★＜建築基準法＞

★＜建築基準法＞

＜道路規制＞（接道義務）。
　都市計画区域・準都市計画区域内においては、建築物の敷地は、原則として、道路に２ｍ以上接しなければなりません（接道義務）。
ただし例外として、広い空地・特定行政庁の許可（建築審査会の同意による）については、２ｍ以上接している必要はありません。

　地方公共団体は、一定の建築物について、条例によって、接道義務の要件を加重（付加）することができますが、緩和することはできません。

株式投資

株式投資をするときは、自己資金以上のお金を投資にまわさないことが大切です。

どんなに株式市場が盛り上がっていても、少なくとも初心者のうちは、信用取引（お金や株を借りて行う取引）などで自己資金を超える投資をすることは避けたほうがいいでしょう。


大災害などに見舞われて、一夜にして株価が暴落してしまう可能性もゼロではないからです。

☆☆☆☆＜建築基準法＞☆☆☆☆

☆☆☆☆＜建築基準法＞☆☆☆☆
　日本全国どこでも適用されるのが「単体規定」です。

都市計画区域及び準都市計画区域内のみに適用されるのが「集団規定」です。

試験的には、後者が重要です。用途規制・道路規制・建ぺい率・容積率等は、特に重要です。




　☆用途規制・・・建築物の敷地が、用途規制の異なる複数の地域にわたる場合には、過半の属する地域の用途規制が適用されます。

　☆防火地域と準防火地域については、建築物が複数の地域にまたがる場合には、規制が最も厳しい地域の規制が適用されます。

＜建築規制＞

＜建築規制＞
　開発許可を受けた開発区域内においては、建築が規制されますが、規制の内容は、工事完了の公告の前後で異なります。

（１）工事完了の公告があるまでの間は、建築物の建築や特定工作物の建設は認められません。

例外として、
①当該工事のための仮設建築物を建築する場合、

②都道府県知事が支障がないと認めた場合、

③開発行為に不同意の土地所有者等が建築物を建築する場合には、

建築物の建築が可能となります。

　（２）工事完了の公告があった後は、
①開発許可を受ける際に予定した建築物以外の物の新築・新設の禁止されてます。
②改築や用途変更によって、予定建築物以外の物にはできないとの規制を受けます。

★＜都市計画制限＞

★＜都市計画制限＞

　都市計画制限（＝開発行為の規制）は、都市計画区域内の土地について、造成工事等を対象とするものです。

市街化区域では開発行為の規制は緩く、
市街化調整区域では厳しい規制があります。

　開発行為を行なおうとする者は、原則として、開発許可を受けなければなりません。許可は、都道府県知事によります。

＜都市計画の内容＞

＜都市計画の内容＞
　都市計画区域を定めたら、市街化区域と市街化調整区域とに区分します。すでに市街地を形成している区域及びおおむね１０年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域のことを、市街化区域と言います。



＜都市計画の決定手続＞
　市町村が定めた都市計画が、都道府県が定めた都市計画と抵触するときは、その限りにおいて、都道府県が定めた都市計画が優先します。

★＜都市計画法＞

★＜都市計画法＞
　都市計画法は、計画的な街づくりの方法を規定しています。
都市計画区域が指定され、都市計画の内容が練られプランを決めます。
都市計画が決定（住民等に意見を求めます）されます。また、プランに反するものは制限する必要があることから、都市計画制限をかけます。

　都市計画区域の指定権者は、１つの都道府県内に指定する場合には、都道府県とされ、２つ以上の都府県にまたがる場合には、国土交通大臣となります。なお、準都市計画区域の指定権者は、都道府県です。市町村から変更されたとの経緯があります。

１ 株式利回り

株式投資指標
投資指標

１　株式利回り

　　配当利回りともいいます。
　　ある時点で株式へ投資した場合の投資資金と、それが1年間に生むと期待される配当金との比率を示　　すものであり、銘柄間の株価水準の比較に利用されるほか、株式以外の投資対象(債券利回り、銀行　　預金の利子率など)との収益性の比較にも利用できるという特性を持っています

△株式投資指標

　株式投資指標
投資指標
１　株式利回り
　　配当利回りともいいます。
　　ある時点で株式へ投資した場合の投資資金と、それが1年間に生むと期待される配当金との比率を示　　すものであり、銘柄間の株価水準の比較に利用されるほか、株式以外の投資対象(債券利回り、銀行　　預金の利子率など)との収益性の比較にも利用できるという特性を持っています


２　配当性向
　　当期利益（その期の利益）からどれだけ配当金に回されたかをパーセンテージ（％）で示したもの　　　です。配当性向100％であれば、利益のすべてを株主に還元していることになります。公式として　　　は　（総配当金/当期利益）×100で表されます。


３　株式収益率（ＰＥＲ）
　　Price Earnings Ratioの略で、株価収益率のこと。株価と企業の収益力を比較して株式の投資価値を　　判断するものさしのひとつで、株価が1株当たり純利益（EPS：Earnings Per Share）の何倍になって　　いるかをみるものである。PERが低いほど相対的に株価が割安であることを意味する。

　　　　　＊PER＝株価÷1株当たり純利益（EPS）


４　株式純資産倍率（ＰＢＲ）
　「株価÷BPS（１株あたりの純資産）＝PBR(純資産倍率)」

　　PERが利益を基準にして株価の価値を割り出すのに対し、
　　PBRは経営基盤となる資本金などの株主資本（自己資本または純資産）を基準にして、
　　株価の高低を測るものです。株主資本とは、
　　資本金、法定準備金、剰余金を合わせたものをいい、
　　これが1株当たりどのくらいかを表したのが、1株当たり株主資本です


５　自己資本利益率（ＲＯＥ）
計算式： ROE（％） ＝ 当期純利益　÷　自己資本 × 100

＊株主資本利益率とは、ROE、自己資本利益率に同意義。
　　株主が投下した資本をいかに効率的に投資、運用して利益を生み出したかを見る指標です。

　　 そもそも株式会社の株主への大きな責務と言うのは、
　　株主へ配当や株価上昇などの形でしっかりと収益をもたらすと言うことです。
　　そのためには効率的に投下資本を運用していくことが必要となります。

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（２）「重要事項説明」担当者ーー他

（２）「重要事項説明」担当者
重要事項の説明義務者である宅建業者＝「宅地建物取引業者」は、必ず「宅地建物取引士」に重要事項を説明させます。

ただし、宅地建物取引士については、「専任」の宅地建物取引士である必要はありません。


＊＊＊
（３）説明の相手方
重要事項の説明義務者である宅建業者は、買主・借主となろうとする者に対して重要事項を説明する義務を負います。

ただし、買主・借主となろうとする者が「宅建業者」である場合は、重要事項を説明する必要はありません。
ただし、買主・借主となろうとする者が宅建業者であっても、35条書面の交付は必要です。


＊＊＊＊
（４）説明の時期・
◇重要事項の説明は、契約が成立するまでの間（＝契約成立前）に行わなければなりません。



（５）説明の場所
◇なお、重要事項を説明する場所は、宅建業法では特に制限を設けていません。


＊＊＊
（６）説明の方法
重要事項の説明義務者である「宅建業者」は、35条書面を相手方（＝買主・借主となろうとする者）に「交付」して、宅地建物取引士に「説明」させなければなりません。


◇相手方に交付する35条書面（重要事項説明書）には、宅地建物取引士の記名押印が必要です。

◇また、重要事項を説明する宅地建物取引士は、相手方から求めがなくても、必ず「宅地建物取引士証を提示」しなければなりません。

（１）「重要事項説明」義務者

（１）「重要事項説明」義務者

重要事項の説明義務者は、売主・貸主となろうとする側の「宅地建物取引業者」です。

具体的には、
売主・貸主となろうとする者を媒介または代理する「宅地建物取引業者」と、自らが売主となろうとする「宅地建物取引業者」が説明義務を負います。

これに対して、自ら貸主となろうとする「宅地建物取引業者」は重要事項の説明義務を負いません。

「自ら貸借」に該当するためです。宅建業者が自ら貸借をする場合は、宅建業法の規定が適用されないからです。

【3】重要事項の説明の方法

【3】重要事項の説明の方法
重要事項の説明の方法などについては、以下の6つのポイントがあります。
(1) 説明義務者

(2) 説明担当者

(3) 説明の相手方

(4) 説明の時期

(5) 説明の場所

(6) 説明の方法　です。

８）重要事項の説明において【貸借の場合では、説明不要な事項】

８）重要事項の説明において【貸借の場合では、説明不要な事項】

　　➀「建物貸借の場合では、建ペイ率や容積率など」の説明は不要です。

　　➁「既存住宅の場合、設計や点検記録などの保存状況」の説明は不要です。

　　③「建物貸借の場合では、私道負担」の説明は不要です。

　　④「手付金等における保全処置の概要」の説明は不要です。

　　⑤「ローンのあっせんと不正立の時の措置」の説明は不要です。

　　⑥「瑕疵担保責任を負うことについて、保証保険契約の締結その他の措置の有無及び概要」の説明は不要です。

６）賃借の場合Ⅱ、【宅地】 ７）賃借の場合Ⅲ、【建物】

６）賃借の場合Ⅱ、【宅地】；貸借の場合に関する事項　宅地の場合の項目
契約終了時における建物の取壊しに関する事項については、主に一般定期借地権の場合です。

例えば、賃貸借終了時に借地上の建物を取壊し更地にして返還するような条件がある場合にはその内容を説明します。


７）賃借の場合Ⅲ、【建物】；貸借の場合に関する事項　建物の場合の項目

建物の貸借の契約の場合には、
①浴室、
②便所、
③台所等建物の設備の整備の有無、形態、使用の可否等「日常生活に通常使用する設備」の整備の状況を説明事項としています。

例えば、ユニットバス等の設備の形態、エアコンの使用の可否などが該当します。なお、この項目は建物の売買・交換では重要事項ではありません。

賃借の場合Ⅰ、【共通】；貸借の場合に関する事項 共通する項目（35条・重要事項説明）

賃借の場合Ⅰ、【共通】；貸借の場合に関する事項　共通する項目について

１）契約期間、契約の更新に関する事項

２）定期借地権、定期建物賃貸借、終身建物賃貸借の場合はその旨
は契約期間や更新に関する事項、契約形態について記載します。


３）宅地建物の用途、その他の利用の制限に関する事項
宅地建物の用途とは、
例えば、
①事業用としての利用の禁止等の制限、
②事業用の業種の制限のほか、
③」ペット飼育の禁止、
④ピアノ使用の禁止等の利用の制限などがあります。


４）敷金、その他契約終了時に清算される金銭に関する事項
敷金、その他契約終了時に清算される金銭に関する事項は、例えば、
①賃料等の滞納分との相殺や
②一定の範囲の原状回復費用として敷金が充当される予定の有無、
③原状回復義務の範囲として定められているものが該当します。
ただし、定めがない場合にはその旨を説明する必要はありません。


５）管理委託されているときはその委託を受けている者の氏名、住所
管理委託されているときは委託を受けている者の「氏名」、「住所」の所在地を説明します。、
法人場合には、商号、名称、主たる事務所の所在地を説明します。
ただし、管理委託業務の内容までは説明不要です。