如果利率升到20%，多伦多房价会将会怎样？论通胀升息房租和房价

本文由加拿大多伦多顶尖1%金牌房地产经纪人，资深Broker ，Daisy黄岚原创于2022年7月

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截至2022年6月，受到加拿大央行大幅加息的影响，大多伦多地区的平均房价虽然同比依然上升5%，但跟上月相比均价已经回落到二十年基础线。

 

 

目前大家最关心的是：加息和加息预期会对大多伦多房价走势带来怎样的影响？ 每个时期都有其各自的背景和不确定因素。我们并不能够预测未来，但以史为鉴的话可以学习到经验和一些参照。与当前通胀环境最相似的还要追溯到40多年前，即上世纪70年代末和80年代…（小小表扬自己一下下，可能只有Daisy黄岚愿意翻出这么旧的老账来死磕的） 以下图的美国为例，当时高达两位数的通胀迫使联储局推高基础利率到不可思议的20%，而我们回看当时的房价走势时却惊讶的发现：贯穿整个高利率年代，房价还是在缓慢稳定的上升。

 

 

对于任何事物判断都必须基于对其本质的认识；Daisy黄岚认为导致这波通胀的原因不是需求过旺，而是供应短缺。供应短缺究其根本是几个长期因素和近年来的几个短期导火索叠加而成。 主要的导火索是：

• 俄乌战争导致全球粮食供应和原油供应短缺
• 逆全球化声浪下的全球供应链重新布局和塑造所导致的阵痛
• 几十年来作为世界工厂中国，其最近经历的几波疫情导致全球供应链在中国节点出现断链、不稳定、成本上升、以及效率降低

当然也有更长时间以来积累的长期因素：包括可持续战略对近期能源业和农业的成本造成的影响；包括中国在内的不少中等收入和高收入国家出生率太低，导致劳动力供应跟不上，也推动劳动力成本上升。

 

 

各国央行以加息应对当前的通胀可以说是不得已而为之，甚至可以说就是央行为了显示它“正在做点什么”。但要知道，加息永远是把双刃剑，在压制通胀的同时，如果保持长期的高利率，也极有可能导致经济衰退。这就是我们看到历史上一旦通胀得到有效控制，央行就忙不迭降息的原因。

 

 

我们从美加两国的消费者信心指数已经看出，在加息和通胀的压力下，两国消费者的信心在下降，可以说加息的负面效应已经开始显现，一旦通胀受控，央行势必会降息。需要指出的是通胀算的是同比，即跟12个月前的数字比，可想而知明年在加息压制下的物价比较今年基本涨到位的物价，通胀率肯定会下降，所以加拿大央行到时为保经济会如何操作就不言自明了

 

 

与此同时，加拿大今年6月份8%的通胀率使得人们不得不考虑如何保值，而持有优质资产包括房地产是抵御货币贬值的好途径。事实上通胀和抵押贷款利率成本上升已经实时地传导至了房租，使得大多伦多地区的房租在近几个月迅速攀升，6月份同比上涨了20%。从半个多世纪的历史来看，房租的涨幅和利率的变化有高度的相关性，上世纪八十年代初美国利率20%的时候房租涨幅也即刻超过了20%。所以在房价进入稳定期的时候，多伦多的房价/租金比将会随着租金的蹿升而回落，并更趋于健康。

 

 

接着想再来聊一下当下和未来一段时期的资产配置。全球范围内COVID疫情对股市的影响始于2020年3月，如果我们把当时视为一个资产配置平衡点，那两年多后的“后疫情”当下，我们可以从下图发现，无论股市还是房市，在经历了疫情中不同的涨幅后，无论代表传统产业的道琼斯指数，还是高科技的纳斯达克指数，还是大多伦多的房价指数，它们的涨幅都已调整，并趋于相近。可以说全世界的资产配置已经走出了COVID带来的噪音，并回到正轨。不同的是，在当下高通胀、利率升的条件下，市场开始避险离开“讲故事”的资产，而更偏爱真实可见的资产，所以我们说房地产的英文不愧为叫”real estate”。大多伦多房地产作为实实在在的资产从疫情前到疫情后的涨幅是42%，低于纳斯达克的45%，高于传统产业道琼斯指数的35%。

 

 

最后总结，通胀、租金、利率从不同方向施力于房价，就像物理中的不同方向的作用力和反作用力，其合力的方向永远是公说公有理婆说婆有理，但Daisy黄岚想说的是房地产市场的基本面永远都是城市对人口的吸引力，多伦多已经连续十几年被【经济学人】杂志评为年度全球十大最宜居城市。有钱的话，谁不想在一个全球最宜居城市置业呢？加之加拿大友善的移民政策，这就是真正的基本面。 【经济学人2022年度全球最宜居城市排名】

 

 

多伦多房地产长期行稳致远的基础是一个健康而平衡的市场。不管是买方还是卖方，聪明的参与者需要具备良好的现实感、战略认知、和专业的决策、及执行能力…

• 高通胀环境下无论从新房建设成本还是纯保值的角度，房价大跌基本没有空间
• 利率提升的确导致购买力下降，但同时房产也是有效抵御货币贬值的资产
• 房产的冷静期是以最优价格猎到好房的最佳时机，但需要洞察力、专业、和果断
• 虽然利率上升，但当前借钱利率还是低于8%的通胀率
• 在历史上的高利率年代，房价并未大跌，而是依然平缓上升
• 正念思维是人类得以从原始社会生存和发展至今根本动力，从历史长河来看，所有的悲观都最终被长期的阳线所吞

 

 

房产市场的冷静期是最适合淘“宝”的，下一期Daisy黄岚会分享一批当下环境下大多伦多市场快照，希望能帮到您。谢谢您的时间，我们下期见。  

 

 

 

  

 

Daisy 黄岚：加拿大多伦多知名优秀房地产经纪大咖，专业口碑Broker；著名多伦多房地产顾问、投资大拿、营销专家；最高钻石奖、名人堂成就奖；律师出身、商业视角、权威分析、强大资源、钻石业绩，黄岚金牌多伦多房地产专家团队助您买房卖房更安心

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