既に解除を申し込まれているオーナーの方へ
レオパレスに契約の継続を望まれる方は、すぐにお近くの弁護士にご相談されて、「賃貸人たる地位確認」、「家賃の支払いの継続」の請求を裁判上で行うか、最低限、弁護士名で内容証明を送付することをお勧めします。
私は、今、レオパレスと訴訟しておりますが、レオパレスは解除に対し、オーナーが反論してくることを予想していなかったような感じを受けます。
オーナーたちは、レオパレスの言うとおりになると高を括っていたように感じます。一人のオーナーが訴訟を提起するだけで、相当あわてているように感じます。
再度、申し上げますが、相手方が大きな企業だからといって、法的な対処が万全とは限りません。私が話した担当者も、とても賃貸借関係、サブリース関係について法的知識を十分にもっているとは思えませんでした。
そして、私の考えてでは、レオパレスが、突然、一方的に解除することはできないと思っております。
もし、解除を言われているオーナーで、家賃を継続して払ってもらわないと、ローンが支払えなくなって抵当権が実行されてしまう、ローンを支払いながらでは生活に困窮してしまうという方がいらっしゃいましたら、弁護士に依頼して「保全措置」を取ってもらってください。前回述べましたように、裁判所に担保金を預ける等、一定の要件が必要ですが、認められれば、裁判が決着するまで、「仮の処分」として今の状態が継続されます。したがって、家賃は、継続してレオパレスから支払われます。今回は、「地位の保全」という部類に入りますので、保全が認められるまでに、３カ月～６か月ぐらいかかると思います。
ただし、仮の措置ですから、裁判の結果によっては、もらった家賃を返還しなければならなくなりますが、私の考えでは、その可能性は低いと思います。
保全措置をとるべきかどうか、保全措置を請求して裁判所に認められるかどうかについては、専門的な判断が必要ですので、やはりお近くの弁護士に相談されることをお勧めします。
第９条（契約の解除）
(1)本契約は甲乙いずれか一方的な解約の申し入れは出来ない物とする。但し、甲乙いずれかのやむを得ない事由が生じた場合は関係法規に従い、甲乙協議の上。解決を図るももとする。
この後に(2)以下があるのですが、それはオーナーの事情で解除する場合に就いて書かれています。
私の物件は逆ざや物件との事で、大幅な減額に応じられないのであれば、やむを得ない事由と判断し、解除をすると言われました。弁護士の話では解除が認められると言われていると話していましたが、単なる脅し文句なのではないかとも思うのですが、怖く成りましたので、サインしようと思います。解除が不当と主張し裁判をする余裕も有りませんし、先生が書かれたような手続きもとても煩雑に思えてしまいます。
残念です。あまり大きく騒がれてレオパレス自体が駄目に成っても困るところが悩ましいところではございますが、先生と違い一般人には法律的な手続きと言うのはそれ自体おっかない物です。
以上、お邪魔いたしました。
築10年でも、解約を言ってくるのですね。
レオパレスは、賃貸業で利益を上げるのではなく、次々に新しく建築させて利益を上げる方に完全にシフトしているようですね。
安愚楽牧場と変わらない悪質商法ですね。
出資者をいつでも切り捨てる分、むしろ、安愚楽商法より悪質かもしれません。
貴重な情報ありがとうございました。
先生のご認識に誤りがございましたので、再度コメントを差し上げます。
レオパレスは確か昭和５９年頃より一括借り上げのサブリースを始めたと記憶しておりますが、当初は借り上げの賃料を貸し出し賃料の８０％で計算して契約していたそうです。見直しも２年ごとと言っていました。平成６年頃より３０年一括借り上げ、当初１０年間の固定家賃、貸し出し賃料の９０％を借り上げ賃料に設定との話でした。この当時はバブル期のサブリース減額訴訟が増えた時期ですから、そもそもピントがズレていたのでしょう。当時は入居率も９０％を上回っており、新規の建築請け負いを獲得を増やす目的で高めの一括借り上げ賃料設定とし、他社との競争を制し請負を増やしたそうです。
当時から売り上げの割合では賃貸が多かったのですが、利益は請け負いが支え、基本的に建築で稼ぎ、賃貸は薄利というビジネススタイルでした。
リーマンショック以降、賃料の下落に対し、１０年の縛りがあった為、会社として大幅な逆ざやになっています。
過去の請負で供給過剰になっており、目の前の利益を考えて請負を受注しても、客が新築物件に流れるだけで既存物件の逆ざやが拡大するだけであり、メインバンクからも融資を止められ、目下賃貸事業単体での黒字を目標にポートフォリオを組み替えているといった所だと思います。
建築請け負いについては借り上げをしない売り切り物件のみ積極的になようで月次データをみてもほとんど建築の売り上げはございません。
ですので、建築で利益を上げようとしているというご認識は事実と異なり、まさに逆の賃貸で利益を上げる企業を目指していいるようです。毎週一回銀行の人間を交えての報告会では入居率や、賃貸事業部の収支の報告がメインとも言っていました。
賃貸の赤字を埋める為に新規の建築を請け負った時期もあったものと推測されますので、まさに自転車操業を行ったツケでしょうかね。
私も賃料の折り合いがつかないだけで、あるいはそれ以外でも通常の状況で一方からの解約は難しいと考えています。もしそんな理由で解約、解除ができるのであれば会社は逆ざやに悩むことはないでしょうし。解約で借り入れの返済に困るオーナーが激増すれば困るのは銀行ですからね。
以上、老婆心ながら追加の情報でした。
詳細な情報ありがとうございました。
コメントで情報を頂いた方々、ありがとうございます。
最近、家賃の減額についてコメント頂いたり、電話で相談を受けたりします。
それで、以前ブログで書いたのですが、簡単に再度回答いたします。ただし、私見ですし、契約書、契約の経緯などにより、対処法が変わってきますので、参考程度にされてください。
また、お電話での相談は基本的に受けておりませんので、ご了承ください。今まででも、たまたま事務所にいたりしたらお答えしておりますが、弁護士という仕事の性質上、事務所に戻っても、直ぐにやるべきこごがたくさんあり、とても皆さんの質問をフォローできるだけの余裕がありません。ご理解ください。
それで、本題です。
今質問頂いている方々は、契約解除の条項がない方と思われます。
それならば、基本的に、対等な当事者として、交渉すればよいです。サブリースの性質上、借地借家法32条がストレートに妥当するわけではなく、契約に至った経緯、賃料保証特約の存在や保証賃料額が決定された事情も十分に考慮されるということです。
詳細は、2012/09/30の「レオパレス問題－家賃保証期間中の減額交渉」のブログをご覧いただければと思います。
現在、契約されているオーナーは、もちろん、レオパレスが存続してもらわないと困るので、協力するつもりの方が多いと思われますが、一方で自分の借金を返済するためにはある程度の賃料をもらわなければなりません。また、賃料減額は１回ではありません。特に賃料保障期間が終了するれば契約上も最低限２年に一度の割合で減額を言ってこられるでしょう。それを見据えたら、一度に大幅な減額に応じると、あとが大変になると思います。
賃貸経営はすべてレオパレスに任せるつもりでオーナーになられた方が多いでしょうが、昔と違い、住宅事情が変化した現在、自分の権利は自分で守らないといけなくなっています。
情報を集め、自分で対処するか、駄目なら専門家（弁護士だけとは限りません。不動産業界方等、賃料相場、賃貸借契約の裁判例等に詳しい方おられます。）に相談、依頼して対処すべきだと思います。
ただし、どんな会社も永遠に存続できるかどうか分からないので、「絶対」はありません。そのためのリスクヘッジは、いつも考えておかれた方がよいと思います。