宅建への道！その２２

権利関係全14回の講議を受講しているゆりりー。

第12回目は、借地借家法について。
今回は、借家部分。

借地借家法（借家部分）は、「建物の賃貸借」に対して適用するそうな。

つまり、たとえば、目的が住居だろうが、事務所だろうが、
はたまた、建物全体だろうが、一部だろうが関係ないわけ。

アパート借りてる人には、関係の深い部分ですね。

もちろん、一部の規定が強行規定になっているのも、同様。

例えば、存続期間。
民法（最長２０年）の規定は適用しません。
ということは、期間は短くても長くても好きに決められます。
ただし、１年未満の期間を定めた場合は、
期間の定めがないものとなります。

期間の定めがなかったら、いつ契約は終了するの？
貸主から解約したい場合は、解約の申し入れの日から６ヵ月後、
ただし、正当な理由が必要です。
借主から解約したい場合は、解約の申し入れの日から３ヵ月後、
正当な理由は不要です。
好きで住むとこをかえるんだもんね。

ちなみに、この規定に反する特約は借主に不利なものだけ無効になります。
（ここ大事）

借地の場合には、建物買取請求ができましたが、
借家の場合には、造作買取請求ができます。
造作とはたたみやエアコンなどたてものにつける設備のこと。
ただし、建物買取請求は強行規定なので、
請求があれば必ず貸主は買い取らなきゃいけないのに対し、
造作買取請求は、強行規定ではないので、
請求があっても貸主が買い取る義務はありまへん。

そんな感じで、借地と借家を比較すると覚えやすいんだけど、
混ざりやすい部分でもあるわけね。

次回、区分所有法。

では、がんばりませう。

（つづく）

宅建への道！その２１

権利関係全14回の講議を受講しているゆりりー。

第11回目は、借地借家法について。
今回は、借地部分。

借地借家法（「しゃくちしゃっかほう」と読みます。）は、
民法の賃貸借を補う法律です。

借地借家法（借地部分）は、「建物所有を目的とする
地上権または土地賃借権」に対して適用するそうな。

つまり、たとえば、駐車場を目的とした土地の賃貸借には
適用しません。

また、一部の規程が強行規定になっているので、
当事者間の特約で排除できまへん。

例えば、借地権の存続期間。
民法の規定では、２０年を超えることができないのですが、
借地借家法では、３０年未満の期間を定めることができません。

・・・
なんか、かなりちがう・・・。
・・・

ちなみに、１回目の更新は２０年、２回目以降の更新は１０年未満の
期間を定めることができません。

また、借地権が更新されない場合で、たてものがある場合、
借地権者（借主）は、借地権設定者（貸主）にたてものの買取を請求できます。

結構むずかしーなーと思うのが、たてものが滅失した場合の借地権の延長。
貸主の承諾があるかないか、
当初の期間か更新後の期間かによって結論が違うので、注意が必要です。

次回は、借家部分。

では、がんばりませう。

（つづく）

宅建への道！その２０

権利関係全14回の講議を受講しているゆりりー。

第10回目は、相続について。

宅建は、民法のうち、親族編はやんないんですね。
ただし、相続編はやります。

まずは、相続人について。
配偶者は必ず相続人です。
それ以外では「子」「直系尊属」「兄弟姉妹」の順。
直系尊属とは、両親・祖父母などのこと。

子がいなければ、直系尊属が、
子も直系尊属もいなければ、兄弟姉妹が相続人になります。

ちなみに、相続人となるはずの人が、既に死亡していたり、
または、廃除されるか欠格事由に該当していたら、
その人の代わりにその人の子が相続人になります。
（これを代襲相続といいます。）
-----------------
廃除・・・被相続人への重大な侮辱があったなどの理由で相続権を奪うこと
欠格事由・・・わざと被相続人や相続の順位が先順位や同順位にある人を
死亡させたり、死亡させようとして刑に処せられた場合、
その相続に関しては、相続人になることができない。
-----------------

ただし、相続の放棄に関しては、代襲相続もできません。

法定相続分は、配偶者＋子の場合、配偶者と子全体で２分の１ずつ
配偶者＋直系尊属の場合、配偶者３分の２、直系尊属全体で３分の１、
配偶者＋兄弟姉妹の場合、配偶者４分の３、兄弟姉妹全体で４分の１、
になります。

で、この法定相続分とちがう割合にしたい場合に登場するのが、遺言。
遺言・・・一般的には「ゆいごん」と読みますが、
法律用語では「いごん」とよみます。

遺言によって、好きな人に好きな分遺産を分けることができるというわけ。
ふーん。

じゃあ、本来の相続人は、相続できないの？とお思いのそこのあなた！
ご安心ください。
遺留分（いりゅうぶん）というものがあります。

遺留分は、原則として本来の相続分の２分の１。
受遺者（遺言によって、遺産を得た人）に対して、意思表示すれば、
取り返せます。（ただし、時効の規程あり）
ちなみにこの請求権を遺留分減殺請求権
（いりゅうぶんげんさいせいきゅうけん）といいます。
なお、兄弟姉妹には遺留分は認められません。

今回は、こんな感じ。

そして、民法の分野は今回で終わり、
次回から借地借家法・区分所有法・不動産登記法へと進んでいきます。

では、がんばりませう。

（つづく）

宅建への道！その１９

権利関係全14回の講議を受講しているゆりりー。

第９回目は、賃貸借、委任と不法行為について。
民法ー債権各論のつづき。

賃貸借・・・売買に引き続き、契約の中で最重要なとこ。

では、賃貸借とは？
貸主が借主にある物の使用収益をさせ、
その代わり借主が貸主にお金を支払う契約。

賃貸借の期間は２０年を超えることができません。
が、土地建物の賃貸借に関しては、借地借家法で修正が加えられてまんがな。

あと、大家は修繕義務を負うので、
当然大家が修繕するといったら、
店子は拒むことができまへん。

だから、雨漏りがする場合は、大家にいいましょう。

賃貸借の対抗要件は、賃借権の登記。
だけど、大家はまず協力してくれないので、どうするか。

だから、借地借家法があるのさ。
借地借家法では、土地賃借権の対抗要件として、
自分所有の建物の登記を認めています。
そして、建物賃借権の対抗要件として、
たてものの引渡し（つまり住んでること）を認めています。
じゃあ、住んでりゃいいってことか。

あと、気をつけたいのが転貸。
もちろん大家の承諾が必要。

賃貸借の解除も気をつけたいとこ。
期間が定められてなければ、申し入れから１年たてば、
賃貸借契約は終了します。
まあ、突然住むとこなくなったら困るもんね。

お次は委任。
代理の話とちょっと通じるものがある。
（代理をする場合、委任契約も結ぶのが一般的だそうな）

委任契約とは、委任者（頼む人）がある法律行為を
受任者（頼まれる人）に頼んで受任者が承諾することによって成立する行為。
だから、代理に似てるでしょ。

委任契約は原則無償。
だから、いつでも契約の解除ができます。

最後は不法行為。
不法行為の条件は５つ。
・加害者に故意または過失があること。
・加害行為が違法であること。
・被害者に損害があること。
・加害行為と損害との間に因果関係があること。
・加害者に責任能力があること。

まあ、当たり前か・・・。

損害賠償請求権は、損害発生から２０年または
損害及び加害者を知ってから３年たてば時効により、消滅します。

あ、ちなみに相殺のときには触れませんでしたが、
加害者側から損害賠償請求権を相殺対象にする事は禁止されています。
（被害者側からは認められます。）

ただし、特殊な不法行為責任があります。
１）使用者責任
　　雇われてる人が事業の執行中に不法行為をした場合、
　　雇ってる側も責任をとります。
２）共同不法行為
　　複数の人が共同で不法行為をした場合、各自が連帯して
　　責任を取ります。
３）土地工作物責任
　　土地工作物（たてもののかべなど）の設置・保存に瑕疵があることによって
　　他人に被害を与えたときは、占有者は責任を取ります。
　　が、占有者が必要な注意をしていた場合は、所有者が責任を取ります。
　　ちなみに所有者の責任は免責されません。

まあ、こんかいはこんな感じ。

借地借家法は後日やりますが、
まず賃貸借を押さえるのが大事かね。

では、がんばりませう。

（つづく）

宅建への道！その１８

権利関係全14回の講議を受講しているゆりりー。（当時）

第８回目は、売買、請負と住宅品質確保促進法について。
民法ー債権各論の部分です。

売買契約が行われると、売主には相応の責任が生じます。
その責任とは？

たとえば、瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）。
売買の目的物に瑕疵（きず）がある場合に、
売主の負う責任です。

売買物に簡単に発見できない瑕疵がある場合、
買主は発見してから１年間、売主に責任を追及できます。
買主が、契約の目的を達成できない場合、
契約の解除（＋損害賠償も可）ができます。
契約の解除ができない場合、損害賠償ができます。

ちなみに、買主には善意無過失が要求されるので、
当然悪意の買主（つまり瑕疵をしっていたら）は責任追及できません。

あとは、数量不足、他人物売買など、責任追及の類型がいくつかあるのですが、
変り種ネタとして他人物売買を見てみましょう。

他人のものを売買する契約も認められます。
が、じゃあその他人から買い取ることができなくなり、
契約が実現できなくなったら、どうしましょう。

善意の買主は、
・契約の解除
・損害賠償の請求
ができます。

じゃあ、悪意の買主は？
実はこの場合、契約の解除ができます。
だって、他人の物であることを知ってたとしても、
その人から買い取ることを期待してたっていいじゃん。

このように他人物売買（いまのは全部他人物売買のケース）では、
悪意の買主でも要求できることがあるのです。

そうだ、手付けのはなしもあったか。
売主は手付けの倍額を返せば、
買主は手付けを放棄すれば、
契約の解除ができるんざます。

さて、お次は請負。
AさんがBさんに家を建ててもらう契約をしました。
こんな契約が請負契約。

請負契約も、当然瑕疵担保責任の追及は認められます。
でも、契約の解除は制限がかかります。
ちなみに報酬の支払いは、引渡しと同時履行になります。

こんなとこかな。
宅建業法の８種制限との違いを押さえとくのがだいじ。

では、がんばりませう。

（つづく）

宅建への道！その１７

権利関係全14回の講議を受講しているゆりりー。

第７回目は、連帯債務と保証債務について。
民法ー債権総論のつづき。

連帯債務とは１つの債務について、複数の債務者が
それぞれ債務全額について責任を負うタイプの債務です。

たとえば、AさんがBさんとCさんに家を３００万円で売りました。
では、BさんはAさんに対していくら責任を負いますか？
答えは３００万円。
もちろんCさんも同額の責任を負います。

これが連帯債務。
だからAさんはBさんに３００万円以内なら
いくら請求してもいいことになります。
もちろんBさんとCさんにそれぞれ３００万円請求しても可。

要は、BさんもCさんも債務者なので、結局全額責任を負うってこと。
BさんとCさんの間でいくら負担するって決めたとしても、
Aさんからしてみれば、「そんなの関係ねえ！」ですよ。

連帯債務には絶対的効力と相対的効力があります。
・履行の請求
・時効完成
・免除
・相殺
・更改
・混同
の場合には、絶対効が認められます。
（それ以外は、相対効）

じゃあ、絶対効って？
たとえば、AさんがBさんに「お金返して」っていったら、
Bさんの債務の時効が中断しますが、Cさんの債務の時効も中断します。
これが絶対効。

ちなみに、BさんがAさんに「お金返すよ」っていったら、
Bさんの債務の時効は中断しますが、Cさんの債務の時効は中断しません。
これが相対効。

では、次に保証債務について。

保証債務は債務者が債務を履行しない場合、
保証人が債務者に代わって弁済をする契約のこと。

保証債務には、付従性・随伴性・補充性というせいしつがあります。
付従性・随伴性は抵当権にもでてくるところ。

付従性
保証債務は主たる債務があってはじめて成立する。
保証債務は主たる債務が消滅すれば、消滅する。

大事なのは補充性。
保証人に認められる抗弁権（２つ）のこと。
たとえば債権者が保証人に直接請求してきた場合、
保証人は「まず債務者に請求してよ」っていえます。
（催告の抗弁権）
もうひとつの検索の抗弁権は省略。

これだけみれば、あまり恐ろしくないようにみえますが、
ところが、ほんとうに恐ろしい保証債務があります。
それが連帯保証。
よく、保証人にはなるなといわれますが、その理由が今明らかに・・・。

連帯保証には、催告の抗弁権と検索の抗弁権が認められないため、
債権者が請求してきた場合には、応じなければなりません。
つまり、債務者と保証人は一心同体ってこと。

だから、連帯保証ってこわいのよ。

では、がんばりませう。

（つづく）

宅建への道！その１６

権利関係全14回の講議を受講しているゆりりー。

第６回目は、債務不履行と危険負担について。
民法ー債権総論のつづき。

債務不履行は大きく「履行遅滞」と「履行不能」に分かれます。

履行遅滞とは債務の履行が遅れること。
たとえばAさんがBさんに家を売る契約をしたけれど、
Aさんは転居先をまだ探せていないため、引渡しが遅れることです。

履行不能とは債務の履行が不可能になること。
たとえばAさんがBさんに家を売る契約をしたけれど、
Aさんが不注意で家を燃やしてしまい、引渡しができなくなることです。

いずれも「債務者の落ち度」が必要です。

この場合、損害を受けたほうは損害賠償または契約の解除ができます。
当然の権利ですね。

契約の解除っていうのは契約をなかったことにすること。
なので、当然双方に元の状態に戻すことが要求されます。

あ、あと金銭債務の場合、不可抗力であることを理由に抗弁することが
できません。
う・・・き・きびしい・・・。

危険負担は双方に落ち度がない場合に債務の履行が不可能になった場合、
その危険をどちらがふたんするかって問題です。
たとえばAさんがBさんに家を売る契約をしたけれど、
引渡し前に放火にあって家が燃えてしまった場合です。

放火はAさんのせいではないので、その危険をどっちが負担するの？
家は特定物（このよに１つしかないもの）なので、債権者主義、
つまり家を引き渡される権利を持つBさんが負担します。

結論としては、Bさんはいえがなくても代金を払わなければ、いけません。
ひ・ひどい・・・。

でも売買契約は諾性契約（当事者の意思表示で成立する契約）なので、
やっぱり契約成立時点で完成してるので、Bさんは代金支払いの債務を負うのですよ。

まあ、そんなとこかな。

では、がんばりませう。

（つづく）

宅建への道！その１５

権利関係全14回の講議を受講しているゆりりー。

第５回目は、債権の発生・消滅・譲渡について。
民法ー債権総論の部分です。

債権とは、
ある人が別の人に何かをしてもらうことを請求する権利
のことです。

たとえば、AさんがBさんに家を売る契約をした場合、
売主であるAさんはBさんに代金を請求する権利を持ちます。
同様に買主であるBさんはAさんに家を引き渡してもらうことを
請求する権利を持ちます。
これらが債権。

ちなみに逆の場合
つまり、ある人が別の人になにかをしてあげなければならない義務のことを
債務といいます。

で、債権の発生原因としては、
・契約（ある人とある人が合意して発生する法律行為）
・不法行為（不法に他人の権利を侵害して、損害を与えること）
・不当利得（法律上の理由なく利益を受けて他人に損害を与えること）
・事務管理（義務のない人がある人の事務の管理をすること）
の４つあります。

で、ここで押さえておきたいのが「同時履行の抗弁権」。
双務契約（双方が互いに債務を負担する契約）の一方が債務を履行するまで、
自分の債務の履行を拒めるという権利です。
つまり、上記のAさんとBさんの例で言えば、
BさんはAさんが家を引き渡すまで代金の請求を拒めます。

ううーん、でも互いに主張しあっちゃうと、
堂々巡りになる気が・・・。

次に、債権の消滅原因としては、
・弁済（債務の履行によって、債権が消滅すること）
・相殺（互いに同じ種類の債権を持っているもの同士で債権を消滅させること）
・更改（新しい債権を発生させることで古い債権を消滅させること）
・免除（債権者からの免除の意思表示によって債権を消滅させること）
・混同（債権者と債務者が同一人物になること）
の５つあります。

そのなかで、重要なのは弁済。
弁済できる人、弁済を受領できる人、弁済の提供のしかた・・・などなど
覚えることたくさん。

相殺の場合も、
相殺できるとき、相殺が禁止される場合など、複雑な条件がいっぱい。

弁済は単に覚えることが多いんだけど、
相殺は、条件が難しいんだよ。

最後は債権譲渡。
債権は売買できるので、譲渡できます。

さて、債権者が債務者に債権譲渡を対抗するには？
譲渡人が債務者に通知するか、債務者が譲渡人か譲受人に承諾すること。
では、第三者に対抗するには？
確定日付のある譲渡人から債務者への通知
または、確定日付のある債務者の承諾。

だから、万が一二重譲渡になったら非常に困るのだよ。

では、がんばりませう。

（つづく）

宅建への道！その１４

権利関係全14回の講議を受講しているゆりりー。

第４回目は、抵当権について。
民法ー物権の部分のつづき。

てーとーけんってなんだろう？

借金のかたに不動産を売ったときに、
「抵当にはいっている不動産」っていうの
聞いたことはあるでしょうか？

要するに、たとえば借金が返せなかったりした場合に、
「じゃあ、不動産売ってお金作ってよ」ってなった場合に
強制的に不動産を売って（競売（けいばい）といいます。）、
そのお金で優先的にお金を返してもらう権利です。

抵当権は、第三者に対抗するには登記が必要です。

まあ、いろいろ覚えることはおおいわな・・・。

たとえば、抵当権の範囲。
土地と建物は別々の抵当権が設定できるので、
土地の抵当権は建物には及ばないし、
その逆もしかり。

抵当権には順位がつけられる。
（当然若い順位の方が優先される。）
抵当権の性質、付従性・随伴性・不可分性・物上代位性とは？
第三者が抵当権を消滅させるにはどうしたらいいか？
競売されたらどうなるか？
法廷地上権と一括競売について
などなど

いちおう、付従性だけ説明。
抵当権は被担保債権があってはじめて成立する。
抵当権は被担保債権が消滅すれば、消滅する。
（これは、のちのち保証債務でもやるそう）

では、がんばりませう。

（つづく）

宅建への道！その１３

権利関係全14回の講議を受講しているゆりりー。

第３回目は、対抗要件と共有について。
民法ー物権の部分です。

Aさんが自分の不動産をBさんとCさんに譲りました。
（契約は別々）
さて、どちらが勝つでしょうか？
この場合、対抗要件を備えたほうが勝ちます。
ちなみに、不動産の対抗要件は登記です。
つまりは、先に登記したほうが勝ちます。

時効完成と登記、取消と登記、解除と登記が重複した場合、
時効完成、取消、解除と登記のどちらが先かで
結論が違うので、注意が必要です。

ちなみに、物権とは文字通り物に対する権利なのですが、
一番手厚いのが所有権。

１つのものに対し、所有権は１つですが、
２人以上の人が同時に所有することを共有といいます。
共有には、共有独自のルールがあります。

たとえば、共有者が単独でできる行為や、
持分（所有権の割合）の過半数でできる行為、
全員の同意がなければできない行為は
どんなものかといった具合です。

対抗要件はごちゃごちゃになりそうな部分が多いのに対し、
共有はそんなに込み入ったことがないので、飲み込みやすかったなー。

では、がんばりませう。

（つづく）