霧雨が降ってきた八王子
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賃貸不動産オーナーの皆さま、物件の募集は順調に進んでいますか？
今回は、近年特に問題視されている『囲い込み』という行為についてブログを書いてみました。
『囲い込み』とは？
『囲い込み』とは、管理会社や専任媒介の仲介業者が、自社で借主を見つけることを優先し、他の仲介業者に物件情報を提供しない、または内見を断るなどして紹介を妨げる行為です。
本来、物件情報はレインズ（指定流通機構）や広告媒体などを通じて広く公開され、多くの仲介業者が紹介できる状態であるべきです。しかし、『囲い込み』が行われると、物件の露出が極端に狭まり、結果として『借り手が見つからない』・『空室が長引く』というリスクが高まります。
実際にあった『囲い込み』の事例
先日、私のもとにお客様から『この物件を内見したい』というご相談があり、4件の物件に問い合わせをしました。
その結果、なんと4件中3件が『囲い込み』の状態でした。
以下は、実際に管理業者から返ってきた対応の一例です：
『他社には情報をお出ししてません』
→ 他社からの紹介を完全にシャットアウトしていることを明言。これはまさに囲い込みの典型です。
『自社で内見希望が入っているので案内できません』
→ 実際にはまだ決まっていない状態でも、他社には紹介させないケース。
『現在募集は止めています』と返答されたが、同じ管理会社の自社サイトでは物件が継続して掲載されている状態。
→ 他社からの問い合わせだけを拒否し、自社経由の借主に限定しようとしていると考えられます。
こういったケースは、借主にとっても混乱を招き、何より貸主にとって大きな機会損失となります。
なぜ『直接問い合わせ』が有効なのか？
貸主や管理会社にとっても、借主が直接アプローチすることで、
情報の行き違いや紹介拒否が起きにくい
物件の正確な募集状況が確認しやすい
対応がスムーズに進みやすい
といったメリットがあります。
本来、どの仲介業者からでも紹介可能なはずの物件が、業者の都合で閉ざされてしまうのは本末転倒です。
だからこそ私は、お客様には『掲載元の会社に直接問い合わせをしてみてください』とお伝えするようにしています。
貸主ができる対策
『囲い込み』を避けるには、貸主自身も業者選びに慎重になる必要があります。
1. 『囲い込み』をしない管理会社を選ぶ
契約前に『情報は他業者にも広く流通させていますか？』と確認しましょう。
2. 募集状況を定期的にチェック
『他社からの紹介依頼は入っていますか？』・『断っていませんか？』という視点で確認を。
3. 専任媒介ではなく『一般媒介』も検討
複数社が動ける環境にすることで、囲い込みを防ぎやすくなります。
まとめ
実際、私自身も日々の仕事の中で、『あれ？紹介できない・・・』っていう場面によく出くわします。
ちゃんと正直にやってる業者なら、物件の情報はオープンにして、他社からの紹介もちゃんと受けるのが普通なんです。
でも中には、『自分のところで契約を決めたい』って理由で、まだ募集中の物件なのに『もう終了しました』って案内するような業者もいるんですよね。
これって、お部屋探しをしているお客様にとっても困ることですが、それ以上に、貸主さんにとっては大きな損失になります。
だから私は、情報はきちんと出して、フェアにやることを大事にしています。
結局のところ、正しい情報がきちんと届けば、借りたい人と貸したい人、どちらにとってもスムーズで納得できる取引につながるはずだと思っています。
物件の本当の価値を、正しく届けるために。
今一度、あなたの物件が『囲い込まれていないか』見直してみませんか？
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