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加拿大安大略省农地农场投资买卖浅析【黄岚地产榜 — 商业地产系列】

2023-05-15 09:09:43 | 日記

本文由加拿大多伦多顶尖1%优秀专业房地产经纪人，知名Broker ，Daisy黄岚原创 

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最近比尔盖茨成为这个星球上最大的地主登上热搜，最好的诠释了什么叫“老钱囤地”，也可以引发我们更深入的思考。不论是房产还是土地，其基本投资理念都是相通的。本期Daisy黄岚结合数个土地投资经验和市场观察分析，和大家聊聊加拿大安省的土地投资。 

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纵观十年历史，无论是安省还是加拿大，农地价格的年化增值率都是8%，可见土地增值异常稳健，是真正意义上的硬通货。农地的另一个优势是持有成本（地产税）非常低，几十英亩的地一年地税几百块，几乎可忽略不计，因此如果你是个真正的保守投资者，存银行或买黄金，还不如直接投土地。这就是所谓的“老钱”对土地的偏爱。 也有朋友会说，目前的土地价格相比几十年前已经涨上天了。是的，虽然土地的绝对价格看上去贵，但“土地太贵”这种说法就像“房子太贵”这种说法一样已经流行好几十年了，在目前全球通胀、粮价普涨的背景下，我们更多需要关注的是相对价格。政府大量超印货币，市场的可供投资的钱是更多了而不是更少了，而就算是伊隆马斯克，除了移民火星也无法印出土地，现在的主要困境是没地可买，大多伦多地区的土地挂牌越来越少，有零星出售的也主要是因为原有的农场主退休。 

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加拿大各省的农地价格差异很大，最主要价格决定因素当然是供求，即当地人口的数量和密度决定了土地的贵贱。越偏远人口越稀少的省份由于运输成本和人力成本高，土地价格越便宜。从下图可看出各省农地涨幅每年轮动错落不一，但长期来看都是稳健上涨。

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从安省来看，北部偏远地区的价格最便宜，均价3700加元/英亩，而水系丰富适合蔬果类高价值作物种植的安省西部和尼亚加拉地区均价最高，接近20000加元/英亩。对于真正的买地自种的农场主而言，还需要精算种植什么和土地的潜在的产出回报。而对于农地投资者而言，随行就市，了解出租回报，看准大势出手，等待升值是最佳选择。 

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在地区均价基础上，个案农地的价格也会受到以下因素的影响：

  • 土质
  • 有没有地表水源
  • 排水是否良好
  • 地面平整度

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土壤构成主要分为三类：粘土、壤土、沙土， 而土层厚度、酸碱度、和含石量也是影响土质的重要因素。一般来讲加拿大各省各地区的土地都有公开的土质报告可供查询。 

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任何作物生长都离不开水，加拿大的绝大部分土地都属于粗放式耕种，即靠天吃饭，旱涝都凭运气。人工灌溉系统有，但仅限于人口密度大，经济作物产出回报好的地区。由于加拿大地下水碱性大，不适合抽泵地下水灌溉。地表水源对掌控灌溉，避免靠天吃饭很重要，而且是大棚种植所必须的。因此如果有地表水源，对于高价值农地来讲是一个加分项。

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在农田排水方面，不少农地铺设有用于降低地下水位的管网，主要原因是：

  • 降地下水位有利于帮助土壤达成最佳空气25%:水分25%:土壤50%比例
  • 地下水盐碱度高，因此降地下水位亦可防止土壤盐渍化程度加剧
  • 降地下水位有利于农田排涝
  • 也有利于雨水渗入土壤，而不是形成地表径流导致水土流失

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地形及地面平整度也会影响到农地的价格：

  • 起伏地不方便大型机械耕种
  • 起伏地不方便联合收割
  • 坡地也不利于水土保持
  • 当然在起伏地上建独立屋大豪宅会显得更漂亮

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本期就到这里，谢谢您的时间。更多农地农场信息或交流，欢迎私信Daisy黄岚。电话(亦可加微信) +1 6478990888

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大多伦多西部(奥克维尔、密西沙加)湖滨独立屋市场纵览【黄岚地产榜】

2023-05-15 03:40:54 | 日記

本文由加拿大多伦多顶尖1%著名口碑房地产经纪人，专业Broker ，Daisy黄岚原创于2021年9月

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说到多伦多湖滨，很多朋友的第一反应是多伦多市中心倒映在湖水中的高楼林立的天际线，许多Condo和办公楼也以能看到湖景作为特色。然而今天Daisy黄岚想和大家一起放眼大多伦多西部湖岸线，这里主要包括密西沙加Mississauga和奥克维尔Oakville湖滨。这一带不同于多伦多市中心，住房主要以独立屋为主，天然的湖景区位优势使得这里的房价异常坚挺，而且每次上涨行情也都不拉下，所以深受青睐。当然，真正的后院就直接对着安大略湖的独立屋是少之又少的，Daisy黄岚在这里把Lakeshore Rd以南都称为一线湖景，基本上出门走几步就可以观赏到安大略湖风光。 我们先来看一下今年上半年奥克维尔Oakville一线湖景的成交鸟瞰，最高成交价的一栋独立屋位于著名的Old Oakville社区，美丽的“16英里溪”从这里注入安大略湖  

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再来看密西沙加一线，这里今年上半年的冠军成交是一栋后院就是安大略湖的硬核湖景独立屋，虽然离附近的化工园区较近，但怎奈其一线临湖的稀缺，所以摘得半年第一也是可以理解。

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Daisy黄岚把靠近Lakeshore Rd北侧的一带称作二线湖景，虽然名为二线但这里的豪宅地块大，许多价格甚至比一线湖景更高。从下图今年上半年的成交鸟瞰可以看到这里有一处成交价格接近两千万的独立屋，同样也是位于风景秀美的Old Oakville老奥克维尔社区。

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在密西沙加一侧，二线湖景的半年度成交价冠军由一处位于Clarkson社区独立屋摘得。

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二线以北，QEW高速以南，Daisy黄岚称之为三线湖滨，这里的独立屋整体会比一线和二线价格稍低，当然也有不少风景好品相好的房子收到追捧。在这一带，Oakville的半年度成交冠军位于Eastlake社区。

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在Mississauga密西沙加这边，三线湖滨半年度成交价冠军花落于一处位于著名的Credit River的河岸别墅。

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我们再把所有大多伦多西部一二三线湖滨独立屋半年成交放在一起做一个鸟瞰。

 

 

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我们从鸟瞰中可以发现，有两处湖滨区没有独立屋成交，因为这两处分别是污水处理厂和化工园区，因此其附近也是购房者需要考虑在内的所谓环境“硬伤”。当然，湖滨主要还是风景，产业规划所必需的“硬伤”毕竟是少数。从东至西，我们沿着安大略湖滨一路数来的美景包括Lakefront Promenade 公园、Credit Port 港口、Richard‘s 纪念公园、Jack Darling纪念公园、Rattray Marsh自然保护区、Gairlock花园、Lakeside公园、Appleby 私立学校、Bronte 公园码头、等等。

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多伦多商业地产 — 旧常态还是新常态？【黄岚地产榜】

2023-05-15 01:07:03 | 日記

本文由加拿大多伦多顶尖1%专业房地产经纪人，金牌Broker ，Daisy黄岚原创于2021年5月  

 

 

 

 

大家好，这里是Daisy黄岚。说到多伦多商业地产，没有哪年比当下时刻对各行业有如此大的影响

 

工业和物流以及某些行业，如生命科学，冷藏库和数据中心，在新冠时代蓬勃发展，而办公室，零售和酒店等其他行业则遭受重创。有些行业可能被永久性改变，而有些行业则可能在疫情受控之后恢复到新冠之前的”的“旧常态”。

 

最近世邦魏理仕发布了2021年加拿大商业地产展望。该报告预测今年加拿大房地产仍将处于波动状态。某些行业将强劲增长，但由于新冠的持续影响，消费和投资需求的全面恢复将受到抑制。随着疫苗的广泛接种以及政府进一步刺激经济，房地产将继续发展。2021年，基本面最强劲的行业当属工业和物流行业。CBRE预计，随着电子商务的增长，北美将再新增3.5亿平方英尺的工业空间。商业写字楼市场可能要到2021年下半年才开始恢复正常或者说进入新常态。只有当雇员可以安全地返回办公室时，远程工作的时间和范围能被固定下来。届时投资者对办公资产的需求可能会出人意料。零售业规模预计将在2021年继续萎缩，但存活下来的将是更强大，更灵活方便、和更具体验性的零售业态。休闲旅行将在2021年有所回暖，但一直到2022年之前预计不会开始全面复苏。

 

商业地产资本投资

  

资本投资方面， 2020年加拿大全国投资总额为353亿加元，比2019年下降了22％。与此同时，在全球范围内，投资额同比下降了26％，美国则下降了32％。由此看来投资资本对加拿大仍然显示出韧性。投资活动有望在2021年恢复强劲增长，与大流行前三年的总投资额相似。

 

资产类别偏好转换

 

鉴于市场不确定性加剧，机构投资者偏好于反周期性的资产类别，和基本面不受大流行影响的商业地产。比如说，多户型出租住宅multifamily，工业和土地的需求增长，而办公，零售和酒店资产则预冷。细分行业类别方面，包括数据中心，生命科学相关的产业地产，以及冷藏设施等这类资产，越来越成为市场的宠儿。

 

最后， 来说说多伦多商业地产的主要趋势

  

在动荡的2020年，多伦多市中心的办公楼市场出现了更多小租约的转租空间的现象。对整个市场的影响将需要数年时间才能完全显现出来。很多企业仍在制定后疫情时代工作场所策略。单个员工办公空间的上升可能将对冲总空间需求的减少。预计来年的租金将保持在当前水平附近。对于多伦多零售商而言，2021年许多不利因素仍在继续，我们可能看到更多的零售商与倒闭和破产。然而，前景并非完全负面，许多细分市场，例如便利店，drive through店，杂货商店都在蓬勃发展并壮大之中。疫情下的多伦多工业地产可以说是另一番景象，预计可用空间的不足将导致今年租金率持续增长。在这种环境下，企业也在积极制定厂房和仓储策略，包括自建定制的厂房。土地开发方面，总体市场信心将继续推进开发土地的需求。由于开发商将房屋安置在黄金地段的rezone或旧区改造的土地上，因此明年土地的流动性将有所提高。新冠危机促使我们更关注数字经济和人口趋势对房地产的长期影响。大事件、大趋势将决定商业房地产从旧常态向新常态的转变程度好规模。让我们以平静、开放、和积极的心态面对未来。谢谢您的时间。

【从经济和产业角度观察加拿大多伦多商业地产】Daisy 黄岚，律师出身，加拿大多伦多著名优秀口碑资深专业顶尖金牌房地产经纪大咖, 多伦多地产最高钻石奖, 多伦多地产名人堂成就奖, 多伦多房地产顾问, 多伦多房产投资专家, 多伦多金牌地产经纪, 多伦多房产买卖置业专家, 多伦多公寓Condo专家, 多伦多独立屋专家, 多伦多镇屋Townhouse专家, 多伦多楼花专家, 多伦多二手房专家, 多伦多大学租房买房卖房专家, 安大略湖景房专家, 多伦多学区房专家, 专业买家买房经纪, 专业卖家卖房经纪, 电话(亦可用于加微信) +1 6478990888

 

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复苏还是通胀, 话加拿大房地产【黄岚地产榜】

2023-05-14 05:28:04 | 日記

本文由加拿大多伦多顶尖1%金牌口碑房地产经纪人，资深Broker ，Daisy黄岚原创于2021年5月

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近几个月来，随着加拿大疫情的起伏，多伦多房产冷热也明显和疫情的发展呈正相关的模式。送走了火烤般的3月，4月渐起的寒风让人乍暖还寒时候有点难适用。虽然疫情反反复复，但加拿大经济相对于七国集团的其他成员表现良好，预计未来五年的就业增长将在七国集团中领先。加拿大作为美国紧邻和盟友，随着疫苗注射普及率在2021年达到高点，疫情终将跟随美国的曲线得到控制。牛津经济研究院（Oxford Economics）预测，总体而言加拿大经济将在2021年第4季度恢复到COVID之前的水平。  

 

 

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由于新冠，全球各国政府在2020年借入了20万亿美元。国际货币基金组织预测，这种借贷狂潮将使发达经济体的政府债务增至GDP的124％。加拿大政府净债务增长了68％，尽管政府债务如此迅速的增长不免令人担忧，但好消息是加拿大的净债务占GDP的比例仍是七大工业国中最低的。同时彭博社Bloomberg估计，加拿大的偿债成本将是七国集团中最低的。  

 

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复苏还是通胀？话2021加拿大多伦多房地产 多伦多口碑大咖房地产经纪中介Daisy黄岚

科技和人才是加拿大经济主要动力之一，虽然高税收使得加拿大大规模产业化条件受限，但人才的多元的和高受教育程度，也使得加拿大成为科技研发和产业初创热土，随着疫情逐步受控，加拿大主要科技行业就业复苏可期，V型反弹趋势明显。  

 

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同时，加拿大移民数量正克服疫情的影响开始反弹，为总体经济注入活力，正所谓“人口为王”，最近开放的9万个快速移民名额又一次证实了加拿大欢迎新移民的国家战略。  

 

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我们再来谈谈经济的三驾马车。消费方面，旅行的支出受到严重的影响，但基本类别的吃穿部分的支出反弹明显。出口方面，加拿大作为农业和资源大国，受到这波全球资源价格上涨的推动，形势一片大好。近来加元的上涨就是强劲出口的体现。投资方面，加拿大的投资额增长也将在2021年恢复到疫情前的水平。

 

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我们再来看看在当今特殊环境下经济对房地产的影响。在房地产建造成本方面，最近五年以来加拿大的建筑材料成本平均以超过CPI两倍的增幅上升。

 

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从木材、水泥、到钢铁、玻璃，加拿大建筑材料和全球其他大宗物料一样，涨幅惊人。  

 

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以下是加拿大基础建筑材料生产者价格指数走势，不必多说，上升势头一目了然。  

 

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此外，供应链中经典的长鞭效应（Bullwhip Effect）也正在显现，即需求的波动会对上游供应链产生逐层放大的扰动。新冠疫情使得多伦多房地产消费和投资需求起伏大为增加，扰动了原先平稳的供应，正对房地产供应产生深远的影响。势必会造成阶段性的供应紧张或过剩。而所有这些对产业供应链的负面影响，都会最终转化成额外的成本传递给终端市场。结合货币超发通货膨胀的大背景，多伦多长期房地产价格的回调在宏观层面上已经基本不可能了。  

 

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结论：无论现房和期房楼花，目前的价格自有它存在的道理。无论从疫情长期可预计的跟随美国的收敛趋势，还是经济报复性的复苏，再加上猛于虎的全球性通货膨胀和供应紧张，都在预示着多伦多房地产市场的走势。为什么现在楼花期房比二手房贵？楼花的本质既是众筹，又是一种期货。即在将来可以以约定的价格买入。目前的楼花价格其实就是市场相信楼市将继续上涨。本期就到这里，谢谢您的时间。

 

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Daisy 黄岚：加拿大多伦多著名专业房地产经纪大咖，资深优秀Broker；知名多伦多房地产顾问、投资大拿、营销专家；最高钻石奖、名人堂成就奖；律师出身、商业视角、权威分析、强大资源、钻石业绩，黄岚金牌多伦多房地产专业团队助您买房卖房更安心

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多伦多楼市总结暨牛年展望【黄岚地产榜战情室】

2023-05-14 02:39:02 | 日記

本文由加拿大多伦多口碑Broker 、资深专业房地产经纪人Daisy黄岚原创于2021年2月

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【黄岚地产榜】牛年伊始，继续发布一年一度的多伦多地区楼市榜。 过去一年，各类大事件不断上演，它们对多伦多房地产的叠加影响使房产走势变得复杂化。前一期Daisy黄岚提出了：“抓住重点已知和可预知因素”的理念。本期Daisy黄岚基于大多伦多地区过去一年市场表现，提炼出更多的已知数据，通过系统化分析和可视化呈现，希望梳理出重点，帮助您看透市场，理清对未来的观察，最终形成自己的观点。    

多伦多顶尖金牌房地产经纪人Daisy黄岚总结并展望多伦多房产【黄岚地产榜战情室房价热图成交热图】

 

 

截止2020年末，大多伦多地区的独立屋均价达到了120万加元，同比涨幅16%；Toronto Central多伦多中区、King国王市、和Oakville奥克维尔录得均价前三甲。在涨幅方面，由于基础价格低，大多伦多地区远郊的Adjala-Tosorontio、Scugog、和Georgina取得最大涨幅。

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疫情导致的远程办公和社交疏离推动独立屋王者归来，也使价格相对较低的大多伦多远郊地区需求旺盛，成为导致其涨幅最大的直接原因。  

 

多伦多顶尖专业房地产经纪人Daisy黄岚总结并展望多伦多房产【黄岚地产榜战情室大多伦多地区独立屋房价和涨幅二维比较】    

镇屋(联排)方面，截止2020年末，大多伦多地区的镇屋均价达到了83万加元，同比涨幅15%；其中Toronto Central多伦多中区、King国王市、和Toronto West多伦多西区录得镇屋均价前三甲。和独立屋一样，大多伦多远郊镇屋的涨幅最大，涨幅居前三的分别是Innisfill、Clarington、和New Tecumseth。    

 

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疫情推动了部分Condo需求转向了低密度住宅，镇屋是这部分需求的首选。同样因为价格相对较低的原因，大多伦多远郊地区的镇屋涨幅最大。针对于镇屋Daisy黄岚年前有一篇Townhouse的原创分析，感兴趣的话，欢迎移步阅读：情怀中的镇屋、风口上的镇屋【黄岚地产榜】独家分析

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2020年疫情对于大多伦多Condo市场来说喜忧参半，一方面市中心需求的下降导致价格基本持平，整个多伦多地区均价略微下降，另一方面，也开启了通胀大环境下相对低价的买入窗口。当然以黄岚当前的一线体验，此低价窗口期也正在收窄。数据方面，2020年Condo均价前三甲分别是包含了传统豪宅区玫瑰谷的C09区，以及是市中心C03区(含著名的Yorkville约克维尔街区)，还有包含了传统顶级豪宅区跑马径的C12区。

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2020年大多伦多condo均价和涨幅在某些区域显得有些怪异，比如包含了顶级豪宅区跑马径的C12区Condo均价位居前三，同时涨幅第一，这反映出多伦多Condo市场细分明显，不可一刀切来做投资买卖分析。某些豪宅区本来Condo就不多，一旦一个新Condo楼盘上市，价格涨幅会显得很夸张。具体请私信Daisy黄岚探讨交流。

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最后，Dasiy黄岚再从另外一个维度补充一下2020年房价上涨的理由：以往每年加拿大政府的货币超发差不多7%左右，这与每年房地产市场的平均涨幅相当，而2020年由于疫情，超发了15%，房地产价格的增长可想而知。这也可以解释为什么不仅加拿大，包括中国和美国在内的一线大城市的房价目前都有不小的增长。 本期黄岚多伦多牛年地产榜就到这里，更多关于多伦多地产买卖投资的讨论，欢迎添加黄岚微信探讨斧正。 谢谢您的时间。

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Daisy 黄岚：加拿大多伦多顶尖1%优秀房地产经纪大咖，著名金牌Broker；知名多伦多房地产顾问、投资大拿、营销专家；最高钻石奖、名人堂成就奖；律师出身、商业视角、权威分析、强大资源、钻石业绩，黄岚金牌多伦多房地产专家团队助您买房卖房更安心

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