宅建への道！その３２

法令上の制限、税その他全10回の講議を受講しているゆりりー。（当時）

第８回目は、税その他の１回目で所得税、登録免許税、印紙税。
今回から、税その他です。

税その他は、全部で８問。
そのうち、税・価格評定の問題は３問。
目標は、高めで３～２問。
その他の問題は５問。（目標：３問）
ただし、その他の問題は、登録講習修了者は免除されます。
（ゆりりーは免除対象ではない）

今回の部分は国税の部分で、
所得税、登録免許税、印紙税のいずれか１問が出題されます。
できればとりたい部分。

所得税については、説明不要でしょう。
個人の１月～１２月の１年間の所得に対して、課される税金。
不動産を売れば、当然売った分の所得が加算されますね。

※以下の記述については、平成２３年の税制に基づくものです。

まず、買い替えの特例について。
不動産を売り、別の不動産を買った場合、一定の要件を満たせば、
課税の繰り延べができます。
次に、特別控除の規程について。
特別控除は、収用交換等の特別控除（限度額5,000万円）と
居住用財産の特別控除（限度額3,000万円）にわかれます。
それぞれ、一定の要件があります。
最後に、軽減税率について。
これも、所有期間が５年以下、５年超それぞれについて、
それぞれ、一定の要件のもと、軽減率があります。

ちなみに、併用の可否については、以下の通り。
買い替えの特例と他の規程の併用は、
収用等の買い替えの特例と５年以下の軽減税率の併用を除き、
併用できませんが、特別控除と軽減税率は併用できます。

つぎに、住宅ローン控除について。
不動産を取得すれば、当然住宅ローンを組むと思うので、
一定の要件を満たせば、ローン返済分が所得から控除されます。

では、登録免許税へ。
Q.登録免許税って何？
A.登記等を受ける場合に、収めなければならない税金です。

登記は、権利関係でさんざんやったあの登記。
当然、表題部ではなく、権利部の登記に課税されます。
ただし、軽減税率の規程があります。

最後に、印紙税。
契約書を交わすと課税文書であれば、収入印紙が必要ですが、
この収入印紙がいくらになるかの規定。

売買契約書の場合、契約金額
交換契約書の場合、高いほうの金額
贈与契約書の場合、金額なし（印紙税200円）
で、それぞれ課税標準が決定され、それに見合った印紙税が課税されます。

受取書（領収書と考えればよい。）にも、印紙税が課税されます。
ただし、１通３万円未満の受取書または営業に関係しない受取書については、
非課税とされます。
（ということは、サラリーマンが自分の家売ってお金をもらった場合、
営業には関係しないので、受取書は非課税となるってこと。）

では、がんばりませう。

（つづく）

宅建への道！その３１

法令上の制限、税その他全10回の講議を受講しているゆりりー。（当時）

第７回目は、法令上の制限の７回目で農地法＆土地区画整理法。
今回で、法令制限は最後です。

農地法は農地の売買を規制する法律。
なぜかというと、農地が気軽に農地以外のものになったら、
「ニッポンの農業はどうなる？」ってことになりかねないし。

本試験では１問でますが、
「合格者の方は必ずとってます」ってことで、
絶対に落とせないところ。

農地法で規制の対象になるのは、農地または採草放牧地。
牛がいたりとか、なんとなくのどかなイメージの土地？
（ゆりりーの頭の中では、なんとなく「牧場の朝」っていう
ヨーグルトのパッケージのような光景が広がってたりして）

農地法では、農地などの売買などに許可制度がありまんがな。
第３条：農地・採草放牧地の権利移動（売買など）に対し、農業委員会の許可
第４条：農地の転用に対し、知事の許可
第５条：農地・採草放牧地の転用を伴う権利移動に対し、知事の許可

３条では農業委員会の許可であること
４条では採草放牧地が対象外であること
が注意点かな。

さらに、
・採草放牧地を農地にするために権利移動する場合は、３条の許可になるが、
農地を採草放牧地にするために権利移動する場合は、５条の許可になること
・遺産分割で農地を取得した場合は、農業委員会に届出をすれば、
３条の許可は不要であること（これは、仕方ない権利移動だもんね。）
・市街化区域にある農地を転用する場合は、農業委員会に届出をすれば、
特に４条や５条の許可が必要ではないこと
など、注意すべき点はいくつか。
（ちなみに市街化区域は「町にする区域」なので、
農地の転用については規制がゆるいのである。）

でも、農業をしてないゆりりーはあまりぴんとこない。

お次は、土地区画整理法。

土地区画整理法は、町を整理整頓するための法律。
再開発事業なんかも入りそうな気がするけど、
たとえば、土地の境界線も道も曲がってるような町は住みやすくないので、
すみやすくするために工事をして、
土地の境界線や道などをまっすぐにするようなイメージかな？

本試験では１問でますが、
「難しい問題が多いので、捨ててもかまわない」
ような論点です。

出題は土地区画整理組合の部分がほとんど。
なので、組合の大事なとこをまず覚えたほうがよいかも。
設立するには、７人以上共同して定款（ていかん）や事業計画を定めて、
知事の認可を受けることが必要。
そして、組合は強制加入なので、組合を脱退することはできない・・・とか。

工事をするために、組合員の土地を収用し、
終わったら、代わりの土地を渡す（換地処分といいます。）という流れ。

ただし、工事の途中で仮の土地を指定できますが、これを仮換地といいます。
そして、仮換地が指定された場合、使用収益できる土地は仮換地となりますが、
処分（売っぱらう土地）できる土地は、工事前の土地になるっていうのが、
結構難点だったりするのさ。

そして、工事が終わった後は、遅滞なく換地処分をしなければならないのです。

まあ、こんなとこかな。
そんな深追いする部分でもないし。

法令制限は最後になりますが、
目標をまとめると、
全体：６/８問
都市計画法：２/２問
建築基準法：１/２問
国土利用計画法：１/１問
宅地造成等規制法：１/１問
農地法：１/１問
土地区画整理法：０/１問

そうそう、ゆりりーの家付近の都市計画ってどうなんだろうと思って
ちょっと、しらべてみました。

（抜粋）
市街化区域指定
用途地域：第一種中高層住居専用地域
高度地区（たてものの高さの最高限度・最低限度を定める地域）
：指定あり、最高限度１５ｍ
防火地域：準防火地域の指定あり
建ぺい率：６０％
容積率：２００％
宅地造成工事規制区域：指定あり

まあ、調べてみるとおもしろいかも。

次回から、税その他になります。

では、がんばりませう。
（思わず「がんばりません」と打ってしまった・・・）

（つづく）

宅建への道！その３０

法令上の制限、税その他全10回の講議を受講しているゆりりー。（当時）

第６回目は、法令上の制限の６回目で国土利用計画法＆
宅地造成等規制法。

国土利用計画法とは、土地の値段の高騰を防いだり、
計画的な土地の利用を確保を図る法律。

本試験では、１問でるため、
「ここも取ってください」とのこと。

土地取引をする場合、
許可が必要な「規制区域」（指定地域なし）、
事前届出が必要な「監視区域」（小笠原のみ指定）＆
「注視区域」（指定地域なし）で別々に規制されます。
ちなみに、それ以外の地域（無指定区域）では、事後届出が必要になります。

ということは・・・、当然事後届出が一番大事なのは言うまでもありません。

じゃあ、どんな取引が許可・事前届出・事後届出の対象になるか？
これは、対象にならない取引を考えれば、それ以外ですといえるね。

では対象にならないのは？
１）共通例外
　　民事調停法による調停など別の法律の規定による取引の場合、
　　許可・届出の対象になりません。
２）面積例外
　　監視区域の場合、知事の指定面積未満の場合、事前届出の対象になりまへん。
　　注視区域・無指定区域では、以下の面積未満の場合は
　　事前・事後届出のたいしょうになりまへん。
　　・市街化区域の場合→2,000㎡
　　・市街化区域以外の都市計画区域（すなわち非線引き都市計画区域＆
　　　市街化調整区域）→5,000㎡
　　・それ以外の区域（すなわち準都市計画区域＆
　　　その他の区域）→10,000㎡

では、事後届出の場合、誰がいつ誰に届け出るか？
誰が→その契約によって権利を取得したもの（買主）
いつ→契約締結日から２週間以内
誰に→当該土地の所在地の市町村長を経由して都道府県知事に

といった具合。

お次は、宅地造成等規制法。

宅地造成等規制法とは、宅地造成に伴うがけ崩れの危険を防ぐための法律。

本試験では、１問でるため、
「ここも取ってください」とのこと。

まず、宅地造成とは何かを押さえるのが重要。

宅地造成とは「｛宅地以外の土地を宅地にするために行うもの｝または
｛宅地において行うもの（ただし、
宅地を宅地以外の土地にするために行うものをのぞく）｝に該当し、
かつ土地の形質の変更で政令で定めるもの」をいいます。

土地の形質の変更で政令で定めるものとは、つぎの４つ。
１）切土で、当該切土の土地の部分に高さ２ｍ超のがけが生じるもの。
２）盛土で、当該盛土の土地の部分に高さ１ｍ超のがけが生じるもの。
３）切土＆盛土で、盛土の部分に高さ１ｍ以下のがけが生じ、
　　（これだけでは、形質変更にはならない）かつ切土＋盛土の部分に
　　高さ２ｍ超のがけが生じるもの。
４）切土または盛土をする土地の面積が500㎡を超えるもの

なお、宅地の定義は宅建業法の定義と若干違います。

で、知事は宅地造成工事規制区域を指定することができるのですが、
この規制区域内で宅地造成を行う場合、知事の許可が必要となります。
ちなみに許可は造成主（工事の注文者）が受けなければならんのさ。

そして、工事完了の場合は、知事の検査を受けなければなりません。

すごく大事なのはこんなとこで、
あとは、届出で済む小規模な工事や保全の義務（努力義務）など
細かい論点がちょこちょこ。

２つの法律をやったので、混ざらないように注意？

では、がんばりませう。

（つづく）

宅建への道！その２９

法令上の制限、税その他全10回の講議を受講しているゆりりー。（当時）

第５回目は、法令上の制限の５回目で建ぺい率から建築協定にかけて。
建築基準法のつづき。

まずは、建ぺい率から。
建ぺい率とは敷地面積に対する建築面積の割合。

たとえば、敷地面積が100㎡で、建築面積が50㎡の場合、
建ぺい率は50/100=50%になります。

建ぺい率が低ければ、その分庭が広く取れます。
そして、指定建ぺい率は、用途地域によって異なります。

ただし、適用除外規定もあります。
また、２以上の用途地域にまたがる場合には、建ぺい率は按分計算されます。

お次は容積率。
容積率とは、敷地面積に対する延べ面積の割合。
延べ面積（延べ床面積とも言う）とは、各階の床面積の合計。

たとえば、敷地面積が100㎡で、２階建ての建物が建っている場合、
そして、１階の床面積が75㎡、２階の床面積が50㎡だったら、
容積率は(75+50)/100=125%になります。
（第一種住居地域など、建ぺい率が75%あっても、OKな地域があります。）

建ぺい率同様、２以上の用途地域にまたがる場合には、容積率は按分計算されます。
また、幅員12ｍ以下の道路に接する場合には、別途規定があります。

続いて高さ制限の話。
斜線制限や日影規制などいろいろな制限があり、
絶対押さえときたいのが第一種（第二種）低層住居専用地域における絶対高さ制限。
10ｍまたは12ｍのいずれかで、都市計画上の高さが定められ、
その高さを超えられないという制限のこと。

あと大事だったのが、防火地域＆準防火地域の規制。

防火地域の場合
１）階数（地階含む）が３以上
２）延べ面積が100㎡超
このいずれかに該当する場合は、耐火建築物にしなければならん。
そして、
３）階数（地階含む）が２以下かつ延べ面積が100㎡以下の場合は、
耐火建築物か準耐火建築物にしなければならないので、
結局ほとんどの建築物は耐火建築物か準耐火建築物にしなければならないのね。
（延べ面積50㎡以内の平屋建付属建築物で、外壁・軒裏が防火構造のものであれば、
耐火建築物・準耐火建築物にしなくてもよいのです。）

準防火地域の場合
１）階数（地階除く）が４以上
２）延べ面積が1,500㎡超
このいずれかに該当する場合は、耐火建築物にしなければならん。
そして、
３）階数（地階除く）が３以下かつ延べ面積が500㎡超1,500㎡以下
この場合には、耐火建築物か準耐火建築物にしなければならないのであります。
さらに、
４）階数（地階除く）が３かつ延べ面積が500㎡以下
この場合には、耐火建築物、準耐火建築物または一定の基準に適合する建築物に
しなければならないのです。
なお、これ以外の建築物は耐火建築物、準耐火建築物または
一定の基準に適合する建築物にしなくてもよいです。

防火地域・準防火地域でなければ、これらの規定はありません。
防火地域の規定が（地階含む）になってるのに対し、
準防火地域の規定が（地階除く）になってるのも
注意どころかね。

まあ、いろいろと細かい規定がほかにもあるにはあるが、
覚えきれないのが、本音のところ。

建築基準法大丈夫でしょうか?

では、がんばりませう。

（つづく）

宅建への道！その２８

法令上の制限、税その他全10回の講議を受講しているゆりりー。（当時）

第４回目は、法令上の制限の４回目で建築確認から道路にかけて。
建築基準法の部分です。

建築基準法は２問出るので、ここも結構大事。
でも、「大体１問は難しいのが出るので、
１問だけでも取ってください。」とのこと。

まずは、建築確認が必要な場合。
１）特殊建築物（不特定多数の人が集まる建築物）の場合、
　　床面積の合計が100㎡超
２）木造建築物で、次のいずれかに該当する場合、
　　・階数（地階含む）が３以上
　　・延べ面積500㎡超
　　・高さ13ｍ超
　　・軒の高さ９ｍ超
３）木造以外の建築物で、次のいずれかに該当する場合、
　　・階数（地階含む）が２以上
　　・延べ面積200㎡超
以上の場合、建築、大規模修繕、大規模模様替えの場合は
建築確認が必要です。

また、都市計画区域、準都市計画区域、準景観地区、知事指定区域で
上記に該当しない建築物の場合は、建築の場合のみ建築確認が必要です。

ちなみに、建築確認に関しても不服申し立てができます。
まず、建築審査会に対して、審査請求
そして、国土交通大臣に対して、再審査請求ができます。
なお、処分の取り消しの訴えは建築審査会の採決を経た後でなければ
提起できません。（開発許可とおなじですね。）

あとは単体規定と集団規定。

単体規定は建物単体での規定。
たとえば防火壁に関する規定としては、こんなものが。
延べ面積が1,000㎡超の建築物で耐火建築物・準耐火建築物でなければ
防火壁によって有効に区分し、それぞれを1,000㎡以内としなければならない
って、あまりぴんとこない・・・。

わかりやすいとこでは、高さ20ｍ超の建築物には有効な避雷設備を
設けなければならないとか、高さ31ｍ超の建築物には、
非常用の昇降機（エレベータ）を設けなければならないとかかな・・・。

お次は集団規定。
集団規定は建物の集団としての規定。
用途地域内では、用途制限に適合するものでなければならないとか
宗教的建築物や診療所などはいずれの用途地域にも建築できるとか
火葬場やごみ焼却場などは都市計画で位置が決定されてるものでなければ
建築できないとか、まあいろいろです。

まあ、火葬場とか近くにあったらやだもんね。
（必要なのはわかるけど）

用途地域に関して、まだ規定が。
用途地域が２以上にまたがる場合には
その過半の属する用途地域の制限が適用されるなんてのもあります。

そして、道路に関して。
建築基準法上の道路（幅員４ｍ以上）に２ｍ以上接しなければならない
といった接道義務や
集団規定が適用された際に存在した幅員４ｍ未満の道路では、
道路の中心線から２ｍを道路とみなすといったセットバックなど
細かい規定あり。

ちなみにセットバックについて補足すると、
上記の通り道路の中心線から２ｍを道路とみなすといった規定があるので、
その範囲では、個人の敷地であっても建築物を建築できないということ。

てな感じで、結構覚えにくいとこ多数。

建築基準法は次回も続きます。

では、がんばりませう。

（つづく）

宅建への道！その２７

法令上の制限、税その他全10回の講議を受講しているゆりりー。（当時）

第３回目は、法令上の制限の３回目で開発行為の規制。
都市計画法のつづき。

開発許可申請をする場合、開発許可申請書を都道府県知事に
提出しなければならないそうな・・・。
で、関係がある公共施設管理者の同意を得たことを証明する書面（同意書）＆
設置される公共施設を管理する予定の人との協議の経過を表す書面（協議書）を
添付しなければならないそうで・・・。

ここってごっちゃになりそーーー。（心の声）

そして、市街地調整区域においては、「技術的基準」に適合し、
かつ「立地的基準のいずれか１つ」に適合しなければ、
知事は開発許可をしてはならないとのこと。

立地的基準とは、たとえば周辺住民に必要な公共的施設Or
日常生活で必要な店舗など。
つまり、生活に必要なものってことね。

ってことはさ、市街地調整区域では基本的に開発できないってことでしょ。
もともと、自然を大事にする地域（市街化を抑制すべき地域）だし。

いずれにせよ、開発許可Or不許可のいずれかの処分がおりた場合、
申請者に対しては文書で通知されるらしい・・・。

ちなみに不服申し立てもできます。
まず、開発審査会に対して審査請求、そして、
処分の取り消しの訴えは開発審査会の採決を経た後でなければ提起できない
となってます。

あと、大事なことは、開発行為が完了するまでの間は
原則として、建物が建てられません。
工事の邪魔になるからね。

そして、開発行為が完了したら、予定建築物以外は建てられません。
だって、そのための開発行為でしょ。

あともう１こ。
市街地調整区域で、開発許可を受けた地域以外の地域では、
知事の許可を受けなければ、建物が建てられません・・・って
何言ってるかって言うと、すでに整地されてるところに建物を建てるには
許可が必要ってこと。

これも、ごちゃごちゃしそう。

てな感じで、都市計画法の勉強期間は過ぎていくのでした、
なんちゃって。

ちなみに、権利関係の定例試験の結果は19点でした。
宅建業法を上回るというノルマを達成できて、ほっと一息。

次回、建築基準法。

では、がんばりませう。

（つづく）

宅建への道！その２６

法令上の制限、税その他全10回の講議を受講しているゆりりー。（当時）

第２回目は、法令上の制限の２回目で都市計画から開発行為にかけて。
都市計画法のつづき。

都市計画を定めた場合、当然公共施設が計画に入りますが、
もちろん、交通施設や水路など必要なものを定めます。
そして、市街化区域＆非線引き都市計画区域にはさらに決めることが・・・。
・少なくとも道路、公園及び下水道を定めるものとし、
・住居系用途地域については義務教育施設をも定めるものとする。

・・・
住居系用途地域とか、結構覚えきれないよね。

そして都市計画事業の認可または承認があったあとには、
都市計画事業地で建設などをしようとする場合、
知事の許可を受けなければならないらしい・・・。

要は、無計画に建築とかされると都市計画に支障がでるからってこと。

そして、都市計画は都道府県が作るものと、市町村が作るものがあり、
都道府県はやや大まかで市町村は細かい計画になります。

お次は開発行為。
開発行為を行う場合には、原則として都道府県知事の許可が必要になるのですが、
じゃあ、開発行為ってなんだろう。

開発行為とは主として「建築物の建築」または「特定工作物の建築」の
用に供する目的で行う土地の区画形質の変更のこと。

つまり、整地のことなんだけど、青空駐車場の目的で行うものは
除かれてます。

それ以外にも許可が不要となる例外がいくつか。
（例外の趣旨のみ記載）
共通例外
→公益上必要なもの（駅とか公民館とか）など、
みんなにとって必要なものは許可不要になります。
農林漁業系例外・・・市街化区域以外に適用
→農林漁業に関する建築をする場合は許可不要になります。
面積例外・・・市街化調整区域以外に適用
→一定の面積未満の場合は、許可不要になります。

開発行為に関しては次回も続きます。

では、がんばりませう。

（つづく）

宅建への道！その２５

さて、権利関係も終わり、今回から法令上の制限・税その他です。

法令上の制限と税その他でテキストが分かれてます。

全10回。（法令上の制限７回、税その他３回）

法令上の制限に絞ってみると、
都市計画法、建築基準法、国土利用計画法、
宅地造成等規制法、農地法、土地区画整理法の６つの法律をやります。

日常生活でなじみにくい法律だらけなため、どう覚えるか？

全50問の宅建試験では８問。
内訳は、都市計画法と建築基準法が２問ずつ、
残りの４法が１問ずつ。
ということは、都市計画法と建築基準法が大事ってことね。
目標点は６点～４点。

この分野の問題が難しいと、合格ラインそのものがさがるそうな・・・。

さて、１回目の授業は都市計画区域から地区計画にかけてのお話でした。
都市計画法の部分。

上記の通り、都市計画法は２問でるので、結構大事。
担当講師は「本試験では２問ともとってください。」とのこと。

町をつくるには、もちろん計画が必要。
すみよい街づくりを行う地域は「都市計画区域」として指定されます。
１つの都道府県内の都市計画区域は、知事が国土交通大臣の同意を得て指定し、
２つ以上の都府県にまたがる都市計画区域は、国土交通大臣が指定します。
んー、宅建業者の免許みたい。

都市計画区域外で乱開発を防ぐ地域は「準都市計画区域」として指定されます。
都市計画区域外であることがポイント。

都市計画区域の場合は、市街化区域と市街化調整区域の区分を
定めることができます。（さだめなくてもよい。）
ただし、準都市計画区域やその他の区域は定めることができません。
市街化区域とは「既に市街地が形成されている地域」か
「１０年以内に市街地を形成する予定の地域」のこと。
市街化調整区域とは「市街化を抑制する地域」のこと。
自然を大事にする地域って事ね。

そして、都市計画には用途地域というものを定めることができますが、
・市街化区域は必ず定めなければいけません。
・市街化調整区域は原則として定めません。
・都市計画区域のうち市街化区域と市街化調整区域の線引きをしない区域
（非線引き都市計画区域）は定めることができます。
・準都市計画区域とその他の地域は定めることができません。

全部ちがうね・・・。

用途地域は１２種類
住居系
１：第一種低層住居専用地域
２：第二種低層住居専用地域
３：第一種中高層住居専用地域
４：第二種中高層住居専用地域
５：第一種住居地域
６：第二種住居地域
７：準住居地域
商業系
８：近隣商業地域
９：商業地域
工業系
10：準工業地域
11：工業地域
12：工業専用地域

住居系の第一種は、ほんとにその種類の住宅専用の地域
第二種はその種類の住宅を主体とした地域ってこと。

それぞれの用途地域には建ぺい率や容積率を定められます。
必要に応じて防火地域など、オプションの地域地区が定められます。

オプションが覚えづらいとこ。

都市計画は、さらに小さい地区計画に落とし込まれますが、
地区計画のあるところでは、建築する場合、30日前までに市町村長に
一定事項を届けることになります。

この辺、なんか後を引きそうな予感・・・。

では、がんばりませう。

（つづく）

宅建への道！その２４

権利関係全14回の講議を受講しているゆりりー。

第14回目は、不動産登記法について＆定例試験。

不動産の所有についての対抗要件は登記であるということは、
権利関係の最初のとこでさんざんやったことでありますが・・・。

不動産登記の代理自体は司法書士の独占業務なので、
勉強したとこでできませんが、
担当講師曰く、「司法書士講座の講師によると、
不動産登記法は深入りしないほうがいいとのことです。」だそうで・・・。
じゃあ、権利関係の中でも、捨て問題？なの？
？？？

さて不登法は近年大改正があったそうで、
オンライン申請ができるようになったのが、その目玉なそうな。
IT時代じゃけん・・・。

さて、登記簿には表示に関する登記（表題部）と
権利に関する登記（権利部）に大きくわかれるそう。

表題部は不動産調査士が申請します。
そして、申請は義務（そのため、申請は無料）。

１不動産１登記の原則があるため、１筆の土地や１つの建物ごとに
１件の登記ができます。

土地の場合は、所在地、地目（宅地・農地など）など
建物の場合は、所在地、建物の種類（居宅、店舗、事務所など）などが
記録されてます。

権利部は司法書士が申請します。
そして、申請は任意（そのため、申請は有料）。
ま、あくまでも不動産所有の対抗要件なのでね。

権利部は甲区（所有権に関する登記）と
乙区（所有権以外の権利に関する登記）に分かれます。
抵当権は当然乙区。

後は手続きや仮登記など、結構細かい規程がいっぱい。
ちょっと、めんどくさい。

で、最後に定例試験。
担当講師より、「宅建業法の点数を上回るように」とのお達しが・・・。

ゆりりー18点だったから、上回るなんて限界が・・・。

ちなみに目標点は18点。
ゆりりーは何点でしょうか？

余談ですが、権利関係の３回目のときにアンケートをとられました。
宅建業法の一番勉強の進んでるところと進んでないところの
問題集の回転数について。

ゆりりーは進んでるところは３回転、
進んでないところは２回転だったのです。
アンケート結果を発表してるとき、
担当講師は「宅建業法の定例が16点以上の人が23人いましたが、
その中で22人のひとが５回転～10回転、平均は７回転です。」
・・・
上記の通り、ゆりりーは18点だったので、23人の中に入っていますが、
２回転～３回転だったので、22人の中には入っていません。

なんか、はずかしく感じました。

次回より法令上の制限、税そのた。

では、がんばりませう。

（つづく）

宅建への道！その２３

権利関係全14回の講議を受講しているゆりりー。

第13回目は、区分所有法について。

建物の区分所有等に関する法律（通称：区分所有法）は、
いわゆる分譲マンションに関する法律です。

マンションは「区分所有建物」とよばれます。
建物の中を区分して、その区分を一人一人が所有する形態と考えれば、
まあ、わかりやすいかな？

で、マンションは専有部分（個人の専用部分）と
共用部分（階段などみんなで使う部分）に分かれます。

そして、共用部分はみんなで管理します。
保存行為は、単独でできます。
（民法の共有の規定も同じような感じだった気が・・・）
管理行為は、集会の決議で（通常は議決権の２分の１）できます。
（これも、共有の規程と同じような気が・・・）
問題は変更行為。
軽微な変更（通常の大規模修繕）は議決権の２分の１でできますが、
重大な変更（エレベータの設置）は議決権の４分の３が必要です。

うーん、むずかしい。

忘れちゃいけないのが、管理組合。
区分所有者は、管理組合の構成員になります。
（そして、組合から脱退することはできまへん。）
ただし、占有者（所有者から借りてる人）は、
構成員にはなりません。

そして、この管理組合は年に１度以上、集会が必要です。

当然区分所有者は、集団の利益に反する行為をしてはいけない、
つまり自分勝手はいけないのです。

ついでに、復旧に関して・・・。
建物価額の２分の１以下が滅失した場合には、
区分所有者は単独で復旧できます。
ただし、それを超える場合は、
区分所有者＆議決権の４分の３の同意がなければ復旧できません。

そ－か、３分の２じゃ足りないんだね。

さらにすごいのは建替え。
区分所有者＆議決権の５分の４以上の同意が必要。
それだけではなく、決議に反対した人に対して、売り渡し請求ができること。
買い取り請求ならいろいろでてくるけど・・・。

次回、不動産登記法＆定例試験。

では、がんばりませう。

（つづく）