民法の改正はいつ不動産実務への影響は？

　不動産売買取引専門、住宅ローン専門ＦＰの中野です。

 

　ＧＷは、今日で最後になります。休日だったかたや、またそうでないかたもいらっしゃるかと存じます。

 

　今日のテーマは　１２０年ぶりの民法改正　　４月１４日に衆院可決

　改正内容が　実際に施行されるのは　２０１９年終わりから２０２０年の中頃になる見通しと言われています。（尚、審議中）

　

改正される内容は？

〇　改正項目は約３００　

〇　改正内容がほぼ債権法

〇　判例に基づいた解決策が条文に記載されること

上記が重要かと

 

改正されると？

　不動産取引実務との関連性は、債権、物権が多いので、　売買取引と賃貸借契約に影響

 

〇　賃貸経営者（大家さん）への影響

　　特に、賃貸借契約に影響があります。　例）原則　原状回復義務がない等

 

〇　宅建士試験、その他法律系資格への関連性

　　試験出題内容が変わる　結果　学習しなおす部分がある

 

〇　専門用語の変更等で用語を覚えなおす必要がある

　　瑕疵が、内容の適合性に変更など　

 

　この改正に伴い、売買契約書や賃貸借契約書の内容が変更されますが、この改正に伴う適切な助言等ができるよう弊社では対応しています。

 

どの部分が改正になり、大家さんや借りる方にどのような影響があるのかを、適宜　このブログにアップしてしていきたいと思います。

 

　担保責任なども、債務不履行にひとくくりされている内容なので、ご興味があるかたは、「民法改正案で」チエックしてみてください。

 

 

不動産売買取引（戸建て、土地）、住宅ローンのことなら　姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社まで

公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　相続診断士　代表　　中野

 

 

土地、建物の評価額が知りたい 固定資産課税台帳 評価証明について

　不動産コンサル、住宅ローンの専門家　中野です。

 

　今回は、土地、建物の評価額の調べたかたについて

実務では、評価証明のほうを取得します。今までは司法書士に依頼すれば取得できたのですが、現在は、所有者自ら取ってもらう必要があります。

　

　固定資産課税台帳とは　課税対象の土地、建物に関する台帳　正確には、固定資産課税台帳

 

取得の仕方は、市長村で課税台帳の登録事項証明書類を発行してもらえます。

 

　ここで注意点は、証明書は、数種類あり（これが各市町村で異なります）　名称もことなります。

 

一般的には

 

〇　評価証明書　記載内容は、所有者名　以下

　　　　　　　　土地ならば　所在、登記地目、登記地積、課税地積、固定資産税評価額

　　　　　　　　建物ならば　所在、家屋番号、用途、構造、床面積、固定資産税評価額

次に

 

〇　課税証明書及び公課証明書　　これは、評価証明書に加えて、固定資産税課税標準額、都市計画税課税標準額を記載したものです。

 

上記を取得することで、評価額と、固定資産税、都市計画税を知ることができます。

 

　売買等で所有権移転をする場合、評価証明書が売主サイドで必要になります。（登記料の算出等）

 

用語解説　

〇　課税標準とは、税額を算定する際の金額になります。

 

　売却等の査定を依頼する際は、上記をもってきていただくとスムーズに売却の査定ができます。

 

参考にしてください。

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　相続診断士　代表　中野

住宅ローンを借りると もれなく抵当権（担保）がついてきます。

　不動産コンサル、住宅ローンの専門家　中野です。

 

　今回は、抵当権　（一般的に担保）　のご紹介を

 

まず、担保とはなんでしょうか。

 

〇　担保とは、「債務不履行の際に、債務の弁済を確保する手段として、あらかじめ債権者に提供しておくもの。質権や抵当権などの

　　　　　　　　物的担保と保証人の人的担保がある。」　大辞林より

 

　住宅ローンでお金を借りる場合、金融機関は、万一のために担保をとる。これが抵当権

　保証人は人的担保。　金融機関は人的担保はよほどでない限り求めません。（金融機関の保証会社が保証人の役割を果たします）

　債権回収（お金を返してもらうこと）をより確実にするには、物的担保として、不動産（土地建物）を担保にとります。

 

不動産を担保にとる場合として、抵当権と根抵当権が圧倒的に多いので他の、先取特権や質権などは実務的にはほぼつかわれません。

 

　物権は、宅建士試験での重要項目ですので暗記ではなく理解をすることが大事です。

 

では、抵当権とは

住宅ローンで抵当権がつかないのは、現金（キャッシュ）で取得した場合　まれにキャッシュで購入されるかたもいらっしゃいますが

 

〇　抵当権とは、担保とした不動産を、所有者に使用させたり、収益させたりできる（つまり占有の移動がない）

　　よくできた権利です。

　　ご存じのとおり、住宅ローンの支払遅延が一定期間続くと競売という道をたどります。（強力な物権です）

 

　よく言葉の間違いがあるのですが、金融機関側が「抵当権者」　借りてが「抵当権設定者」となります。

間違えるかたが（試験で）いるので注意をしていただければ

 

　机上では、抵当権は優先弁済権を受けられる権利ということなのですが

実際は、抵当権の多くは、弁済により消滅するのが実情です。

　抵当権の実行（つまり競売）になる　期間　これは、金融機関の匙加減でもありますが、都市銀行、地銀は早いといえます。

　信用金庫等は、比較的遅い

 

余談になりますが、住宅ローンの支払いを遅延させるおそれがある場合は、貸しての金融機関担当者に連絡をいれ事情を説明することをおすすめします。

弁解もなく、遅延されると金融機関担当者の心証が悪くなるのは自明

　住宅ローンが遅延しそうな場合は、返済額の交渉等取るべき手段もあります。　

 

　上記のようなご相談も受けておりますのでお気軽にご相談ください。

 

次回も　抵当権の続きを

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　相続診断士　代表　中野

不動産取引の実務と宅建士試験 民法 請負人の担保責任

　前回に引き続き　請負契約（ここでは、実務もかねて　請負は、建築とリフォームを想定しておきます）

 

まず　請負人の担保責任は　大きくわけて　以下３つ

１　瑕疵修補請求権

２　損害賠償請求権

３　解除権

 

〇売買における瑕疵担保責任は　隠れた瑕疵（欠陥のこと）　民第５７０条　これが要件です。

 

１において　隠れた瑕疵があった場合（雨漏りがしていた等）　注文者は瑕疵修補請求（修理せよ）と請求ができます。

 

２においては、注文者は、瑕疵修補を請求するか、または　修補と損害賠償を請求可能（民第６３４条２項）

　ここで請負人（工務店等）が損害賠償に応じなければ、注文者は未払い代金を拒否することが可能　

　これが「同時履行の抗弁権」です。　抗弁権とは、相手方の請求の行使に対しそれを阻止して、請求を拒絶することができる権利

　他に、催告の抗弁や検索の抗弁があります。（連帯保証のとろこで勉強しているかと思いますが）

 

３においては、瑕疵が重大な場合（これを目的を達することができないと表現しますが）、注文した側は契約を解除できます。

　　　　　　試験対策的には、　建物その他の工作物については解除できない（民第６３５条ただし書き）

　　　　　　建物請負を解除されると、経済的損失が大きいという理屈です。

 

請負の次は　雇用契約や、委任契約がありますが、　いずれも契約の目的　解除の要件や遡及効を押さえておけばいいかと思います。

 

次回は、契約で生じる債権ではない　４つの債権発生の種類を

 

〇債権とは、特定の人に対して、一定の給付請求ができる権利で　財産権のひとつになります。

　給付は、義務としてなすべきことです。

 

参考にしてください。

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野

 

不動産取引の実務と宅建士試験 民法 請負契約

　今回は、請負契約を　民法上は　１３種類の典型契約を定めています。有名契約ともいいますが

全部暗記する必要はないと思いますが、試験対策としては、　当事者が対価的債務を負う双務契約、片務契約　それらが　有償か無償か

そして　諾成なのか要物なのかの区別ができればいいかと

 

　１３の典型契約を上げておきます。

１　売買

２　贈与

３　交換

４　消費貸借

５　使用貸借

６　賃貸借

７　雇用

８　請負

９　委任

１０　寄託

１１　組合

１２　終身定期金

１３　和解

上記です。　上記を具体的事例にあてはめることが重要になってきますが　とりあえずこれだけあると思っていただければ

 

〇非典型契約（無名契約）　の例としては、　みなさんがホテルや旅館に泊まるさいの　旅館宿泊契約（これは契約なんです）

　あとは、本の著者が出版社とかわす出版契約等

 

　この分野は　債権総論になります。

上記　６の請負契約に関して

 

　条文から　

民第６３２条　請負

　　　　　　請負は、当事者の一方がある仕事を完成することを約し、相手方がその仕事の結果に対してその報酬を支払うことを約することによって

　　　　　　、その効力を生ずる。

 

代表的なのは、　家の建築を目的とする　請負契約等　仕事を完成させるということなので、衣服のリペア等も請負になります。

互いに、対価的なので　双務契約、お互いの意思の合致なので諾成　金銭等が発生するので　有償ということになります。

 

試験対策的には、請負人の義務と注文者の義務

 

　請負人は仕事を完成するのが義務なので、原則、下請負契約も可能　（下請が生じた責任は本来請負人になります）

　注文者は、条文のとおり　報酬支払いの義務

同時履行の関係は、目的物の引き渡しです。よって　請負人は仕事をまず完成させる必要があります。　

根拠判例を　注文者の報酬支払いと同時履行の関係に立つのは目的物の引き渡しであって、請負人の仕事の完成義務は先履行義務になります。（大判大１３年６月６日）

 

　請負契約は、ここから担保責任等につながっていくので次回も

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルテイングマスター　ＦＰ　代表　中野