前回は 損害賠償の予定でした。
今回は 「瑕疵（欠陥）担保責任と品格法を
宅建士試験でも頻出なので 基本を
民法に規定がありますが
〇 売買の目的物（土地、建物等）に 隠れたる瑕疵がある場合、民法では当然に売主の責任にとなる。
このことを「無過失責任」といいます。
〇 買主は、瑕疵（欠陥）を知ってから １年以内に損害賠償責任が請求可能になる。
で 隠れた瑕疵（欠陥）とは 実務的には「白あり被害」や「地盤沈下等」 試験対策では 法令上の規制も対象です。ご注意を
〇 この隠れたる瑕疵により 契約の目的を達せられない場合は、契約の解除が可能
〇 原則、売主は契約書のなかに 「隠れた瑕疵」の責任を負わないという 特約は有効。原則なので例外あり
例外は？ 売主がこの瑕疵（欠陥）を知っていて告知しなかった場合（故意）
上記は、民法上 次に 宅建業法では
宅地建物取引業法 以下
〇 宅建業者（不動産業）が自ら売主となった場合、民法の規定より買主に不利になる特約は無効になります。
ただし 引渡しから２年以上に定めた期間内に売主責任を限定はできます。
ひっかけ問題としては、既存の瑕疵（欠陥）をすでに業者が 重要事項にて説明をしている場合は 瑕疵担保責任は負いません。
告げているので
次に 「品確法」について
正確には 「住宅の品質確保の促進等に関する法律」 略して 品確法
重要なところを
〇 新築住宅の売主または、請負人（工務店等）は、物件を引渡したときから１０年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の瑕疵について
担保責任を負うということ
瑕疵担保責任と違い 品確法の場合 引渡し時点で存在していた瑕疵（欠陥）についてですので混同なきように 別ものです。
品確法は特約で２０年間まで延長できます。この場合 特約にいれる必要あり。当然 コンセンサスは必要
住宅性能評価は割愛します。
宅建士試験では、この担保責任を暗記もしくは理解するのに時間がかかるかと 要復習です。
姶良市 中野不動産コンサルティング株式会社 公認不動産コンサルティングマスター ＦＰ 代表 中野 僚次郎
