豪雨

昨日は豪雨による被害がまた発生してしまいました。今日は朝から作業に当たられている方もきっと多いはずです。昨日も建物の内装工事の下見などで市内を動き回っていましたが・・その時から雨は強くなっていました。



そして今日は朝から巡回です。心配していたことが現実になっていました。



強い雨が共用部分に入り込んだ現場です。場所は建物の3階です。水が浸入すれば下の住居に被害が出たことでしょう。幸いなことに床にはCFシートと壁との境界部分にはあらかじめコーキングをしていたため、大きな被害になることはありませんでした。水を取り除き、拭き掃除にて作業は完了できました。次に訪問した現場では、入居中のオフィスの天井からの水漏れです。先行して業者を現場に走らせていましたが、原因が確定できていませんでした。味わいはあるが、築年数が経過した建物であるため、壁面のクラックが気になります・・・

現場に到着し、被害を確認。



天井にシミが確認できます。床にも雨が染み込んだ後が確認できます。早速窓枠付近を調査します。外壁に小さな穴が確認できます。



これだけでも水は侵入することができますが、他にも何かありそうです。屋上を確認し防水層の破断箇所がいくつか確認できます。さらに建物の前に走る大通りにバスが通過するたびに屋上でかすかな振動を感じます。壁面全体を確認してみると、壁の中央付近に横に走る塗装面の破断を確認しました。ここから雨水が浸入したと考えられます。※クラックの下の窓から雨水被害が出ています。



今回は応急措置を施し、来週から怪しいポイントをコーキングでつぶしていく作業を行います。その後は経過観測です。一旦事務所に戻りましたが、今日明日は引き続き巡回作業を行います。出来るだけ被害は最小限に食い止めたいと考えています。

Emotional intelligence

今回の勉強会はＥＱについてです。
Emotional intelligenceとは、ピーター・サロベイ博士とジョン・メイヤー博士が
初めてEQを世に問うた論文です。



ＩＱが高い人が必ず優秀であるか、高学歴の人こそ仕事ができるか・・
はたしてそうだろうか？

冒頭の論文では、「ＩＱだけではなく、ＥＱが必要」と書かれています。

”人の心”といわれてどこを想像するかというと、心臓付近を考える人
実際多いと思います。実際は心臓は血液を体に送る
ポンプの役割を担っていますので、ココロではありません。


最新の研究では、脳の内部に感情の記録が蓄積されて
いき、個人の感情ぬきに自動的に記録されていることがわかってき
ました。

ココロはこの脳の小さなこの部分にあるということ？なのでしょう。

人の感情は喜怒哀楽。
さまざま情景で感情は変わっていきます。
こうした感情をコントロールし知識や学歴だけではなく、知性力を
高めることがＥＱです。

今回の勉強会では、こうしたEQ力を高めるため、
「感情」の大切さを知ることや、感情を知り、感情に賢くなる考え方、
自己研鑽の重要性などを詳しく学ぶことができました。

ＥＱ～知性が優れている人

①自分自身の情動を知る。
②感情を制御する。
③自分を動機づける。
④他人の感情を認識する。
⑤人間関係をうまく処理する。

周りから信頼され、仕事もテキパキさばいている方を目にすると
こうしたＥＱ力の高さを実感します。

ＥＱは、ＩＱとことなり、生まれつきのものではなく、訓練を重ねて
いくことで、成長させていくことができます。

組織のリーダーが行う組織のマネジメントの方法も、
マネージング（伝える）からコーチング（質問）などへ変化しており
チームの問題を結論づけるのではなく、チームスタッフに気付かせる
手法になってきています。


成果を強調し過ぎた指導の場合、チームスタッフや、受託を受けた担当者
はミスを犯さない仕事に集中し、チャレンジすることを避け、無難な仕事
をするよう行動します。これではミスは抑えられるかもしれませんが、本当
に求める将来の成果は得られないでしょう。

リーダーなり、経営を預かるものとして、自身の感情を知り、コントロール
することで、チーム内や依頼先担当者との信頼関係にも大きく作用してきます。

EQ力を高め、明るく前向きにチャレンジしていく気持ちをこれからも
大切にしながら、今日を前進していきたいと考えています。

東京に

東京に行ってきました。
連休を利用して、普段会えないあの方たちに会いに行ってきました。

建物や、室内の仕様で気になったところなどを写真にいくつかおさめてきました。

↓浅草文化観光センター


レトロで看板も気に入ったので



6月から月イチ東京研修がスタートします。



スケジュールの調整を必至で行っておりますが・・
なんとかなるだろうと思っています。

ウッドデッキ完成。

警固の物件にウッドデッキをつくりました。
室内から素足でテラスに出ることができるようになり、
１Ｆのお庭付物件のメリットを最大限に発揮できるように
なりました。



また、ウッドデッキ完成をまたずしてご成約も頂戴することが
できました。



ちょっとした工夫で建物の魅力は変わるという
事例でした。

全員が低価格職人化する季節。

もうすぐ1月も終わろうとしているこの季節。
社内は、いつも戦場のようです。

主な会話は、空室対策がほぼ100％です。
基本的な作業は、随時進行しておりますが、個別対策が必要な物件には、
対策費用を算出し、事業コストに見合った内容にするため、かなりの
頻度で、当社のスタッフが現場で作業を実施しています。

考えるより行動。
これが毎年の春商戦のスローガンとなっております。
考えるのは年末まで、１月からは、作業リストを書き出し、ひたすら全員で
作業を処理していきます。３月末までは、息継ぎなしの日々が続いていきます。

今日も、事務所内は騒がしく、いつもと変わらない朝を迎えていました。
話の話題は、久留米で再生をご依頼いただいているコーポ杉の内装を
どうするか？という話題でした。

チームが一丸となって取り組む姿勢は、企画がうまくいくという
雰囲気がただよっています。

フッと、視線を自分のＰＣから会話の方向へ目をやると・・・
そこには、低価格職人化したT木の姿が。



また一人・・低価格職人化してしまいました・・・
おそらく、３月には経理担当までも、同様の姿になることでしょう。
今後も、いろいろな作業に挑戦して参ります。

土曜日

朝6時のメールから昨日は始まりました。
「今日は波があるみたいだ・・全員海に集合！今ますぐだ！人生はまってくれない!!」

師匠からのメールでした。
６：３０に現地に到着して海から上がってきたのは、９時。
１１時から中央区で打ち合わせがまっているためでした。

今日の海の波はすごくきれで、気の合う仲間たちと大勢で
楽しめたので、リフレッシュになりました。

サーフィンは今とてもブームなのだと思います。



福岡市のケヤというとこをホームにしておりますが、
早朝でも超～満車の状態です。天神あたりの便利が良い駐車場とまったく変わらない稼働状況となっております。
ただし、波があるときだけですけどね。


正面が師匠です。
海のことをよく知っていて、とてもうまい人です。そして熱い！

体をちょうどいい疲労感を感じながら中央区での打ち合わせに向かいます。



こちらは、分譲マンションの理事長様と
修繕対策もついての現地打ち合わせです。

修繕＝メンテナンス。

メンテナンスには大きく３つあります。
○予防メンテ
○緊急メンテ
○繰り延べメンテ

他にも表面メンテと矯正メンテというものがありますが、一般的なのが上の３つです。

予防メンテは、特に役に立つメンテナンスで、特に当社では重要視しております。
予防メンテは、設備の寿命を延ばし、物件を良い状態に保つことができます。
予防メンテは、待ちの管理ではなく、積極的なメンテへのアプローチであり、計画と
メンテ作業の優先順位の決定が必要です。

予防メンテの効果は、予想しない出費を抑え、通常メンテのコストを抑える一つの
方法です。

また、危険管理にも大きな役割を果たします。物件を定期的に点検することは、設備の
損傷、故障、事故、災害などの防止に役立ちます。予防メンテは、すべてのシステム、
設備などを定期的に点検して、良い稼働状態に保ちますので、人々の健康や快適な生活
を危険にさらす緊急事態を減らす、あるいは避けることができます。

ご相談をいただく中で、昔は単に空室だけの問題が多く、リーシングの内容を強化したり
物件の魅力を開発したりすることで、あるていどの稼働向上が見られましたが・・
最近は年数の経過が原因なのか、建物の経年劣化による陳腐化を防止することができず
古くなり、中には危険な状況になっている建物もあります。

陳腐化が進行するということは、通常行わなくてはならないメンテを繰り延べてきた
ことが、大きな原因となり、改善には大きなコストを伴う場合があります。

予防、予防を考え、長期的な資産運用を心掛けてください。

そのあとは・・お昼のお食事会。


あっさりとしたランチを堪能。
朝からアクティブに動かした体に食物の栄養が染み渡っていきます・・

最後にサービスで出していただいた・・プリン！



参加者全員が絶賛でした。



濃厚な味わいでした！

勉強会

６月から始まった勉強会も今回で、5回目となりました。
１講義２日で、朝から夕方までディスカッションをしながら受講する
新しいセミナーに参加しています。



今回の受講内容は、”ＰＭのためのマーケティングとリーシングについて”です。
市況調査方法やリーシング知識を習得しるセミナーで、日々の業務の検証を
することができました。

アチーブメントプラスはＩＲＥＭ　ＪＡＰＡＮに加盟しております。
ＩＲＥＭとは、全米不動産管理協会という組織で、世界数十か国で普及しており、
不動産の本来の価値や力を理解し、データや市況などを分析し、投資家が目指す
形を実現するためのさまざまな高いスキルを教育し、資産運用のプロを育成して
いる団体です。

ちなみに受講内容のスナップは・・



こちらは、融資を受けた場合のレバレッジがかかる内容を図式化したものです。



こちらは、投資を行う上での指標をまとめています。
売買を行う場合に、一般的に使われているのが、表面利回り。
しかし、この表面利回りとは、物件の規模や、形、条件などにより、変動する
運営費は反映されておりません。

運営費とは、ＥＶなどのメンテ費用だったり、定期的な清掃費用だったり
物件によって金額などはさまざまです。

こうした運営費も事業計画に含み、より現実路線に沿った
事業計画を提供できるよう、参加者がディスカッションしながら
学んでいます。

勉強会の後は、熱いオフサイドミーティングを行います。


管理系だったり売買系の経営者だったり、九州各地や東京からの参加者がいたりと
参加メンバーは非常にバラエティーのある魅力的な方ばかりです。
おかげで、こうした食事会は、非常に盛り上がります。

今日は、講義の２日目です。
時間は、朝９時３０日から夕方の１７時３０分まで。
長時間の勉強会もだいぶ慣れてきました。

精神修行にもなっているのかもしれませんね（笑）

昼夜のブレストＭＴ

残暑お見舞い申し上げます。
まだまだ暑さが続いておりますが、皆様いかがお過ごしでしょうか？

最近は、社内も熱さを増してきております。



社内の掲示板にはってあった紙。
よく見ると・・・



”ブレストＭＴ”と書いてあります。
そもそもブレインストーミング、略して”ブレスト”とはなんなんでしょう？

↓以下は・・上Ｄさんによる説明です。

ブレインストーミングとは、アイデアを出したり、問題を解決したりするのに
よく使われる方法です。組織で働いたことのある人は、みなさん一度や二度は
あると思います。

しかしブレストが正しく使われていないこともあります。
その弊害は、ディスカッションと新しいアイデアの創造
を妨げます。

ちなみに生産的なブレストのルールは下記のとおりです。
・アイデアを非難してはいけない。
・アイデアは、意外性があるものが良い。
・アイデアは、質よりも量が大切。
・既に出たアイデアを元にしたアイデアや、いくつかのアイデアを組み合わせてたものでもＯＫ。
・チームのメンバーがグループの前で、出たアイデアをすべてフリップチャートに記録する。
・すべてのアイデアを逐語的に記録する（言い換えてはいけない）

そしてブレストでよくしてしまう間違いとは・・
・早い時点でアイデアを評論する。（それ以上アイデアを出しにくくなる）
・オリジナルでクリエイティブなアイデアを聞いて笑ってしまう。
・早い時点で一つのアイデアに飛びついて、ほかのアイデアについて考えない。

などです。

上Ｄさんありがとうございました。

当社では、秋のシーズンに向けた対策を検討し、今から準備に入ります。
毎年のことですが、現状の成果の分析を行い、そこから見えてくるものに
対して、仮説や検証を加え、新たな対策を考えていきます。

今年の反響（お問い合わせの成果）では、６月～８月時点では、
季節的なネックの影響（梅雨や残暑）もほとんどなく、お問い合わせをいただいております。
しかし、反響自体の特徴に目をやると、まんべんなくお問い合わせが入っており、問題が無いよう
に思えますが、逆に集中した物件もないのでした。

管理させていただいている物件を心から愛するわれらですが・・
”お客様から見て本当にいい物件なのか？”という視点から
さらなる物件の魅力を引き出す方法はないかなどを、今回の
ブレストで狙っています。

定期的にスタッフ全員で行っていますが、
なかなか盛り上がるＭＴをすることができます。


↑管理物件を愛する気持ちもだんだん盛り上がっていきます！


↑今回のブレストの仕切りは上Ｄさんです。



いい言葉などに出会うとついつい自宅でも
張り出してしまう今日この頃です。



残暑はまだまだこれからです。
体調管理に気を付けて、頑張っていきましょう～♪

タイレルで海岸線を行く。

先日、家族で海にサイクリングに出かけました。



この日は、梅雨というのに空は快晴でした。



愛車のタイレル。
ミニベロタイプですが、走りは軽快でとても気に入っています。

自転車は、車とちがってゆっくりと景色を楽しんだり、心地良い風を
体いっぱい感じることができます。

次回のサイクリングは、梅雨明けくらいですね。

掃除し続ける限り

今日は、物件訪問日～♪



訪問したエリアは南区。
空室になっている現場をチェックにやってきました。


※今回訪問した時に感じた・・ちょっと汚れてない？
　という感が、玄関に入室した際に直感できました！
　
　掃除をするタイミングは、掃除したいと感じた時ときめています！

室内を観察してみると・・・


※サッシも黄砂の影響を受けています。


※キッチンもなんだが光っていない。

今回は、マジックリンとキッチン洗浄剤を主に使用したいと
思います。



さっそくこれかい！


床も室内全体を掃いてみると、ゴミが出てきます。
何も気にしなければ発見できないゴミやチリも、注意してみると
感じてきます。



そう・・感じるのです！
「Don't think. Feel!」敬愛するブルースリーが燃えよドラゴンで
弟子のラオに稽古中に発した名言は、誰もが知っているように

”動きを考えるのではなく感じて流れるように動作にうつせ”
ということに近いのかもしれません・・・

そんなわけあるか！
というご指摘が聞こえてきそうです。

横道にそれましたが、清掃は順調に進みます。
が、次のアポイントも迫っていますので、流れる動作を
意識しつつ、作業を追いこんでいきます。

ベランダ・・


↑内見者が必ず立ち寄るポイントです。

ついでに、ここも↓

避難ハッチ。

顔が写るくらい磨いてみました。


サッシもキレイになりました。



そしてこの後は、同業者仲間とちょっと会食。

※清掃で渇いたのどを潤してくれます。

ランチは、ロコモコ。エビはニンニク風味で、疲れた体に
力を吹き込んでくれました！


※うまそうでしょ？

さぁ～て次は、西区をせめていきます！
まってろよ空室物件たち。