抵当権２ 債権者平等の原則？

　不動産コンサル、住宅ローンの専門家　中野です。

 

　２月も今日で終わりですが、皆さま確定申告はお済でしょうか？給与所得者のかたでも申告すれば還付等が受けられますので

一度確認をしてみましょう。現前徴収額があれば、還付につながりますので

 

　前回の続き　抵当権と担保　住宅ローンに抵当権はつきものですが　宅建士試験対策としてご紹介を

抵当権者は優先弁済権があります。ほかに債権者として一般債権者と自己の抵当権に劣後（おくれる）債権者にわかれます。

 

〇　担保権者　　　担保権をもつ債権者

〇　一般債権者　　担保権をもたない債権者

 

　仮に支払不能になり「破産法」等の法的手続きが始まった場合、担保をもつ債権者が先に支払ってもらえる（これが優先弁済権）

では、一般債権者は？　多数いれば、貸している額にかかわらず、平等に扱われ　返してもらえるお金があれば按分されることになります。

これを、「債権者平等の原則」といいます。

　一般債権者は担保がないので、実務的に回収不能になるという結果になります。　これは一般債権者の弱いところです。

一般債権者が弁済（返済）を受けたいのであればなんらかの担保を確保するしかないということです。（もちろん法に抵触しないように）

 

　抵当権と根抵当権は必須項目なので、過去問等で学習を繰り返すことをおすすめします。　条文は民第３６９条から

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　相続診断士　代表　中野

 

住宅ローンを借りると もれなく抵当権（担保）がついてきます。

　不動産コンサル、住宅ローンの専門家　中野です。

 

　今回は、抵当権　（一般的に担保）　のご紹介を

 

まず、担保とはなんでしょうか。

 

〇　担保とは、「債務不履行の際に、債務の弁済を確保する手段として、あらかじめ債権者に提供しておくもの。質権や抵当権などの

　　　　　　　　物的担保と保証人の人的担保がある。」　大辞林より

 

　住宅ローンでお金を借りる場合、金融機関は、万一のために担保をとる。これが抵当権

　保証人は人的担保。　金融機関は人的担保はよほどでない限り求めません。（金融機関の保証会社が保証人の役割を果たします）

　債権回収（お金を返してもらうこと）をより確実にするには、物的担保として、不動産（土地建物）を担保にとります。

 

不動産を担保にとる場合として、抵当権と根抵当権が圧倒的に多いので他の、先取特権や質権などは実務的にはほぼつかわれません。

 

　物権は、宅建士試験での重要項目ですので暗記ではなく理解をすることが大事です。

 

では、抵当権とは

住宅ローンで抵当権がつかないのは、現金（キャッシュ）で取得した場合　まれにキャッシュで購入されるかたもいらっしゃいますが

 

〇　抵当権とは、担保とした不動産を、所有者に使用させたり、収益させたりできる（つまり占有の移動がない）

　　よくできた権利です。

　　ご存じのとおり、住宅ローンの支払遅延が一定期間続くと競売という道をたどります。（強力な物権です）

 

　よく言葉の間違いがあるのですが、金融機関側が「抵当権者」　借りてが「抵当権設定者」となります。

間違えるかたが（試験で）いるので注意をしていただければ

 

　机上では、抵当権は優先弁済権を受けられる権利ということなのですが

実際は、抵当権の多くは、弁済により消滅するのが実情です。

　抵当権の実行（つまり競売）になる　期間　これは、金融機関の匙加減でもありますが、都市銀行、地銀は早いといえます。

　信用金庫等は、比較的遅い

 

余談になりますが、住宅ローンの支払いを遅延させるおそれがある場合は、貸しての金融機関担当者に連絡をいれ事情を説明することをおすすめします。

弁解もなく、遅延されると金融機関担当者の心証が悪くなるのは自明

　住宅ローンが遅延しそうな場合は、返済額の交渉等取るべき手段もあります。　

 

　上記のようなご相談も受けておりますのでお気軽にご相談ください。

 

次回も　抵当権の続きを

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　相続診断士　代表　中野

住宅ローン（融資可能額）自分はいくら借りれるのか？ コラム 歴史

　不動産コンサル、住宅ローンの専門家の中野です。

 

今回は、住宅ローンでご相談が多い、いくら自分の年収で借入ができるのか？　

 

　上記は、返済負担率とご自分の年収から求めることができますのでご紹介を

 

返済負担率については前回ご説明しています。

 

通常の金融機関は、４００万円未満の返済負担率が３０％　　　　　

　　　　　　　　　４００万円以上　　　　　　　３５％

 

　源泉徴収票の左欄に年収が記載されていますのでその金額を使います。

 

例）　ご自分の年収が３５０万円ならば上記で返済負担率は、３０％未満まで

　　　適用金利は、金融機関（地銀の場合は３～４％） 

　　　返済期間は３５年

 

１　年間の返済可能額をまず計算

　　年収（３５０万）×返済負担率（３０％）＝１０５万

続いて

２　月々の返済可能額の計算をします

　　年間返済額（１０５万）÷１２ケ月＝８７，５００円

 

３　最後に融資可能額　※印は１００万あたりの返済額になります。（金融機関で審査金利は異なります）

　　８７，５００÷３．８４８円（※）×１００万円≒２２，７３９，０８５円　（融資可能額）

 

　融資可能額は　約２２００万という理論上の借入可能額になりますが、これは返済負担率マックスの状態なので

　この借入金額を融資できたとしても、住宅ローンに縛られる可能性が極めて高いということになります。

 

実際には、これくらいは大丈夫という判断で借入をするかたが多いのが実情です。

 

　支払うのは住宅ローンだけではありません。適正な借入額をお勧めします。

 

コラム　歴史について

　　　　個人的に歴史が好きなのですが、歴史を学ぶ意義（主に書籍ですが）はとても大きいと感じます。

　　　　歴史上の人物の生き方、考え方を追体験できるということです。

 

　　　　特に幕末が好きなのですが、幕末三舟のうちの一人　高橋泥舟の言葉を

　　　　「欲深き　人の心と降る雪は　積もるにつれて　道を失う」

 

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相続財産 相続税がかかる かからない コラム 住宅ローン返済負担率 借りれると返せるとは異なる

　不動産コンサル、住宅ローンの専門家の中野です。

 

　前回の続きになります。

相続を、争族にしないためには、生前に対策をとる必要性があること、また相続税申告についてご紹介しました。

 

　相続財産すべてに相続税がかかるわけではありません。（遺産分割の対象にはなります）

 

例として、　お墓やお仏壇などは、評価をしない　つまり相続税がかかりません。

生前対策として事前にお墓やお仏壇を購入しておけば、節税になるということになります。（金額上限がないので高いお仏壇でも構わないということ）

 

　続いて、遺産分割の対象にはならない（このあたりが理解しにくいと思いますが）相続税がかかる財産として

死亡保険金や死亡退職金が挙げられます。

 

　被保険者が父で受け取り人が子　この場合の受け取り保険金は固有財産なので遺産分割協議の必要はないのですが

実際に相続税を計算する場合、相続財産とみなされるので、他の相続人に受け取った死亡保険金の金額が判明します。

 

　上記でみなされるので、みなし相続財産と呼ばれます。

 

みなし相続財産の一例と非課税（税がかからない）について

１　死亡保険金　非課税は５００万×相続人数

２　死亡退職金　こちらも５００万×相続人数

３　定期金権利　年金受給権　　非課税特例なし

 

　非課税で受け取った保険金の額は、相続税申告書に記載されます。　つまり他の相続人にわかるということです。

上記以外にも　みなし相続財産はあります割愛します。

 

　生前に各相続人に説明しておくとトラブルを未然に防げるかと思います。

 

コラム　住宅ローン　借りれると返せるは違う

　　　　返済負担率というのがありますが、年収に占める借入返済額の割合

　　　　通常　年収４００万円がボーダー

　　　　４００万以下は３０％

　　　　４００万超は　３５％

　　　　上記まで理論上、借り入れることができるということですが

　　　　この返済負担率ぎりぎりまで借りることはおすすめしません。（破たんリスクが高すぎる）

　　　　借入はできても、支払い続けられなければ、いずれ競売になります。

　　　　この返済負担率を適正にする借入をおすすします。　

 

次回、借入可能額（年収から計算できます）の求めかたをご紹介いたします。

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　相続診断士　代表　中野

各種申告のアドバイス 相続、譲渡所得、住宅ローン控除等についてと相続税の申告

　不動産コンサル、住宅ローンの専門家　中野です。

 

　今回は、相続税申告について　確定申告の時期なので相談が多いのですが、申告書の作成などは、税理士法に抵触するので

ＦＰとして、助言をし、顧問税理士に依頼します。弊社の不動産取引のサービスとして、取引後　（家を売った、土地を売ったこれは譲渡所得申告）

相続が発生した（相続税申告）　住宅を買った（住宅ローン控除の申告）をしております。

　相続などは、遺言がない場合は、遺産分割協議になりますので、顧問弁護士に依頼をします。（こちらも私がすると弁護士法７２条に抵触するので）

 

　相続税の申告について今日はご紹介を

 

　実際にある事例として、相続人の財産総額は、他の相続人にはわからないから大丈夫という誤解があります。

 

まず、遺言がない場合は、相続人全員で遺産分割協議作成　相続人全員の署名、実印（印鑑証明書添付）これがなければ有効になりません。

 

　遺産分割協議書には、相続財産の一覧表が記載されます。現金以外の財産に関しては金額が明記されないのですが（これは隠せません）

銀行通帳で預金口座番号で特定可能　不動産であれば、登記事項証明書で特定可能できます。

 

　相続税の申告書には、相続財産の金額の一覧表が記載されます。

原則、相続税申告には、相続人全員の押印が必要　なぜか？自分の相続税支払額を知る必要があるから

 

　相続税申告書で知らない事実を知ることになるのです。

例として）長男が五千万の現金をもらえるとわかっていた長女が、実は長男が７千万の不動産（自宅）をもらっているという事実がわかります。

長女は納得するでしょうか　最後の相続税申告書でわかってしまいます。

 

　結論的に何が言いたいかというと、父母は子の相続紛争を防ぐために、生前で財産一覧表を作っておいたほうがいいということです。

誰に相続させるのかといった内容ですが

 

　相続人に揉め事を残さないためにも生前の相続対策は必要かと思います。

 

次回は、　相続税がかかる財産とかからない財産について

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　相続診断士　代表　中野