個別銘柄：ジャパン・ホテル・リート（コロナショック時購入分の一部売却）

　リート関連の記事が続くが、80,000円を回復したジャパン・ホテル・リートを12月14日に2口売却した。

投資状況と今回の売却分

　ジャパン・ホテル・リート（正確には"投資法人"が付く）は、名前の通りホテル特化型で、シンガポール系ファンド会社SC CAPITAL PARTNERSをメインスポンサー、共立メンテナンスとオリックスをサブスポンサーとしている。インバウンド需要を取り込むため、レジャー宿泊需要が強い都市部やリゾート地への選別投資を図っている。

　2017年に積極的にリートに投資した話は以前書いたが、この銘柄もその内の一つであり、またコロナショックでの暴落時に追加投資した銘柄の一つでもある。この銘柄への投資状況を私の保有銘柄の管理シートの抜粋で示す。

　黄色い網掛けが今回売却した分で、他は評価損益を表している。今回売却の2口はコロナショック時に購入した分で、個別管理上の税引前譲渡益は90,775円、利益率131.3%、年利換算47.9%の好成績となった。残りは10口で、個別管理上の評価益は約21万円ある。一方、特定口座上の平均取得価格は54,839円となっているので、口座上の評価益は約25万円になる。

　なお、個別管理では購入順に売却したものと考えるのを基本にしているが、今回は口数が合う分を売却したものとして管理している。黄色い網掛け部分（売却した分）は、別途管理している譲渡損益管理シートに必要事項を転記したら削除している。今回はこの記事用に削除前にキャプチャーしておいた。

投資口価格の推移

　2017年以降の月足チャートは以下の通り。

　出所：株探（https://kabutan.jp/stock/chart?code=8985）

　ホテル系リートなので、先週売却したインヴィンシブル投資法人と同じようなチャートになっていて、コロナショック時には劇的に下げた。2020年3月19日に大底（24,320円）を付けているが、上記の通り、私はその日とその2日前に買い増していた。ただ、大底を付けた日でも日中に大きく下げていたので、私の買値（27,000円）とは1割ほど差がある。

　コロナショック時にリートに多めに資金を回したのは、事業会社に比べて固定費が小さいので倒産しにくく、投資先不動産そのものの価値は基本的に維持されると考えたからだった。そういう特性があるにもかかわらず、地銀の投げによって下げが加速していたのだ。

　今回の売却は、初期投資した2017年頃の投資口価格を超えてきたことも理由であるが、コロナショック時の追加投資が間違いではなかったことを少しでも確定させておきたいという思いがあったからだ。

　先週売却したインヴィンシブル投資法人や昨年6月に売却したケネディクス商業リートも、個別管理上はコロナショック時に購入した分ではないが、コロナショック時に買い増した分があったからこそ一部売却しておく判断をしたのだ。

分配金の推移

　コロナ禍に際して、賃料減額を行ったりしたため分配金は劇的に減少した。しかもコロナ禍は長く続き、分配金は激減したまま推移し、現時点ではまだ回復してきていない。今期実績は予想より多少なりとも上方修正される可能性が高いと思うけれど。