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悪性リンパ腫から社会復帰(街の不動産やさん)できました!

2017年3月悪性リンパ腫発症~半年間の抗がん剤治療を経て2018年4月再就職(街の不動産やさん)した中年オヤジのブログ

不動産売却前に要確認!売買契約書がないと譲渡税が増えるかもしれません

2025-07-03 09:01:00 | 日記

【注意喚起】売買契約書が見当たらないと譲渡税が増える?中古住宅売却前に確認を!

おはようございます、八王子エリアで不動産売却をサポートしている「ルームズバー八王子」です。

 

最近、当社で中古戸建やマンションの売却をご相談いただいた売主様の中で、

「購入時の売買契約書が見つからないんです…」

というケースが立て続けに発生しています。

実はこれ、単なる「書類紛失」では済まされない、譲渡税(譲渡所得税)に関わる非常に重要な問題なんです。

契約書がないと、譲渡税が高くなるかもしれません

不動産を売却して利益(売却益)が出た場合、国に譲渡所得税を納める必要があります。

譲渡所得の計算式は以下の通りです:

譲渡所得 = 売却価格 −(取得費 + 譲渡費用)

この「取得費」に当たるのが、過去に物件を購入したときの金額です。
つまり、いくらで買ったかを証明するために、売買契約書が必要になるというわけです。

 

売買契約書がないと「概算5%」になる?

売買契約書などの取得費を証明できる書類がない場合、税務署では「概算取得費」として、売却価格の5%しか認められないことがあります。

たとえば:

  • 本来の取得費が2,000万円でも
  • 証明できなければ「売却価格の5%=数百万円」扱いに
  • 結果、不要な税金を数十万円〜数百万円支払うことになる可能性も…

これは、まさに「知らなかった」では済まされない問題です。

 

売却前にやっておくべき3つのチェック

  1. 昔の売買契約書が残っているか確認
     → 購入当時の書類一式を探しましょう。紙・PDFのどちらでもOKです。
  2. 登記簿謄本・固定資産税通知書なども保管
     → 関連資料もセットで残っていれば信頼性アップ。
  3. 見つからない場合は不動産会社・税理士に相談
     → 他の資料から取得費を合理的に説明できる可能性もあります。

 

「譲渡税を少なくしたい」は正当な権利です

譲渡税は「合法的に節税」できるものです。
そのためには、取得費をきちんと証明できる書類の有無が決め手になります。

過去の契約書なんて見ていない…という方も、
「売ろうかな」と思ったタイミングで、一度ご自宅の書類棚を見直してみてください。

 

お困りの際は、プロにお任せください

当社では、書類の確認サポートはもちろん、様々なアドバイスが可能です。

お気軽に「ルームズバー八王子」までご相談ください。

▶ お問い合わせはこちら

✅まとめ

  • 売買契約書がないと、取得費が「概算5%」で計算され、税金が増える可能性あり
  • 書類は売却前に必ずチェックを
  • 不明点は不動産会社に相談を!

あなたの不動産売却が、ムダな税金を払わずに済むよう、全力でサポートします!


暑い八王子で注目!省エネ性能ラベルの見方と選び方

2025-06-28 09:01:00 | 日記

【不動産屋が解説】「省エネ性能ラベル」って何?2024年から始まったあの表示、ちゃんと見てますか?

おはようございます、Room's Bar八王子売買担当の濱口です!

2024年4月から、新築住宅の売買において「省エネ性能ラベル」の表示が義務化(※努力義務)されたのをご存じでしょうか?

最近は、建築図面や物件資料にこのラベルが載っていることも多く、星マークが並んでいたり、見慣れないマークがついていたりします。

「なんとなく良さそうだけど、何を示しているのかイマイチわからない」
「この家の何が“省エネ”なのか、どう見たらいいの?」

そんな疑問をお持ちの方も多いと思います。

今日は、おさらいの意味も込めて、「省エネ性能ラベルって何なのか?」「私たちの生活にどんなメリットがあるのか?」を、不動産屋の視点からわかりやすくご説明していきます。


1. 「省エネ性能ラベル」ってなに?

省エネ性能ラベルとは、その建物がどれだけエネルギー効率に優れているかを示すラベルです。

これは「建築物省エネ法」に基づいており、主に以下のような性能を評価しています:

  • 断熱性能(夏の暑さ・冬の寒さに強いか)
  • 冷暖房などのエネルギー消費量
  • 効率的なエネルギー利用ができているか

この評価を「★(星)マーク」や「BELS(ベルス)マーク」といった形で、視覚的にわかりやすく表示しています。


2. なぜ2024年から表示が必要になったの?

これまでも、省エネ基準という考え方はありましたが、2024年4月からは、不動産会社や売主が新築住宅を売るときに、省エネ性能の表示に努めることが義務付けられたのです(※正確には「努力義務」)。

つまり、これから家を買おうとする方が、「この家はどのくらい光熱費がかかりそうか」「夏涼しくて冬暖かいのか」といった情報を、事前に見て判断できるようになってきた、というわけです。


3. どんなマーク?どこを見る?

よく見るのが「BELS(ベルス)」という制度による評価マークです。
これは建物の省エネ性能を★1〜5で評価する仕組みで、★が多いほど性能が高い=省エネな住宅ということになります。

例えば…

  • ★5つ:とても高性能な省エネ住宅(ZEHレベルなど)
  • ★3つ:基準は満たしている一般的な住宅
  • ★1〜2つ:最低限の基準、または未達成の可能性あり

※出典:国土交通省 住宅の省エネ性能表示制度

図面の隅や、物件の資料の一部に小さく載っていることが多いので、見落とさないようにしましょう!


4. お客様にとってのメリットは?

省エネ性能ラベルがあると、見た目や間取りでは分からない「暮らしの質」や「維持費の違い」が見えてきます。具体的には…

・光熱費が抑えられる可能性が高い

断熱性・気密性が高い家は、冷暖房効率が良くなり、結果として電気代やガス代が抑えられます。

・夏涼しくて冬あたたかい、快適な住環境

省エネ性能が高い家は、室温の変化が少なく、体にもやさしい住まいになります。ヒートショックなどのリスクも軽減できます。

特に、毎年夏になると猛暑日が続く八王子では、この「夏の涼しさ」は本当に大事なポイントです。
日中の暑さに加え、夜になっても室温が下がりにくい住宅では、エアコン代もかさみます。省エネ住宅なら、この負担をぐっと軽減できます。

・将来的な資産価値につながる可能性も

今後、省エネ基準を満たした住宅の需要はどんどん高まる見込みです。性能が「見える化」されることで、将来の売却時にもプラス材料になるかもしれません。


5. ラベルを見たときは、ぜひご相談ください!

省エネ性能ラベルは、今後ますます当たり前になっていく制度です。
とはいえ、初めて見る方には少しわかりにくい部分もあるかと思います。

「この★の数って高いの?」「自分の暮らしにはどんな影響があるの?」といったご相談も、私たち不動産会社の大事な役割です。

気になる物件でラベルを見かけたら、遠慮なく聞いてくださいね!


最後に

住宅選びでは、立地や間取り、デザインに目が行きがちですが、「省エネ性能」も今後の暮らしを大きく左右する重要なポイントです。

とくにここ八王子では、夏の厳しい暑さ・冬の冷え込みがあるからこそ、省エネ性能の高さが暮らしの快適さと光熱費に直結します。

「目に見えないけど、実は大きな違いがある」
そんな住宅性能を表すこのマーク、ぜひ意識してチェックしてみてください!

ご不明な点があれば、お気軽にRoom's Bar八王子までご相談ください!

▶ お問い合わせはこちら


住宅ローンが借りられない!? 団信審査でつまずかないためのチェックポイント

2025-06-27 09:01:00 | 日記

住宅ローン=健康審査もある?団体信用生命保険(団信)の審査がカギを握る理由

おはようございます、Room's Bar八王子売買担当の濱口です。

今日は住宅ローンを組む際に、意外と見落とされがちなポイント――
「団体信用生命保険(団信)」の審査について、お話ししたいと思います。

私としては、この団信審査をしっかり理解しておくことが、住宅購入においてとても重要だと感じています。
というのも、実際にお客様のご相談を受ける中で、

「ローン審査は通ったけど、団信で落ちてしまってローンが組めなかった…」

というケースを何度か見てきたからです。


■ 団信って何?なぜ必要?

団信とは、住宅ローンの返済中に万が一のこと(死亡・高度障害など)があった場合に、
保険金で残りのローンが完済される仕組みです。

住宅ローンを扱う多くの金融機関では、この団信への加入が必須条件になっています。

つまり、
団信に加入できない=住宅ローンが組めないということになるんです。


■ 健康状態によっては、団信に通らないことも

団信は生命保険の一種なので、申し込み時に健康状態の告知が必要になります。

以下のような内容がチェックされます:

  • 過去数年以内の入院・手術歴
  • がん、糖尿病、心疾患などの既往歴
  • 現在の通院や服薬の状況
  • 精神疾患の診断歴 など

持病がある、通院中であるという方は、仮審査の段階で団信の告知書も一緒に出しておくことをおすすめします。


■ 虚偽の申告は絶対にしないでください

「ちょっとくらい大丈夫だろう」と病歴を申告しなかった場合、後々になって告知義務違反とされる可能性があります。

その場合、

  • 保険金が支払われない(つまりローンが残る)
  • 住宅ローンの一括返済を求められることがある

という非常に大きなリスクにつながります。
ここは正直に申告することが、本当の意味で家族を守る選択です。


■ 団信が任意のローンもあるけど…私はあまりおすすめしません

たとえば「フラット35」などは、団信の加入が任意になっていて、健康に不安のある方でも借りやすいローンです。

ただし、団信に入らずに住宅ローンを組むということは、
万一のときに、家族にローンがまるまる残るということになります。

もちろん、別の生命保険でカバーするという方法もありますが、

  • 補償額が十分か?
  • 保険金がきちんと支払われるか?
  • 支払いまでに時間がかからないか?

など、不安要素も少なくありません。
私としては、多少条件が厳しくても団信に加入できるローンを選ぶ方が安心だと考えています。


■ 団信に通らない場合の対応策もあります

団信の審査に不安がある場合でも、あきらめる必要はありません。

  • ワイド団信(引受基準が緩和されたタイプ)を扱う金融機関を利用する
  • 自己資金を多めにして借入額を抑える
  • 別途、民間の生命保険でリスクをカバーする

個別の状況に応じて、最適な方法をご提案しますので、お気軽にご相談ください。


■ まとめ

住宅ローンを組む際は、「収入」や「勤続年数」だけでなく、
「健康状態」=団信の審査も非常に重要です。

安心してマイホームを持つために、ローンと保険の両面からしっかり備えておきましょう。

ご自身の健康や保険状況に不安がある方は、どうぞお気軽にご相談ください。
私、濱口がしっかりとサポートさせていただきます!


中古戸建の売却前に準備すべき書類とは?八王子の不動産屋が解説

2025-06-26 09:01:00 | 日記

【要注意】中古戸建を売るときに必要な書類、全部わかりますか?

おはようございます、八王子不動産売却エージェントの濱口です。

今日は「中古の戸建を売却する際に必要な書類」について、現場のプロとしてわかりやすくお話します。

「書類なんて不動産会社がなんとかしてくれるんじゃないの?」と思われがちですが、実は売主さんご自身が用意しないと手続きが進まない書類もたくさんあります。

書類が足りないと、買主との交渉に支障が出たり、売却がスムーズにいかないことも。
「準備しておけばよかった…」と後悔しないために、ぜひ最後まで読んでください。


1. そもそも、なぜ書類がそんなに大事?

不動産の売却では、建物や土地の状況を書類でしっかり証明することが基本です。

買主さんも数千万円単位の買い物をするわけですから、「この家は法的に問題ないか?」「どんな修繕履歴があるのか?」などを重視します。

きちんとした書類が揃っていれば、安心して購入を決断してもらえる確率もアップします。


2. 中古戸建売却に必要な主な書類

以下が、中古戸建の売却時に必要とされる書類の一例です。

【必須書類】

  • 登記簿謄本(全部事項証明書)
  • 固定資産税の納税通知書/評価証明書
  • 本人確認書類(運転免許証など)
  • 住民票(登記上の住所と現住所が違う場合)
  • 印鑑証明書
  • 建築確認済証・検査済証
    万が一紛失してしまっている場合でも、役所(市役所や建築指導課)で「建築台帳記載事項証明書」や「建築確認概要書」が取得できるケースがあります。これらで代替できることもあるので、ぜひ確認してみてください。
  • 測量図・境界確認書
  • 建物の図面・間取り図
  • 売買契約書(前回購入時のもの)

【あるとスムーズになる書類】

  • リフォーム履歴(工事内容や施工会社の記録など)
  • シロアリ防除の証明書
  • 住宅瑕疵保険の保証書(対象期間内であれば強いアピール材料に)
  • 火災保険の解約手続き書類(※詳しくは次で解説します)

3. 見落としがちだけど大事!火災保険の解約手続き

🔹 なぜ必要?

売却が完了すると建物の所有権は買主に移ります。
それにもかかわらず、売主側の火災保険契約が残ったままになっていると、トラブルの原因に

例えば、万が一火災が発生した場合に、売主と買主の両方が保険契約していた場合、補償の重複や責任の所在が曖昧になってしまう可能性もあります。

🔹 実は「保険料の返金」もある

さらに、多くの火災保険は長期契約(例:5年・10年)になっており、途中解約すると未経過分の保険料が戻ってくる場合があります。

つまり、解約することで思わぬ「返金」があるかもしれないんです!

🔹 解約に必要なもの

  • 火災保険証券(契約番号の記載があるもの)
  • 身分証明書
  • 売買契約書の写し など

解約手続きには少し時間がかかる場合もあるので、売却が決まり次第、保険会社に早めに連絡しておくのがポイントです。


4. 書類トラブルの実例と注意点

過去の事例から、こんなケースがありました:

  • 「検査済証」が見つからず、買主から物件の合法性に不安を持たれ契約見送りに
  • 測量図が古く、現況とズレが生じて境界トラブルに
  • 火災保険の解約を忘れて1ヶ月分余計に保険料を払ってしまった

どれも防げたトラブルです。準備が9割というのは、不動産売却にも当てはまります。


5. 不安な方は、書類チェックからご相談を

書類の準備は、確かに少し面倒です。でも、ここを丁寧にやるかどうかで、売却までのスピードも価格も変わってきます。

八王子不動産売却エージェントでは、無料で「書類チェック」や「準備のサポート」も行っています。

「どれが揃っていて、どれが足りないのか分からない…」という方も、ぜひお気軽にご相談ください。


✅ まとめ

中古戸建をスムーズに売却するには、以下の3点を意識しましょう:

  1. 書類は早めに確認・準備を始める
  2. 見落としがちな「火災保険の解約」にも注意する
  3. 分からないことはプロに相談するのが一番早い!

📩 お問い合わせ・ご相談はいつでも受付中です。
売却は「準備」で8割決まります。あなたの一歩を、全力でサポートします!

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【八王子不動産ニュース】6月第4週の物件動向まとめ|成約・値下げ情報あり!

2025-06-25 09:01:00 | 日記

おはようございます、売買担当の濱口です。

先週から今週にかけてのホームページ物件情報クリーニングを行いました。

 

✅ 物件情報クリーニング結果(2025年6月18日~24日)

種別成約・終了値下げ件数商談中
戸建て5件4件2件
売土地3件0件0件
マンション8件4件4件

📝 コメント・補足

  • 今週はマンション・戸建てとも成約件数が伸びましたね。
  • 値下げは戸建て・マンションとも4件ずつ、商談中の物件も多くなり多少の動きがありますね。

 

🏠 ハマチョイス成約

今週のハマチョイス物件:戸建て1件成約・マンション1件成約・2件値下げ

👉 ハマチョイスとは?

 

💡 住宅ローンについて

ご購入検討中の方は、早めの住宅ローン事前審査をおすすめします。
事前承認があると、価格交渉などもスムーズに進むことが多いです。

📩 ご相談・ご質問はメールでお気軽にどうぞ
👉 お問い合わせはこちら

 

📌 ご案内・お知らせ

  • ホームページは常に最新の物件情報を掲載中
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  • 店頭では成約・売止情報のチラシも配布中です(Web未掲載の内容もあり)

📅 メールのお返事は6月27日(金)以降になります。ご了承ください。

 

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