難しい土地4

師匠のようになりたいと思ったけれど、私には

無理だと思います。

利回り計算もできないうえに、大義名分を優先

する見栄っ張りなところがあるからです。

 

例えばあの土地。

「収支計算」と「出口」で考えれば手を出しては

いけない土地。

 

でも

 

歩道上に造られた擁壁をなくし、歩道が広が

れば地域全体の印象がガラリと変わります。

建造物は地域の一部であり、景観そのもの。

だから事業が進めば地域貢献にもなるはず。

 

そして 

 

欠点があるからこそ、この土地が私を呼んだ。

投資家が擁壁をそのままにして最大のコスパを

追求すると、この先何十年も擁壁がこの土地を

支配することになります。

 

だから神は私をつかわした❓　・・・まさか・ね(笑)

 

 

  

師匠の教え

師匠に土地の件を相談して、自分の分際というか

弱点というか甘さ加減を思い知りました。 

昨年、ほぼ希望価格で物件が売れました。

 

次のオーナーの返済比率は４０％前後、売却物件

がオニモツにならないことが分かり安心しました。

お互いにウインウインの取引きだったと思って

います。 

 

しかし、それは投資家としては失格の考え方です。

師匠には「安すぎた」と値付けの甘さを指摘されま

した。建築費用が高くて性能の良い外断熱物件、

時間はかかっても「１千万はもっと高く売れた。」と。

 

でも、「外断熱」自体は、家賃にも入居付けにも反映

しません。メリットは結露が少ないので原状回復費用

が安いこと。

 

夏は涼しく冬は暖かいけれど、それさえも入居中は

実感しずらい。

引っ越して初めてその良さが体感できます・・・(笑)

 

ファミリー全戸駐車場付きとはいえ、一般的に築１２年

の物件を7%台で買えばキャッシュは残らないのでは?

安定して運営するには、あの価格がギリギリだったと

思うのです。私はどうしても購入者の心配をしてしまう。

 

しかし

 

同じ時期に物件を手放した師匠は、建築当時よりも高く

売り抜けたそうです。利回り13%で新築、8%で売却。

（利回り13%の新築というのが凄すぎますが。）

 

しかも、1DK物件が供給過剰になって今後の運営が難

しいことを見込んでの売却です。 売却後数カ月もしな

いで、空室が数千円も値下げされて募集されていたそ

うです。既に新しいオーナーの苦戦が始まっているとか・・・。

 

でも投資家にとってこれは想定内。

投資は自己責任。

新築したときから「出口」を考えること。

これが師匠の教えです。

  

師匠とはもっと早くお会いしたかった。そうしたら、

物件を建てるたびに有り金はたいてボロボロになら

なかった(笑)

師匠と真逆のやり方で今に至ります。

 

師匠、相談にのって頂いてありがとうございました。

 

 

 

 

難しい土地３

擁壁を壊すことを思いつくのに１年かかり

ましたが、仲介さんに褒められました。

「擁壁を取ってしまうなんて発想は、我々

業者では考えられませんでした。」

 

 

２年前にアット〇ームに掲載されてから、

何度も何度もあの土地に足を運びました。同じ

道路沿いに、擁壁のある建物とない建物が混在

していました。

 

近くに大きな運送会社があるので除雪は完璧。 

擁壁がなかったら、このエリアは明るく開放的に

なってとても良くなる・・・突飛な思い付きでし

たが、思いつくと次々と構想が湧き出しました。

 

擁壁を取ったら入口を大きな道路側に向けられる。

入口の向きが変わったら大型車両が通っても平気。

傾斜を利用して地下駐車場を作ったら、この土地

の欠点が長所にかわるかもしれない???

 

 

 

 

夫にいつも叱られる私の発想(=妄想)、

思いがけず褒められてちょっと嬉しかったです。 

 

 

 

難しい土地２

少し気になるのは肝心の仲介さんの言葉です。

「あなたが第一希望者ではあるが、売り止めを

している訳ではありません。」

まだ正式な買付すら要求されていません。

 

売主さんの希望価格で購入希望者が現れれば、

そちらを優先するということでしょう。

仕方がありません。 

 

逆の立場(自分が売主)なら、

指値をいれて、

さらに融資がつくまで購入できるかどうか分からない、

こんな買主を優先するのは売主さんの機会損失です。

 

もし、見積りや設計ができる前に満額の購入希望者が

現れたら、自分の実力不足と諦めるしかありません。

難しい土地なので、多分大丈夫だと思うのですが・・・。 

 

 

覚悟はしているつもりですが・・・。

 

 

難しい土地１

某土地、家屋解体と土地の造成費込で〇千万で購入希望。

仲介さんのツテで造成業者と道路管理士を探し、

今月末までに見積もりを貰う事になっています。

 

しかし土地が購入できたとしても、地下ピロティで建物を

建てれば建築費が高くなります。

駐車場も必須、全戸数+２割@くらいは必要なエリア。

それなのに古い街で家賃は高く取れません。

 

こんな条件であれば、おそらく利回りは７%切れるでしょう。 

賃貸経営の師匠は、

「最低でも利回り８%をきるなら止めるべき」と・・・。

 

万が一売却するとしたら、都心部から遠く地下鉄が

遠いので売りづらく、買い叩かれるのは必須。(笑)

同じ理由で融資がつき辛い土地だと思います。高い

キャピタルもインカムも見込めないということです。

 

逆にそれだから「投資家」は進出してこないエリア。

築浅のRCマンションが少ないので差別化ができる、

新設スーパー、小中学校近く、病院多数。

家賃は高くとれないかわりに長期入居が見込めます。

 

 

北側道路なので5階建てもOKだとか。

「エレベーターをつけたらどうか」とか、

「柱をアーチにしたい」とか、

「1LDK 2LDK 3LDK混在はどうか」とか、

 

娘が住みたいと言うので1戸はオーナーズルームに。

「オーナーズルームがあるなら、利回りに拘らなく

てもよいのでは」とか、

 

 

妄想は広がるばかり(笑)