賃貸更新料「高すぎなければ有効」最高裁判決
２０１１年７月１５日判決日
①原告側（借主側）弁護士＝長野浩三弁護士
②被告側（貸主側）弁護士＝久保原和也弁護士
③裁判長＝最高裁第２小法廷（古田佑紀裁判長）
賃貸住宅の「更新料」支払いを義務づけた契約条項が有効かどうかが争われた
訴訟３件の上告審判決で、
最高裁第２小法廷（古田佑紀裁判長）は、２０１１年７月１５日、
■「更新料が高額過ぎなければ有効」とする初判断を示した。
借り主側の敗訴が【確定】した。
４人の裁判官全員一致の結論。
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基本データ；
■全国に民間賃貸住宅は１２００万戸超あるが、
空室率は２～３割と高水準が続く。そして、、
更新料を設定する賃貸住宅＝全国１００万戸ある。
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更新料の設定は首都圏や関西圏などに商慣行化しており、
該当物件は１００万件に上るとされる。
３件の２審大阪高裁判決では、賃貸更新料は、
２件で無効、
１件で有効と判断が分かれており、
最高裁判決が注目されていた。同種訴訟にも影響を与えそうだ。
消費者契約法１０条は、
「消費者の利益を一方的に害する契約は無効」と定めており、
更新料が該当するかどうかが争点となった。
最高裁小法廷は判決理由で、
①更新料について「貸主側の収益となる一方、借り主にとっては円満に物件を使用し続けられることからすれば、賃料の補充や前払い、契約継続の対価など複合的な性質がある」
と位置づけ、経済的合理性があるとした。
また、
②一部地域で更新料が慣習となっていることは広く知られており、
貸主と借り主の情報量などに大きな差はないなどと指摘。
その上で、
③「更新料の条項が契約書に明記されていれば、賃料、更新期間などに照らして高額過ぎるなどの特段の事情がない限り、
消費者契約法には違反しない」との判断基準を提示し、
今回の３件は「不当に高額という事情もない」と結論付けた。
３件は、
京都府、滋賀県内のマンションの
借り主が平成１９～２０年に、
貸主を相手に更新料の返還などを求めて提訴。
●無効とした２件の２審判決は、
「入居者の大きな負担に見合うだけの合理的根拠はない」などと判断し、
●有効とした１件は「適正額なら一方的な不利益ではない」とした。
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■更新料とは？
マンションなど賃貸住宅の契約を更新する際に、
借り主が貸主に支払う一時金。
１～２年ごとに家賃の約１カ月分を支払うのが相場とされ、
敷金と違って返還が前提とされていない。
首都圏や京都、滋賀など関西の一部地域で古くから慣習化されている。
●国土交通省の平成１９年の調査によると、
更新料を徴収する業者は、
神奈川で９０・１％、
東京で６５％、
京都で５５・１％など。
基本データ；
■全国に民間賃貸住宅は１２００万戸超あるが、
空室率は２～３割と高水準が続く。そして、、
更新料を設定する賃貸住宅＝全国１００万戸ある。
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賃貸更新料有効＝最高裁判決確定（第２小法廷）
１年ごとの更新料＝賃料×２ヶ月分も容認された。
＜最高裁第２小法廷（古田佑紀裁判長）２０１１年７月１５日判決日＞、
①原告側（借主側）弁護士＝長野浩三弁護士
②被告側（貸主側）弁護士＝久保原和也弁護士
③裁判長＝最高裁第２小法廷（古田佑紀裁判長）
高裁＝「無効」から一転、最高裁＝「有効」に、
賃貸物件の更新料をめぐる３件の裁判で、
最高裁判所は２０１１年７月１５日、
「高額すぎるなどの事情がないかぎり、更新料は有効」との統一見解を下した。
同件では高等裁判所で、
①１件が賃貸更新料有効、
②２件が賃貸更新料無効と判断されており、
最高裁でも無効優勢とみられていた。が、
今回の判決で家主側が“逆転”勝利。
今後、全国の地裁や高裁で係争中の約３０件でも、
有効判断が出ると予想される。
賃貸マンションなどの契約更新時に支払う更新料は首都圏などで定着しているが、
物件によって条件が異なるうえ、存在しない地域もある。
こうした中、京都府を中心に、
更新料は消費者契約法第１０条（消費者利益の一方的な妨害）違反だとして、
数年前から返還裁判が続発。
■地裁で無効が確定したものについては、家主から更新料返還を勝ち取った例もあった。
●原告優位とみられていた最高裁だが、
２０１１年６月の双方による口頭弁論で風向きが一変。
結局、
最高裁は判決で「（更新料は）賃料の補充ないし前払いの性質がある」と判断。
「（消費者は）賃貸物件を総合的に検討・選択できる状態にあり、（家主と）情報の格差が存在するとは言い難い」と、
●「契約の自由」の原則を尊重し、
●消費者契約法第１０条違反には当たらないとした。
最高裁の３件の中には、
■１年間で賃料２カ月分を支払う物件も含まれていた。
賃料３万８０００円で月額６３００円の負担増となるが、
これも容認された格好だ。
３８０００×２÷１２≒６３００円
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もしも仮に無効になっていれば、、、
消費者契約法が施行された２００１年までさかのぼって返還が求められる。
ことになっていた。
貸金業者への【過払い金返還請求】のゴールドラッシュ、
二の舞いになりかねなかっただけに、
家主側にとって今回の判断はかなり大きい。
■＜ 更新料の導入が広がるおそれ ＞■
一方、判決に対して東京借地借家人組合連合会（東借連）は、
「最高裁判決はあまりに庶民感覚から外れていないか」と怒りを隠さない。
原告側（借主側）も、
「更新料を設定する全国１００万戸に対し、返還請求が行われる社会的影響をおそれたのでは！！」と意気消沈。
もしも？更新料の最高裁無効判断が下されれば、
①礼金や
②ハウスクリーニングなどほかの費用項目での訴訟も検討していたのだが、
それも厳しくなってしまった。
不透明さを問題視された、
更新料が■最高裁“お墨付き”■をもらったことで、
原告側（借主側）の長野浩三弁護士は、
「今後、更新料を導入する物件や地域が広がるおそれがある」と警鐘を鳴らす。
全国に民間賃貸住宅は１２００万戸超あるが、
空室率は２～３割と高水準が続く。
日本賃貸住宅管理協会の京都府支部は、
「人気物件なら敷金・礼金・更新料を設けるし、そうでない物件はすでになくしている。市場原理が決めること」と主張。
消費者のほうに選択の自由があるとしている。
それに対して東借連（東京借地借家人組合連合会）は、
「契約書に書かれていると言うが、目にするのは契約時で、他物件と比べることは難しい」、
と不安視する。
学生や高齢者など、情報量や交渉力で不利な立場の人は多い。
不動産業者と対等に渡り合えず、泣き寝入りケースも考えられる。
＜ 新たな費用項目のアメーバ増加 ＞
「最高裁で白黒つけるような商慣習は好ましくない。認められた以上、わかりやすくする必要がある」
被告側（貸主側）の久保原和也弁護士と、
不動産業者に呼びかける動きもある。
●日本賃貸住宅管理協会では、
賃料と共益費、敷金、礼金、更新料を４年間支払った総額を１カ月当たりに平均し、その金額を「めやす賃料」とする自主ルールを導入。が、
２０１０年１０月の開始以降、導入は６０万件程度にとどまっている。
京都のある不動産業者は、
「訴訟を機に更新料をなくす物件は増えた。だが、保証料や消毒代、安心サポート料など、あの手この手の費用項目で稼ぐ業者はなお多い」という。
●消費者に選択の自由があると言っても、
市場の透明性が確保されなければ、トラブルは減らない。
判決を機に業界側にはこれまで以上の体質改善が求められる。
基本データ；
■全国に民間賃貸住宅は１２００万戸超あるが、
空室率は２～３割と高水準が続く。そして、、
更新料を設定する賃貸住宅＝全国１００万戸ある。
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↓■２０１１年７月１５日の最高裁判決が出る前の
過去のその当時の状況；■↓
↓■２０１０年当時の賃貸更新料の情勢■↓
２０１１年、最高裁の確定がでれば、
賃貸住宅版の「過払い訴訟ブーム」になる！！
そして悪徳弁護士も暗躍するか？
大阪高等裁判所で、
賃貸住宅の更新料を無効とする判決が３件出た。
最高裁判所での判決確定がいずれ出るか？。
表示ルールの改定や、更新料の減額や廃止。
最高裁判所での判決確定を前に、賃貸業界でも動きが目立ってきた。
法律の規定もない、“慣習”に基づき続いてきた更新料。
2010年10月、賃貸住宅の新たな賃料表示制度が始まる。
不動産会社の店頭やインターネットでの物件募集広告や重要事項説明書などの記載項目として、従来の物件情報に加え「めやす賃料」が表示されるのだ。
めやす賃料とは、1ヵ月当たりの実際の負担額。
仮に同じ条件で4年間住んだ場合の費用（賃料、共益費、敷引金、礼金、更新料など）を合計し、1ヵ月当たりの額に割り戻したものである。
賃貸住宅を取り扱う不動産会社1167社が加盟する最大の業界団体、
日本賃貸住宅管理協会（日管協）が、全国の会員企業に導入を呼びかける。
当然ながら、めやす賃料は従来の賃料より高く表示される。
業界団体が、一見貸手側に不利に見えるこの表示制度の普及を進めるのは「借主と貸主の理解不足によってトラブルが多発している。今業界が動かなければ賃貸市場に対する信頼感が失われる」（三好修・日管協会長）との危機感からだ。
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↓↓■トラブルのなかでも最大のものが更新料の無効訴訟である■↓↓
更新料とは、
賃貸借契約の更新時に家賃の1～2ヵ月分を払うもので、
首都圏や京都などの一部地域で“慣習”として普及している。
ところが、
従来は受け入れられてきた更新料が「無効」とされる判決
が最近相次いでいる。
この5月（２０１０年）までに、
大阪高等裁判所で３件の無効判決と
１件の有効判決が出た。
判決のうち３件が上告中で、
これらの最高裁判所の判決が、２０１１年にも出ると見られる。
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一部地域にしか存在せず、
法律の規定もない更新料。
じつは、そのルーツは戦前にまでさかのぼる。
当時、東京では人口が増加し、住宅不足に陥っていた。そこに物価統制令が出て、家賃の値上げを禁じられた大家が、契約を更新する際に、居住継続と引き換えにカネを借主に要求することが横行した。この“ヤミの権利金”が更新料の起源といわれる。いわば貸手優位の市場で生まれた慣習だ。
だが、
現在の環境は、当時と百八十度異なる、借手市場だ。
総務省によると、
●全国の賃貸住宅の空室率は18.7％、●
供給戸数は2183万戸で共に過去最高を記録した（08年）。
当然、家賃相場も下落する。
大手不動産ポータルＨＯＭＥ’Ｓの調査によると、
07年12月を100とした首都圏の1坪当たり平均賃料は、
今年6月に94、平均礼金は71に下落した。
最も住宅の需要が高いはずの東京都ですら、
かつて2ヵ月以上あった平均礼金はこの7月には0.63ヵ月まで落ちた。
地盤がずるずると崩れるなか、
業界では次は更新料も消えるのでは、という見方が広がっている。
「顧客が退去した後、部屋が埋まるまでの期間が長期化し、
同じ賃料を維持することも難しくなってきた。
退去を防ぐため、更新料の値下げや無料化を検討する貸主が増えている」（加藤哲哉・ネクスト執行役員）からだ。
首都圏のある大手不動産会社では、取扱物件の約2割が更新料なしになっている。
■最高裁の判決前でも、市況悪化で更新料を取れない状況が生まれつつある■。
● 「更新料はもともと一部地域の特殊な慣習だ。中期的にはすべて家賃に一本化するのが消費者にとっても自然。めやす賃料はそれを睨んだ制度」と三好会長も言う。
大家には、礼金や更新料を賃貸経営の前提にしている者も多い。
今後、更新料を取れなくなれば、利回り設定や銀行への融資返済計画の見直しを余儀なくされる大家も出てくるだろう。
更新料は、不動産会社の収入源でもある。
更新料の一部は「更新事務手数料」という名称で不動産会社にも渡る。
不動産会社の経営にも少なからぬ影響が出る。
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今、
■最高裁判決を待つ貸主が最も懸念しているのが、
■賃貸住宅版の「過払い訴訟ブーム」■だ。
■⇒⇒■大阪高裁ではすでに支払った更新料を、
さかのぼって借主に返還を命じる判決が出た■←■
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■この判決が最高裁で確定■すれば、
大家側が過去の更新料を利子を付けて、
借主に返さなければならなくなるケースも出てくる。
過払い訴訟ブーム再来で
大家受難の時代が到来？
じつは訴訟の動きを注視しているのは賃貸住宅の貸主や借主だけではない。
●「消費者金融の過払い金返還請求ビジネスで暗躍した法律事務所が、
次は更新料返還請求に目をつけている」（業界関係者）。
すでに、回収した更新料から成功報酬を受け取る、
などの料金体系を決め、依頼者募集を始めた法律事務所も現れた。
ただ、賃貸経営の大家は、消費者金融のような大企業ばかりではない。
サラリーマン大家や市況悪化で賃貸経営に苦慮する個人大家もいる。
更新料返還の訴訟が相次げば、資金繰りに窮する例も出る。
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●一連の更新料無効裁判の根底にあるのは、
「消費者契約法による信義則違反」だ。
つまり「弱い借主を強い貸主が騙したり搾取してはならない」という前提だ。
だが、本当に借主は弱者なのか。
じつは「現在の日本の借地借家法は借主の権利のみを厚く保護している」と
吉田修平弁護士は言う。
たとえば、実勢の賃料水準と乖離した安い家賃で入居している借主の家賃を値上げしたい場合だ。貸主は契約の更新時に、借主と新賃料での契約を結び直さなければならない。
■ところが借主は、
この契約更新に応じなくても、家賃を払い続ければ、
そこに旧賃料で住み続けることができる。
■借主が契約の更新をしない場合、
旧契約の内容が続く「期限の定めのない契約」に自動的に移行することになる。
この契約を打ち切り、借主を退去させるには、
借主・貸主の両方で、物件を明け渡す正当な理由がある、
と裁判所に認められるか、借主に立ち退き料を払わなければならない。
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収入が減るのを恐れ、現代の事情にそぐわない更新料を、
維持してきた貸主側にも非はある。
だが、法的な保護も薄く、市場も軟調。さらに、
■更新料返還訴訟のリスクが加わるなど、
貸主への圧力は強まり続ける。これは長い目で見れば、借主にもマイナスだ。
「貸主が賃貸経営に行き詰まったり、物件を良質な状態に維持・管理する余力を失えば、市場に出回る賃貸住宅の質は下がる」（長嶋修・さくら事務所社長）からだ。
■業界の耳目は最高裁判決に集まる■。
■借主を優遇し過払い訴訟■の続発を招く判決が出され、
貸主がさらなる苦境に立たされるのか。
借手と貸手のバランスを取り、賃貸市場の安定化が図られるのか。
「更新料すべてが無効とはならず、事例ベースで悪質なものを無効とする判断になるのではないか」と吉田弁護士は想像する。
最高裁判決は、
今後の日本の賃貸住宅市場の将来像を決める“一石”
となることは間違いない。
「週刊ダイヤモンド」
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