【黄岚地产榜】该如何拿下OFFER — 浅谈加拿大多伦多二手房定价和买卖策略

本文由加拿大多伦多顶尖1%资深优秀房地产经纪人Daisy黄岚原创于2016-12-01

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​2016年的多伦多市场，如果用2个字来形容，那么只有2个字“火爆”。各种抢OFFER大战硝烟弥漫，一个抢OFFER的房子前面，一大溜的车一字排开20几个人抢OFFER的蔚为壮观的景象已然成为常态。那么如何在抢OFFER大战中有更多胜算呢？毕竟，那么多竞争对手，最后拿到房子的只有一个人，而且，未必是出价最高的哪一个。

作为专业人士，没啥好说，客观数据中发现规律。DAISY导入了2016年11月份多伦多北约克核心区（C07，C14，C15）的400多套房子，制成了以下的散点图。

从图中我们可以发现一个非常非常非常重要的规律：一个抢OFFER的房子如果在15天以内没有成功卖出，那么就很难成功抢OFFER出售。15天是抢OFFER的黄金节点。15天是抢OFFER的黄金节点。15天是抢OFFER的黄金节点！重要的事情，一定要说三遍。超过了15天的黄金节点，降价的可能性就非常高。亲爱的读者，这一点，你学到了吗？ Daisy把上图分成了四个区，让我们来解读一下不同的卖方心态和市场规律：

• A区: 卖家想通过低报价抢offer策略吸引买家，从而提高成交价
• B区: 卖家心里价格高于市场公允价格，同时也不急于出手，不愿意降价，导致无法成交
• C区: 通常此类房产本来比较热销，卖家初始报价较高，卖家有资金时间上的压力，所以愿意降价成交，落袋为安
• D区: 此类卖家没有时间压力，没有太大的降价动力，愿意等待合适的买家，但时间越长对卖价越不利

那么在抢OFFER中，还有什么从大数据里总结出来的独门必胜绝技吗？  

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【黄岚地产榜】购买加拿大老房子前必须清楚的九件事

本文由加拿大多伦多顶尖1%著名口碑房地产经纪人Daisy黄岚原创

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随着多伦多地价的涨幅以年二位数增长，很多占地面积很大的老房子成了香馍馍。今天，Daisy就来和大家讲讲购买老房子要弄清楚的九件事

1. 考虑投资价值 如果您愿意花精力参与到一项大工程，雇佣一名建筑师对整套房产进行重新设计，那么您可以考虑购买那种需要大规模改造的房产。虽然对房产的恢复工程可能比较耗时，但 是您从中获得的增值会更多。如果您购买的房产状态还不错，那么相应地增值空间也会减少。切记，未来的某个阶段您可能需要将其出售，因此对于买房这种大型投资，一定要跟随自己的心意做决定。

2. 制定预算 改造老房子前需要设定一个合理的预算，因为改造开支可能会超过房产本身。一旦确定了改造方案，工料测量师可以帮您确定预算。在此提醒您，越早考虑开支对您越有利。

3. 保温隔热方面的开支 作为一项基本规则，对老房子进行隔热处理，不仅要增加外部保温层，还需要在内部使用干燥的内衬。 外墙保温需要在房产的外部增加一层保温材料,并在其外部进行防水处理。这是最实际的解决方案，并意味着它不会对任何内部结构产生影响。然而这可能需要您在房产外观上有所让步。虽然您可以按照房屋的原有构造恢复一些细节，但窗户或屋檐周围可能无法进行恢复。 另一方面，虽然在内墙铺设干燥的内衬可以维持外观，但它效果有限。这一工程需要在墙壁上固定石膏板，这可能会使房间的面积稍稍减小一些。同时您还需要对檐口和门窗等木工制品进行更换及改装。

4. 关注采光 无论您看中的是哪个时代的房产，采光都是一定要考虑的问题之一。 一般来说，年代久远的房子门和窗都比较小，所以在设计的时候要注意可否改善。增设天窗，或者换掉旧的门窗都是选择之一。在作出选择前要和设计师确认合理性和可操作性，还要考虑到成本的效率。

5. 现代化设计 在结构上，很多老房子的起居空间并不是现代化的开放式设计。一般因为窗户比较小，所以采光也略受影响。 考虑下房屋目前有哪些房间及空间,以及它们是否符合您的需要。之后您需要考虑，如何在现有的结构上实现新设计，以及是否需要进行扩展等问题。 一般来说，改造工程需要拆除部分墙壁并引入。同时，如果您要新增浴室，会需要移动排水系统。

6. 更换旧的管线系统 老房子的电线很多都没有地线，具有安全上的隐患。 大部分旧房子使用的都是老式排水管。这种管道是由很多节短管连接而成的，时间一久接口处容易形成漏水。而这种泄漏可能会对地面承载力造成损害，严重的话会导致房产出现裂痕和塌陷。 咨询专业人士，确定您所购买的房产是否需要全部更换管线系统。

7. 决定加建的最佳大小 在对老房子进行改造时，您可能会考虑增加一些房间来扩大居住面积。这在专业上叫做加建。这一方案对很多买地进行投资的小房子都是非常实际的选择。比起推倒重建来说，花费不高，又能扩大居住面积。就算出租也能增加租金。 但在实际操作中，应当考虑住宅结构。特别要指出的是，一些加建需要得到市镇审批。在决定加建前，一定要到市镇部门去确认清楚。

8. 保留时代特征 大部分老房子的魅力都藏在那些具有年代特征的结构中，比如水磨石地面、壁炉、楼梯甚至是院子里面具有年代感的参天大树。然而一旦您需要对房产进行现代化装修，将不可避免地失去一些年代特征。因此您需要在开工前做好心理准备。

9. 房产加固 任何长时间的排水泄漏都可能对老房子的地基造成危害。如果是这样的话,需及时对房产的支撑结构进行结构性改善。 在购买房产前，一定要请具有专业资质的验房师对房屋进行查验。对房产是否需要加固的情况能够更加了然于胸。如果房产没有加固，可以咨询结构工程师，确定该房产是否需要加固。仔细检查房产是否有裂痕，尤其是在地下室、窗户及门上方这些位置。  

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【黄岚地产榜】为您带来史上独一份大多伦多地区独立屋四维分析图

本文由加拿大多伦多顶尖1%专业口碑房地产经纪人Daisy黄岚原创于2016-11-14

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把握房地产投资的关键在于空间和时间。一张图看出空间+时间四维效果的投资分析？Daisy为您带来史上独一份大多伦多地区独立屋四维分析图(基于多伦多地产局的三季度最新数据)。值得收藏！ 总体来看，大多伦多地区独立屋均价都是越来越贵，但近2年年均涨幅前五名的市镇有：

1. Richmond Hill 涨幅26%/年
2. Essa 25%/年
3. Whitchurch-Stouffville 25%/年
4. Aurora 25%/年
5. Brock 25%/年

 

作为房产投资，地段永远是第一位的。涨幅居前的社区其实房价都不便宜，擦亮眼睛，考察地段的综合指数才是最重要的。   如有兴趣了解更多关于多伦多房产的信息，请联系Daisy   

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【黄岚地产榜】史上最全大多伦多地区轨道交通未来规划图(不含现有线路)

本文由加拿大多伦多顶尖1%口碑金牌房地产经纪人Daisy黄岚原创于2016-11-14

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轨道交通的改善，缩短的上下班时间都是某个地区房价上升的先兆。这基本是放之四海而皆准的原理。

      

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