花园房、后巷屋— 多伦多的准四合院(二合院) 7问7答

本文由加拿大多伦多著名金牌房地产经纪人，优秀Broker ，Daisy黄岚原创于2023年6月

 

花园房/后巷房。什么是花园房(后巷房)？

花园房，又叫后巷屋，常位于现有住宅后院。通常用作辅助住宅，这些单元是为了提供额外的住房选择，增加密度并满足城市的住房需求。

 

 

建造花园房(后巷屋)有什么要求？

多伦多的花园套房受到市政制定的特定法规和条例的约束。这些法规规定了用地面积、后退距离、高度限制、停车等要求，以确保这些单元与周围社区相适应。

 

 

盖花园房(后巷屋)能否申请贷款？

比较有挑战。因为花园房目前还是一个新鲜事物，大多数银行对这一业态没有太多的数据来支持他们的业务模型。

 

 

花园房(后巷房)能造地下室吗？

大多数情况，可以。但要考虑不超过允许建造面积的最大值。

 

 

花园房(后巷屋)可以有多大？

这与各个市政府的具体规定有关，原则是要比主屋要小。

 

 

花园房(后巷房)能否出租?

可以。

 

 

我能否用预制的结构来造花园房(后巷屋)？

当然，目前很多预制的结构由于在工厂中生产，成本比较有优势，可以降低建造成本。

 

 

 

 

 

 

  

Daisy 黄岚：加拿大多伦多资深专业房地产经纪大咖，顶尖口碑Broker；知名多伦多房地产顾问、投资大拿、营销专家；最高钻石奖、名人堂成就奖；律师出身、商业视角、权威分析、强大资源、钻石业绩，黄岚金牌多伦多房地产专家团队助您买房卖房更安心

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浅谈加拿大安省多伦多地区的农场农地价值【黄岚地产榜多伦多商业系列之农地农场估值】

本文由加拿大多伦多知名优秀房地产经纪人，顶尖Broker ，Daisy黄岚原创于2023年3月

 

  

之前Daisy黄岚有过一篇【加拿大安大略农地投资秘籍】，本期乘着最新一个近郊农场的上市，Daisy黄岚和大家聊聊加拿大及大多伦多地区农地农场的价值。

  

加拿大不缺农地，安省也不缺农地，大家可能会问，既然土地那么多那么加拿大农地农场会不会不保值呢？非也！加拿大土地虽然多，但终究是有限的，而放眼人类历史，各国的货币供应可以说是无限的。自1981年World Bank世界银行有数据记录以来，全球没有任何一年处于通缩状态，无论是温和通胀还是恶性通胀，通货膨胀是世界经济发展的常态，是人类社会的基因。如果货币越来越值钱，谁还会投资？谁还会消费？所以从历史长河来看，人类社会发展至今，通货膨胀的催化作用功不可没，是通胀在催人奋进。

  

我们把基于历史通胀率的全球物价曲线和加拿大各省农地价格曲线置于同一张图，可以看出三十年来加拿大各省的农地增值大大跑赢年均4.2%的全球物价上涨率。 其中魁北克省农地价格的复合年均增长率最高，为9.2%，安省和加拿大全国农地价格复合年均增长率也都高达7.6%，保值增值功能一目了然。

 

 

复利的能量惊人。如果在1992年投入100元的加拿大农地，三十年后的2020年就变成了779元，上涨将近8倍。如果把加拿大农地的历史增值制成如下量化图，平均每年7.6%复利增长还是很有视觉冲击力的。

 

 

在了解加拿大和安省土地的整体保值增值功能后，我们再聚焦加拿大的经济中心大多伦多地区的农地。这里的农地可谓更是稀罕之物。随着越来越多的近郊农地转换zoning为开发用地，加之green belt的限制，业内明显感到大多伦多近郊上市的农地真的是一年比一年少。下图显示过去三年以来多伦多西北近郊King City国王市附近的所有30英亩以上成交农场农地的位置和平均每英亩价格。可以看出三年以来仅仅只有8宗30英亩以上的农地成交，稀缺程度毋庸置疑。

 

  

价格方面，剔除上图中那块一柱擎天的被开发商收购的农地，其他7块农地平均成交价为53,161加元/英亩。(黄色柱子高度代表成交单价高低，加元/英亩)

此次Daisy黄岚独家上市的农地位置好(处于King和Newmarket 交界处)，占地37英亩，目前仅售179万(48,282加元/英亩)。而同一条街上紧邻的10英亩的农地卖了120万…

该农场的特点如下：

• 土质方面，该片农地属于极适于耕种的腐植质土，这种土壤富含有机质，特别适合种植经济作物，蔬菜等。而且由于属于大多伦多近郊，采摘等各种人工劳力也容易获得
• 该片农地紧邻优质河道，即有地表水源(地表水源碱性低，利于土壤健康和灌溉，大大优于地下水)，适合高价值大棚蔬菜种植，土地回报率高
• 而且该农场土地平整，适合大型机械化操作
• 附带有5房建筑物
• 该农场属于King City，而国王市是大多伦多地区常年豪宅均价冠军。连接该农场的是私人道路，相当于私家车道，私密性极好，翻建新建大宅子的想象空间无限
• 农地属于商业地产，海外买家可自由购买，也无需缴纳海外买家税

关于农地价值的关键技术要素，Daisy黄岚另有文章介绍，欢迎移步阅读【加拿大安大略农地投资秘籍】

长期来看，近郊农地的开发潜力也是巨大的。上图中那块被开发商收购的农地成交单价高达735,708加元/英亩，比正常的市场平均价格硬生生跳升了14倍。同样的例子还有很多，30年前，谁会想到现在这些Richmond Hill、Aurora、King等“北得不能再北”的农地持有者成了开发商“拆迁补偿”的绝对大户。随着人口的增长，类似的农地持有者变身拆迁大户的神话还将不断重演。无需多言，有图为证，在此Daisy敬上一张GTA大多伦多地区每隔十年都会区拓展卫星图。

  

结论：如果你有钱，就投地，跑赢通胀不成问题；如果你有大钱，就投多伦多近郊的地，除了能跑赢通胀，长期更有可能哪天突然价值翻个起码十倍。 谢谢您的时间，我们下期见。

 

 

 

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黄岚地产榜之【2023多伦多房产新年开篇】

本文由加拿大多伦多著名金牌房地产经纪人，顶尖Broker ，Daisy黄岚原创于2023年1月

 

 

2022年的加拿大楼市,有亢奋有低谷，可以说与过山车无异。这一年中有人庆幸，有人担忧；有人笃定，也有人伺机而动。在2023新春之际，Daisy黄岚依旧以黄岚地产榜贺岁篇的形式与大家分享一些深入分析与感悟。本期就以“认知、洞察、和大局观”为题吧。

是的，多伦多整体楼市去年一年先高后低，但认知到此是远远不够的。真正的高手都会针对细分市场刨根问底。就像北美驯鹿任凭风雪依然不紧不慢地刨开雪层四处寻找青草，并第一时间感知春天会在哪里最先到来一样。

说到细分，我们来看一下下面的【黄岚地产榜大多伦多地区各市镇2022年12月同比2021年12月涨幅及均价二维图】(横轴代表均价，纵轴代表同比涨幅，圆圈面积代表该市镇的成交数量)。可以看出多伦多中区均价涨幅坚挺；长期以来均价最高的King市有16%的跌幅；而去年涨幅最大的两个远郊市镇Innisfil和Uxbridge跌幅达到了40%和45%。

 

 

基本上大多伦多地区的33个市镇呈现出均价低的跌幅大，均价高的跌幅小，有的甚至有小幅上涨。长期关注黄岚的朋友可能已经注意到去年此时的黄岚贺岁篇同样的一张图片显示，2021年市场疯涨时均价越低的涨幅越大而均价越高的涨幅越小。那是不是如同股市中股票β值一样，不同地区不同均价的“股性”活跃度(风险性、波动性)不同且有一定规律呢？答案是：YES。

让我们再从另一个角度验证一下。Daisy黄岚进一步把均价和涨跌幅二维图中的四个代表性市镇的历史均价延申至1996年，可以看出二十五年来，远郊地区市镇均价上下活跃度高而多伦多中区（含市中心、中城区、和北约克）的基本不为外界因素所动。此次加息周期使得过去涨幅巨大的远郊地区经历了巨大回调，而多伦多中区则继续我行我素地同比均价增长了7%，就像啥事都没发生。

 

 

至此我们可以看出，聪明的楼市参与者不会对某个现象一概而论，楼市中永远有机会，一做细致分析，机会就出来了。 做个不一定科学的类比，多伦多市中心的房产好比股市中的代表传统产业的道琼斯指数，四平八稳、回报稳定；而大多伦多远郊市镇房产好比纳斯达克指数，起伏大，风险相对市中心也高，但如果能看准抄底，回报非常丰厚。换句话说，如果您炒房，那多伦多远郊的市镇比较适合，如果您长线持有或您有刚需，则多伦多及其邻近的市镇是很好的选择。

有了概念上的认知还不够。市场瞬息万变，我们必须基于数据，对市场的时间和空间有足够的了解和分析，抽丝剥茧，层层深入，才能形成洞察。为此Daisy黄岚每年为大家奉上大多伦多地区房价热图，图中颜色越深均价越高，帮助读者对地理位置和价格一目了然。先来看下面的【2022年大多伦多地区房屋均价及三甲】

 

 

King市长期以来一直稳居年度均价排名第一，主要原因是国王市是占地面积超大的豪宅聚集地，而且距离多伦多也在一小时车程内，因此讲求奢华的高净值人士经常会居住于此。Oakville奥克维尔常年来稳居均价第二，其优越的人文和美丽的湖滨是保证高品质生活的基础。大多伦多西北部的Caledon镇超越Richmond Hill占据了均价第三名，该镇和国王市相似，也是大地块豪宅林立，而华人聚居地Richmond Hill列治文山退居均价第四。

由于整体均价包含了各类别的住房，颗粒度较大，那我么就提高清晰度来看看细分的独立屋的均价排名。【2022年大多伦多地区独立屋均价及三甲】如下：

 

 

独立屋均价排名显示多伦多中区（含市中心、中城区、和北约克）超过King和Oakville，来到第一名。看来有中城区Mid Town顶级独立屋豪宅压阵，其均价全大多地区第一真不是吹的。关于多伦多中城区Mid Town（含跑马径、玫瑰谷、森林山等地区）Daisy黄岚另有文章介绍，这里就不做赘述。

我们再把目光投向公寓Condo市场，多伦多市以及紧邻的卫星城密西沙加、旺市、列治文山、和万锦市是大多伦多地区的主要Condo市场。【2022年多伦多及周边公寓Condo均价及三甲】热图如下：

 

 

多伦多的C02区、C12区、C09区分别摘得了2022年condo均价排名的前三。看来分别包含森林山、跑马径、和玫瑰谷的这三个顶尖豪宅区不光独立屋价格傲居大多伦多地区之巅，连Condo也是如此。可见地段永远是决定房价的最大要素。

 

 

最后我们来聊聊大局。当前的时间点，加息进入尾声，资本市场已经回暖一段时间了。道琼斯等传统产业指数在整个加息过程中一直横盘整理，主要因为传统产业有刚需基础上的定价优势，加息的影响被通胀导致的定价上升所对冲。而前期跌幅较大的高风险产业的纳斯达克指数也开始逐步企稳走高。与此同时，反应稍迟的房地产市场也已经已经蠢蠢欲动，美国的房地产也在2023年一月份展现出见底复苏的初步迹象。

房价走势最终还是看需求和供给，加拿大来自世界各地的人口流入的趋势不会改变，而房产供应还是难以跟上。加之通胀是和去年的同期比较，由于去年此时物价已经居高，因此同比通胀必然会下降。加息停止已经可见，市场也必然会逐步习惯于高利率，并从底部走出，在需求的推动下走上复苏之路。这将是今年的主基调。

谢谢您的时间，祝您兔年顺遂，我们下期见。

 

 

Daisy 黄岚：加拿大多伦多专业口碑房地产经纪大咖，知名优秀Broker；著名多伦多房地产顾问、投资大拿、营销专家；最高钻石奖、名人堂成就奖；律师出身、商业视角、权威分析、强大资源、钻石业绩，黄岚金牌多伦多房地产专家团队助您买房卖房更安心

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如果利率升到20%，多伦多房价会将会怎样？论通胀升息房租和房价

本文由加拿大多伦多顶尖1%金牌房地产经纪人，资深Broker ，Daisy黄岚原创于2022年7月

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截至2022年6月，受到加拿大央行大幅加息的影响，大多伦多地区的平均房价虽然同比依然上升5%，但跟上月相比均价已经回落到二十年基础线。

 

 

目前大家最关心的是：加息和加息预期会对大多伦多房价走势带来怎样的影响？ 每个时期都有其各自的背景和不确定因素。我们并不能够预测未来，但以史为鉴的话可以学习到经验和一些参照。与当前通胀环境最相似的还要追溯到40多年前，即上世纪70年代末和80年代…（小小表扬自己一下下，可能只有Daisy黄岚愿意翻出这么旧的老账来死磕的） 以下图的美国为例，当时高达两位数的通胀迫使联储局推高基础利率到不可思议的20%，而我们回看当时的房价走势时却惊讶的发现：贯穿整个高利率年代，房价还是在缓慢稳定的上升。

 

 

对于任何事物判断都必须基于对其本质的认识；Daisy黄岚认为导致这波通胀的原因不是需求过旺，而是供应短缺。供应短缺究其根本是几个长期因素和近年来的几个短期导火索叠加而成。 主要的导火索是：

• 俄乌战争导致全球粮食供应和原油供应短缺
• 逆全球化声浪下的全球供应链重新布局和塑造所导致的阵痛
• 几十年来作为世界工厂中国，其最近经历的几波疫情导致全球供应链在中国节点出现断链、不稳定、成本上升、以及效率降低

当然也有更长时间以来积累的长期因素：包括可持续战略对近期能源业和农业的成本造成的影响；包括中国在内的不少中等收入和高收入国家出生率太低，导致劳动力供应跟不上，也推动劳动力成本上升。

 

 

各国央行以加息应对当前的通胀可以说是不得已而为之，甚至可以说就是央行为了显示它“正在做点什么”。但要知道，加息永远是把双刃剑，在压制通胀的同时，如果保持长期的高利率，也极有可能导致经济衰退。这就是我们看到历史上一旦通胀得到有效控制，央行就忙不迭降息的原因。

 

 

我们从美加两国的消费者信心指数已经看出，在加息和通胀的压力下，两国消费者的信心在下降，可以说加息的负面效应已经开始显现，一旦通胀受控，央行势必会降息。需要指出的是通胀算的是同比，即跟12个月前的数字比，可想而知明年在加息压制下的物价比较今年基本涨到位的物价，通胀率肯定会下降，所以加拿大央行到时为保经济会如何操作就不言自明了

 

 

与此同时，加拿大今年6月份8%的通胀率使得人们不得不考虑如何保值，而持有优质资产包括房地产是抵御货币贬值的好途径。事实上通胀和抵押贷款利率成本上升已经实时地传导至了房租，使得大多伦多地区的房租在近几个月迅速攀升，6月份同比上涨了20%。从半个多世纪的历史来看，房租的涨幅和利率的变化有高度的相关性，上世纪八十年代初美国利率20%的时候房租涨幅也即刻超过了20%。所以在房价进入稳定期的时候，多伦多的房价/租金比将会随着租金的蹿升而回落，并更趋于健康。

 

 

接着想再来聊一下当下和未来一段时期的资产配置。全球范围内COVID疫情对股市的影响始于2020年3月，如果我们把当时视为一个资产配置平衡点，那两年多后的“后疫情”当下，我们可以从下图发现，无论股市还是房市，在经历了疫情中不同的涨幅后，无论代表传统产业的道琼斯指数，还是高科技的纳斯达克指数，还是大多伦多的房价指数，它们的涨幅都已调整，并趋于相近。可以说全世界的资产配置已经走出了COVID带来的噪音，并回到正轨。不同的是，在当下高通胀、利率升的条件下，市场开始避险离开“讲故事”的资产，而更偏爱真实可见的资产，所以我们说房地产的英文不愧为叫”real estate”。大多伦多房地产作为实实在在的资产从疫情前到疫情后的涨幅是42%，低于纳斯达克的45%，高于传统产业道琼斯指数的35%。

 

 

最后总结，通胀、租金、利率从不同方向施力于房价，就像物理中的不同方向的作用力和反作用力，其合力的方向永远是公说公有理婆说婆有理，但Daisy黄岚想说的是房地产市场的基本面永远都是城市对人口的吸引力，多伦多已经连续十几年被【经济学人】杂志评为年度全球十大最宜居城市。有钱的话，谁不想在一个全球最宜居城市置业呢？加之加拿大友善的移民政策，这就是真正的基本面。 【经济学人2022年度全球最宜居城市排名】

 

 

多伦多房地产长期行稳致远的基础是一个健康而平衡的市场。不管是买方还是卖方，聪明的参与者需要具备良好的现实感、战略认知、和专业的决策、及执行能力…

• 高通胀环境下无论从新房建设成本还是纯保值的角度，房价大跌基本没有空间
• 利率提升的确导致购买力下降，但同时房产也是有效抵御货币贬值的资产
• 房产的冷静期是以最优价格猎到好房的最佳时机，但需要洞察力、专业、和果断
• 虽然利率上升，但当前借钱利率还是低于8%的通胀率
• 在历史上的高利率年代，房价并未大跌，而是依然平缓上升
• 正念思维是人类得以从原始社会生存和发展至今根本动力，从历史长河来看，所有的悲观都最终被长期的阳线所吞

 

 

房产市场的冷静期是最适合淘“宝”的，下一期Daisy黄岚会分享一批当下环境下大多伦多市场快照，希望能帮到您。谢谢您的时间，我们下期见。  

 

 

 

  

 

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多伦多房地产总结和房价走势展望(2022年我们该如何买房?)

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过去一年可以说是在众多不确定因素纷繁变化之中度过的。和往年一样，每年此时在中华新年之际，黄岚地产榜都为大家奉上一份图文并茂的多伦多房市年终分析展望报告。希望帮助大家把握市场脉动，剔除杂音，聚焦确定要素，以史为鉴，展望新年。  

 

   

 

不管您是住在北美、中国、或是世界上其他国家，这几年的体验对大家来说都是很多意外的和很多未知，世界的不确定加剧，去年概括起来Daisy认为是两个关键词：“疫情共存化”和“通胀常态化”。在此宏观环境下，2021年大多伦多地区的房地产市场其实就在围绕着一个字运行：那就是“涨”，我想大家都对去年房价上涨有耳闻或有切身感受，也早已不是什么新闻。Daisy黄岚今天和大家一起掰开揉碎看一下独立屋、镇屋、Condo及各市镇细分剖像图，这对把脉诊断市场会有不错的帮助，建议您每年收藏一下。

 

先来看一下2021年大多伦多独立屋的3D细分图：

 

大多伦多区共有33个市镇，下图中区块颜色越深代表均价越高，柱子越高涨幅越大。截止2021年末，大多伦多地区的独立屋均价一举超过了140万加元，年涨幅25%；和去年一样，大多伦多地区远郊由于基础价格低，涨幅最大。

 

    

 

具体来说，大多伦多地区的独立屋均价三甲由多伦多中区、King市、和Oakville占据。涨幅方面，大多伦多北边的Uxbridge、Innisfil、以及东部的Oshawa地区涨幅居前三位，说明大多伦多周边的独立屋入门刚需和投资需求都很旺盛。  

 

  

 

Townhouse方面，截止2021年末，大多伦多地区的镇屋均价达到了98万加元，同比涨幅22%；也是大多伦多远郊周边地区的涨幅最大。  

 

  

 

Townhouse镇屋也基本呈现总价越低涨幅越大的规律，多伦多中区、King市、和Markham万锦均价最高，而最东部的Clarington,以及北边的东桂林和Essa涨幅居前三甲。  

 

  

 

再来说说Condo。大多伦多的Condo市场主要集中在多伦多市及邻近的万锦、列治文山、旺市、和密西沙加，因此我们把地图Zoom In看一下2021年多伦多及邻近城市的3D细分图。可以看到，2021年区域内总体Condo平均涨幅7%，均价接近70万，而传统的多伦多C12豪宅区均价更是接近140万。涨幅方面，位于多伦多最东边的E10区拔得头筹,达到22%  

 

  

 

去年, 多伦多东区的三个区分别拔得Condo均价涨幅前三甲,而传统上均价最高的三个中城豪宅街区C12(含跑马径)、C09(含玫瑰谷)、C02(含Yorkville)涨幅持平或下降，其中C09区和C02区均价回落。值得注意的是，C12和C09区在前年是涨幅居前的，看来去年对于这两个豪宅区Condo而言，市场出现了理性修正。2021年多伦多市中心外围的Condo涨幅要高于市中心，未来市中心公寓的蓄势补涨可期。  

 

  

 

展望虎年未来，Daisy黄岚分析归纳为四个“不变”和一个“不确定”。四个不变是：

1. 通胀预期不变。由于数十年全球化浪潮使得全球产业高度融合，也使全球供应链极为脆弱，任何一个供应链节点出现瓶颈，都可能推高终端的物价，加之劳动力市场供应不济以及油价居高不下，更使得通胀有长期化的理由，而近来大宗商品的上涨更是火上浇油。之前Daisy黄岚有一篇关于建房成本的分析文章，阐述了通胀环境下，开发商成本和新房供应的逻辑，总之未来房价受到成本的支撑是毫无疑问的
2. 加国移民政策不变。人才人力是国家经济的源动力，中国过去40年的人口红利缔造了伟大的经济奇迹，加拿大作为移民国家深谙此理，长期以来移民人口一直保持增长，去年移民数量更创下历史新高，因此房地产市场具备需求基本面的支持。
3. “求大于供”的状况不变。业界普遍认为供应短缺是最根本的矛盾。而所谓限制海外买家，空置税等行政措施一直以来被证明只是政府刷存在感的小浪花一朵朵，根本改变不了“求大于供”的大环境大趋势
4. 病毒共存化趋势不变。包括加拿大在内的大部分西方国家包括许多亚洲国家（如新加坡）基本都从心态上放松躺平并接受共存的现实。据此Daisy黄岚预期，2022年加拿大经济活动将比2021年大幅活跃，这也会对多伦多和加拿大的房地产产生正向的影响

刚才Daisy黄岚提到的一个“不确定”，主要是说的加息预期和加息效果的不确定，40年来最大的通胀迫使央行频发加息预警，Daisy黄岚也相信加拿大央行会跟随美联储有所行动，但加息是把双刃剑，现在的全球市场是供应和人力的不足，并非需求膨胀，因此加息的幅度和节奏须非常谨慎，不然有极大可能误伤创业和供应而导致“滞涨”—即：经济停滞同时通货膨胀。各国央行主持货币政策的都是聪明人，其实并不愿意加息，只是现在通胀数字太难看，总要做点什么do something罢了。当然，加息对房地产市场并不一定都是坏事，如果房价一味两位数迅速走高，不花点时间来盘整夯实基础的话反而是不健康的，从过去二十年长期走势看，加拿大房价年均扣除通胀的健康涨幅应在6%左右。  

 

  

 

最后总结，四个“不变”因素对房价来讲是积极的，而一个“不确定”因素对楼市来讲是中性而且对长期健康有利。Daisy黄岚以此判断，多伦多虎年楼市将以盘整和夯实涨幅为主，买家和卖家都可以更加从容地交易，后市仍将健康向上，也有相当多的机会，具体欢迎联系Daisy进一步探讨。电话(亦可加微信) +1 6478990888

 

本期就到这里，谢谢您的时间，我们下期见。

 

 

 

 

  

 

Daisy 黄岚：加拿大多伦多资深专业房地产经纪大咖，著名优秀Broker；知名多伦多房地产顾问、投资大拿、营销专家；最高钻石奖、名人堂成就奖；律师出身、商业视角、权威分析、强大资源、钻石业绩，黄岚金牌多伦多房地产专家团队助您买房卖房更安心

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