物件洗浄。

今回は、巡回清掃の風景をご紹介いたします。



年数が経過し、味わい深い雰囲気を醸し出してくるＲＣ造の建物。
今回は、ＲＣ物件のエントランスを中心に高圧洗浄をかけてキレイにしたいと
思います。



洗浄担当　Ｆ井。
最近まで、仲介の現場で活躍しており、お客様が物件を選ぶポイントを熟知しております。



洗浄担当　Ｈ吉。
管理責任者で現場大好き人間。作業用の衣服に着替えたが、靴はビジネスシューズで
作業に取り組みます。

清掃時間は約1時間。
他の現場にも向かうため、一カ所に留まっているわけにはいきません！

>>作業後







キレイに清掃を完了することができました！





□今回ご紹介した物件
・荒江ルッソⅠ.Ⅱ
・所在地/福岡市早良区荒江2丁目17-22
・間取り/メゾネット１DK（35.16㎡）
・完成日/2005年2月築
・賃料等/家賃63,000円　共益費3,000円　町費250円　
・引渡し/即入居可能
・設備等/給湯・シャワー・エアコン

お問合せ
株式会社　アチーブメントプラス
福岡市中央区大名2-3-3
TEL092-400-7400
FAX092-400-7401

第２サンシャインビル外壁改修工事始動!!

久留米市東町にある第２サンシャンビルの大規模改修工事が決定しました！
工事内容は、壁面の劣化した塗装やタイルの補修がメイン業務になります。



資本改善にともなう費用の調達に関しては、金利・返済期間・繰り上げ返済に
関するポイントや手数料なども勘案し、ファイナンス計画を策定しました。

ファイナンスは、金利や借入金額などの分かりやすい項目のみをフォーカス
するのではなく、返済期間や、繰り上げ返済の支払金額や、保証金などを
分析に含めた”実効金利”なども十分に検討して決定させる必要があります。



外壁工事を行うと、案内時の印象も良くなり、成約率もアップします。
逆に必要なメンテナンスを怠ると成約率もダウンし空室率も上昇傾向
になってしまいます。

自身も、仲介業務を７年経験し、店舗の運営責任者を担当していた時に
空室でお悩みのオーナー様からご相談をよく頂戴しておりましたが、現地
を確認すると、建物全体が汚れていたり、駐輪場に使用していない自転車
や、チラシやゴミなどが散乱している物件が多く見受けられました。

決まらない物件は、ご入居者様が望む条件に合っておらず、魅力が低下して
いるため、決まらないケースがほとんどです。賃料をダウンしたり、広告
料をアップさせたりすることよりも、住む側の気持ちになって、基本的な
ことを見直すことこそが、問題の根幹を改善する第一歩といえます。

さまざまな分析を経過し、いよいよはじまる外壁工事。
資本改善効果を最大になるよう、工事担当企業様と連携をとって
行きます!!!!

・現在の融資条件の分析
・融資金額と自己資金の比率に関する提案
・建物の現況調査及びメンテナンス提案
・事業規模に適した追加投資額の分析など

上記項目以外にも、収益物件の事業・ご相談は下記までご連絡ください。

株式会社　アチーブメントプラス
福岡市中央区大名2-3-3
TEL092-400-7400
FAX092-400-7401
info@achieve-plus.jp


・

「分譲賃貸」投資のススメ。

福岡の不動産市況は、土地や戸建を中心に好調に推移しています。
投資用物件は、数年前と比較しても販売価格もアップし収益性は
低いものの、売却はコンスタントに販売されてる傾向になっています。

アパートや一棟マンションについても同様となっており、一般的な収益評価
を表す”表面利回り”では、8％を切り6％台の物件も登場してきております。

こうした背景から、不動産投資を控える方も確かにおられますが、メリットの
高い物件も少ないながらも、確実に市場に流通しています。

アパートや一棟マンションは、高額で、しかも低利回りの物件がほとんどです。
空室や、緊急メンテなどのリスクも高く、売却した場合の価格も、購入価格
を下回る可能性も多いに考えられます。

よっぽと建物にメリットがあるか、早急に購入する理由がない場合は
大型物件の購入は慎重になった方がいいでしょう。

同様のご相談も最近は多く寄せられており、その中でお勧めしているのが
分譲賃貸マンションへの投資です。

管理費や修繕積立金が高いことから嫌煙する方もおられますが、逆に
必要なコストを支払うことで、共有部分のメンテの対応などの作業がなく
外壁などの改修にかかるコストは、他の区分所有者と按分していること
になり、将来的なコストも低いといえます。

ただし、稼働で見た場合、１戸の所有物件に対し、空室が発生することで
稼働が100％から一気に0％になってしまうので、リスクも覚悟する必要が
あります。

購入価格が安価で、魅力がある建物固有の特徴などがあり、既存の賃料収入
を資本改善（リフォームなどの付加価値をつけること）でアップ可能などの
メリットがある建物であれば、将来的な販売価格もアップさせることが
できます。

まさに資産の最大化・・です。
巷でたまに耳にする言葉ですが、当社は本気で考えております。

一棟マンションと区分所有マンションなどの資産グループを分ける
ことによってそれぞれの特徴をいかした資産形成をすることができます。



※先月ご購入いただいた投資用区分所有マンションです。
　中央区清川にあり、東側のベランダには、大きな川が流れています。
　
　
　賃貸仲介する際に「ベランダから釣りができますね。」などの営業
　トークが使えます。↓



不動産収益物件の価値は上がっております。（その分、利回りは低くなる）
この傾向は、今後もしばらくは続いていくと分析できます。

しかし、上記のリバーサイド物件は、川側と町側にそれぞれ分かれており
町側の賃料相場は、3.5万円で、空室も数戸ありますが、川側の賃料
価格は、下の階で4.0万円で、今回のお部屋の賃料価格帯は、なんと
4.5万円となっています。

なんだ１万円の差か？
とお思いの方もおられるでしょうが、この違いは大きいのです。
月1万円アップ×12ヶ月＝年間12万円の収益増になり、現在取引されている
利回り10％で算出すると、12万円÷0.10＝120となります。

つまり、この家賃アップは、物件の価値を120万円増加させた
ことになるのです。これが、資産を最大化するという本当の理由です。

新たに購入する投資家は、現在の収益に対して将来を予測し
購入後の収益予想に対して投資を行っていますので、賃料の
増額は、とてもメリットがあります。

このことを投資用語で”価値の上昇”と呼びます。
長期的に運用を実施した場合、毎月の収入と売却した時の
最終手残り金額をすべて合算した場合の複数年の利回り（IRR）
も高くなり、投資家のメリットも増大します。

手堅い投資手法として区分マンションはよい選択肢になると
思いますが、やはり借り手のニーズがそこにあるか、他と比較して
優位性のある特徴を兼ね備えているかなどは、投資事業を理解した
専門業者に相談することが大切です。

区分マンション投資をうまく活用していくためには他の
要素にも注目していく必要があります。


①区分所有建物の税金に対する注意点
②区分所有建物を複数保有し、資産形成していく方法
③ファイナンスを上手に活用する方法またその知識

などがありますが、記載しただけでは、ご理解しにくい内容も
ございますので、詳しくは下記までご連絡をお願いいたします。

株式会社　アチーブメントプラス
福岡市中央区大名2-3-3　ラピスラズリ3F
TEL　092-400-7400
FAX　092-400-7401

info@achieve-plus.jp

松田屋ビル（東区オフィス満室御礼）

福岡市東区馬出１丁目　「松田屋ビル」
ＪＲ吉塚駅前にあるオフィスタイプのビルですが、この度、満室となりました！

オーナー様と協議し一般的な仕様から、木目調のデザインに変更し、
工事完成前にご成約を頂戴しました。

室内の窓からは、街路樹の緑が気持ちいいこちらの建物。
一般的な改装から、少し個性を付加した結果、家賃の増額に成功しましたので
賃料収入が10％程度増加させることができました。



窓の外から見える緑と室内の仕様が見事にマッチしています。
あまり色を加えすぎるとオフィスは難しいといわれておりますが、ある程度の個性
を発揮させるための、挑戦は今後も行っていきたいと考えております。


今回ご紹介した物件
□松田屋ビル
　福岡市東区馬出1丁目
　間取り　/店舗・オフィスタイプ
　構造等　/鉄筋コンクリート造　5Ｆ建

　空室等　/現在満室稼働中です。

　改装及び再生事業等へのお問合せは下記までご連絡をお願いいたします。

　㈱アチーブメントプラス　〒810-0041　福岡市中央区大名2-3-3
　TEL092-400-7400　FAX092-400-7401　info@achieve-plus.jp
　事業内容（空室再生事業・PM事業・賃貸、売買仲介等）

「家族信託」スキームを学ぶ実務セミナー終了。

昨日、家族信託をテーマにしたセミナーが無事に終了いたしました。
講師の加瀬様、本当にありがとうございました。



落ち着いた雰囲気のセミナー会場を今回は利用しました。

テーマは民事信託「家族信託」です。



信託とは・・
ある人が信託契約や遺言などによってその信頼できる個人や法人に対して
財産を移転し、受託者は委託者が設定した特定の目的に従って誰かのために
その財産の管理・処分などをする仕組みです。

遺言の場合は、ご本人が亡くなられた場合に、財産の分配方法などをご本人
のご意識にもとづき行われますが、家族信託の場合は、亡くなった後の相続
人がさらに亡くなった場合の財産の移転方法などを、定めておくことなどが
できます。

通常信託銀行などへ依頼する場合は、依頼する財産の規模や、法人を設立
する場合の資本金などの額など、いろいろな規定がありますが、今回の家族
信託は、委託者と受託者との間で、信託契約を締結し要望事項などや、利益
などを受益者に配当することなどを定めることができ、財産の規模や、法人
を設立するなどの作業は必要ありません。

信託契約の中に盛り込む内容も、そのご家族や、ご要望によってさまざま
あるかと思いますが、そうしたことに比較的に柔軟に対処することができます。


セミナーでは、実際の信託契約に基づく事例などを分かりやすく説明して
いただき、理解を深めることができて大変有意義な時間を過ごすことが
できました。

第２部では、講師を交えた懇親会を開催。セミナーの質問タイムではきけない
裏話などをお聞きしたり、質問したりと、参加者の方との交流の機会にも
なりました。




次回セミナーのご案内。



猪俣　淳氏をお招きしての開催です。
開催日　平成26年5月16日
テーマ　「不動産投資の出口戦略2014」と題して講演をご依頼しております。

投資物件を購入し運用したあとの出口をどう見るのか。
運用時におけるリノベーションや稼働率アップがどう不動産価値へ影響するのかを
分かりやすく学ぶことができます。

単年度で見ている一般的な利回りのほかに、複数年の運用実績を評価する
IRR（内部収益率）や、NPV（正味現在価値）などの財務指標などもセミナー
の内容に出てきますが、難しく感じる方もおられると思います
が、理解すると、投資分析がより深くなります。

今回のセミナーは会場の都合により、４０名様限定とさせて頂きます。
気になる方は、弊社までご連絡をお願いいたします。

セミナー終了後には、懇親会があり、翌日は、サーフィンも楽しめるかも
しれません。サーファーにも朗報な今回の機会にぜひ、不動産投資について
学びの機会にしてみてはいかがでしょうか。


《お問合せ先》
福岡市中央区大名2-3-3
㈱アチーブメントプラス
TEL092-400-7400
FAX092-400-7401
セミナー受付窓口係り

info@achieve-plus.jp