レオパレス２１の今後

レオパレス２１のＴＶＣＭといえば、藤原紀香の「夢中で頑張る君に～♪」というのが有名でしたが、現在は松平健が天才バカボンのレレレおじさんに扮したバージョンに替わっています。勝新太郎の愛弟子だったマツケンもこんな会社の片棒かついで、師匠が草葉の陰で泣いてるよ。

東証1部上場レオパレス２１が先週発表した決算と下方修正のリリースを見ると、昨年10月の中間も酷い数字でしたが、この3Ｑでは2Ｑよりもさらに赤字幅が拡大しており、同社が深刻な業績不振に陥っていることがわかります。当然ながら株価も下がっています。商売の内容はともかくとして数字だけは良いのが取り得だった会社なんですがね。いつも愛読している不動産銘柄ウォッチャーyuraku_loveさんのブログでの考察はいつもながら的を射ています。

そして先週から、レオ関連の過去エントリーであるコレやコレのアクセス数が凄い伸びを示しており、ためしに社名でググッても「レオパレス２１　倒産」というワードが、以前よりも検索窓下の候補リストの上位に来ている気がします。同社はまだまだキャッシュは潤沢で、リーマンショック以来バタバタと倒れたマンデベのように、すぐにどうこうということはないのですが、このまま営業損失が拡大していくと結構ヤバイかも。なぜならレオの賃貸事業には未来がないからです。

昨年後半から、決算発表以外でレオがニュースになったのは、日本代表を複数名輩出するほど強豪になっていた女子ソフトボールチームを業績不振を理由に廃部にしたことです。ただパナソニック電工など他社も同様ですから、五輪種目復帰の芽がない今、この競技のスポンサードを継続しない判断は仕方ないでしょう。それから、もう一つは11月の参議院財金委員会で共産党議員が、派遣切りの失職者を食い物にしている賃貸業者として、レオの社名を挙げたことです。国の就職安定資金融資制度を悪用し「生活困窮者への融資を食い物にする貧困ビジネス」と指摘したのです。元々レオパレスの物件は工場派遣労働者が大のお得意さんでしたが、不況で法人需要が激減し、入居率が大幅に下がったのを少しでも取り返そうとしたのかもしれませんが、国会で悪徳業者として名前が出たのは痛かった。まあ“悪徳”は今に始まったことじゃないんですが・・・。

この会社はこれからどうなるのでしょうか。創業家一族の深山英世氏が社長に昇格し営業総本部長も兼ね、陣頭指揮をとることになりました。まず考えるのは選択と集中というか、ダウンサイジングであり、全国の支店のうち入居率の低いエリアについては、営業拠点を整理していくことになるでしょう。ただしアフターと管理があるので全面撤退はできませんが。人の面では、名うてのブラック企業である同社にとっては従業員を減らすのは造作もないことで、新規に採らなければ自動的に人はどんどん減っていきます。さらに本業好調だった頃はカバーできていた赤字垂れ流しのグアムリゾートホテル事業にも、もしかしたら手をつけざるを得ないかもしれません。広告宣伝費も削減対象になり、あれだけガンガン流していたＴＶＣＭも、引越しシーズン以外はほとんど目にしないようになるでしょう。

さあ、一通りのリストラが終わった後は、いよいよオーナーの方々が一番心配する問題が発生してきます。そうです、保証賃料の引き下げです。

順番としては、難易度が低い方から段階的にということになるでしょう。昔からのレオパレスサポーターともいうべくオーナー会のまとめ役や重鎮たちの物件、近隣相場に比して保証家賃がかなり高い好条件だった物件（もう始めてるか）からスタートかなと。複数所有のプロオーナー地主は、ある程度のリスク分散が可能ですから、これらの施主はレオが必死で窮状を訴えれば比較的理解が得られやすいかもしれません。そしてその次は築10年を経過した物件です。サブリースの契約が当初10年は家賃固定になっているので、これを経過した物件の賃料引き下げ交渉が本格化することになります。

何度も書いてますが、この業界は長年にわたって需要の先食いをしてきました。先食いというより需要がないのにアパートを建てさせてきたのです。それは家賃保証・一括借り上げを餌にして、安普請のプレハブ建築で法外な粗利をとり空室分のロスを吸収するというものです。しかしこの先も建設受注戸数は増えず、少子化で入居者も減っていくのは自明であり、ビジネスモデルとしては完全に行き詰っています。

短期的な危機であれば諸々のコストカットで凌げるかもしれません。しかし賃貸市場をとりまく現状は厳しいうえに長期トレンドも暗い。となると、レオは生き残りのために何をするかといえば、既存の物件の赤字を減らしていくしかない。逆ザヤを少しでも解消するには保証賃料の引き下げは避けて通れない道です。

これはあくまで私の予想ですが、レオは近い将来、10年未満の物件の保証賃料引き下げにも踏み込んでくると思います。それも1軒1軒オーナーと膝を詰めて協議するという迂遠な方法はとらず、どこかの時点で一方的に通告してくるだろうと見ています。どっちみち訴訟の嵐になるんだから、まとめて一斉にやっちゃえてな感じでしょうか。民法でいうところの「事情変更の原則」というやつですね。

オーナー「話が違う！　認められない！！」
レオパレス「そうですか、じゃ仕方ありません。さようなら」

こういうやりとりが各地で頻発します。数が多いし全国ネットですから、社会問題になるでしょうね。

オーナーはレオに募集・管理を丸投げしていますから、運営ノウハウはありません。特にレオのように短期貸しの特殊な形態を前提とした建物は、その手を離れた瞬間に競争力の無いペラペラのアパートでしかありません。だから家賃引き下げを呑んですがりつくしかなく、オーナーは泣き寝入りということです。

税金対策という甘い囁きにつられて建ててしまったら最後です。結局は国に相続税・固定資産税を納めるか、レオにぼられるかの違いだけだったんですから。