昨日、2017年のNISA枠で買っていたケネディクス商業リート1口を305,000円で売却した。本日の記事は、リートに関する初めての個別銘柄の記事なので、リートの特性等についても記述しておく。
ケネディクス商業リートの値動きと売買
今回売却した分は、2017年の7月に230,000円で購入した。この年、リートは全般的に軟調だったので、私はリートへの投資を増やしていた（詳細は後述）。その上この銘柄は4月に増資もしていた。発行価格は1口当たり232,537円だったので、それよりも安い価格で買おうと残っていたNISA枠で購入した。
ケネディクス商業リートの週足チャート（2017年～2021年6月29）
直近の分配金（半年分）は7,095円だったので、購入価格に対する分配金年利回りは6.1%になる。来年のNISA枠を空けるために売却しなくても、特定口座に移管して継続保有してよい十分な利回りではある。しかし、コロナショックで暴落していた昨年の3月、特定口座で148,500円で2口購入してあるので、NISA分は利食いして資金回収でよいと判断した。
上記追加購入の正確な日付は昨年3月18日で、時間帯は午前中だったと思う。この頃リートは、連日、信じられない勢いで暴落を続けていた。おバカな地銀が投げていたからだ（リスク管理のルール上仕方なかったのは承知している）。翌日の3月19日には大底の110,900円を付けているが、たった1日の違いですごい差だ。
昨日（2021年6月29日）、NISA分の1口を305,000円で売却したので、利益は7.5万円、利益率32.6%、年利換算8.2%とまずまずの成績だった。上のチャートでも分かる通り、投資口価格がコロナ前の水準まで戻したいうことも売判断の理由の一つである。
昨年購入した特定口座分はお宝リートとなったので、今後は永久保有（放置）の予定だ。購入価格に対する分配金年利回りは9.5%にもなっている。
東証リート指数やTOPIXとの比較
ケネディクス商業リートと東証リート指数とTOPIXを比較してみたのが、以下のチャートだ。
ケネディクス商業リートと東証リート指数とTOPIXの比較（2017年以降）
後述するが東証リート指数とTOPIX（株式）の相関性は割と低い。コロナショックのようなことがあると一緒に暴落するのは仕方ない。TOPIXに比べて東証リート指数の回復は遅れていたが、最近は追いついてきた。
コロナショック時、各リートはポートフォリオ（組み入れ物件）によって下げに差が出た。コロナ禍／自粛の影響の受けやすさに対応していて、ホテル系が一番大きく、次に商業系、オフィス系と続いた。物流系や住居系はましだった。実際、ホテル系では特に大きかったが、商業系でも自粛に伴って借主に対して賃料減額を余儀なくされたりして、分配金の減額もあった。
ケネディクス商業リートは、商業系だったため東証リート指数よりも大きく下げたが、最近ようやく追いつき、コロナ前の水準に達した。結果的には、賃料減額も少なく、分配金への影響もほとんどなかった。要するに、実態とは関係なくあまりにも下げ過ぎたというだけだ。
リートは年によってリターンが大きく変わる
リートの分配金は保有する不動産からの賃料が基本なので、コロナ禍によって借主に対して賃料減額を余儀なくされたした等の異変がなければ、分配金はあまり大きく変化しない。保有物件の売却等により利益が出て分配されることもあるが、その際の分配金の増加割合もかなり限定的である。そして、リートは値上がりよりも分配金を得るのを主目的として保有されるため、投資口の価格は普通の企業の株式に比べてあまり動かないのが基本である。
しかし、資産クラスとして国内リートの年次リターンを見ると案外大きく動いている。以下の図をご覧になったことがある方も多いと思うが、モーニンクスターがまとめている資産クラス別リターンの年次データ(円換算あり)の図で、国内リートに青の囲み付け、順位変化が分かりやすいように矢印を付けた。
なお、上の図で2019年、2020年は国内債券が消滅している。マイナス金利となったため、運用対象外なのではと推測している。
国内リートのリターンを見ると年間20%以上動くことも結構ある。国内株式との相関が概ね低いことも分かると思う。また、国内リートに比べて他の資産クラスが大きく増減するせいで国内リートの順位も大きく変わっている。さらに、国内リートの順位が高かった年の翌年にリートが大きく下げていたら買チャンスで、翌々年は上げる可能性が高そうだと思える。
先に、2017年に私はリートへの投資を増やしていたことを書いたが、当時、2016年までの順位の推移を見ていて、2017年は国内リートは弱く、それゆえ投資チャンスになるのではと考えていたからだ。実際、現在保有する国内リート13銘柄中8銘柄は2017年に買っている。2016年までは1銘柄しか保有していなかった。2017年に入って上げ基調だった株式を利食った資金をリートに投入していった。株式が上げていたので、逆張り派の私は買いたいと思える株式の銘柄が減っていたという理由もある。
2018年は国内リートがリターン1位となっていて思惑通りであったと言える。ただ、上げそのものは大したことはなく、株式等が大きく下げたので順位が上がったというべきだろう。2019年には実際にもよく上げて喜んでいたら、2020年にはコロナショックで暴落を食らい、 戻りも弱かったという結果になった。
2021年は国内リートが順位を上げる年であるようにも思えるが、もちろん、結果は出てみないと分からない。ただ、そういう可能性はありそうに思っているで、コロナショックの暴落時に購入した分以外は、今後も一部売却しての資金回収を行う方向で考えている。
