宅建への道！その１２

権利関係全14回の講議を受講しているゆりりー。

第２回目は、代理と時効について。
民法ー総則の続きの部分です。

代理って文字通り「代理人」のことなんですが、
たとえば、制限行為能力者は、自分で法律行為（契約など）を
完結させられないので、保護者（代理人）に完結してもらったりします。
（ちなみに、これを法定代理といいます。）

あと、プロ野球の契約更改のときに代理人に間に入ってもらったりもしますね。
（これは、任意代理。）

なのですが、重要なのが無権代理。
当然無権代理行為は原則として無効ですが、
原則としてというのが曲者で、
例外的に有効な場合もあるので注意が必要です。
？？？
特に表見代理の類型に当てはまるか当てはまらないかが
難しいのです。（泣）

時効とは、時の経過に伴ってある権利が発生したり（取得時効）、
消滅したり（消滅時効）すること。

たとえば、善意無過失で他人の土地を10年占有した場合、
取得時効が完成し、占有したひとのものになります。
？？？
ほんとにいいの？という気がしないでもないですが、
占有を保護するという観点から、こういうことになってます。

消滅時効の場合には、時効の起算点や消滅時効が完成する年数が大事。

また、時効の中断（あることをすると、それまで進行していた時効が
リセットされること）や時効の援用（時効だと主張すること）もかなり大事。

ところで、宅建業法の点数は18点でした。
（目標点18点）

では、がんばりませう。

（つづく）

宅建への道！その１１

さて、宅建業法も終わり、今回から権利関係です。

権利関係は、民法をはじめとして、４つくらいの
権利に関する法律を学ぶ科目です。

全14回。
なんでも、見たこともない難問も出題されるそうで、
全50問出題される宅建試験のなかでは、
14問と占めています。
これも、けっこうおおいよね。
目標点は8点～10点。

難しい問題が出れば、目標が下がるみたい。

さて、１回目の授業は制限行為能力者と意思表示のお話でした。
いわゆる民法ー総則の部分。

制限行為能力者とは、判断力が不十分な人のこと。

未成年者・成年被後見人・被保佐人・被補助人の４種類。

未成年者はともかく、あとの３つは精神上の障害によって、
家庭裁判所の審判を受けたひとです。

成年被後見人→被保佐人→被補助人の順に障害は軽くなります。
（ということは、制限も軽くなっていくということ。）

未成年者・成年被後見人は基本的に権利が制限され、
例外的に権利が認められるグループ。
被保佐人・被補助人は基本的に権利が認められ、
例外的に権利が制限されるグループ。
特に被補助人は、たとえば宅建業者の免許が認められるなど、
かなり制限はゆるくなってます。

なので契約をしても、場合によっては契約を取り消すことができます。
だから、お年寄りをだましてうりつけようなんて、
いかんのだよ！！（怒怒怒怒）

ただし、そうじゃない人でも取り消せる場合があります。
たとえばかんちがいとか。

一般的に言うかんちがい（法律用語では錯誤（さくご））の場合、
法律行為の重要な部分に錯誤があるときは無効になります。
ただし、重大な過失（重過失）があるときは、無効と主張できません。

また、おもってることとちがうことを言ってる場合、
法律用語でいう心裡留保（しんりりゅうほ）の場合、原則有効なのですが、
相手がそれを知っていた場合（「悪意」の場合）と
相手がうっかりしててそれを知らなかった場合
（「善意有過失」の場合）は無効になります。

--------------------------
用語説明
悪意：知っていること
善意：知らないこと
故意：わざと
過失：うっかり
（重過失：うんとうっかり）
--------------------------

あと、詐欺や強迫の場合も取り消すことができます。
（ただし、第三者に主張できるかどうかはちがう。）

なお、当然ですがある人と示し合わせてだました
（通謀虚偽表示（つうぼうきょぎひょうじ）といいます。）場合には、
無効です。
またこの場合、善意の第三者（つまり、しらないひと）には、
無効だと主張できません。
当たり前だ！！！

まあ、そんな感じで、民法の導入編ってとこ？

では、がんばりませう。

（つづく）

宅建への道！その１０

宅建業法全10回の講議を受講しているゆりりー。

第10回目は、監督・罰則と履行確保法について。
それと、最終回なので、定例試験。

監督・罰則については、文字通り宅建業者と主任者に対する
監督と罰則について。

宅建業者は免許があるので、当然免許権者（知事や大臣）には
処分権限があります。
具体的に
１．指示処分
２．免許停止処分
３．免許取消処分
の３つです。

運転免許に置き換えれば、
指示処分は駐車違反に対する「移動しなさい」っていう注意かな？
免許停止と取消は、そのまんまだから、
わかりやすいでしょう。

ちなみに、主任者に対する処分は、
１．指示処分
２．事務禁止処分
３．登録消除処分
の３つです。
名前が少しちがいますね。

なお、いずれの処分をする場合でも、
公開の聴聞が義務付けられます。

履行確保法は、平成２１年に施行された新しい法律。
いわゆる耐震偽装の問題を受け、欠陥住宅が販売された場合に、
買主に返金する前に宅建業者が倒産してしまえば、
返金が困難になるので、そのため宅建業者に資力確保を義務付けるものです。

ちなみに、売主が宅建業者、買主が一般消費者であり、
かつ新築住宅の販売である場合に限られます。

資力確保措置は、保険への加入か保証金の供託。
保証金の供託については、営業保証金と似たような規定なので、
混乱しやすいところかな。

いかんせん、平成22年しか出題実績がないため、
何が出るかわからないところ。

最後に定例試験。
20点満点中18点が目標点だそう。

さて、ゆりりーは何点でしょうか。

では、がんばりませう。

（つづく）

宅建への道！その９

宅建業法全10回の講議を受講しているゆりりー。

第９回目は、報酬について。

宅建業者の報酬は、いわゆる成功報酬。
裁判における弁護士などと一緒ですね。

売買や貸借の媒介・代理で契約が成立した場合に
受け取ることができます。

で、当然のことながら、報酬として請求していい
限度額というものがあります。
400万円超の売買契約であれば、
宅地建物の価額×３％＋６万円
が限度額。（A）

ちなみにこの宅地建物の価額は
消費税を含まない価額です。

ここで１つ注意。
土地は非課税のため、消費税がかかりません。
知らなかった・・・。

居住用建物の家賃にも消費税がかかりません。

アパートを借りたことのないゆりりーは知らなかった。

で、売買・交換か貸借か、媒介か代理かで
それぞれ、受け取れる金額が異なります。

たとえば、売買・交換の媒介の場合は（A）の限度額＋５％
売買・交換の代理の場合は、（（A）の限度額＋５％）×２
（ただし、例外規定あり）

ね、媒介と代理はちがうでしょ。

もちろん、限度額なので、この金額が上限であり、
この金額固定で受け取らなければいけないものでは、ありません。

しかも、本試験では電卓の持込が許されないため、
報酬の問題は暗算か筆算が必須です。
簿記検定では電卓OKなため、最近のゆりリーは
なんでも電卓で計算するから、つらいよ・・・。

では、がんばりませう。

（つづく）

宅建への道！その８

宅建業法全10回の講議を受講しているゆりりー。

第８回目は、重要事項の説明等と契約書面の交付について。

主任者の独占業務（３つ）である
・重要事項の説明
・重要事項説明書の記名押印
・契約書への記名押印
がすべて今回でてきます。

いかに、今回の内容が重要かは、ここからもわかりそう。

さて、前回示した大体の流れは以下の通り。

①取引態様の明示
（②媒介契約）
③重要事項の説明
④契約書面の交付

今回は③④がテーマ。

重要事項の説明とは、文字通り重要事項を説明すること。
では、その重要事項って？

たとえば、
電気・ガス・水道などの整備の状況

これって、わからなければ、生活できないよね。

このような重要事項がいくつかあるので、
その中で、特に重要なものを覚えます。

中にはない場合、
「ない」と説明しなければならないものもあるので、
注意が必要です。

重要事項を説明したら、
買主または借主に対して重要事項説明書を交付しますが、
この重要事項説明書には主任者の記名押印が必要です。
（ちなみに、売主または貸主に対しての交付は不要。）

契約書面の交付とは、
契約が成立したら、各当事者に契約書を交付するということ。
各当事者なので、買主または借主・売主または貸主関係なく
みんなに交付するのです。
（ちなみにこの契約書面にも主任者の記名押印が必要です。）

契約書に書かなければならない事項も覚えるのですが、
重要事項に比べれば、数が少ないのでやや楽。

結構、今回は宅建業法の中でも山場といえるでしょう。

では、がんばりませう。

（つづく）

宅建への道！その７

宅建業法全10回の講議を受講しているゆりりー。

第７回目は、一般的業務規制と取引態様の明示・媒介契約について。

一般的業務規制については、まあ、宅建業者にたいし、
一般的に禁止されたり、規制されたりする事項。

正直、それ当たり前なんじゃないの？と思える内容。
たとえば「誇大広告の禁止」とか。
それって、宅建業者に限らず、当たり前だよね。

まあ、悪徳な業者も中にはあるからね。

取引態様の明示・媒介契約については、
まず、取引の流れを押さえました。

大体の流れは以下の通り。

①取引態様の明示
（②媒介契約）
③重要事項の説明
④契約書面の交付

（省略してる部分もあります。）

今回は、①②の部分がテーマ。

取引態様の明示とは、
宅建業者がやる取引はいくつかあるので、
それを明示するということです。
だいたいは、「媒介」「代理」「売買」のどれか。
これは必ず明示するということになってます。
（不動産のチラシを見ても、必ず書いてあるはず。）

で、次の媒介契約について。
媒介とは例えば不動産を買いたい人と売りたい人を
結びつけて売買を契約させること。

で、媒介契約の種類、そしてそれぞれの種類ごとに
課せられる規制などを覚えます。
かつ、媒介契約書を交付しなければならないので、
その契約書に書かなければならない事項などを覚えていきます。

そう、覚えることばかりなのです。

しかし、これは、次回への序章なのであった・・・。

次回は、覚えることが格段に増えます。

では、がんばりませう。

（つづく）

宅建への道！その６

宅建業法全10回の講議を受講しているゆりりー。（当時）

第６回目は、８種制限のつづき。

８種制限とは売主が宅建業者、買主が宅建業者以外の場合に、
宅建業者が守るべき８つの制限のことです。

具体的には、
１．クーリングオフ制度
２．瑕疵担保責任についての特約の制限
３．「損害賠償の予定額」及び「違約金」の制限
４．「手付の性質」及び「手付の額」の制限
５．手付金等の保全
６．自己の所有に属しない物件の売買契約締結の制限
７．割賦販売契約の解除等の制限
８．所有権留保等の禁止
の８つです。

クーリングオフについては、前回やったため、
今回はのこりの７つです。

２．３．４．６．については、民法の規定の修正なため、
民法の規定がどうなっているか覚える必要が・・・。

例えば２．の場合、瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）が追及できるのは、
瑕疵（きずという意味）を発見したときから１年間となっているのが、
民法の規定なのですが、そうなると場合によってほぼ半永久的に
瑕疵担保責任が追及できるので、さすがにそれは
業者に対して酷だろうとは思いませんか？

というわけで「引渡し後２年以上」を除き、民法の規定より
買主に不利な特約をしてはならないというのがこの特約の制限の趣旨です。
（ちなみに民法では、瑕疵担保責任を負わない特約をすることもできます。）

瑕疵担保責任を追及できる期間が引渡し後３年間
○：この特約をすることは宅建業法上、認められます。

瑕疵担保責任を追及できる期間が引渡し後１年間
×：この特約をすることは宅建業法上、認められません。
（なので、民法の規定どおり、瑕疵発見から１年間）

残りについては趣旨のみ掲載。

３．「損害賠償の予定額」及び「違約金」の制限のばあい、
額はこの合算したものが契約金額の２０％まで

４．「手付の性質」及び「手付の額」の制限のばあい、
手付は必ず解約手付となり、手付の額は契約金額の２０％まで。

５．手付金等の保全
上記４．の通り、手付は必ず解約手付となるので、
業者の使い込みは禁止。（必ず保全しておく。）

６．自己の所有に属しない物件の売買契約締結の制限
民法では他人物売買は許されているが、
宅建業法では、確実に引き渡せる物件以外の契約は禁止。

７．割賦販売契約の解除等の制限
売主が買主に直接分割払いを認めた（金融機関のローンを使わない）場合で、
買主が支払いをしない場合に、30日以上の期間を定めて支払いの催告を
書面でした上で、その期間を過ぎた後でなければ、売主は契約を解除できない。

８．所有権留保等の禁止
売主は買主に物件を引き渡す前に登記などの
売主の義務を履行しなければならない。（例外あり）

８種制限はこんなところ。

しつこいようですが、
８種制限が適用されるのは、
売主：宅建業者
買主：宅建業者以外
の場合のみですから。
（この部分のひっかけがおおい。）

では、がんばりませう。

（つづく）

宅建への道！その５

宅建業法全10回の講議を受講しているゆりりー。

第５回目は、業務を行う場所に関する規制と８種制限の話。

業務を行う場所に関する規制の中でまず大事なのは、
事務所と案内所の定義。

事務所といえば、主たる事務所と従たる事務所があり、
主たる事務所と従たる事務所では、
営業保証金や弁済業務保証金分担金の金額がちがうというのは、
第３回目でやってた話。
そして、事務所が１都道府県（たとえば甲県のみ）にしかなければ、
甲県知事免許、２都道府県以上（たとえば甲県と乙県）にあれば、
国土交通大臣免許になるというのは、第１回目でやってた話。

しかーし、案内所は事務所ではないので、どこにあっても
免許の種類に影響はないのです。

じゃあ、てきとーに設置してりゃいいのかといえば、
そういうわけでもなく、やっぱり届け出は必要。
（ただし、申込・契約を行う案内所のみ）

しかも、案内所は申込・契約を行う案内所（以下、「行う案内所」）と
申込・契約を行わない案内所（以下、「行わない案内所」）があり、
主任者の設置要件も事務所・「行う案内所」・「行わない案内所」では、
全部ちがうという・・・。

そして、事務所・「行う案内所」・「行わない案内所」は
標識を設置しなければ、ならないのですが、
標識に表示することも、全部ちがう・・・。
（ちなみに主たる事務所と従たる事務所は事務所のくくりなので、
主任者の設置要件も標識の表示も同じ。）

あと、細かい規制（帳簿など）もろもろあります。

さて、８種制限とは、宅建業者が売主、宅建業者以外が買主の場合に
宅建業者が守るべき８種類の制限のことをいいますが、
今回はその１つ、クーリングオフ制度の話です。

クーリングオフといえば、特定商取引法でも規定されていますが、
宅建業法でも、別に規定されています。
たとえば、クーリングオフができる場所とできない場所が
宅建業法では、細かく決められています。

たとえば、事務所や自宅で契約した場合はクーリングオフができませんが、
ホテルやレストランで契約した場合は、クーリングオフができます。

ちなみに、クーリングオフとは、定められた期間内であれば、
契約の撤回ができることをいいます。
定められた期間というのは、宅建業法・特定商取引法（例外あり）とも
クーリングオフができる事を知らせる書面を交付した日から、８日間です。

つまりは、クーリングオフができるにもかかわらず、
クーリングオフができることを書面で知らせていなければ、
永久にクーリングオフができます。
（ここは、結構ポイント。
しっておくと悪徳商法には対抗できるかも。）

完全に余談ですが、特定商取引法でクーリングオフが８日間でない
商形態が３つあります。（宅建業法にこの規定はありません。）
１．通信販売
　　通信販売は、消費者側から申し込みをすることからクーリングオフが
　　できないことになってます。
２．連鎖販売取引（いわゆるマルチ商法。マルチまがい商法も含む。）
３．業務提供誘引販売取引（いわゆる内職商法。）
　　マルチ商法・内職商法は悪質性が高いことから、
　　クーリングオフ期間は２０日間になってます。

８種制限の残り７つについては、また次回。

では、がんばりませう。

（つづく）

宅建への道！その４

宅建業法全10回の講議を受講しているゆりりー。

第４回目は、宅地建物取引主任者の話。

この試験に受かればなることができる
宅地建物取引主任者（主任者）の話ですよ。

受験生なら興味深い部分のはず。

先日の免許の話とリンクしている部分が
多かったのが特徴です。

というのも、業者（免許）の欠格事由と
主任者の欠格事由が非常によく似ていたのです。

たとえば・・・

「成年被後見人若しくは被保佐人又は破産者で復権を得ないもの」

・・・
これって、免許の欠格事由と同じじゃない？
？？？

というような話多数。

ちなみに、似てるけど違う部分も。

たとえば・・・

「宅建業の営業に関し、成年者と同一の
行為能力を有しない未成年者」

免許の場合には、このような人であっても、
法定代理人が欠格事由に該当しなければ、
免許を受けることができましたが、
主任者の場合には、法定代理人に関係なく、
主任者としての登録を受けることができません。

混乱しませんか？

しかも、主任者制度も結構複雑。
試験合格→主任者登録→主任者証の交付
というステップを踏み、最後の主任者証の交付がなければ、
主任者としての仕事ができないという・・・。

うーん、結構めんどくさいね。
ちょっとびっくり。

あ、一応免許の欠格事由を書いたので、
主任者の欠格事由も書いときます。

　　[A]成年被後見人、被保佐人、破産者（上記参照）
　　[B]一定の刑罰に処せられ、その刑の執行の終わった日から
　　　　５年を経過しないもの
　　[C]一定の理由で免許取消処分を受け、その取消の日から
　　　　５年を経過しないもの
　　[D]一定の理由で取消消除処分を受け、その処分の日から
　　　　５年を経過しないもの
　　[E]事務禁止処分を受け、その期間中に自らの申請により
　　　　登録が消除されたもの
　　[F]成年者と同一の行為能力を有しない未成年者

免許の欠格事由とセットで覚えるのがおすすめ？かな？

では、がんばりませう。

（つづく）

宅建への道！その３

宅建業法全10回の講議を受講しているゆりりー。

第３回目は、営業保証金と
宅地建物取引業保証協会の話。

どちらもなじみの薄～い話です。

Ｑ．営業保証金制度って何？
Ａ．宅建業の取引によって、損害をこうむった場合に、
その損害額の弁済のために、営業保証金を供託する制度です。

要は、損害額の前払い？のようなイメージです。

ちなみに、この営業保証金を供託しないと
営業はできません。
供託する場所は、主たる事務所のもよりの供託所、
供託する額は、主たる事務所→1,000万円
従たる事務所→１か所につき500万円
と決まってます。

つまり、供託額は「事務所の数×500万＋500万円」になります。
かなり高額になるので、一定の要件を満たす有価証券でも
供託が認められます。（株式のような時価の変動が激しい
有価証券での供託は認められません。）

ちなみに弁済の限度は、自分が供託している額になります。

しかし、とにかく高い。
もう少し安くなんないのかと思ってるそこのあなた！

そんなあなたにおすすめなのが
宅地建物取引業保証協会への入会です。

Ｑ．保証協会ってなんですか？
Ａ．一般社団法人のなかで、社員を宅建業のみとするなど、
一定の要件を満たし、国土交通大臣の指定を受けたものです。

不動産屋さんで赤と緑の背景の白いハトのマークを
見たことはないですか？
あれは、全国宅地建物取引業保証協会のマークで、
保証協会のひとつです。

営業保証金に代わる弁済業務保証金分担金を
保証協会に納付します。
納付する額は主たる事務所→60万円
従たる事務所→１か所につき30万円
と決まってます。

つまり、納付額は「事務所の数×30万＋30万円」になります。
ずいぶんお安くなりましたね♪。

なお、損害が発生したときの弁済限度額は
もし営業保証金を供託していたら、供託すべきであった額になります。

つまり、営業保証金と同様の効果があるのです。
お得ですね♪。

ちなみに、納付額が安いため、
有価証券での納付は認められず、現金のみです。

また、保証協会が弁済した場合、
保証協会から弁済額の通知がきますが、
この通知がきてから２週間以内にこの弁済額を
保証協会に納付しない場合は、
保証協会の社員の地位を失います。

なので、社員の地位を失った場合、１週間以内に
営業保証金を供託しない場合、営業を継続できません。

ううーん、こわいですね。

とにかく、なじみのない話なだけに、
イメージをするのに一苦労なのさ。

では、がんばりませう。

（つづく）