【Q＆A】 【Ｑ７】 定期借家契約期間途中の解約

　【Ｑ７】　借家人は定期借家契約を途中で終了させることができるでしょうか。

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　【Ａ７】　普通の借家契約も定期借家契約も、期間を定めて契約を結んだ以上、その期間の途中において貸主はもちろん、借主も一方的に契約を終了させることはできません。これが原則です。

　この点、新法は定期借家契約について特例を定めました。すなわち、床面積が２００平方メートル未満の居住の用に供する建物（店舗兼居宅の場合もこれに含まれます）の定期借家契約については、「転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から１月を経過することによって終了する」（借地借家法３８条５項）としました。そして、右の規定に反する特約で定期借家人に不利な特約（例えば、地上のいかんを問わず中途解約は認めない、など）は無効とされました。

　右の規定の反対解釈として、
①床面積が２００平方メートル未満の居住用建物であっても転勤等のやむを得ない事情がない場合とか、
②居住用建物であっても床面積が２００平方メートル以上である場合とか、
③非居住用（店舗とか事務所など）である場合（面積の大小は問わない）には、
　これまであったような例えば１ヶ月前に予告すれば解約できるというような特約でも結ばれない限り、借家人の方から一方的に中途解約することはできないことになります。すなわち、期間の中途で明渡しても残存期間の家賃は支払わなければならないのです。

 

「Ｑ＆Ａ　定期借家契約」（東京借地借家人組合連合会編）より

 

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借地借家法３８条５項
第１項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借（床面積（建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積）が２００平方メートル未満の建物に係るものに限る。）において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から１月を経過することによって終了する。

 

東京・台東借地借家人組合

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