ある税理士のつぶやき(旧:とある明石の弁護士、つれづれ日記)

弁護士(りんどう法律事務所)を廃業し、現在、姫路市で税理士をやっています。折に触れ、生活情報等をつぶやきたいと思います。

来週、7月26日(土) サブリース110番の電話相談会が開かれます。

2014-07-19 11:19:30 | インポート
お知らせです。

次週、7月26日(土) サブリース被害対策弁護団の弁護士による電話相談会が開催されます。
連絡先は、 06-6311-3650
時間帯は、 午前10:00~午後3:00までです。
弁護士が、電話により、相談対応します。

もちろん、無料です。

サブリースとは、簡単に言えば、一括借り上げ型の賃貸借契約です。
しかし、借地借家法が想定している賃貸借契約とは異なり、多くは、アパート建築業者・マンション販売業者の建築営業・販売営業と一括借り上げが結びついているものです。

「このままでは、土地の相続税がとても高額になります。借金してアパートを建てれば、相続税がぐっとお安くなります。借金の心配はいりません。我が社がが30年一括で借り上げますので、空き室が出来ても、一定家賃が確実に入ります。だからローンの返済は大丈夫です。また、管理の方はうちで全部しますから、オーナーには何の手もわずらわせません。」
「当該マンションをご購入頂ければ、当社が一括で借り上げます。ローンの支払いは、当社の払う家賃で支払えばいいので心配ありません。利回りにすれば、貯蓄より、断然有利です。賃借期間は2年ですが、“原則”更新して行きますので大丈夫です。」

今回の電話相談会は、上記のような勧誘を受け、アパートを建て、マンションを購入した方の相談に応じるものです。
勧誘段階でお悩みの方、勧誘に乗ったがやっぱり心配になって止めると言ったら、法外な違約金を請求された…という方も、もちろん対象です。

このようなサブリースの問題点は、一括借り上げ後は、本来、オーナーと一括借り上げ業者の利害が相反するのに、勧誘時の説明が不十分なために、最初の説明と異なって、
○ どんどん家賃が下げられる
○ 不必要な修繕、家具の設置、セキュリティの設置、太陽光設置等いろんな負担を言われる。
○ 業者の要請を断ると、家賃下げ、はては契約解除を言われる。
等々です。
オーナーらは、借金までして建物を建て、マンションを購入しているので、上記のお悩みは切実です。

また、アパート建築、マンション購入段階では、
○ こちらが、アパート建築やマンション購入を止めるというと、法外な違約金を請求される。
さらに、賃貸借契約に関するものとして、
○ こちらから、賃貸借契約を終了させて、違う業者に任せようとしてすると、解除できないと言われる。
という問題も発生しています。

現在の法制では、明確に規制する法律がなく、かえって業者が賃借人として保護される等、なかなか難しい問題を含んでりますが、少してもお悩みにお答えすることが出来たらと思っております。







レオパレス訴訟-当方とレオパレスの主張その1

2012-08-12 23:05:52 | インポート

 レオパレスとの訴訟は、既に6回の期日がありました。

 一番最初の期日は、平成23年11月24日で、その時はレオパレス側に代理人(弁護士)がついておらず、レオパレス欠席で、反論書(答弁書)だけ、擬制陳述(出席していないくても、反論書を期日に主張したことにする、という意味です。)となっことは以前報告しました

 第2回目が平成24年1月19日。この時にはレオパレスにも代理人がつき、本格的な反論をしてきました。ただし、第2回目以降は、弁論準備手続という手続きに付されて、電話会議で行われているので、相手方が姫路の裁判所まで来るわけではありません。また、口頭弁論と違い、弁論準備手続は非公開ですので、一般の方は傍聴できません。
 第3回が2月28日、第4回が4月17日、第5回が6月13日、第6回が7月18日です。
 裁判は、だいたいこのように一ヶ月に1回程度の間隔で期日が入ります。途中、裁判官の交代があり、単独(一人の裁判官)から合議(複数の裁判官)に変わりました。

1.契約責任
  レオパレスが30年借上げると約束して、アパートを建築し賃貸したものだから、レオパレスは期間最後まで借上げする責任がある(期間の定めのある賃貸借契約)。レオパレスから一方的に解約することはできない、というものです。
  また、後に述べる弁護団が結成されてからは、サブリース契約の性質に遡って、本契約は請負と賃貸は一体の契約であり、レオパレスの勧めで、アパート建築のために多額の借入れをしたことも、解除できない根拠にあげています。これは、解除事由の制限につながります。
  また、サブリース契約ならば、空き室の有無に関わらず、賃料を支払わなければならず、逆ざや物件(赤字物件)であることは、解除を正当化する理由にはなりません。

2.権利濫用
  仮に解除条項が有効であったとしても、今回の解除は権利濫用にあたる、というものです。
  オーナーからすれば、レオパレスの突然の解除は、騙されたようなもので、権利濫用は当然というお気持ちでしょうが、一般に権利濫用が裁判で認められることは難しく、相手方の非道さ、こちらの不利益を十分に主張し、これを十分な証拠によって立証する必要があります。

一方、レオパレス側の主張の骨子は以下のとおりです。

1.解約権は留保されている。
  契約書に、「両当事者から解約できる」旨の条項があるので、本件賃貸借契約は、解約権を留保している(いつでも解約できることになっている)。
  → 平成32年までの約定については、単に2年毎に更新となっている「2年」を延長したまでで、それ以上の意味は無い。解除条項を排除する効力はない。

2.契約に瑕疵はない
  契約時に、いつでも解約できることは、契約書の読み合わせをしており、オーナーに説明している
  30年借上げを保証するようなことは言っていない。契約書とおりである。
  → これは、契約責任を否定するとともに信義則違反でない(権利濫用でない)ことも言っています。

3.逆ざやで物件で、赤字をレオパレスが補填しながら借続けることは極めて不合理である。
  レオパレス自体が赤字であるのに、赤字物件のために家賃を払い続けることは不合理である。

 私は、オーナー側なので、レオパレスの主張が許されないと考えるのはもちろんですが、一般に考えても許されないと思うのです。その理由は、

レオパレスの主張1について
 オーナーに、アパート建築を勧誘する時、「30年一括借上げですが、いつでも解除することはできますので、将来はわかりません。」というような説明をすれば、今までアパート経営をしたことがない、むしろ年金生活者や農家の方等で不動産業とは無縁の人が、「リスクは承知した。でも建築お願いします。」言うはずがないでしょう。
 一般人の経験則から、虚偽の主張であることは明らかです。
 また、単に2年更新が延長されるだけで、解除が排除されないのなら、わざわざ共済会にも加入しません。「2年」が「100年」になろうと「1万年」になろうと、解除される危険があるならオーナーとしては同じです(むしろ「100年」と言ってくれれば、嘘だと思えたはずです。)。
 あまりに、一般人の認識から外れます。

レオパレスの主張2について
 上記と同じです。

レオパレスの主張3について
 何を言わんかです。
 このような主張をするなら、サブリース業を営んでいると言わないでいただきたい。
 即刻一部上場企業の看板を下ろすべきです。
 「レオパレス21は、30年先を見据えた調査ノウハウによって建築候補地の事業性を厳しく見極めた上で、オーナー様に最適な土地活用とアパート経営をご提供しています。」
 

http://www.leopalace21.jp/system/tochi.html

 ではないのでですか。
 アパートが新しく、募集しやすい間なら、素人のオーナでも、比較的簡単に収益を上げることができます。
 賃貸の専門業者たるレオパレスが力を発揮するのは、物件が古くなって競争力が無くなってきてからではないのですか。それゆえ、30年一括借上げを謳えるのではないのですか。  物件が新しく、誰でも賃貸が容易な間だけ借りて自分利益を上げ、古くなり競争が難しくなったら見切りを付けてオーナーに返すなら、サブリースを営業する資格などありません。
 オーナーは、そのために、多額の借入れまでして、高い物件を建て、請負でレオパレスに利益を与え、さらにその後の賃貸でも賃借料との利ざやの利益をレオパレスに与えてきているのです。
その他にも、オーナーはレオパレスに言われ、様々な負担をしています。
(そもそも、今解除されているオーナー達が、レオパレスの物件を建ててくれたからこそ、レオパレスが著名になり、一部上場を果たすこともできたのです。レオパレスは自分の力だけで上場できたと思っているのでしょうか。)
 さらに、レオパレスの悪質なところは、競合も考えず、近隣にどんどん物件を建てたたために、空き室が増えたのであって、赤字は自己責任です。リーマン・ショックがすべての原因ではありません。
 しかも、レオパレスは、空き室状況を調整できる立場にあるので、古い物件を解除してその住人を他のレオパレスに移転させています(これは前にも述べましたように、私自身が住人の方に確認したものです。)。
 あくまでも、住人の意思と言っていますが、「残ると家具家電は使えなくなる。インターネットも使えなくなる。近くにもっと新しい物件で、同様の条件で賃貸できる物件がある。」等と説明されれば、住人が移転してしまうことは簡単に想像できます。
 やりたい放題の末、自分の利益だけのために、オーナーを切捨てるのは、サブリースを勧誘し、事業を予測・提案した責任者として許されません。

その2に続く。


臨時号-借り上げ終了を前提としたレオパレスとの家賃減額合意時の注意

2012-06-14 03:16:24 | インポート

すみません、訴訟の状況報告で、原告の主張を記載する予定がなかなかできずにいます。

本日は、緊急の告知です。

レオパレスの築15~16年の物件が、解除攻勢を受けていることは以前述べたと思います。

それに抵抗していると、レオパレスから妥協案が示されます。

「家賃減額で合意してくれるなら、今から2年間は解除しません。」

というものです。

オーナーの方は、今すぐ解除されるよりましだと思って、合意される方も少なからずいるようです。それはそれで、オーナーの方の決断ですから、仕方ないと思います。

ただ、その時に、新たに交わす更新契約書に、解除条項が入っていないことを確認してください。そして、基の、レオパレスの言う「基本契約書」の解除条項より、「2年間は解除しない。」約束が優先することも書面で約束してもらってください。

レオパレスが、「2年解除しない。」というのなら、上記をしても何の支障なく、直ぐにできるはずです。

必ず、それはしてもらってください。

複数のオーナーの方から、「2年解除しない。」と言われたから、減額に応じたのに、1年も経たないうちに解除を言ってきたという事例を聞いております。

くれぐれもご注意ください。


臨時号:契約後のサブリース対処-解除条項がない場合

2012-05-10 02:47:28 | インポート

 レオパレスの契約書でも解除条項がない場合は、- 平成8年ころからは一部「お互いの協議で決める」等となっているようですが - レオパレスの解除攻撃を恐れる必要はありません。

 ただ、レオパレスの社員が強引に居座って、合意解除を迫ることがあるようですが、そのような行為は「協議」ではありません。

 ですので、「帰ってください。」とはっきり言いましょう。2回言って帰らない場合は、3回目は警察を呼びましょう。社員の行為は、「不退去罪」(刑法130条)に該当します。もちろん、警察を呼んでも、事件にはなりにくいと思います。でも、同じ行為を繰り返せば、逮捕されることもあります。何より、一度警察に電話すれば、レオパレスの社員も無茶はできないでしょう。

 住居の平穏は、正当な権利です。遠慮することはありません。確かに、もめ事は嫌です。大事になるのはいやです。警察を呼んだら、近所の噂になるかも知れません。しかし、自分の権利を守るのは真剣勝負です。決断が必要です。

 どちらに正義があるのでしょうか。人の好さに漬け込むようなやり方を許してはいけません。

 頑張られてください。