【黄岚地产榜】独家解密：库存、房价、季节里的玄机

本文由加拿大多伦多顶尖1%口碑金牌房地产经纪人Daisy黄岚原创于2016-12-27

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很多客户和朋友和DAISY聊2017年多伦多的房价走势。那么，在这个继往开来的新年节点，让我们总结一些数据，看看当下的库存、房价和季节里到底藏着什么样的玄机。 市场经济下所有价格的形成是都归结于供求关系。卖方库存是供方，而买家是需方。楼市库存的定义是平均在售量能覆盖多少个月的销售。库存降低意味需大于供，必然导致价格上升；而库存上升意味供大于需，价格将下降。  

同时，类似于库存量，判断楼市温度还有一个较为直观的指标：上市消化时间（从上市到售出平均天数）

看了上面三张图，价格和库存的关系不言而喻了。 我们再来看看所谓旺季和淡季对供需的影响。多伦多房屋交易量随一年中的季节变化影响很大。旺季就是供需两旺，而淡季则是供需两淡，所以价格并无多大起伏。看下图我们可以发现多伦多四季成交量起伏是以多么令人惊叹的相同模式年复一年的重复着。每年2月份开始井喷…5月份达到高潮…之后回落, …10月还有个小高潮,…最后一直回落到年底。

 

从上图我们可以看出不管谈季还是旺季，价格会随成交有所起伏，但偏离不大，价值中枢始终还在那里，也就是说基本不会出现非理性价格。当然不排除有买卖捡漏的机会。 而在这其中独立屋的淡旺季区别比公寓更为明显，主要原因是看房环境决定的，别墅比公寓的看房环境对季节更为敏感。比如别墅的草坪、院子、周围的风景在绿意盎然的季节和大雪覆盖的季节相差很多，而公寓则没有那么敏感。

 

最后总结：在当下的市场行情下，库存量越来越少，平均售出的天数越来越短，价格走势一直向上，那么亲爱的读者朋友们，你们对2017年多伦多的房价走势，有了自己的判断了吗？ 看清大势是基础，把握节点靠的是专业经纪的素养、对市场的把握、加上您的判断！  

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Daisy 黄岚 – 加拿大多伦多资深专业房地产经纪大咖；著名优秀Broker；多伦多知名房地产顾问、投资专家、营销专家；最高钻石奖、名人堂成就奖；律师出身、商业视角、权威分析、强大资源、钻石业绩，黄岚金牌多伦多房地产专家团队助您买房卖房更安心

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【黄岚地产榜】多伦多房价上涨终极解密

本文由加拿大多伦多顶尖1%优秀专业房地产经纪人Daisy黄岚原创于2016-06-13

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今年以来，加拿大各大城市抢OFFER大战屡见不鲜，不仅中国人，连老外也纷纷加入了抢OFFER大战。多伦多、温哥华的房价一路高涨，已经由一个全国性的话题转变为一个世界性的话题。很多国家的媒体都纷纷表示了关注。 那么，多伦多房价上涨的原因是什么呢？它现在的房价真的领跑各大城市了吗？Daisy今天就来和大家探讨一下房价上涨的外部和内部原因。 在讨论之前，我们不得不先来谈谈加拿大产业空心化的问题。

我们不难看出在过去5年中，美国股指涨了61%，黄金跌18%，而加拿大股指(美元计价)竟然跌了19%。股指最能反映一个国家实体经济的活力。之前赫赫有名的北电早已经在2009年就破产清算，黑莓、庞巴迪也一直在破产边缘苦苦挣扎。唯一具有较大优势的石油产业又在近几年被低廉的油价折磨的一蹶不振。可以说，现在加拿大和中国的经济很类似的地方是，除了房地产，已经没有其他支柱性的实体产业引擎。 那么，多伦多的房价一路高歌的动力在哪里呢?

1.国际资金流入 大家知道钱都有趋利性，在房价上涨幅度如此大的情况下，为什么国际资金还愿意流入呢？

看到上图中Daisy将多伦多房价转换为美金后的房价曲线了没？不仅没有上涨，反而还下跌了6%。这就是国际资金现在仍然愿意不断流入多伦多房市的终极秘密了。 刚到加国时, Daisy在寒冬学到了一个词，叫“体感温度”。现在“体感温度”也适合描述加拿大房价。人们从数据上感知五年房价涨了近30%，而实际上若以美元计价，房价却跌了6%, 国际资金借助汇率下跌时机抄底加国房产显而易见。

从上图中我们可以看出，上海在过去5年里，房价上涨46%，其中，在今年年初，上海房价有一个井喷式的上涨。而折算成美元的多伦多房价却远远落后于纽约和上海的表现。行文至此，大家认为是上海的房地产有泡沫还是多伦多有泡沫？

2.中国经济前景不明朗，大量中产阶级和财务自由人士出于安全考虑，均希望能在海外配置资产

由于现在中国经济处于转型期，前景还不明朗。另外，出于食品安全等等的考量，海外配置资产，购入不动产已经成为为数不少人的一个必选项。

3.加拿大政府对外国人购房政策宽松

对于外国人购房，加拿大政府并未采取限制措施。比很多国家更为宽松的是，外国人在加拿大购房，居然也可以贷款65%，享受加拿大的超低利率。当然，现在加拿大政府也在考虑监控外国人买房的一些数据，贷款审批肯定也有从严的趋势，但房地产作为现阶段加拿大的支柱性产业，政府在对待限制外国人的政策上，一定会非常慎重。

4.新移民的涌入带动房市

我们知道加拿大是一个移民国家，每年有大量的新移民进入加拿大。大多数的新移民都选择了多伦多或者温哥华定居，也是导致这2个城市房价上涨的一个不容忽视的原因。

5.为数众多的老移民购买第二套房或者投资房

老移民们在多伦多生活数年，安居乐业，生活稳定，有的为了投资，有的为了孩子结婚等等原因，开始购买第二套房。

6.很多本地人首套房购买CONDO

今年以来，CONDO的价格上涨不容忽视。一方面的原因是由于国际投资者，另外一方面很重要的原因是，由于独立屋房价涨幅过大，很多本地人难以承受，纷纷转战CONDO市场作为自己的首套房。 综上所述，“不识庐山真面目，只缘身在此山中”。房价上涨背后没有秘密，全球配置才是王道。  

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【黄岚地产榜】加拿大顶级私校UCC参观记 (兼谈加拿大教育体系)

本文由加拿大多伦多顶尖1%资深金牌房地产经纪人Daisy黄岚原创于2016-06-07

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Daisy这周去了一次UCC，UCC的全称是UPPER CANADA COLLEGE,中文翻成上加拿大学院，是加拿大的顶级私校，位于多伦多。在此和大家分享一些见闻，顺便和大家介绍一下加拿大的教育体系。

上加拿大学院（Upper Canada College）以下简称UCC，是加拿大著名的私立男校，1829年由当时的副总督 Sir John Colborne发起建立。当时创校目的是为了给刚创建的King’s College（即后来的多大）提供生源，后来与英国的几所学校关系良好。至今仍与英国皇室保持着密切联系。

学校拥有超一流的师资、教学设备、及各项设施，旨在将学生培养成为最优秀的人才。UCC的校友包括六位省督、三位总理、七位大法官、四位多伦多市长、24位罗得学者、13位加拿大皇家研究会委员、还有十位奥运会奖牌获得者。在加拿大的私校体系中，人们都认为UCC是效仿英国伊顿公学最成功的学校。

那么问题来了，私立学校和公立学校除了学费上的区别，在其他方面到底有什么不同呢？平日里，经常也有朋友或者客户问Daisy，到底是私校好还是公校好？先让我们来看看加拿大的教育体系。

从这张图中我们可以看出，加拿大的教育体系基本分为公校、私校和天主教学校三类，在这三类的基础上，又有IB，AP、天才班、艺术类、体育类等等特殊项目。下面让我们来逐一了解。 公校 公校，占加拿大学校的大多数，师资力量也最为雄厚。没有入学门槛，实行的是划片入学的原则。所以，一些排名靠前的学校的学区，房价也就比一般其他区域高一些，就是我们所说的“学区房”。加拿大和中国学区房的概念略有一点不同的是，就算租房子住也能就读该学区的学校。但热衷买房的中国家长们还是对购置学区房情有独钟的。 公校没有学费，除了在学区内购置房产，每年所缴的地产税部分会用于该学区的教育外，家庭的额外开支并不大。公校的其余运营资金主要来源于政府拨款，其他来源较少。 对于有特长的，或者学有余力的孩子，公校设置了天才班、艺术类、体育类、IB班等等特殊的“校中班”，或者是特色学校。有特长的孩子可以去申请入学考试。当然，这些特殊课程不是所有学校提供，有兴趣的家长可以去教育局的网站查询相关学校名单。

私校 私校虽然不需要划片入学，但由于私校大多有历史人文的积淀，周边往往都是豪宅区。就读私校，并不只是交费就读这么简单，作为家长，你需要与学校，孩子同学的家长保持频繁紧密的互动，从某种意义上说，就读私校是一种生活方式的选择。 家长们选择私校的原因可能有以下一些：更为敬业的教师；较严格的学生教育；安全而设施齐备的教学环境；小班规模教学；对学术课程的重视；学生总体的素质和成绩。这些正面因素是显然的，但家长要注意到的私校的一个消极因素是：公校的学生是来源于同一个和相邻社区，它是整个社会的一个缩影，虽然学生的素质参差不齐，但在这种学校学习的孩子，可能将来在社会上的适应能力更好；私校的不足在于学生成长环境较单一，尤其男女分校的情况。

天主教学校 天主教学校虽然有划片入学的要求，但并不十分严格。由于天主教的财力优势，一般天主教学校的硬件设施均优于公校。天主教学校宗教课为必修课。小学还要求家长和孩子必须受洗还能入读。 近些年由于加拿大同性恋合法化等社会问题，天主教学校也渐渐成为很多华人家长的热门选择。他们相信有宗教信仰的人在面对复杂社会问题时，更让家长放心。

结论 顶尖公校、私校、天主教学校在教学质量上并无太大的差别，但顶尖公校的数量的确比私校要少。但受限于师资条件，私校也有不少平庸的学校。到底选择上公校，还是私校，除了要考虑自身经济条件外，如何权衡各种因素，也是一件考验家长智慧的事情。   更多加拿大多伦多房产信息，请联系Daisy黄岚  

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