国交省マンション大規模修繕工事調査

こんにちは、彦Ｇです。

 

今週は土日に理事会があり、色々な課題を解決するために、頑張っています。特に、公私ともに、大規模修繕工事が目白押しとなってきました。非常に高額な予算が必要ですので、しっかりと建物診断調査結果や見積内容をチェックして、お客様のご要望に応えるようにしていきたいですね。もちろん、金額だけでなく、しっかりと工事の質が高くなるようにしていきたいと思います。

 

ところで、マンション関連の最新統計データが以下に掲載されていました。

マンションに関する統計・データ等

 

その中に、以下の大規模修繕工事のデータがありました。

令和３年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査

 

特に、気になる工事金額について、以下のデータがありました。

マンション１戸当たりの工事費用です。大体、１戸当たり１００万円です。私の自宅マンションにあてはめますと、２，２００万円となります。ただ、このデータは令和３年の調査結果ですので、その後の物価高騰分（２０２０年→２０２４年で約７．２％アップ～2020年基準の2024年の総務省物価指数）を加味すると、１戸当たり１０７万円となり、私の自宅マンションでは、２，３５４万円となります。小規模マンションなので、コストメリットが小さく、足場代などを考えるともう少し見積額が高くなりそうですが・・・

 

こちらは、建築延床面積あたりの工事費用ですが、床面積１ｍ２当たり１００万円です。私の自宅マンションにあてはめますと、２，２００万円となります。こちらも同様に物価高騰を加味しますと、各々１０７万円と、２，３５４万となります。

 

これらの数値より非常に高い見積（例えば２倍など）が出た場合は、よく精査する必要があると思いますね。

マン管・理事長への道

こんばんは、彦Ｇです。

 

久しぶりに、この３連休は、仕事もプライベート用事もなく、休養できました。

 

先週まで約２週間、通勤電車で、マンション管理士の過去問を少しずつやりました。

相変わらず、出来は今いちでした。

 

 

そこで、マン管勉強のモチベーションを上げるために、目標を以下のように変更しました。

 

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１．従来の目標：マンション管理士・フロントマンになる

　　↓

２．新たな目標：マンション管理士・理事長になる

　　↓

３．その後の夢：マンション管理士・理事長の会を開催したい

　（専門家＆理事長の立場で色々とディスカッションしたい）

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１のマンション管理会社フロントマンの２～３割程度はマンション管理士を保有しており、あまりインパクトはありません。一方、２のマンション管理組合理事長のほどんどはマンション管理士を保有していないと考えられ、マンション管理組合でもかなりインパクトが出そうですので。そして、実務をしている専門家として、色々な議論ができればと楽しそうですね。

 

カスハラに学ぶこと

こんばんは、彦Ｇです。

 

先週は、お客様からの衝撃的な電話で、ダウンしそうになりました。しかし、職場のメンバー等のアドバイスにより、少しずつ回復基調にあります。

 

少し、クールダウンしてきたところで、今回のカスハラについて学んだことを記載しておきます。

 

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１．お客様も守ること （我々管理会社従業員のみならず）

　カスハラしているお客様は、度が過ぎると、以下のように、犯罪行為になる可能性もあることを教えてさしあげることが大事だと思いました。もちろん、被害者の我々の管理会社の従業員は、しっかりと守らないといけません。

 

　カスハラ（カスタマーハラスメント）は犯罪行為です！

1. 強要罪　（３年以下の懲役）
2. 脅迫罪　（２年以下の懲役、または、３０万円以下の罰金）
3. 威力業務妨害罪　（３年以下の懲役、または、５０万円以下の罰金）

 

２．説明能力を向上させること

　こちらも感情的になり、カスハラをされているお客様に納得できる説明をできなかったことは反省点です。もう少し、冷静に、理解していただけるようにコミュニケーション能力を向上させる必要を感じました。

 

３．勉強をして知識向上に努めること

　ハラスメントなどの色々な知識を学ぶことが必要ですね。もう１度、刑法、刑事訴訟法など司法試験勉強を再開するなど、法律勉強をしっかりとする必要があるかもしれません。

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カスハラ受けグロッキー

こんばんは、彦Ｇです。

 

今週は、２つのカスハラを受けて、グロッキー状態となっています。

 

顧客情報・個人情報なので、内容は書けませんが、両方ともお客さんの責任が明白なのに、良かれと思って頑張ってやってあげたことに対してさらに悪者扱いされ、多くの暴言を受けました。

 

管理員の時もありましたが、フロントも辛いですね。まあ、真面目な管理員やフロント担当をいじめる住民が増えると、管理会社も逃げてしまうので、そのマンションは荒廃し、ひいてはマンション管理業界も衰退していくでしょう。マンションを良くするには、建物やお金のことだけでなく、住民そのものの意識を改善することが最も重要だと感じました。

 

クレームが多くてメンタル的に厳しいマンション管理の仕事もそろそろ年貢の納め時かもしれませんね。年金まであと２年と迫ってきたので、別の仕事も探してみようと思います。

ロックギター女子（超絶テク）

こんにちは、彦Ｇです。

 

今日は、久しぶりに有休をいただいて、昼寝や動画を楽しんでいます。今週は、管理員さんの代行が多く体力的にヘロヘロになったので、やっと休めました。

 

ところで、最近、大好きなYouTube動画が、以下の２つです。私の世代（６０代）でロック好きな人は、絶対知っている２曲です。しかも、超絶難関のリードソロを笑顔で弾きまくっています。50年間大好きだった2曲をこんなに上手く弾いてくれる若い人が出現するとは、良い時代になったものです。

 

【COVER】Highway Star / Deep Purple (Guitar Cover by Mayto.)

（特に、2分00秒～3分00秒のキーボードソロ、3分45秒～5分05秒のギターソロは必見です！）

 

[ COVER ] Burn / Deep Purple (Guitar Cover by Mayto.)

（特に、2分15秒～3分15秒のギターソロ、3分50秒～4分55秒のキーボードソロは必見です！）

 

本当は、自分でも弾けるようになりたいのですが、おそらく無理なので、上記のようなお上手な動画鑑賞をメインに楽しもうと思います。

管理組合に資格報奨制度を

お早うございます、彦G です。

 

マンション管理の仕事に就いて３年が経過しました。石の上にも三年ということわざもありますので、そろそろ、私も色々とマンション管理に関する考えを書いていこうと思います。

 

マンション管理認定制度というのがあります。マンション管理組合が一定の要件を満たして申請すると、認定をもらえて一定のメリットがあるようです。しかし、現状、所有者にとっては、大規模修繕工事直後の１年間の固定資産減税程度しか魅力的なものがありませんので、私の自宅マンション管理組合では当分申請する予定はありません。しかしながら、将来のメリット拡大がなされれば、申請を検討したいと思います。

 

一方、以下の制度があれば、マンション管理業界の発展につながり良いかなと考えています。上記認定制度より、メリットが迅速かつ大きく出そうだからです。

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【提案１】

管理組合資格取得時のインセンティブ（報奨）制度

（いわゆる、マンション１棟に資格者１人以上を作ろう制度です）

 

（１）対象資格：管理業務主任者、マンション管理士

（２）インセンティブ案（管理組合）：所有者合格時や理事就任時に管理組合から金一封が出る。（総会決議や管理規約改定が必要）

（３）インセンティブ案（国）：資格者保有マンション認定の付与（何戸あたり何人以上の資格者数）

（４）メリット（管理組合）：儲け第一主義の悪い管理会社やコンサルなどから、管理組合の財産（※１）を守れる

※１：管理組合の財産とは、①ヒト（真面目な管理員や清掃員、優秀な点検業者など）、②モノ（建物、設備）、③カネ（管理費会計、修繕積立金会計など）、④情報（建築竣工図、大規模修繕工事図面、修繕履歴、長期修繕計画、管理規約、総会議案書、総会や理事会の議事録など管理組合の書類や電子ファイル１式）

（５）メリット（管理会社）：真に管理組合（顧客）に貢献できる、良い管理会社の割合が増加する

（６）メリット（国、外郭団体）：資格受験者と受験料収入の増加により、国や外郭団体の経営改善と、それによるマンション管理の行政サービスの向上

（７）メリット（外部の資格者、コンサル）：さらなるレベルアップが期待

 

＜補足＞（４）は、所有者に資格者がいれば、管理費会計や修繕積立金会計、大規模修繕工事の見積もりや工事の内容をしっかりとチェックできますので、会計の安定化や資産価値の向上が期待できます。（５）は、お客様に自分たちと同じ専門知識を持っている人がいることにより、儲け第一主義の提案などができなくなり、そのような会社は淘汰されたり、お客様への真に有益なサービスを提供できるハイレベルな管理会社へと成長したりすることが期待できます。（６）、（７）も（５）と同様にマンション管理のサービスの質向上が期待できます。お客様の管理組合がマンション管理士ばかりになると、流石に変な提案はできないでしょうから。

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勉強開始？（民法）

こんばんは、彦Ｇです。

 

最近、通勤電車で、民法の本を読みはじめました。

 

マンション管理士の勉強をスタートしたいのですが、テキストや過去問も飽きてしまっているため（点数は伸びていませんが）、全くやる気が起こりません。でも、昨年の本試験で、民法の出来が非常に悪かったことを思い出し、以前購入した民法の本を読みました。

 

 

上記の本は、具体例が非常にわかりやすく、理解不足であった代理、時効、条件、共有、先取特権、法定地上権などをメインに読んでいます。マンション管理士試験って、過去問以外にも条文ベースの新作問題が出ると思いますので、理解に努めていきたいと思います。

 

パソコン購入

こんばんは、彦Ｇです。

 

最近、新しいパソコンを買いました。１０年前のパソコンが限界となり使えなくなってきたので（本体が割れて中の基板が露出してきた、表示が緑色、本体が熱くなってきた等）、買い換えました。プリンターも新しくしたので、自宅での作業もスムーズになってくることが期待されます。

 

ＮＥＣ　ＬＡＶＩＥ　Ｎ１６７０ＨＡＬ（リンク先の真ん中のタイプ）

　約１８万円　→　約１１万（ドコモからソフトバンクへ乗換分含む）

 

手前が新パソコン、奥が旧パソコンです。

 

貧乏でも体重は増加

こんにちは、彦Ｇです。

 

昨年、購入した鉄道株が、一気に下がっています。今週、株主総会がありますが、かなり荒れるかもしれません。（苦笑）

 

2023年10月に、4,400円／株を200株買いましたが（88万円）、2024年6月現在、3,500円／株程度に下落して（70万円）、半年あまりで約18万円の赤字となっています。また、管理員からフロントに転職して若干収入アップしたといっても、年金受給もまだ先なので、現在▲130万円／年の赤字家計となっています。この赤字解消の１つとして株価の上昇に期待していましたが無理そうで、そろそろ、貯金も無くなりつつあります。

 

　

 

 

逆に、体重の方は、増え続けています。前々職（中腰作業）で足腰をやられてジョギングなどの運動もできなくなっていますし、フロント仕事は事務系なので体を使うことが少なくダイエットは難しいですね。

 

 

心身ともに貧乏生活から脱出するために、色々と工夫して出費と体重を減らしたいと思います。

 

資格の活用１～PPM分析

こんばんは、彦Ｇです。

 

今後は、資格のインプット（新資格を勉強し合格する）のみならず、資格のアウトプット（保有資格を活用し、顧客貢献と自分の収入を得る）のウェイトを高くしていきたいと思います。資格って、使ってなんぼだと思いますので。

 

その第一歩として、保有資格の現在の価値を、ＰＰＭ分析でやってみました。未取得ですが、中小企業診断士の勉強が役にたちそうです。

 

１．ＰＰＭ分析とは

（プロダクト・ポートフォリオ・マネジメント）

お金を生む事業を見つけることを主な目的とした経営判断の手法の１つで、花形や問題児を金のなる木に育てて、金のなる木で儲けようとします。会社の大部分は、これらの要素を持っていると言われています。

　出典１：PPM分析とは？花形・金のなる木・負け犬・問題児

　出典２：PPM分析とは？ マーケティングの基本戦略策定フレームワークを解説

 

２．資格のＰＰＭ分析への適用

　私の保有資格を、ＰＰＭテーブルに適用してみました。金のなる木は、現在の本業の必須資格「管理業務主任者」です。第１の人生で金のなる木であった資格で負け犬になっているものもありますが、意外に使っていない問題児資格は、将来の花形や金のなる木になる可能性があると感じています。

 

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【私の保有資格のＰＰＭ適用】

※他の資格保有者では異なる場合も多く、私の現況ですのでご了承ください。

 

【花形】　　 　｜　　　【問題児】

　なし　 　　　　　｜ 　　　　　

　　　　　　　 ｜ 　　

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【金のなる木】 ｜　　　【負け犬】

   ｜　  　

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⇧ 市場成長率（高）　　⇦ 市場占有率（高）　　

 

※　ここでの市場とは、私の仕事の全収入と定義します。

 

 

３．今後の方針

　問題児の資格を有効活用するように、考えていきたいと思います。

 

副業・バイト２～利益相反

こんばんは、彦Ｇです。

 

副業・バイトのサイトは、よくチェックしています。下線のサイトは、スマホで登録しました。

 

ハローワーク、Indeed、求人ボックス、タウンワーク、バイトル、タイミー

 

今、マンション管理会社に勤務していますので、同業の副業は利益相反にあたるのではと感じています。現に、以下の出典１のように、本業と利害関係にあるライバル会社に勤務したり、マンション管理のノウハウを活用して副業したりするのはできないのでしょう。そうすると、マンション管理以外の副業を探すこととなりそうです。

 

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出典１：STAGE～その副業は白？　黒？　本業と競合しない正しい副業とは

➊【黒（アウト）になりそうなケース】
明らかに勤務先のライバル会社や、部品の調達などで利害関係がある取引先で勤務したり、本業で得た資格、知識、ノウハウ、顧客情報や人脈を相当程度活用して副業をする。勤務先のライバル企業が主催するイベントに講師として出演し、業界の裏話などを話す（守秘義務にも抵触しかねない）。

 

➋【白（セーフ）ですみそうなケース】
勤務先とのライバル関係がないか、あっても接点が小さい会社や、勤務先との取引の利害関係がほとんどない会社で勤務したり、勤務先とほとんど無縁な業種で事業を立ち上げる。勤務先のライバル企業が主催するイベントに出演し、音楽を演奏する。

 

➌【灰色（グレーゾーン）のケース】
副業で勤務先とはほとんど無縁な業種の会社を立ち上げ、その取締役になっている。勤務先のライバル企業がスポンサーで資本関係がある。出資額に応じて配当を出したり、人材を受け入れたりしている。

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今後、過去の資格（管業以外）の中で、使えそうなものをピックアップしてみたいと思います。

 

副業・バイトをしたい

こんばんは、彦Ｇです。

 

最近、副業やバイトをしたいなあと思ってきました。少しでも赤字を解消したいのと、人生残り少なくなってきたので色々と経験したくなってきましたので。

 

よって、就活サイト（ハローワーク、Ｉｎｄｅｅｄ等）をチェックしています。以前と同様に、求人は管理員、清掃員、警備員、介護職などが多いですね。いずれも、本業の時間制約上難しいし、警備や介護は、足腰の弱さがあり無理だと思います。

また、マッチングサイト（クラウドワークスやココナラなど）も見ています。お客さんとして発注するには便利そうだけど、受注して仕事をもらうのはかなり大変そうだなあと感じています。単価も低そうだし、短時間のものが多いと思いますので。

 

昔、新聞配達（小学～高校）、家庭教師や塾の講師（大学）をやっていましたので、そのような仕事も視野に入れて探してみたいですね。

 

モチベアップ法

こんばんは、彦Ｇです。

 

久しぶりに、この土日は、ゆっくりと休養できました。マンション管理フロント仕事は、昨年の６月に転職して１年になりますが、業務やお客様にも少しずつ慣れてきて、新しい業務（お客様にマッチした最適な長期修繕計画・大規模修繕工事の提案など）へのチャレンジ精神・やる気も出てきました。

 

しかし、最近、資格勉強の方は、やる気が全く出ず停滞しているので、モチベーションアップについて考えてみました。モチベーションといえば、色々なモチベーション理論があり、その中でも最も有名なマズローの欲求５段階説を検討してみました。

 

１．モチベーション理論の検討

　マズローの欲求５段階説に、今ほしい資格について適用を検討してみました。現役世代（３０～５０代）での資格チャレンジは、承認欲求（他人に認められたい）というのが多かったですが、シニア世代（６０代）では、安全欲求（安全に暮らしたい）や社会的欲求（仲間がほしい）というのが多いようです。６０代で合格したＦＰ２級や管理業務主任者は、まさに後者のモチベーションでした。

 

　出典：BizHint編集部、「モチベーション理論とは？ 10の理論の概要から人事戦略への応用まで徹底解説」、2017年8月23日、URL:https://bizhint.jp/report/99165

 

　⇦上で見づらければクリック・拡大願います。

 

 

２．ほしい資格のモチベーション理論検討

　停滞しているマンション管理士などについて、同様に検討してみました。

（１）マンション管理士

　①新たな仲間作り：マンション管理士会に入会して、マンション管理のプロの方々と切磋琢磨したい。

　②仕事のステップアップ：会社の名刺に資格名を入れて、ＰＲして仕事を増やしたり事業を発展させてたりして、会社に恩返しをしたい。

　⓷自宅マンションでの活用：マンション管理士として、自宅マンション管理組合、理事会活動のブラシュアップをしたい。

（２）ＦＰ１級

　①新たな仲間作り：ＦＰ協会に入会して、ＦＰのプロの方々と切磋琢磨したい。

　⓶新たな仕事：ＦＰ１級として、お客様の家計改善に貢献したい。

 

３．まとめ

　マンション管理士も、ＦＰ１級も、新たな仲間や仕事を見つけて、より楽しんで過ごしていける様に、勉強を頑張りたいですね。

　なお、マズロー説では、欲求が不可逆的（低次から高次へは移るが、高次から低次へは移らない）と言われています。しかし、私の場合、６０才からは高次の承認欲求から低次の社会的・安全欲求へ移って、可逆的になりましたので、それは普遍的でなく、例外もありそうですね。

 

FPの成果 （母と妹をサポート）

こんばんは、彦Ｇです。

 

先日、妹から連絡がありました。

私の母の介護施設が、民間の老人ホームから、国の特別養護老人ホームに移動できる審査に通ったそうです。

 

何と、費用は月２４万⇒月１５万と、約９万円安くなり、何とか母の年金支給のみで収支がトントンとなり、母の貯金もぎりぎりマイナス（私と妹とがこの９万円分を折半して支払う予定だった）にならなくて済みそうです。結構、今の施設は、妹もスタッフさんの面倒見が良くて気に入っていたようなのですが、流石に最近の値上がりが大きくなったため、私が妹にＦＰ的にアドバイスして、安い施設に移ることとなりました。ＦＰの知識って、まずは、家族や親戚など身内の家計を助けることができますね。

 

私自身も、現在、１３０万円／年の赤字生活ですので、上記負担（さらに約５０万円マイナス）が無くなり少しはホッとしています。あとは、何とか６５才の年金受給開始まで持たせれば、５５才からの１０年ぶりの赤字生活脱出になりそうです。６５才からの目標は、年金受給や保険見直しで７０万円／年の黒字生活を予定しており、そうなれば、以下のようなことをやりたいですね。

 

例１：自宅マンションのリフォーム工事

例２：マンションを売って、別の住まいに引っ越す

　　（賃貸、戸建て等）

例３：趣味を満喫する（音楽、麻雀、スポーツ観戦）

口コミの信頼性

こんにちは、彦Ｇです。

 

仕事は、トラブルも解決してきて、少しずつ落ち着き始めました。しかし、プライベートでは、最近、憂鬱なことが多く起こっています。

 

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＜最近、ゆううつだった事＞

１．ネット購入（口コミ評価大）で商品が届かなかった。

→出品者とは連絡がつかなくて泣き寝入りした。

→仲介した超大手サイトへの評価もできない。

 

２．ネット紹介（口コミ評価大）業者にＴＥＬし無視された。

→網戸サッシの修理を依頼したが連絡がつかなかった。

　（安そうな依頼だったので、スルーされたのかも）

 

３．大手量販店でのパソコン購入時、プロバイダーを替えられた

→プロバイダー変更を誘導され、元のサービスも無しとなった。

→解約するプロバイダーとの電話連絡等で、５時間もかかった。

 

　※結果、プロバイダー変更による６万円の割引で、１８万のパソコンが１２万くらいで買えたので、良かったかもしれませんが。

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上記１と２の教訓として、

（１）良い口コミは、あまり信用できない

　　　（自作自演、サクラも居るようなので）

（２）悪い口コミは、かなり信用できる

　　　（嫌な思いをすると真実を書くパワーが出ると思うので）

 

対応としては

（２）の悪い口コミ情報を参考にそれらの会社を対象から除外した後、良い会社探しは、①信頼できる人の本当の口コミを聞くこと、①が得られなければ、②数社を見積依頼してその時の対応で自分で判断することで選ぶことが肝要かと思います。

 

これは、管理組合が、管理会社を選んだり、大規模修繕工事の業者を選んだりする場合にも、参考になる方法だと思います。