土木工事

先日、ある工事が完了しました。
雨風による浸食が原因で、敷地の一部が陥没して
おりました。



※↑↑下地の浸食によりアスファルトにヒビが入っています。



※↑↑コンクリートの下に隙間が・・・。少しづつ土砂が流れてきています。



※しかも施工範囲が広く、費用が気になります・・・

早速、工事に入っていくわけですが、問題なのは工事代金です。
出来るだけコストを掛けたくないのは、こちらの気持ちですが、
工事時期を延ばすわけにはいきません。

業者さんの提案と現地での調整に時間がかかりましたが、
結局、最良の提案内容を”良”に変更しました。

結果的にはコスト減につながりましたが、肝心の安全対策には
十分に時間をかけ、工夫や検討を重ねました。
安いから良い訳ではいけません。

物件の改善や補修には施工業者さんの協力は不可欠ですが、
その内容を吟味し、適切だと思える内容（方向性など）の判断は、
管理会社が行わなくてはならないと思います。

そのため、工事内容に関する疑問点は、現場で確認し、十分に理解する
まで行う必要があります！


※敷地を整備し、ワイヤーメッシュを・・


※敷きつめます。


※そして・・梅雨の晴れ間の中で、なんとか工事が終了しました。


※施工時に取り外したタイヤ止めは、再利用します。

完成したときは、晴天の暑い日でしたが、豪雨の前で本当に
良かったと思います。おかげ様で、土砂の浸食も止まり、
建物にまた、平和が訪れました。

低価格職人の皆様、本当にありがとうございました！

管理会社からの”逆アプローチの成果？”

先日公募させて頂いた”逆アプローチ”物件が
決まりました！！

■物件名　コーポフェニックス


※洋室写真-①


※洋室写真-②


※こだわりのゴミ箱（お部屋のクロスに合わせて黄色にしました！）

■物件名　シャルム薬院


※[大人の遊び心を感じるアート空間]

しかもお申込みのお客様も私たちがイメージして
作ったお部屋の雰囲気にピッタリの方でした。

入居募集の在り方もかなり変化してきております。
その変化に対等するためにも、募集開始段階の調査分析
がとても大切になってきています！

[分析や対応の主な内容]

①現地での物件確認
　貸主及び近隣へのヒアリング調査
②需給者のニーズ
　Ｈ19年国土交通省の住宅市況動向調査では、
　・56.7％の人が[家賃が適切だったから決めた]
　・44.2％の人が[住宅の立地環境が良かったから決めた]
　・36.5％の人が[住宅のデザイン・広さ・個性があったから決めた]
　を挙げています。
　市況調査では、これらの事項を参考ポイントにしながら調査を進める
　必要があります。

③賃貸条件の確認
　賃貸条件としては、賃貸物件の性質、借主の性別、勤務先
　学生専門の有無、多様としての利用の有無（ＳＯＨＯなど）賃貸期間
　賃料などの様々な要素が挙げられますが、変動傾向が著しい市況に対応して
　いくためには、日ごろからオーナーとコミュニケーションをとり、
　お互いが情報を共有し、迅速にマーケットの要望に対応できるよう
　協力して取り組む必要があります。

　それにしても決まってよかったです！





※※アチーブメントプラスからのお知らせです。※※※※※※※※※※※※※※
オーナー様（会員制）サイトが昨日よりＯＰＥＮしました！日々の管理業務を
現場目線からレポートして参ります！

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工事に同行

共用廊下1Ｆの排水口付近の工事を行いました。
排水口付近の勾配が低いため、注意はしておりましたが・・
遂に、前回の強い雨で雨水がエントランスに多少では
ありますが、浸入していました。


※問題の１階共用階段の排水口です。

しかし、今は梅雨です。
ゲリラ豪雨などが来てしまうと工事どころか
雨水の浸入を許してしまうかもしれません！！

梅雨の晴れ間を狙って工事をするしかありません。
事は緊急を要していました。

幸い12日と13日は晴天ということで絶好のチャンス！
早速工事を開始しました。


※スラブのハツリ工事です！既存のコンクリートが硬く、かなり苦戦しました。


※なんとか完了！騒音の発生を極力抑えるため、工事時間は
　1時間程度＋コンクリートの残骸も手で撤去しました。


※残材撤去後・・・


※この牛乳のような液体は、吸水調整材のＮＳパンフレックスです。
　コンクリートとコンクリートの接着材のようなものです。これを
　ハツリ面に塗っていきます。


※同時にモルタルを作ります。
　配分は、砂3、コンクリートの粉1、水少々（お好みの硬さに合わせて）です。


※作業も終盤に入りました！モルタル作りくらいはお手伝いできますが
　・・ここからは職人の技にお任せです。


※時間をかけて、慎重に仕上げていきます。


※そして完了しました！
　気が付けば半日経っていました・・
　天候にも恵まれて、なんとか終了しました。
　途中、ハツリ工事の時に、騒音を気にして途中で作業変更の指示を
　出しましたが、頑固な・・いえ職人さんの
　「ここで止めたら、後で割れるかもしれない・・」
　「出来るだけハツリらせてくれ！」
　迷いましたが、職人さんのプロ魂にふれ、自分も心を決めました！

　最後に仕上がった現場を2人で見つめながら
　なんとか完成してよかったと・・少しの時間、達成感に浸っておりました。
　途中で諦めずに作業を進めてよかったと思います。

　・・・自分はあまり手伝いできませんでしたけど。
　

ピクセルデザイン

当社の新たな管理物件になった。
サンライフ大名707号が決まりました！


今後の打ち合わせも兼ねて物件を訪問したら
オーナーのギャラリーになっておりました。


商品化されている作品も展示されていました。


本や雑誌にもデザインは取り上げられています。


中に面白い作品がありました。
モザイクタイルで作られている[　ピクセルデザイン　]・・・

もしや！
オーナーのデザインと自分たちの空室対策が一致した瞬間でした。
皆さんもどこかで見たことがありませんか！・・



そう！空室対策で活躍している！！


タイルカーペットマジック！です。もしかしたらこれも
[　ピクセルデザイン　]といえるのでは！？

それでは、また次回にお会いしましょう。
※写真はゴールド大濠203号です。

物件チェック ｉｎ 城南区

自転車で城南区の物件チェックに
行きました！

梅雨とは思えない快晴です！
渋滞もなく、以外に早く目的地に到着できるので
物件チェックには、自転車を使用しています。
※運動不足解消にも効果”大”


※アチーブメントプラス3号

この小道の先に物件はあります。
毎日の行き帰りを想像すると、なんだか楽しくなります。


小道を抜けると、そこにはトンボ？・・

公園があります。

「なんて緑豊かなところなんだ・・」と、思わず呟いてしまいました。

でも、ここは、福岡市内です。
天神まで自転車で15分程度の抜群の好ポイントにも関わらず静かで
とても居心地がいいところです。

物件に到着しました！



ＰＦ別府です！最後の一室が決まりましたので、現在は満室です。
次回空予定がでましたら、お問合せをお願いいたします。

チェックポイント-共用部通路


チェックポイント-インターホンなどの上


チェックポイント-建物外周


今回は特に問題はありませんでした。
明日も、地道な作業を続けていきます！
そこに、管理物件がある限り!!

では、また。

物件定期確認

この日は、定期巡回訪問の日です。

森の戸建てもチェックに行きました！
梅雨とは思えない絶好の天気のなか、緑は最高でした。





※緑がイキイキしています。梅雨明けには、植栽の剪定を予定しております。


※入口の雰囲気が最高なんですよね～♪
　最初に訪れた時は、雪で覆われていました。




※隠れた名水も問題は無いようです。

確認が終わったあとも、あたりの音に耳を澄ましてみると
木々の触れる音や、風の音、小鳥たちのさえずりが聞こえてきます！
いや～・・癒されました!!

それでは次の物件に行ってきます!!

ちょっとした変化

最近のお部屋探しは、インターネットなどの
通信環境も重視されています。

前は・・ＴＶが絶対といっていた時代もありましたが、
今では、単身者の必要家電ＮＯ.1は、ノートＰＣという
結果も出ていますので、ニーズは大きく変化してきたといえます。

でも、キッチンや浴室、トイレなどは、今もむかしも
必要な設備です！

こうした当たり前の設備ですが、毎日の
さりげない風景には、決して無視することはできません！

また、最近のお客様は、多くの物件候補の中から
オンリーワンの物件を選んでおられます・・

経験上、キッチンの色は、印象に残りやすく
お部屋選びの重要なポイントになっていると言っても
過言ではありません。

という訳で、ドゥブラン愛宕のキッチンに
シートを貼ってみました。

□施工前


□施工後101号（赤）


□施工後103号（黄色）申込済み



※室内の雰囲気はこんな感じです。キッチンシートの効果で
　お部屋の雰囲気が明るくなりました。


※メンテナンスでたまたま現地であった、住まいるリフォームの山内さんです。
　住まいるリフォームさんに今回のリノベを担当していただきました。

今後ともよろしくお願い致します!!

ちょっとしたトコロですが・・

入口によくあるゴミ箱ですが・・
結構、前からあるな～・・と感じたことは
ありませんか？

以外に見落としがちですが、エントランス付近に
配置したゴミ箱も、注意してみないと気になりませんが
確実に視界に入ってくるものです。

今回、ドゥブラン愛宕のゴミ箱を新品に
交換しました！

■交換前

※丸い形なので、動線にはみ出していて、ちょっと気になります。

■交換後



※四角い形のモノをチョイスしたので、すっきり見えます！

ちょっとしたトコロですが、入口の印象を改善することが
できました。

入口付近にタイルの割れや、放置されたブロックなどを
見かけることがありますが、補修や、撤去を
行うだけで、印象を良くすることができます。

ちょっとしたトコロでした・・・
次回は、ささいなトコロをご紹介いたします。

パルプラザ大橋の改装ほぼ完成！

今日は、Ｔ様と大牟田まで遠征に出かける予定です。

待ち合わせの時間まで少し時間がありますので、
改装中のお部屋をチェックすることにしました！


パルプラザ大橋205号と206号室です。
□改装前


募集条件
□家賃38,000円
□共益3,000円
□敷金1・礼1

[205号]

くつろぎ部屋のルール→→様々な照明を多用して幻想的な影や光を楽しむ

[206号]

くつろぎ部屋のルール→→最小限のモノしか置かず空間を楽しむ。

あと少し手を加えます。

2人の報酬はドロリッチ

この日の福岡は雨です。
掃き掃除はできませんので、室内の予定作業と
鉄部等の拭き掃除にスケジュールを修正し
行動開始です！

※コーポフェニックス401号のベランダからの眺めです。
　雨ですが、静かで落ち着いた朝です。

新たな室内改装が完了を迎えております。



内装工事業者さんの細部へのこだわり
で、すごく良い仕上がりになっております！

しかし、最後の仕上げが残っています！
それは、低価格スーパー職人の通称［カットマン］さん
に報酬はドロリッチという”まさに超低価格”での
重要な作業です。

※ちなみに・・この後の作業中にもう一本いっておりました。

残された作業は、キッチンへのシート貼りです。

※慎重に作業開始です！室内に静寂と外の雨音がわずかに聞こえています。


一枚、一枚、丁寧に作業を進めていきます。たとえ報酬がドロリッチでも
決して手を抜かないスペシャル職人軍団の一人［カットマン］さんです。

そして完成です！





明るいオリジナル空間をつくることができました！
ご協力頂いた皆様にこころより感謝いたします。

この後に、カットマンさんと訪れた次の場所はなんと
要塞でした！その内容は、また別の機会に・・

アクセントキッチン仕様のコーポフェニックス401号はこちら→→