと、今回の『大規模修繕』は成り立たたず、言葉悪く言えば、『管理会社の言いなり』と、なっていた気もしていた。
＋＊＋＊
丁度、この解析作業などを進めていた時、神戸に住む『元理事長』の友人繋がりで、何年か先の『大規模修繕工事』に取り組む『マンション』のご担当の方々の『プライベート・勉強会』へ、お誘いがあり、特別参加をさせて頂いた。この会では、『大規模修繕工事』に詳しい、今は第一線から引退された『マンション管理士(建築関係)』や、『建築士』さん。さらには、長年『理事長』をされていた方なども、参加されており・・・・『マンション・あるある』といった内容から、かなり突っ込んだお話も、お聞きする事が出来たが ・・・
やはり、現行の多くの『マンション』では、『何億』もかかる『大規模修繕工事』ではあるが、『マンション側』での負担を軽減した、当Mで進めたのと、ほぼ同じような『管理会社主導方式』。言い換えれば『管理会社お任せ』で進めれれる事が多く、『区分所有者』の『高額負担』や、知らない間の『談合』などは、否めない事であるように思えた・・
合わせて、もう一つ、重要な事として・・・この体制では、終の棲家へ繋げる『長期対応』への展開が、殆ど出来なくなってきており・・・政府や市町村が進める『マンション評価制度』での『長期修繕計画』そのものの『精度』が怪しくなり、『超長期修繕計画』どころか、このままほっておくと、『管理会社』からも見放された『限界マンション』が、ますます増えるのでは・・・との、『大OB』からの声も、多く聞かれた。
この会への参加御礼で、友人に頼まれ『MEMO』のPPを作成したが・・(下記添付)・・
自らの『家』を守るのはだれか。さらには『大切なお金』・という事を、改めて感じさせられ・・
こんな中での、直近の『大規模修繕計画』から、さらには『長期計画』への展開が、どうすれば出来るのだろうか・・と、改めて大きな『課題』を感じた、特別な会合となった。









この会では、『マンション管理』に詳しい方々から、沢山の『課題』も聞き出せた・・・
少し極端な例なのかもしれないが・・・最近の『大規模修繕工事』での取り組として、規模が大きい(100戸以上)は、『大規模修繕工事』を、『管理会社』と、その配下の『工事会社』で進める(まだ業界では、正しい用語ではないかもしれないとの事 (カシワバラコーポの資料提示あり(PP記載 )）、いわゆる『管理会社施工方式』が主流となり、これで進めないと、『工事会社』との調整が出来ず、予定時期に、工事に入れないような事も起こる。『大規模修繕』は、『管理会社』の言いなりではなく、『管理組合』が、あるていど主導権を持ちながら、『管理会社』へお任せ。『つかず・離れず』程度・・が、良いのではとの、ご発言も出ていた。（『責任施工』は、よほど『専門性』がないと無理）
こんな中、『工事会社』は、昨今の『人工費』や『資材高騰』での『採算性』を重視すると共に、『施工時』の『入居者』とのトラブルを少なくするため、『管理会社配下』の『コンサルタント・工事監理人』を厳格にしてほしい(調整役)と求める事も多くなっており、このあたり『管理会社』が『関連会社』で『コンサル』できるか。もしくは、『管理会社』の『直雇』で『監理』を任せないと、『工事会社』は引き受けてくれなくなる可能性もあり、特に、『居住者公報』などの面での『全面協力』が重要・・との事例紹介もあり、最近は、『入居者優先』で、なかかな大変。『元建築士』さんからは・・『大規模修繕工事』は、『専有部』に近い所で工事をするため、職人さん(特に若い方)などとの、チョットした行き違いがあったり、工事個所の、厳格な明示(アナウンス)が無い事でのクレーム等も多く、『新築物件』とは異なり『職人が嫌がる傾向』もあり、このあたりも『工事監理』の難しさのとの事も。
そして、今、『職人不足』の中で、大規模マンションの『修繕工事』は、各『工事会社』は、数年前から『工事予定』を入れ込んでいる『受注見込』がある・・との、冗談のような話も聞けたが、確かに、半年もの長工期の工事を、事前準備するには、かなりの時間が必要であり、この『受注順番』が、『管理会社』や、その配下の『建築部門(コンサル)』で調整されていても、不思議ではなく、『癒着問題』はともかくとして、『マンション側』の『要望過多』や、『過剰・工事仕様』などを、『ガチガチ』にやってしまうと、『工事・受注辞退』という問題も、出てくるの事も想定される・・・との、コメントもあり、最近の『現場事情』を、言葉の端々から感じた。
＋＊＊＋＊＋
長くなったので、一旦中断
『大規模修繕計画』だけでも、なかなか『管理会社』や、この配下の『工事部門』との綿密な『相談・協議』は難しそうであり、この『大規模修繕工事』を基にした、更なる長期での『長期修繕計画』の『精査』や、『安心・安全生活』の確保や。更なる資産価値を高めるための『付加価値・付与工事』を含めた、『超長期修繕計画』などの構築は・・・
『マンション側』での、自らの『検証・検討』が必要になりそうで、これを『長期問題・検討委員会』で担う事になるが・・・どうすべきかを、次に纏めたい。

このあたり、政府が進める『マンション政策』の中でも明確ではなく、市中に発刊されている『マンション管理・How To本』でも、殆ど具体的作業は記載されておらず・・・
この会に出席の方々からも・・どうすれば。ただ、だれがするの・・とのボヤキも

＋＊＋＊＊＋未推敲のまま

中古分譲マンションの『統合報告書』/『中古販売用パンフ』 としての展開

なかなか、『メモ帳』が、新しいページとならないままで、手元の『MEMO』『雑書』は、たまる一方であり、整理を急ぎたいが、次々と、新しい『課題』『検討事項』も飛んでくる・・・
あれや、これやと手を広げすぎている感はあるが、『雑学』として学ぶところも多く、当面、こんな状況が続きそうである・・
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こんな中、先の『MEMO』。『誰が『高築年マンション』を購入するのか・・・』という課題の議論を進める中、神戸の友人繋がりで、一昨年の『On-Line』の頃から参加をしてくれている、元『経営コンサル』で『会計士』を生業としていた方から、『中古分譲マンション・統合報告書』という、新たな『切口』を提示してくれた。
彼の言葉を借りると、先の『WAIGAYA』でも出ていた通り、今後、『人口減』や『同年齢・高齢マンション』が増加すると、『中古物件・販売競争』が激化し、少しでも『自らの長所』をアピールできないと、『売れ残り』となり・・『限界マンション化』を、辿る事になる。
このためにも、『誰が買うのか・・』ではなく、もっと積極的に、『誰に、買ってもらうか・・』『どうすれば、高く売れるのか』という、『逆発想』をしていかないと、どんどん『負のスパイラル』となってしまう ・・
このためにどうするか・・彼の、これまでの『知見』の中から、昨今、大手企業などが取り組みを始めた『年次報告書(Anual Report)』とは別の、もう少し先までを見た『自社の魅力』を伝えるための、『統合報告書』の様なものが策定出来れば ・・・
『中古分譲マンション』でも、『物件紹介・パンフ』の代わりとなり、これまでの『マンション史』や『コミュニティ形成』に理解を深め。さらには、これまで何度が、この『WAIGAYA』の中でも話題展開した、『長期ビジョン』。ここからの『長期計画』などが、落とし込めていれば・・
『古くても、・・安心安全な暮らしが過ごせそう』との、『購入欲』が、沸くのではないだろうか・・・
新築マンションでは、立派な『パンフレット』は提供されるが・・『中古・分譲マンション』は、その良さをアピールするための『情報』や『資料』は、『中古販売業者』からしか、出てこず・・マンションの『運営母体』である『管理組合』として、『空家・抑止』のためにも、もっと積極的な展開があってもいいのではないか・・・
『中古マンション』でも、『共有資産』、水道やエレベータなどの『インフラ』。さらには『周辺環境』がキッチリ整備され、『室内(区分所有内)』も、ある程度『リフォーム』で手入されていれば・・古さを理解した、『次世代』へ引き継げるはずであり、これらを、一つに纏める手法・・最近はやりの『統合計画書』の様な物としてみては・・と、提案を出してくれた。
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丁度・・週末、朝のテレ東・ビジネス番組で、『進化する日本企業・統合報告書で未来を開く』という番組が流れ、違う時間帯の『SDGs』の一環として、千葉の『ユーカリが丘』を運営する、元大阪の繊維会社『山万G』の、『街の成長管理』を、『一戸建から駅近マンション』への、『自社内・転居促進』とういう手法を紹介したという番組を見た仲間も、何人かおり・・この『中古分譲マンション・統合報告書(2024)』が『メインテーマ』となり、今後、真剣に考えてみようとの・・展開になった。
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こんな事で、早速、昨日、『統計君』が、自分の勉強も含め、面白そうな『テーマ』との事で、『元不動産屋君』からのアドバイスも入れ込みながら、こんな『プロト』を送信してきてくれた。


まだ、目次の段階ではあるが、一つ一つの項目を、丁寧に書きあげれば、『中古物件』としての『魅力』を、『購入者』へ伝える事ができ、これを『策定』する『管理組合側』や『区分所有者』としても、『魅力』を作るための努力。『やる気』を引き出す、一手法の様な気もしてきた。
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この背景には、先の『MEMO』以降、とあるマンションの『長期問題検討会・準備会』へ、友人繋がりで参加要請があり、『団塊世代』の方々へ、下記の様な資料で、自分たちの『資産』を今後どう守るか・・との、問いかけをしてみたが・・
今、住んでいる『住戸』。ましてや『マンション』では、何も『心配事』はなく・・
『無難に生活が出来たら良いのではないか！』
『今更、自分で、管理組合など、面倒な問題に首を突っ込んでも処理できないのではないか！』・・とのお考えの方が、大半であり・・・
自らの『資産維持』という事は、『日々の生活』では、感覚の外となっている様にも思え・・・
このあたりが『高齢・老朽化マンション』での、根本的な、最大の課題では・・・と、
帰路、友人とも話をして、別れた。
我々を含め・・・団塊の世代前後は、ここ数年で『マンション売却・転居』や『資産譲渡』。さらには、名義だけを残しながら『賃貸化』などを、急激に進めると想定される。
数年先の、次回『大規模修繕』の頃には、次の方が入居しない『空家問題』や、お一人様での『孤独死』となる可能性も否めず・・大きな爆弾を抱える『高齢者』との認識は、残念ながら低い。
さらには、『資産継承』でも、息子世代はすでに一軒家を構え、孫達も大きくなり、今住んでいる『老朽化、マンション』の引継ぎは、まず出来ない事態とも思え・・ほったらかしになると・・
今後『限界住宅』『限界マンション』を引き起こす、『最悪世代』とも思われる。
特に、『マンション引継』については、まだ『売却可』と安易に考えておられる方も多く、『どう売るか』。逆に『誰が・どんな価格で買ってくれるか』がポイントとなり、『安く手放す』事で、どんどん『価格下落』を引き起こす事など・・・『現実論』を話題に上げてみたが・・・なかなか、自分事として、理解を頂くには、時間がかかりそうであるが・・・
もうそこに迫る・・・現実の話として捉えれていない。　行けないのが、心配となった。
このためにも、出来れば、もっと早い時期から問題を提起し、『将来をどうしよう・・』と考えて頂きたかったのであるが・・・小生なども含め、定年延長が進むなどで、時すでに遅しであり、今後は、70歳定年などとなると、『終の棲家』の維持は、もっと厳しくなるような気もする。
最後のチャンスとして・・・この『統合計画書』などの『切口』で、『自分史』へも当てはめて頂き、早めに『過去帳』を紐解き、『長期展望』の策定を急ぐ必要がある・・・





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今回は、『企業コンサル』『会計士』の目線で、この『統合報告書』の策定を、『長期展開』の一つとして提案してくれたが・・・
まだまだ『マンション管理』は、『企業運営』の様に、『厳格』ではない事は否めず、『マンション』という大きな船を支える『区分所有者』自らの『評定』も、まだまだ少なく・・・
ましてや・・『長期』に渡り、責任をもって『維持』していくという事は・・『無関心層』が増えてくると、さらに難しくなるようにも感じる。
政府が『マンション評価制度』などで、その『管理状況』の『良否』を判定しようとしているが、『何億』という『大規模修繕工事』や、『年間・何千万』もの『管理会社・委託管理費』などへの『メス』は入らない。『法的規制』は殆ど及ばない・・・
多くのマンションでの『管理組合組織』は、言葉が、正しくないかもしれないが、『参画者』が不在の、実体のない『幽霊組織』が大半ではとも、最近感じており・・・・
たぶん、一軒家に住む、彼からの素朴な疑問。『WAIGAYA』の中で、飛び交う『問題事項(課題)』の中から、違和感を感じての、アドバイスのように思え・・・
『マンション生活者』が、お任せの『コンクリート建屋』に住んでいるためか・・『自分事』として感じていない方々への『警鐘』だったのかもしれない。
サラリーマン最後の頃の話題となり始めた『統合報告書』という事を、あらためて、勉強をさせて頂いた・・・
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こんな事から・・・今一度、今住んでいる『マンション』での『長期展開』として、どうするかを考えなおしてみたが・・・
なかなか、若い方々には、『課題事項』が多く、すべてを進められないかもしれない・・
とりあえず、『大規模修繕計画』などから、『自分事』として考える『基盤』を探り、これらから、今後　『どうするか』『どうさせていきたいか・・・』を、考えれればと思い、『委員会』の進め方を整理しなおしてみた・・



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この夜の『WAIGAYA』では、背中のテレビで『開票結果』が流れていたが・・・
仲間から　・・・　『政権不安定の時の大災害』という言葉も聞こえ・・・
『阪神大震災・・ 社会党連立政権』　『東日本 ・・ 民主党・・その前の連立政権』
などを思い起こしたが・・
すでに今年は『能登半島地震・・大水害』が発生し・・この後どうなるのか・・
『統合報告書』では・・『過去の知見も基盤』　・・と、彼からの説明を受けたが。。
今一度、『この時は、どうであったのか』そして・・『この事での課題は・・』など
考えなおす事の必要性も感じた。
話題の中では『事業仕分け・・国立大学・独立行政報法人化・・ノーベル賞』『ダム阻止・・水害』『スパコン開発停止　・・半導体・AI　遅れ』なども出ていたが・・・　『解』を解くのは・・　まだ先の時代なのだろうか
次の『WAIGAYA』への宿題が出来てしまった

＋＊＊未推敲のままUP