【黄岚地产榜】之多伦多独立屋大数据动画分析（200万加元去年能在多伦多买到什么样的独栋别墅？）

本文由加拿大多伦多顶尖1%资深专业房地产经纪人Daisy黄岚原创于2017-02-19

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一直有朋友问Daisy，手里有钱想投独立屋，这么大的大多伦多市场到底往哪里投呢？Daisy想说最先要做的是市场尽职调查，特别是在现如今瞬息万变的市场，实时把握市场脉搏是有效投资的基础。那怎样来把脉呢？

让Daisy来介绍一下【黄岚地产榜】标杆法，即我们需要知道一定数量的资金在特定地区能买到怎样的房子。假如您预算两百万加元，目标是多伦多市，我们来看看200万能在多伦多买到什么样的独立屋。首先我们花十秒钟来看一下【黄岚地产榜】独家大数据动态分析“超200万加元独立屋在多伦多的成交分布”（每个红点代表一套超200万加元独立屋成交）

不看不知道，看了上图是不是有一种快要全国江山一片红的感觉  。多伦多现在几乎遍地是两百万加元以上的独立屋喽。市中心和中城区是传统的高价独立屋地区，近两年来北约克的超两百万加元独立屋数量大增。同时西边的怡陶碧谷和东边世嘉堡的湖滨和悬崖公园地区也有零星分布（地区标注见下图）

那200万加元去年能在多伦多买到什么样的独栋呢？【黄岚地产榜】筛查了数据，选取了所有20来套以200万加元成交的独立屋，带大家看看它们究竟有何特点，希望能帮助购房者搭建一套心理预期对标。同时Daisy黄岚列举了六大要素对这些房产做了个评分小游戏，从第三方的角度看看谁买的最值？谁卖的最好？:-) 【黄岚地产榜】独立屋估值六要素 :

1. 环境（该房的周遭环境）
2. 社区（社区均价）
3. 面积（屋内面积和房间数）
4. 占地（房屋占地面积）
5. 装修（房屋装修装饰）
6. 学区（学校的排名，特别是高中的排名）

 

通过综合评分，谁买的最值，谁卖的最好，Daisy心里已经有了答案，您呢？下一期Daisy黄岚将和大家分享大多伦多地区另外两个独立屋传统热点地区万锦和列治文山的独家大数据分析，欢迎订阅公众号【黄岚地产榜】关注更新。更多互动欢迎私信Daisy黄岚交流。微信(手机) +1 647 899 0888

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【黄岚地产榜】多伦多市中心的有钱人都住哪儿？— 超高端豪宅公寓

本文由加拿大多伦多顶尖1%金牌专业房地产经纪人Daisy黄岚原创于2017-02-01

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一说起加拿大的豪宅，是否大家脑海中浮现出的都是3个以上的车库，一望无际的大院子？那有没有另外的一种豪宅类型呢？电梯直达的360度景观公寓，奢华到流泪的细节？今天Daisy黄岚就要给大家介绍这种平时大家比较少接触的豪宅类型。 Daisy对于此类超高端豪宅公寓的定义是单价两百万加元以上或成交价格位于所有多伦多公寓前1%的公寓。我们可以发现此类公寓一般位于闹中取静的富人区，社区环境和人文历史都很出众。住在这里即可享受城市的繁华、生活的品质，又是社会地位的彰显。（关于多伦多市中心公寓的分类和租金，Daisy黄岚另有历史图文分析：多伦多市中心金融区和多大附近重要路口CONDO租金全解密） Daisy黄岚分析了地产局的数据，以多伦多主流公寓为背景做了以下高端豪宅公寓分析图，希望能帮助您解读这一市场

  

什么样的投资收益最大？抢在所有人前面的投资收益最大。开放大脑，保持接受新鲜事物，才能让您的投资永远立于不败之地。 好了，让我们来放松心情，看一看去年成交价前三位的超高端公寓(Condo)豪宅都长什么样？好房子就是这么养眼。

  

2016多伦多成交价第一豪宅公寓 50 Yorkville Ave – 4403  成交价：$6,000,000   位于紧靠多伦多Bloor商业街，闹中取静的著名富人区 两卧室，3400 平方英尺

        

2016多伦多成交价第二豪宅公寓 2 Chedington Pl 顶楼   成交价：$4,650,000   位于多伦多Bayview 和Lawrence街交叉口富人区 四卧室，超5000 平方英尺

         

2016多伦多成交价第三豪宅公寓 38 Avenue Rd 顶楼 715   成交价：$4,585,000   位于紧靠多伦多Bloor商业街，闹中取静的著名富人区 三卧室，3900 平方英尺

       

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【黄岚地产榜】从新房供应和库存角度看多伦多房产

本文由加拿大多伦多顶尖1%专业资深房地产经纪人Daisy黄岚原创于2017-01-2

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大多地区的房子最近为什么老是在抢OFFER？不是说冬天是每年的淡季吗？为什么今年的这个“淡季”一点都不“淡”？今天我们从供应和库存的数据来解读一下这个问题。 作为加拿大全国的“经济引擎”，多伦多每年都吸引了大量的新移民和外省人口流入，随着小特鲁多上台后加大移民数字，之后每年涌入多伦多的人口仍将呈持续上升态势。然而！！！每年GTA只新建4.8万套住房，其中低层住宅约1.8万套，根本无法满足新增人口的需求。二手房方面，GTA 2016年成交量11.3万套，但是属于存量市场，即，你卖给我，我卖给你，并没有增加房屋供给。如果每年净流入GTA的家庭人数，包括新移民，非居民，其他省份迁入，达到婚龄需要购房的总家庭数超过4.8万户，再加上现有居民的投资需求，GTA的房子不够卖，就会成为常态。低层住宅将成为奢侈品，而不是必备品，也是自然的。

让我们再来看看库存，上个月Daisy黄岚在原创文章【库存、房价、季节里的玄机】里分析二手房库存的状况，今天大家跟着Daisy黄岚聚焦一下新房的库存。下图显示出的新房库存降低印证了大多伦多房子不够卖。（数据源：大多伦多建筑和土地开发协会） 无论是低层别墅还是高层公寓，新房库存的数据都在减少。

我们再以高层新房住宅为例把库存掰开揉碎了看看不同库存状态的构成。首先我们把库存依照开发建设过程分为三个状态:

1. 在售新房库存
2. 在建库存(正在建设中的库存)
3. 已批待建库存(已经设计批准、等待建设开始的库存)

从上图可以看出，新房高层住宅总库存中真正完工在售的现房仅占10%不到，不仅如此，在建库存和已批待建库存近年来均呈下降趋势并处于历史低位。一般来说从开发建设到现房完工一般需要3年以上，所以即便现在开发商增加供应，也有3到4年的滞后期，所以多伦多Condo供应看紧的趋势在未来还将延续。这对我们今年的投资决策应该有所指示。 另一方面，近年来加币的下跌，导致进口材料较多的公寓开发建设成本的上升，也使开发商的成本驱动型提价蠢蠢欲动。市场拉，成本推，涨价顺理成章。作为投资者来说抓住时间窗口至关重要。  

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多伦多「黄岚地产榜」贺岁经典分析回顾（一）2017新年榜

本文由加拿大多伦多顶尖1%著名专业房地产经纪人Daisy黄岚原创于2017-01-10

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由Daisy黄岚团队分析制作，2017大多伦多《黄岚地产榜》发布啦 !!  本榜单以多伦多地产局新鲜出炉的年度数据为基础，该年度数据报告信息量庞大，从宏观角度看，先划三个重点：

1. 新挂牌的房源（New Listings）数量在减少
2. 可供购买的房源（Active Listings）相比去年减少了48%
3. 一套二手房在市场上的平均销售时间从29天减少到20天

这种偏紧的情况我个人认为在2017年还会持续下去，原因是多伦多作为加拿大的经济引擎，一方面不仅能支撑房价的涨幅，一方面还在不断吸引包括新移民在内的外来人口的涌入。房屋供需仍然是僧多粥少。所以无论是贷款收紧趋势，还是各种楼市措施，多伦多楼市单边稳步上涨的局面很难有所改变。好了，让我们深吸一口气，来看看具体的数据。 先看一下<大多地区五年房价演变动态榜>。倒数5… 4… 3… 2… 1… Bingo！！ 不看不知道，一看惊得让人起鸡皮疙瘩有没有。请特别注意下图在去年(2016年)的显著跳升变红，房价涨势真是不等人啊。而这正是Daisy黄岚在2016上半年作出的分析预测的现实版 (详见Daisy历史文章：多伦多房价上涨终极解密)

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再来看下<2016大多伦多房价涨幅前十名市镇榜>…

注：大多伦多地区共计33个市镇

1. UXBRIDGE成为新晋冠军，该区域房产因为总价尚低，值得适当保持关注
2. KING作为老克勒聚集的豪宅区域，从去年排名的第33位，今年强势挤入排行榜第二的地位，值得一直对该区域保持敏感
3. 以RICHMOND HILL为代表的北部区域由于1、2年来累计的凶猛涨幅，已经渐渐不支，接下来的上涨行情应该趋于平稳
4. 以镇屋和公寓为代表的物业，机会将出现在多伦多市区、杜兰郡和密西沙加三个地区
5. OAKVILLE今年以22%的涨幅居第10位，但其均价已经在各市镇中居第三的位置，补涨行情明显

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我们再把上图和下图<2016大多伦多二手房消化速度市镇榜>结合起来看一下…

注：大多伦多地区共计33个市镇

现在又要划重点了：同时出现在2份榜单中的市镇有哪些？

1. OSHAWA
2. NEWMARKET
3. AURORA

房价涨幅又快，房子上市卖出的周期又短，这三个区域仍然是2017年关注点的重中之重。

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最后我们要看的是2016大多伦多房屋均价前十名市镇榜…

注：大多伦多地区共计33个市镇

在上图榜单中，结合历史数据，只有2个市镇保持了上升的态势，它们分别是WHITCHURCH-STOUFFVILLE和AURORA。这2个区域2017年应该还有一个不错的涨幅，值得细心关注。 此外，作为传统的淡季，2016年12月房地产价格涨幅明显，比11月普遍高了2个点。看来今年的房地产看高的趋势十分明显。 从政治层面来看，小特鲁多从去年上任伊始，一直在大规模投资基础设施，这是刺激大多伦多房地产蓬勃向上的一个相当重要的因素。如果目前的美加关系可以保持不变的话，加拿大的政策大方向应该不会发生太大的变化，房地产也可以延续目前的走势。多伦多地产局总裁Larry Cerqua也认为，大多伦多房地产的不断升值，主要原因在于较强的区域经济增长、较低的利率、较低的失业率，以及人口的增长。多伦多地产局年度数据显示，另一个促进房价上涨的因素是上市房屋数量更加有限。地产局市场分析主任Jason Mercer指出，2016年新上市的房屋数量减少了近4%。12月份的供应量更是创近15年来的最低位。 以上是黄岚（DAISY）对2017年多伦多房产趋势的简单分析，之后一定会有更多的原创文章来详细分析和图解这些趋势走向，欢迎订阅本公众号：Daisyhuang98。接下来是Daisy黄岚的几个投资观点：

1. 最大程度利用好贷款的杠杆效应。聪明的人善于借力，善于用别人的钱来生钱。目前来说相对十分低廉的贷款利率（百分之二点几）相对于房价的涨幅来说实在是毛毛雨。
2. 地点选择十分重要。不同的物业类型，所需要选择的地点要素也不尽相同。例如公寓CONDO，就需要交通方便，离地铁公交车站近。而别墅就需要有相对安静的空间，或者是闹中取静的所在，但是也要考虑车行15分钟内生活圈的便利程度。
3. 考虑好租售比。选择租售比好的物业能产生正现金流，能减轻投资所需的资金要求。更容易在不影响生活的前提下进行安全投资。

如您对本榜单还有具体想要了解的内容，或者投资房产有想要咨询的，欢迎联系Daisy黄岚。  

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【黄岚地产榜】多伦多市中心金融区和多大附近重要路口CONDO租金全解密

本文由加拿大多伦多顶尖1%专业资深房地产经纪人Daisy黄岚原创于2017-01-18

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纵观2016年，多大附近片区的CONDO，无论是楼花，还是二手现房，无论是租金，还是售价，行情都是在芝麻开花节节高的热情中一路向上。那么这一片区域如此得到大家的热情关注，每个路口的租金又有什么细微的不同呢？今天，Daisy（黄岚）就来为您独家解密。 数据来源依然是最公正无偏差的多伦多地产局官方数据。为了缩小特殊样本比例，Daisy（黄岚）选取了2016年整年的二手房出租数据，选取了平均值，所以该平均值会略低于现在的市场行情。 好了，让我们来开始吧，先上地图…

围绕地图上标有数字的路口附近区域，Daisy（黄岚）分别按照一房、两房的类别算出了2016年的月房租平均值，并标上了代表楼盘。

Daisy（黄岚）将这些路口区域的Condo大致分为了四大类：

 —- 至尊享受型 —-

两房单价2 –3 百万 典型的如：311 Bay St。让您有美国特朗普总统在他的顶层公寓的奢华感觉。

—- 金领睡觉型 —-

典型的为King St, Queen St, Front St 和Bay St, Yonge St,University St 等的交叉口(地图上标为2、6、13、18、20的路口)，这些路口里市中心金融区很近，很多工作繁忙的金领下班以后能够就近休息，减少了冗长的上下班时间，是业余生活可增加2个小时。用地段买时间是这一区租客的主要特征。

—- 学生休闲型 —-

这一块区域涵盖的范围很广，从多大东面到怀雅逊大学之间的路口基本被涵盖。该区域由于受到2个大学学生租房的辐射，所以租客多以学生居多，租金范围一房从$1800-2100,二房从$2500-3300 (Daisy黄岚另有历史文章对这一区域的分析:多伦多大学东门片区公寓(condo)投资分析)

—- 生活质量型 —-

这一块区域以Bloor街为主。众所周知，Bloor街上名店林立，是多伦多高档的购物天堂。那么选住在这一区域的人，就以注重生活品质为主。再有就是近Lawrence市场(多伦多乃至全球最有味道和历史的食品便利市场)的Condo,既有市中心的繁华，又有过日子的方便

好了，看完了以上的介绍，您对投资这一区域的楼花有没有兴趣，请联系Daisy黄岚，微信(手机) +1 647 899 0888  

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