5000万円の新築のマンションの固定資産税は、どれくらいでしょうか。
5000万円の新築マンションの固定資産税を試算してみましょう。
5000万円の新築マンションの固定資産税を正確に予想することは難しい…
まず、前提をお話しします。
売り出し中の5000万円の新築マンションの固定資産税を正確に予想することは、残念ながら不可能です。
それは、5000万円という販売価格が、建築費と一致しないことが理由です。
家屋にかかる固定資産税は、建築費（正確には再建築費）を基に計算されます。
しかし、マンションの販売価格は建築費ではなく、建築費にマンションを販売する不動産業者やディベロッパーが得る利益が上乗せされた額です。
販売価格のうち、建築費がどの程度の割合を占めるかは、物件によって異なります。
これを理由に、売りに出されている5000万円の新築マンションの固定資産税は○○万円であるなど、正確な税額を予想することはできません。
しかし、5000万円の販売価格に占める、一戸部分の建築費と、土地の持分の販売価格を仮定すれば、大まかな固定資産税額を試算できます。
ここから、一戸部分の建築費が3000万円、土地の持分の販売価格が1500万円、売り出し価格が5000万円である、新築マンションの固定資産税を試算してみましょう。
一戸部分の固定資産税は、12万6000円程度
まずは、建築費が3000万円である、一戸部分の固定資産税を試算します。
一戸部分の固定資産税は、一戸部分の固定資産税評価額を基に計算されるため、一戸部分の固定資産税を試算するためには、一戸部分の固定資産税評価額を仮定しなければなりません。
新築の家屋の固定資産税評価額は、正確な根拠はないものの、建築費の6割程度といわれます。
よって、「3000万円×60%＝1800万円」と計算し、一戸部分の固定資産税評価額は1800万円と仮定します。
つぎに、一戸部分の固定資産税評価額である1800万円に、固定資産税の税率である1.4%を掛け算します。
その答えは「1800万円×1.4%＝25万2000円」と計算しつつ25万2000円であり、25万2000円が一戸部分の固定資産税額です。
しかし、多くの新築のマンションには、「新築された住宅に対する固定資産税の減額」という減額措置が適用され、はじめて固定資産税が課されることとなった年から5年などにわたり、税額が2分の1に減額されます。
そのため、25万2000円を2分の1に減額した額である12万6000円が、一戸部分の固定資産税額となります。
土地の持分の固定資産税は2万4500円程度、一戸部分の固定資産税と合計すると15万500円
ここからは、販売価格が1500万円である、マンションの土地の持分の固定資産税を試算します。
マンションの土地の持分の固定資産税は、土地の持分の固定資産税評価額を基に計算されます。
土地の持分の固定資産税評価額は、公示地価の70%程度です。
公示地価とは、毎年3月ごろに国土交通省が公示する、日本全国に点在する約2万6000箇所の標準地と呼ばれる地点の正常な価格であり、都市部で土地を取引する者は、公示地価を指標に売買しなければならないと地価公示法により規定されています。
よって、1500万円という販売価格は、公示地価であると考えることが可能であり、土地の固定資産税評価額は公示地価の70%程度のため「1500万円×70%＝1050万円」と計算し、土地の持分の固定資産税評価額は1050万円と考えられます。
難解ですが、土地の固定資産税評価額は、土地の販売価格の70%程度と考えることができるとお考えください。
つぎに、土地の固定資産税評価額である1050万円を6分の1に減額します。
6分の1に減額する理由は、住宅が建つ土地には、住宅用地の特例などと呼ばれる固定資産税の特例が適用されることが理由です。
同特例は、一部例外を除き5000万円の新築マンションの土地の持分にも適用され、「1050万円÷6＝175万円」と計算し、その答えは175万円となります。
そして、175万円に固定資産税の税率である1.4%を掛け算した答えである2万4500円が、土地の持分の固定資産税です。
以上で、販売価格が5000万円であり、一戸部分の建築費が3000万円、土地の持分の価格が1500万円の新築のマンションの固定資産税の試算の完了です。
一戸部分の固定資産税は12万6000円程度、土地の持分の固定資産税は2万4500円程度であり、合計すると15万500円となります。
この15万500円が、固定資産税の試算結果です。
ただし、その5000万円の新築マンションが都市部に位置する場合は、15万500円に加え、都市計画税も課されるため注意してください。
また、一戸部分の固定資産税には、5年間などにわたり「新築された住宅に対する固定資産税の減額」が適用されるとご紹介しましたが、適用期間が終了すれば、一戸部分にかかる固定資産税が高くなるため重ねて注意してください。
5000万円のマンションの固定資産税の目安は、私が運営するサイト「固定資産税をパパッと解説」で公開するコンテンツ「5000万のマンションの固定資産税はいくら？」にて詳しくご説明中です。
同コンテンツでは、販売価格が5000万円である中古マンションの固定資産税の目安などもご紹介しています。
5000万円のマンションの購入をご予定の方がいらっしゃいましたら、ぜひご覧ください。それではまた次回の更新でお会いしましょう。不動産のあいうえおでした。
