不動産投資は魅力的なのか？呼吸法について

今回は不動産投資に関して　懐疑的な人も多いと思います。

その前に余談ですが、呼吸法について　私もこれらの関連の本を何冊か読んでおり、早朝の座禅に取り入れて３年ほどになります。

そのなかでも「ペンタゴン式　目標達成の技術」で呼吸法の重要性が書かれていました。

ペンタゴンといえば　ご存知　米を守る　国防総省のことですが　そこで働いている人数がなんと３２０万人　ここに驚きましたが

この本の中で呼吸法で人生は劇的に変わるとまでいっています。約６０種類ほどの呼吸法があるそうです。

もとは、軍人さんの　ＰＴＳＤを緩和する目的に導入されたそうですが、興味があるかたは是非　

ちなみに私の効果（efect)は、冷静を保つことが容易になったことでしょうか。他にも実感できていない部分もあるかもしれません。

 

さて本題に　以前も不動産投資については触れていますが

他の金融商品と比較してどうかという問題定義にしておきます。

まず、期待利回りは、定期預金と同じぐらい安定性はあるということ

次に　インフレに強い（これはもうご存知でしょうが）　インフレになるとお金の価値は下がるので　お金の運用がインフレ率よりあがることがないと

実際、目減りしていることになります。約１５年のデフレからいまはインフレになりつつあります。他の要因もありますが（オイル価格の上下落率等）

ただ漠然とお金をもっているだけでは、もったいないという発想になります。かといって投機的な投資も難しいのが原状です。

そこでミドルでありリターン（利益）もミドルである不動産投資がさかんになっているということです。

他の金融商品と比べる際の目安としては以下

１　期待利回りの安定

２　インフレに強いか

３　リスクはどれくらいか

４　手数料は

５　流動性は　（お金にすぐ換金できるか）ちなみに不動産投資はここがもっとも弱い

上記を参考に　投資信託、個別の株式投資、外貨預金、　J-REIT等と比較してみてください。

次回すこし　不動産投資の中身を

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野　僚次郎

不動産を売りたい 価格査定にけるプロセス

先般もご紹介いたしましたが、不動産業者が価格査定をするプロセスをご紹介いたします。

 

まず、宅地建物取引業者（一般的に不動産屋とよばれています）が不動産物件の価格査定（媒介価額または評価額）について意見を

述べるときは、その根拠を明示することを義務づけしていいます。（宅建業法３４条の２第２項）

 

業者的には、マーケット（市場動向）や物件の個別の要因を踏まえ適切に価格査定をおこなわなければなりません。

では、その根拠とは

査定にあたって望ましいとされているのは、「公益財団法人不動産流通近代化センターが発行する「価格査定マニュアル」を必要に応じて

活用すること。

これに加え、昨今の物件種別や流通が多様化していますから、物件特性を踏まえた価格査定をし適切な助言をし媒介（仲介）価額を設定する必要

があります。

宅建業者が行う価格査定においては　３ヶ月程度で売却可能と考えられる価格を提示する。

よく誤解を招くのが、不動産鑑定士が不動産の鑑定評価に関する法律に基づく評価とは別であることに注意してください。

後者は公益的価格の価額算定であり、市場で売れる評価ではないということです。公示価格、基準価格等などの算定をする評価になります。

 

よく近隣がこれくらいだろうからこの金額でと口頭で持ちかけられる場合もあるかと思いますが、上記の方法がより望ましいと思います。

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野　僚次郎

不動産を売りたい 媒介契約書 実務の注意点

前回は、不動産を売却依頼した場合の　媒介契約書の意義を

今回は、この媒介契約書にかかる実務上での注意点を　ご紹介いたします。

 

〇　実務上の注意及び留意点について

　　不動産を売却依頼（不動産業者に）する際に、売却理由を把握しておく。

　　　売却理由により依頼を断れる可能正もあるという理由から

　　　例えば、転勤、買い替え、相続による現金化等

　　　懸念される内容は、近隣とのトラブル、騒音問題、経済的破綻の恐れ等が売却理由になると

　　　売却できない可能性が高い（買主に告知しないといけない事項であるため）

 

次に　「媒介契約書の必要記載事項」を（宅建業法３４条の２第１項）

 

１　目的物件を特定するために必要な表示

２　目的物件を売買すべき価額またはその評価額

３　媒介契約の類型

４　媒介契約の有効期間及び解除に関する事項

５　目的物件の指定流通機構（レインズ等）への登録に関する事項

６　報酬に関する事項

７　その他国土交通省令で定める事項（施工規則１５条７）

 

参考にしてください。また不動産業者によっては、報酬請求権に関して念書を取り付けるところもありますが（保全のためでしょう）

本来は「支払約定書」という名目　いずれも媒介契約書の存在が前提ということになります。

 

次回　不動産業者が物件を査定する場合の「価格査定の意義」を

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野　僚次郎

不動産を売りたい 媒介契約書とは？１

今回は、不動産（土地、建物）を売りたい場合、一般的には不動産業者に依頼をされる思いますがそこで

媒介契約書というものを作成いたします。

これは、宅建業法で、宅建業者が土地建物の所有者から売却の依頼をウケ、媒介（仲介）の契約を締結した場合は、遅滞なく、所定の

事項を記載した書面を作成し　記名　押印をし、依頼者に交付しなければいけないという書面　義務です。（宅建業法３４条の２第１項）

よって、仲介手数料を不動産業者が請求するためには、依頼者との間に媒介（仲介）についての契約が存在することが前提条件となります。

なければ報酬請求権（仲介手数料）がないといえます。

裁判で争われた過去の事例でもこの媒介契約書の存在が要件となっています。

義務付けられたのは最近です（昭和５７年５月２０日施行）　これ以前は義務ではなかったということになります。

売ってよと口頭で売ったから、手数料をという感じで取引が行われていたこといつながりますが。（トラブルが起きてしかるべきでしょう）

 

この媒介契約書をめぐり実務上の注意点に関して　次回

媒介契約形態のおさらいを

１　専属専任媒介契約

２　専任媒介契約

３　一般媒介契約

宅建受験には必須ですので。違いを押さえておきましょう。

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会者　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野　僚次郎

賃貸の退去時の立ち会いについて 敷金返還の少額訴訟？

しばらく賃貸における留意点をご紹介しています。

 

簡単におさらいを

 

借りているお部屋を退去　それから敷金返還までのおおまかなフローは以下

１　退去の時に不動産業者もしくは、大家さんの立ち会いのもとで住んでいたお部屋の室内状態を確認

２　原状回復に必要な修繕費の見積もりを依頼

３　原状回復後、修繕にかかった費用を敷金から差し引いた分を返還してもらう。

 

留意点は、　１の立ち会いになるでしょいう。

当然、入居前と入後の比較でお部屋の、劣化、損耗状態を確認するわけですから

仮に入居前から現に存在していた傷が査定対象に含まれている可能性がでてきます。

後になって、なかったと主張をしても水かけ論になるのは否めない。また不動産業者の記録からモレがあるかもしれませんし

、既存の傷だと知っておいて指摘する業者もいるということをご理解くださ。

さて　どう対処するのが効果的か？

 

一番効果があるのが、　実際に入居する前に写真を撮影しておくことです。自分の目で確かめた傷等があれば記録にしておく。

また記録があれば、貸主側も反論は容易にはできないでしょうし、借主に一定の知識があると思われるので最悪の泣き寝入りは防げるでしょう。

また、先方が修繕見積もりがでた場合は不自然な点がないかの確認も重要。

 

奥の手として、明らかに返還すべき敷金だとわかっているのであれば、内容証明郵便または、少額訴訟精度で敷金を取り戻すことは可能。

上記の最低現の証拠はもっていてほしいですが。

たかが数万円されど数万円　どうとるかは個人の問題

 

用語解説を

少額訴訟とは　

６０万円以下の金銭の支払いを求める訴訟で、原則１日で審理終了。裁判管轄は、訴える相手方の簡易裁判所。

証拠等があれば、裁判所書記官等のアドバイスをうけられます。特別な知識は不要かと

なお、司法書士も簡裁代理権をもった司法書士なら対応してくれますので依頼するのも手ですが

 

法は知っている人しか保護しないという大前提をご理解ください。

 

姶良市　中野不動産コンサルティング株式会社　公認不動産コンサルティングマスター　ＦＰ　代表　中野　僚次郎