保証金/敷金トラブル/原状回復/法定更新/立退料/修繕費/適正地代/借地権/譲渡承諾料/建替承諾料/更新料/保証人
東京借地借家人組合連合会(東借連）
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尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。東京借地借家人組合連合会(東借連）
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尚、無料電話相談は原則１回のみとさせて頂きます。供託とは、借地借家人に支払い義務のある地代・家賃を貸主が受領しない場合に、法務局に地代・家賃（賃料）を供託して債務を免れる（賃料支払義務履行）制度をいいます。
どういう場合に供託すると有効になるのかというと、�ー攫腓�貸主に賃料を提供しても受領を拒否された場合、��貸主が賃料を受領することができない場合（貸主が行方不明になった等）、��借主に責任がなく貸主が誰か知ることができない場合（貸主側に相続が発生したが相続人が誰か確定していない等）の原因によって供託することができます。
したがって問題が発生し、未解決のまま多分受け取らないだろうとか、貸主も督促に来ないから自分から支払に行くのが面倒だからといって勝手に供託しても、供託の要件を満たしたことになりませんので、このような供託は無効となり、債務が履行されていないことになり、賃料不払いとなってしまいます。
また、よく問題となるのは賃料が高すぎるからといって、貸主が値下げ額に合意しないのに借主が勝手に値下げした金額を供託しても、供託は無効になります。賃料値下げについては、貸主に賃料の値下げを請求し、貸主が値下げに応じない場合には賃料減額の調停を申立、値下げが調停で確定されて始めて賃料を減額することができます。賃料値下げが確定するまでは従前の賃料を支払い続けるしかありません。
供託書は現在ＯＣＲ用紙になり、供託カードで一度登録すると２度目の供託からは５箇所の記載だけでＯＫとなります。法務局に持参できない方は郵送による供託も可能で、法務局指定の銀行に振込みます。
供託は貸主が東京２３区にいる場合は千代田区九段の東京法務局が管轄となります。賃料の支払場所が多摩地域ですと、府中・八王子・西多摩の３箇所の法務局に供託します。
東京借地借家人新聞より
東京・台東借地借家人組合
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大田区南馬込地域に約30坪を借地しているＡさんの地主は契約期間満了を２年後に控えた一昨年３月に、底地を大阪市の建設業者に売却した。
新たな賃貸人の建設業者は想定通り代理人を介して、借地権を売却を求めてきたが、Ａさんは住み慣れた居住地であり、他に移転する意思はないと拒否する。今度は例の如く土地の買取を求められたが、Ａさんはいずれの請求にも毅然とした態度で丁寧に断った。
さらに、Ａさんは地代の支払いについて、前賃貸人同様に銀行口座を開設し振込みによる支払い方法を求めたが回答はなく、改めて建設業者に書面にて回答がない場合は、やむを得ず地代を供託すると通告するが、回答はなかった。
東京法務局での供託を考えて、地代の支払い方法に関して誠意ある回答ない状況なので、前賃貸人は地方に居住のために、賃借人の居住地の銀行口座に振り込みをしていたことを説明して相談。法務局の見解は、民法の規定により債権者の現在の住所において供託せよとのことだった（註）。
大阪法務局への供託手続きは用紙の送付に供託金の送金と手間と経費がかかるが、Ａさんは頑張って手続きをしている。
東京借地借家人新聞より
ここからは、東京・台東借地借家人組合。
弁済供託することができる法律要件（民法４９４条）は、
�〆銚⊆圓�弁済の受領を拒絶、
�∈銚⊆圓�受領不能（不在、住所不明、行方不明等）、
�２畆困覆�して誰が債権者か確知することができないとき（相続があって誰が相続したか不明の場合、または、相続人は判明しているが、相続の分割割合が判らない場合等）、
以上の３つの場合である。これらに該当しない場合は無効の供託になる。
弁済供託が出来る場合の典型は、賃借人が口頭で賃料を現実に提供したのに、賃貸人がその受領を実際に拒絶した場合である。賃料の提供は原則として、現実の提供をなすべきであるが、債権者が予め受領を拒むときは、債務者は現実の提供を必要とせず、口頭の提供（弁済の準備をしたことを通知してその受領を催告すること）をするだけでもよい（民法４９３条）。
底地を買った建設業者の所有権移転登記が完了していなければ、最高裁の判例では登記簿上の土地所有者（従前の地主）に賃料を提供するのが正解とされている。即ち、「所有権移転登記をしない限り賃借人に対して所有権の取得、賃貸人たる地位の承継を主張することが出来ない。譲受人の移転登記がない場合には賃料請求をすることが出来ない（最高裁1974（昭和４９）年３月 19日判決）とされている。また、「登記簿上の所有名義人は反証のない限り当該不動産を所有するものと推定される」（最高裁1959（昭和３４）年１月８日判決）。
供託要件の�△任△譴侈渭世修譴鰺�由に弁済供託している筈である。以後、この記事に書かれていることが、当然、登記簿謄本で、建設業者の所有権移転登記が完了し、建設業者が土地所有者であることを確認していることを前提として論ずる。
上記のＡさんの場合、口座振込の依頼に対する回答がなかった場合は弁済供託すると建設業者に通告した。それに対する建設業者からの回答がなかったことを理由に賃料を弁済供託するというのは無謀である。
口座振込依頼請求に回答しないことが賃料の受領拒否という理由にはならない。また、賃料支払の現実の提供をしていないから、Ａさんの弁済供託は供託要件を満たしていないので、無効の弁済供託になる（大審院明治４５年７月３日判決）。このままでは、賃料不払（債務不履行）で契約解除される恐れがあり、危険である。
Ａさんは先ず、現実に賃料の提供をしなければならない。大阪の建設業者（債権者）に賃料を現金書留で送る。そのまま受取れば、次回も同様にして提供する。建設業者（債権者）が提供賃料を送り返してきたら、それは受領拒否ということになるので、そのときは大阪法務局へ弁済供託の手続きを採ればいい。
【地代・家賃を弁済供託する場合の供託書の記載例】はこちらを参照。
なお、賃料の提供は、現金のほか、銀行振出小切手（個人振り出しの小切手は不可）、郵便為替でも可（最高裁昭和３７年９月２１日判決） 。
（註）民法４９５条１項 「供託は債務の履行地の供託所にしなければならない」
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武蔵野市境で昭和53年より木造瓦葺平家建居宅一棟を借りているＡさんは、昨年11月に家主から建物が老朽化していることと、ハトを飼っていることで近隣から苦情があるとの理由で建物明渡調停の申立てを受けた。
調停の前に組合事務所で入念に打合せを行い、調停に臨んだ。調停では、ハトを飼っているが近隣には迷惑を掛けていないこと、建物はまだ十分に住み続けることは可能であること等を調停委員に説明しました。
１月の調停では、Ａさんの主張が全面的に認められ、賃貸借契約は今年から２年間更新すること、家主側は借主のハトの飼育を認め、飼育期間を現在飼育中のハト全羽の命が尽きるか、平成２９年１２月３１日までのいずれか早い時期までに限るとの和解が成立し、Ａさんは一安心した。
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土地明渡裁判の被告であるＡさんは、墨田区に在住するが、葛飾借地借家人組合員の紹介で入会した。
Ａさんは借地権付き建物（木造２階建、借地面積は約１３坪）を昭和５９年に前賃借人より買受けた。
平成１０年頃外壁にサイディングボードを貼り付け、平成１３年頃にはベランダをアルミ製に替えるなど躯体変更を伴わない補修改良工事行った。地主はこの工事が無断増改築工事に当たると主張し、平成１６年頃更新料として坪１５万円を要求してきた。Ａさんは組合を通じて法定更新の請求をし、更新料の要求を拒否した。これに対して地主は、更新料の支払拒否は信頼関係の破壊であるとして土地明渡訴訟を提起してきた。
東京地裁は「借地権売買契約時に賃貸借契約の契約書が現存しているかも不明であり、無断増改築禁止特約の内容の明確性に疑問がある。平成１０年の外壁工事が平成１９年まで問題にされなかった等総合考慮すれば、本件の各工事をもって信頼関係破壊との事由は認められない。改築禁止特約違反を理由とする賃貸借契約の解除には理由がない。また、更新料の支払拒絶は、信頼関係破壊を基礎づける事情とならない」と明確に明渡しを認めない判決を下した（東京地裁平成２３年６月２９日判決）。
地主は東京地裁判決を不服として東京高裁へ控訴した。
東京高裁は「地主の請求を棄却した原判決は正当であるので、本件控訴は理由がないから棄却する」としてＡさんの全面勝利判決が確定した（東京高裁平成２３年１２月２１日判決）。
Ａさんは弁護士費用の工面においても難儀している旨も組合は相談を受けていた。今回、弁護士の計らいで法テラスを利用した。費用は毎月分割で返済している。葛飾借地借家人組合でも、法テラス利用は初めての経験である。
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戦前から板橋区本町で１２０坪の借地をしていたＡさんは、地主の先代とは親同士が幼馴染で仲良く暮らしていた。
地主が親から子の代に代替わりすると様相は一変した。度重なる地代の値上げなどが当たり前のように請求された。そして更新の時期を迎えると、高額な更新料の請求がされた。この高額な更新料については支払うことが出来ないと話すと急に地主が等価交換の話をしはじめた。
次から次へと話が変わるので、とても太刀打ちできないと考えて弁護士に代理人を依頼した。すると地主は等価交換はやめて地代の値上げを現行の１・５倍請求してきた。困って代理人の弁護士に相談すると「等価交換については依頼されたが地代の値上げ問題については依頼されていないので追加料金が発生する」と言われ困惑した。
知り合いから組合があることがわかり、相談会に来た。地代の値上げは双方の合意が原則で、今まで一度も値下げしたことはなく、今回の値上げも大幅な値上げで承服できないとし、地主が主張する値上げの根拠を示すよう通知し、納得いくまで現行の地代を支払うことにした。
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判例
平成１９年８月７日判決言渡 東京簡易裁判所
平成１８年（ハ）第２０２００号 管理費等請求事件
（判示事項の要旨）
マンション管理組合が，町内会費相当額を管理組合費に含めて徴収することを規約等で定めても，その拘束力はないとされた事例
判 決
主 文
１ 被告は，原告に対し，金９万７６５５円を支払え。
２ 被告は，原告に対し，平成１９年７月１日以降被告が別紙物件目録記載のマンションを所有している間，毎月末日限り，１か月金１万７７５０円の割合による金員及びこれに対する各該当月の翌月１日から支払済みまで年１４パーセントの割合による金員を支払え。
３ 原告のその余の請求を棄却する。
４ 訴訟費用は被告の負担とする。
５ この判決は，主文第１項，第２項及び第４項に限り，仮に執行することができる。
事 実 及 び 理 由
第１ 請求
１ 被告は，原告に対し，金１０万１５４３円を支払え。
２ 被告は，原告に対し，平成１９年７月１日以降被告が別紙物件目録記載のマンションを所有している間，毎月末日限り，１か月金１万７８５０円の割合による金員及びこれに対する各該当月の翌月１日から支払済みまで年１４パーセントの割合による金員を支払え。
第２ 事案の概要
本件は，原告が被告に対し，未払いの管理費等の支払いを求めて訴訟提起したところ，被告は，管理費等の滞納の始期は平成１６年１０月である，町内会費を管理組合費として原告が請求することはできないと主張して争った事案である。
なお，訴訟係属中に，被告は，管理組合費を除く滞納していた管理費等を支払ったので，原告は，未払いの管理組合費として１万６５００円，管理費等の遅延損害金として８万５０４３円並びに将来の管理費等及び遅延損害金の支払いを求めるとして，請求を減縮した。
１ 争いのない事実等（証拠によって容易に認定できる事実を含む。）
(１) 昭和５０年６月２１日，東京都ａ区ｂｃ丁目ｄ番地ｅ所在のＡマンション（以下「本件マンション」という。）の自治会として，Ａマンション親和会（以下，「親和会」という。）が設立された。親和会は，建物の区分所有等に関する法律（以下「区分所有法」という。）に基づいて設立された管理組合ではなく，任意の団体であった。そして，親和会は，管理費及び補修積立金等の徴収を行わず，自治会費として月額３００円及び町内会費として月額２００円（その後月額１００円に値下げ）の徴収を行っていた。町内会費の徴収を親和会が行うことについては，親和会設立時に，本件マンションの区分所有者全員が集まって同意した。Ｂ株式会社（以下，「Ｂ」という。）は，個々の区分所有者から依頼を受けて，管理費等を徴収し，本件マンションを管理していた。（甲１６，１７，２２，原告代表者）
(２) 被告は，昭和５８年３月８日以降，別紙物件目録の「一棟の建物の表示」欄記載の建物の中，「専有部分の建物」欄記載のｆ階部分ｇ号室（以下，「本件居室」という。）を所有している。
(３) 昭和５８年３月８日当時，被告が負担する管理費は月額５４００円，補修積立金は月額１６２０円であった。（甲２）
(４) 昭和５９年１２月，Ｂが，昭和５８年１１月から翌５９年１０月までの管理費等の清算報告書を各区分所有者及び居住者に報告した。この報告の際，本件マンションの管理状況を説明し，今後運営が赤字になる旨を伝え，本件マンションの管理費，補修積立金を増額することとし，本件居室については，昭和６０年２月分より管理費を月額５９４０円に，補修積立金を月額１７８０円に，それぞれ増額することが提案された。この提案は，被告を含む全区分所有者等に配布され，その後の増額された管理費等の徴収について異議はなかった。（甲２，２２）
(５ ) 平成２年１０月１９日，親和会の議案として，親和会費及び町内会費の支払いについて，親和会費及び町内会費（以下「親和会費等」という。）の合計として，月額５００円を管理費及び補修積立金と共に支払う旨が提案された。平成２年１０月１９日，上記提案は可決され，平成３年１月分より施行された。（甲３，４）
(６) 平成３年１２月１日，親和会は，各区分所有者に対し，管理運営をよりよく機能させるために，本件マンションの管理組合を設立する旨の総会開催の案内を送付した。（甲５）
(７) 平成４年１月１７日，上記総会が開催され，原告は，本件マンションについて，区分所有法第３条に基づき設立された。原告が設立された際，従前の管理費月額５９４０円及び補修積立金月額１７８０円はそのまま踏襲され，親和会費月額５００円は管理組合費と名称が変更された。なお，管理組合費月額５００円の内訳は，管理組合運営のための費用として４００円，町内会費として１００円とするものであった。（甲６，７，原告代表者）
(８) 原告の管理規約第２３条によれば，区分所有者は，敷地及び共用部分等の管理に要する経費に充てるため，管理費等として，管理費，修繕積立金及び管理組合費を定め，同規約第２５条によれば，管理費は，管理人の人件費，共用設備の保守費，通信・消耗品費等の通常の管理に関する経費に充当するものとして定められ，同規約第２７条によれば，管理組合費は，会議費，広報及び連絡業務に要する費用，役員活動費，住環境を守り，生活向上のために要する費用等の管理組合の運営に要する経費に充当するものとして定められ，同規約第５７条によれば，管理費等は毎月，当月分を当月の末日までに一括して納入しなければならないこと，期日までに納入ない場合においては，原告は組合員に対し，未払い金額に対し年１４パーセントの割合による遅延損害金を加算して組合員に請求できることが定められている。（甲７）
(９) 平成８年３月初旬，原告は，本件マンションの通常総会議案書を，被告を含む各区分所有者に送付した。同議案書においては，本件居室の改定後の管理費は月額５９４０円（据え置き），補修積立金は月額７１３０円，管理組合費は月額５００円（据え置き）の合計１万３５７０円と提案された。（甲８）
(１０) 平成８年４月３日，原告の通常総会が開催され，上記管理費等の改定が可決され，平成８年６月分より実施されることとなった。（甲９）
(１１) 平成１７年２月，原告は，被告を含む本件建物の各区分所有者に対し，通常総会開催の案内を送付し，補修積立金の改定を提案し，本件居室については月額１万１４１０円に増額する旨を提案した。（甲１０）
(１２) 平成１７年３月２４日，上記通常総会が開催され，管理費，管理組合費は据え置きとし，補修積立金を改定し，平成１７年１１月分より実施する旨が可決された。
この結果，被告の補修積立金は，月額７１３０円から月額１万１４１０円と増額され，平成１７年１１月分からの被告の管理費等の支払額は，月額合計１万７８５０円となった。（甲１１）
(１３) 平成１８年２月，原告は，各区分所有者に対し，通常総会開催の案内を送付し，管理費等の長期滞納者には法的手続を行う旨の議案を提案した。（甲１２）
(１４) 平成１８年２月２２日，原告の上記通常総会において，被告に対して管理費等を請求する訴訟を提起するとの議案は，可決承認された。（甲１３）
(１５) 東京都ａ区ｂには，いわゆる町内会としてｂ町自治会が存在する。同会の平成１８年度の事業計画としては，会員相互の親睦を図り，会員福祉の増進に努力し，関係官公署各種団体との協力推進等を行うとなっている。（甲１５）
(１６) 原告は，平成１９年３月２０日の総会において，管理組合費を月額５００円から町内会費相当分の１００円を引き月額４００円に減額することと決定した。なお，その実施時期は未定である。原告は町内会を脱退したわけではなく，今後の町内会費の納入方法については未定である。（原告代表者）
(１７) 平成１９年４月２６日，被告は原告に対し，平成１６年９月分から平成１９年５月分までの管理組合費を除く管理費等として５１万２６３０円を支払った。（乙１）
２ 争点
(１) 本件訴訟提起前において，被告が管理費等の支払いをしていたのは，平成１６年８月分までか，同年９月分までか。
（原告の主張）
被告が管理費等を管理規約の約定どおり支払ったのは，平成１４年７月分までである。以後，被告は毎月遅滞し，最終的には平成１６年８月分が入金された。従って，被告は平成１６年９月分以降の管理費等を支払っていなかったのである。
そして，「弁済」は抗弁事由であり，被告において立証責任がある。
（被告の主張）
被告が管理費等を約定どおり支払ったのは，平成１４年７月分までであること（充当）を否認する。被告は平成１５年以降ほぼ１か月ないし数か月遅れるも各月支払っており，特に平成１６年６月分から同年９月分までの４か月分は，平成１６年９月３０日に支払っている。
原告は，平成９年以降の管理費等台帳（甲２４ないし３０）しか提出しないのであるから，その主張は，明らかに証明不十分である。また，原告の管理規約第５７条によると管理費等は当月分を当月末日払いであることから，個人別入金履歴（甲２１）の「２００４．９．３０振込」は平成１６年９月分まで支払済みであることを推認させる。
(２) 原告が町内会費を管理組合費として請求をすることの是非。
（原告の主張）
管理組合費の月額５００円は，管理組合を運営するための諸費用として４００円及び町内会費として１００円に支出されている。従って，その実態は管理費の一部であり，区分所有者は支払義務を負うものである。
本件では，本件マンションの区分所有者が同マンションに居住しなくても，その賃借人等は以下のとおりの恩恵を受けるのであり，それらの事実及び月額１００円という金額からすると，町内会への加入は不可欠であり，十分合理性がある。
�� 町内会が主催するお祭り，レクリエーション等の行事に参加することにより地域と密着した社会生活を送ることができる。
�� 町内会は，区役所，警察，保健所等の依頼を受け，日常生活に密着した通知等の各種印刷物を配布しており，これらの印刷物の配布を受けられないと，日常生活に支障を来すこととなる。
�� 本件マンションの住民は，その多くは昼間は勤務しているため，日中は留守である場合が多いし，被告のように本件マンションに居住してない人も多い。
これらの人々から個別に町内会費を個別に徴収すると，膨大な費用がかかることからすると，原告が一括して徴収することが最善である。
（被告の主張）
町内会は，一定の地域に居住する者によって組織される自治組織であり，自主的な団体であり，原告の所在するｂｃ丁目には「ｂ町自治会」が存在する。被告は，本件マンションに居住していないのであるから，町内会の会員に明らかに該当しない。
また，町内会費は，まさに住民が任意に支払いを委ねられているものであり，法的に支払いを強制されるべきものではない。
そして，町内会費の未払いに関して，原告のようなマンション管理組合が，裁判をもって訴求することはできない。
第３ 当裁判所の判断
１ 争点(１)について
証拠（甲１４，２１，２４ないし３０）及び弁論の全趣旨によれば，これらの書証は，建物管理会社であるＢが原告の委託を受けて本件マンションの管理費等の入金管理をするために作成したものであり，その内容（支払いの充当を含む。）は信用することができる。これらの証拠によれば，被告の管理費等の入金履歴は，平成９年１月以降は管理費等台帳で，平成１５年４月以降はコンピューターで，それぞれ管理されており，それによると，被告は，管理費等を平成９年１月以降，しばしば数か月分を遅れてまとめて支払っており，特に平成１６年４月分から８月分については，同年９月３０日に支払っていることを認めることができる。なお，被告は，原告の証明が不十分であるとか，平成１６年９月分まで支払済みであることが推認できる旨の主張をするが，前記認定によれば，いずれも理由がない。
よって，原告の主張は理由がある。
２ 争点(２)について
(１) 町内会は，自治会とも言われ，一定地域に居住する住民等を会員として，会員相互の親睦を図り，会員福祉の増進に努力し，関係官公署各種団体との協力推進等を行うことを目的として設立された任意の団体であり，会員の自発的意思による活動を通して，会員相互の交流，ゴミ等のリサイクル活動及び当該地域の活性化等に多くの成果をもたらしているところである。そして，町内会は，法律により法人格を取得する方法もあるが，多くの場合，権利能力なき社団としての実態を有している。
このような町内会の目的・実態からすると，一定地域に居住していない者は入会する資格がないと解すべきではなく，一定地域に不動産を所有する個人等（企業を含む）であれば，その居住の有無を問わず，入会することができると解すべきである。そして，前記目的・実態からすると，町内会へ入会するかどうかは個人等の任意によるべきであり，一旦入会した個人等も，町内会の規約等において退会の制限を定める等の特段の事由がない限り，自由に退会の意思表示をすることができるものと解すべきである。
(２) ところで，区分所有法第３条，第３０条第１項によると，原告のようなマンション管理組合は，区分所有の対象となる建物並びにその敷地及び付属施設の管理を行うために設置されるのであるから，同組合における多数決による決議は，その目的内の事項に限って，その効力を認めることができるものと解すべきである。
しかし，町内会費の徴収は，共有財産の管理に関する事項ではなく，区分所有法第３条の目的外の事項であるから，マンション管理組合において多数決で決定したり，規約等で定めても，その拘束力はないものと解すべきである。
本件では，原告の規約や議事録によると，管理組合費は月額５００円となっており，親和会当時からの経緯によると，そのうちの１００円は実質的に町内会費相当分としての徴収の趣旨であり，この町内会費相当分の徴収をマンション管理組合の規約等で定めてもその拘束力はないものと解される。
(３) 原告は，町内会の存在によって被告は一定の恩恵を受けるのであり，町内会費が月額１００円という金額からすると，町内会への加入は不可欠であり，合理性もあることから，規約等に管理組合費の定めがあることを根拠として，町内会費の請求をすることができる旨の主張をするが，前述のとおり，管理組合費のうち１００円については，実質的に町内会費相当分であって，その部分に関する原告の規約等の定めは拘束力がないのであり，また，区分所有法第３条の趣旨からすると，原告自身が町内会へ入会する形を取ることも，その目的外の事項として，その入会行為自体の効力を認めることはできないものと解されることからすると，これらを根拠に，原告が被告に対し，未払いの町内会費の請求をすることはできないと解すべきである。
その他，原告がその権利主体である旨（例えば，原告と被告との間の委託契約の成立等）の主張・立証もない。
そうすると，町内会費を請求する権利主体ではない原告が同会費の請求をすることは認めることができないと解される。
よって，未払いの町内会費相当分を求める原告の主張は理由がない。
（４） 被告は，管理組合費としての月額５００円の支払いを拒否しているが，町内会費相当分としての１００円を除く月額４００円については，会議費，広報及び連絡業務に要する費用，役員活動費等の管理組合の運営に要する経費に充当するものであって，区分所有法第３０条第１項に定める事項であるから，原告の規約等にその定めがある以上，被告は，その支払義務があるものと解すべきである。
よって，町内会費相当分を除く未払いの管理組合費の支払いを求める原告の主張は理由がある。
３ 被告は，原告の管理費等の遅延損害金の請求に対して，�仝狭陲瞭雲禅瓩聾⇒�濫用に該当するので，その請求は認められない，��原告は，被告が管理及び管理人の対応に不満があって支払いを拒んでいた事態を放置し，いたずらに遅延損害金の金額が重なる事態を招いたのであるから，過失相殺を適用ないし類推適用すべきである旨の主張をするが，それらの主張を認めるに足りる証拠はない。
よって，これらの点についての被告の主張は理由がない。
４ 認定事実及び弁論の全趣旨によれば，被告には管理費等の滞納の事実があったこと，被告の管理費等の支払義務は今後も継続すること等が認められ，これらの事情からすると，原告は被告に対し，予め将来にわたる管理費等の支払いを求め，本件紛争の実効的な解決を図る必要があると解されるので，前記争点(２)の判断を前提にすると，将来の町内会費相当分を除く管理費等の支払いを求める限度で，原告の主張は理由がある。
５ 以上によれば，原告の被告に対する本件請求は，平成１６年９月分から平成１９年５月分までの管理組合費（ただし，町内会費相当分を除く。）として１万３２００円，管理費等（ただし，管理組合費のうち町内会費相当分を除く。）を滞納していたことによる別紙滞納一覧表記載のとおり各滞納開始日から弁済があった日の前日の平成１９年４月２５日までの間の遅延損害金として８万４４５５円，平成１９年７月分（なお，原告は第４準備書面において平成１９年６月分から支払いを求めると主張するが，請求の趣旨を前提とすると，同年７月分からの支払いを求めるものと解される。）から支払済みまで管理費，補修積立金及び管理組合費（ただし，町内会費相当分を除く。）として１か月１万７７５０円及び遅延損害金の支払を求める限度で理由があるので認容し，その余の請求は理由がないので棄却することとし，訴訟費用の負担につき民事訴訟法第６４条ただし書き，第６１条を，仮執行の宣言につき同法第２５９条第１項を，それぞれ適用して，主文のとおり判決する。
東京簡易裁判所民事第５室
裁 判 官 河 野 文 孝
（別紙省略）
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マンションの家賃を滞納したところ、家財を残したまま退去を強制されたとして、埼玉県所沢市の男性が約１０６０万円の損害賠償を求めた訴訟で、東京地裁（唐木浩之裁判官）は９日、マンション管理会社（西東京市）などに２２０万円の支払を命じた。
判決によると、男性は２００２年８月に賃料５万６千円のマンションに入居した。０４年に勤務先の人員整理で退職。０７年２月分から滞納した。そのため、同年６月に管理会社から退去を迫られた。会社側は家財を廃棄。男性は３カ月間の路上生活を強いられた。
判決は会社側の対応について「脅迫行為がなくても、負い目のある借り手に法的手続きをとらず、着の身着のままで退去を迫るのは社会的相当性を欠く」と述べ、違法と認定した。
（朝日新聞 ２０１２年３月１０日）
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判例
名古屋簡易裁判所
平成１９年３月３０日判決言渡し
平成１８年(ハ) 第４０９５号 賃料確認等請求事件
（判示事項の要旨）
賃料確認等請求で，当事者間の賃貸借契約の経緯や個別事情等を総合的に斟酌して，鑑定結果よりも値上げ幅を緩和した額とした事例
主 文
１ 原告と被告との間で，別紙一物件目録記載の土地についての賃貸借契約における賃料は，平成１６年１月１日から平成１８年７月３１日までは月額金１万８０００円 同年８月１日以降は月額金２万００００円であることを確認する。
２ 被告は，原告に対し，金１６万００００円及びその内金である別紙二未払賃料一覧表左欄記載の各金員に対し，それぞれ対応する右欄記載の各期日から支払済みまで年１０パーセントの割合による各金員を支払え。
３ 原告のその余の請求をいずれも棄却する。
４ 訴訟費用は，これを３分し，その１を原告の，その余を被告の負担とする。
５ この判決は，第２項に限り，仮に執行することができる。
事 実 及 び 理 由
第１ 請求
１ 原告と被告との間で，原告が被告に賃貸している別紙一物件目録記載の土地の賃料は，平成１６年１月１日から平成１８年７月３１日までは月額金１万９５１０円，同年８月１日以降は月額金２万２０２４円であることを確認する。
２ 被告は，原告に対し，金２１万８９５４円及び別紙三未払賃料損害金一覧表記載の各未払賃料に対する各起算日から支払済みまで年１０パーセントの割合による各金員を支払え。
第２ 事案の概要
１ 本件は，原被告の各先代が締結した賃貸借契約に基づく原被告間の土地の賃料について，原告が被告に対し，平成１６年１月からは月額金１万４０００円を金４，５万円（その後月額金１万９５１０円に減縮）に，平成１８年８月１日からは金４万円（その後月額金２万２０２４円に減縮）にそれぞれ改定する旨の意思表示をしたのに対し，被告が値上げ幅が多過ぎるとしてその適正賃料を争った事案である。
２ 争いのない事実，証拠及び弁論の全趣旨で認められる事実
(１) 訴外亡Ａは，訴外亡Ｂとの間で，昭和３８年１０月１日，別紙一物件目録記載の土地を木造建物所有の目的で，期間の定めなく，賃料月額金２２００円（当初賃料はその後逐次改定，翌月分を当月３０日払いの約定は，その後当月分を当月払い状態が続いたが，約定は当初のとおり ）で賃貸借契約を締結し，同日，同Ｂに対し上記土地を引き渡した。
(２) 訴外亡Ａは昭和５３年３月１４日死亡し，原告は相続により上記土地所有権を取得し，賃貸人の地位を承継した。他方，訴外亡Ｂは平成１５年５月２３日死亡し，被告は相続により上記建物所有権を取得し，本件土地の賃借権を承継取得した。
(３) 本件土地の賃料は，平成１５年１０月当時，月額金１万４０００円であったが，長年低額に据え置かれ，租税等の増加や地価の上昇等近隣地代との均衡を欠き不相当となったことから，原告は被告に対し，平成１５年１０月１６日，口頭で本件土地の賃料を平成１６年１月１日から月額金４万円ないし５万円に増額 （その後月額金１万９５１０円に減縮） するとの意思表示をし，更に，平成１８年７月２９日到達の書面で本件土地の賃料を平成１８年８月１日から月額金４万円（その後月額金２万２０２４円に減縮）に増額するとの意思表示をした。
(４) 被告は，原告との話合いでは賃料値上げ額に合意できず，平成１６年１月以降，引続き従前の賃料月額金１万４０００円を現実に提供し，原告は賃料内金として受領していたが，同年１２月末頃，原告に賃料持参の際，領収書交付を求めたことから原告と諍いとなり，被告は同年１２月分賃料から以後毎月，月額金１万４０００円を弁済供託し，本件土地を賃借している。
３ 争点
平成１６年１月１日から平成１８年７月３１日まで及び同年８月１日以降の本件土地の適正な改定継続賃料はいくらか。
第３ 争点に関する判断
１ 本件土地の適正な賃料額
(1) 改定継続賃料の算定法式としては，差額配分法，利回り法，スライド法，賃貸事例比較法が存するところ，鑑定の結果によれば，本件土地の賃料について，差額配分法，利回り法及びスライド法の３方式を併用し，各方式による平成１６年１月１日時点での試算賃料（差額配分法月額２万２４４９円，利回り法月額１万３２７２円，スライド法月額１万３９９４円）及び平成１８年８月１日時点の試算賃料（差額配分法月額２万６０１６円，利回り法月額１万３８３９円，スライド法月額１万４２４０円）を比較考量し，３方式の長所短所を考慮し諸要因による調整として４：１：１の加重平均により算出すると，平成１６年１月１日時点の適正な改定継続賃料は月額金１万９５１０円，平成１８年８月１日時点の適正な改訂継続賃料は月額金２万２０２４円が相当と結論付けており，鑑定内容における各資料の数値の採用や計算結果も適正なものと認められ，各試算資料の数値調整としての加重平均方式も， 諸要因の調整割合の評価は別として合理的なものと認めることができる。
(２) 被告は， 本件鑑定結果が， 賃貸人側に有利な差額配分法を過度に重視して， 差額配分法，利回り法，スライド法の３方式による各試算資料の加重平均を４：１：１で改定継続賃料を算出するのは不合理であり，仮に不合理でないとしても，本件事案の和解案として裁判所から提示された平成１６年１月１日時点で月額金１万７４００円，平成１８年８月１日時点で月額１万９５００円の金額と比較しても増加額が大きく，合理的とみなされる複数の適正地代に関する意見があればその結果等を平均調整するのが相当であり，被告が来年以降，定年退職による収入減で家族を扶養する経済環境にあることも斟酌されたいと主張するが，本件審理中の和解案との比較は，和解提示額が根拠に基づく計算結果であったとしても鑑定結果と平均調整することは相当でなく，被告の今後の経済状況の斟酌も事情として理解はできても，本件の適正改定継続賃料を算定する要因として考慮するのは相当でない。
(３) 本件で，適正な改定継続賃料を算定するには，鑑定の結果も踏まえ，本件賃貸借契約の経緯や当事者間の個別事情も総合的に斟酌する必要があるところ，証拠及び弁論の全趣旨によれば，本件土地の貸借は，昭和２３年頃の使用貸借で始まったが，昭和３８年頃，訴外亡Ｂが木造建物を新築した際，賃貸借契約に改められ，以後，昭和４０年代後半から５０年代前半の二度に亘る地価高騰期や平成初頭のインフレによる地価高騰期，その後の不況やデフレによる地価下落期等の大きな価格変動にも，期間の長短はあるものの当時１０００円刻みによる賃料増加に止められ，訴外亡Ｂ生存中は比較的低額に抑えられてきたものの，被告が賃借人となった後は５ヶ月程で，直近の改定時期から１年後の大幅な増額改定要求を受けたこと，本件土地は市街地の住宅地域で最有効使用も住居等であること，本件現行賃料が，鑑定結果では，本件土地の経済的価値に基づく理論上の適正賃料とされる差額配分法による試算資料数値と大きく乖離していること等が認められ，鑑定資料の３方式による試算資料の加重平均による数値調整をするに当たっては，経済的価値に即応した性質の強い差額配分法を加重する必要性は認められるものの，現行賃料を基準要因の一つとする利回り法やスライド法による数値とも応分の均衡を保つ必要性も認められ，３方式の加重平均は２：１：１で算出した額が相当と認められることから，適正な改定継続賃料 （１００円以下切捨て） は，平成１６年１月１日時点は月額金１万８０００円，平成１８年８月１日時点は月額金２万００００円であると認めることができる。
２ 以上によれば，原告の被告に対する本訴請求は，主文認容の限度で理由があるからこれを認容し，その余は理由がないから棄却することとし，主文のとおり判決する。
名 古 屋 簡 易 裁 判 所
裁 判 官 渡 邊 直 紀
別紙一
物 件 目 録
土地
所 在 名古屋市Ｃ区ＤＥ丁目
地 番 Ｆ番
地 目 宅地
地 積 １０４．１６平方メートル
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判例
事件番号・・・・・・平成11(ワ)516等
事件名・・・・・・・・賃料等本訴請求事件、賃料減額確認反訴請求事件
裁判所・・・・・・・・甲府地方裁判所 民事部
裁判年月日・・・・平成18年9月12日
主 文
１ 原告（反訴被告）と被告（反訴原告）との間の別紙物件目録記載の建物についての賃貸借契約における賃料は，平成１２年３月１７日以降１か月当たり２６５０万円であることを確認する。
２ 原告（反訴被告）の請求及び被告（反訴原告）のその余の請求をいずれも棄却する。
３ 訴訟費用は，これを５分し，その１を被告（反訴原告）の負担とし，その余を原告（反訴被告）の負担とする。
事実及び理由
第１ 請求
１ 本訴について
(1) 被告（反訴原告。以下「被告」という。）は，原告（反訴被告。以下「原告」という。）に対し，金９０１３万７５２０円及びこれに対する平成１２年２月１７日（本訴状送達の日の翌日）から支払済みまで年６分の割合による金員を支払え。
(2) 原告と被告の間の別紙物件目録記載の建物（以下「本件建物」という。）についての賃貸借契約（以下「本件契約」という。）における賃料が，平成１１年１１月１７日以降１か月当たり金３８５７万９６９０円であることを確認する。
２ 反訴について
原告と被告との間の本件契約における賃料が，平成１２年３月１７日以降１か月当たり金２００３万０５５８円であることを確認する。
第２ 事案の概要
１ 事案の要旨
(1) 本訴事件は，本件契約の賃貸人である原告が，本件契約の賃料は，本件契約開始の日から３年を経過した時点で，改定前の賃料を７．５％増とする旨の特約があると主張して，被告に対し，同特約を理由に賃料増額の意思表示をなし，その増額後の賃料額の確認及びこれを前提とする未払賃料の支払を求めた事案である。
(2) 反訴事件は，本件契約の賃借人である被告が，本件契約の賃料は，近隣土地・建物賃料の下落，諸物価指数の変動等の諸要因を勘案すると不相当に高額となったと主張して，原告に対し，賃料減額の意思表示をなし，その減額後の賃料額の確認を求めた事案である。
２ 前提となる事実 （証拠等を掲記した事実以外は，当事者間に争いがない。）
(1) 当事者
原告は，不動産の賃貸業等を目的とする株式会社であり，被告は，ショッピングセンターの企画運営等を目的とする株式会社である。
(2) 原告は，平成５年１０月２５日，貸店舗として本件建物を建築し，以後，本件建物を所有している。
(3) 本件ショッピングセンターが開店するまでの経緯
ア 原告と被告は，昭和６３年４月３０日，本件建物が所在する土地上に原告が建物を建築してこれを被告に賃貸し，被告がそこでショッピングセンターを運営するとの内容の覚書をとり交わした（甲２。以下「本件覚書」という。）。
イ 本件覚書には，次のとおりの条項が存在する。
(ア) 賃料について
（４条１項）
賃料の算定は，次の算式による。
月額賃料＝坪当たり建築価格×１９％×延べ床面積÷１２ヶ月
(イ) 賃料の改定について
（５条１項，以下「本件賃料自動増額条項」という。）
賃料は，賃貸借開始の日より３カ年を経過した時点で，その改定を行なう。改定後の月額賃料は，改定前の月額賃料に７．５％相当額を加えた額とする。
（５条２項）
以後も３カ年を経過するごとに改定するものとし，前項の率を基本として経済情勢を勘案のうえ，甲乙協議して決定する。
ウ 原告と被告は，平成元年２月１８日，本件覚書をふまえ，基本協定書を取り交わした（乙１。以下「本件基本協定書」という。）。
エ 基本協定書には，次のとおりの条項が存在する。
(ア) 賃料について
（１０条１項）
賃料の算定はつぎの算式による。
月額賃料＝坪当たり建築価格×１９％×乙の賃借する延床面積÷１２
(イ) 賃料の改定について
（１２条）
賃料は賃貸借開始の日より満３カ年毎に改定するものとし，改定後の月額賃料は，長期プライムレートの加重平均変動値・公租公課・近隣の賃料比較及び経済情勢を勘案のうえ甲乙協議し決定する。但し，上記情勢等に異常な変動を生じたときはこの限りではない。
オ 本件基本協定書１５条によれば，建物建築工事請負契約の締結時に原告と被告の間で建物賃貸借の予約契約を締結することとされていた。
しかしながら，原告と被告は，賃料算定の基礎となる「坪あたりの建築価格」の額を幾らにするか，建築代金にかかる消費税をどちらが負担するか，ショッピングセンターの管理運営をどちらがするかなどをめぐって意見が対立したため，予約契約を締結しなかった。
そのため，本件建物が完成し，本件ショッピングセンターの開店に向けての準備が具体化しても，原告と被告の間の協議は難航し，合意に達しなかった。
カ その後，被告は，建物賃貸借契約が締結されないまま，平成５年１１月１７日までに，原告より，本件建物のうち，１階につき２，９１７．４９平方メートル，２階につき３，６３１．８５平方メートル，３階につき２，９３１．９１平方メートル，４階につき０平方メートル（それぞれ共用部分を除いた被告専有面積）の引渡しを受け，本件建物にショッピングセンター「Ａショッピングモール」（以下「本件ショッピングセンター」という）を開店させた。
(4) 本件ショッピングセンター開店後の本件契約の締結
平成５年１２月になり，賃料算定の基礎となる「坪当たりの建築価格」について原告と被告との間でようやく合意が成立し，同月２９日，以下の内容で本件契約が成立した（甲３）。
期 間（４条） 平成５年１１月１７日から２０年間
賃 料（５条） 初年度月額賃料 ３３３８万４２６４円
消費税相当額は，被告が負担するものとする。
賃料の改定（８条） 賃貸借開始日から満３カ年経過毎に賃料の改訂を行うものとし，改訂後の月額賃料は，長期プライムレートの加重平均変動値，公租公課，近隣の賃料状況及び経済情勢等を勘案の上，原告，被告及び訴外Ｂにおいて協議し，決定する。ただし，上記情勢等に異常な変動が生じた場合はこの限りではない。
(5) 原告の被告に対する賃料増額の意思表示
ア 原告は，被告に対し，平成８年１０月９日ころ到達の書面により，前記本件覚書５条１項に基づき，本件賃貸借開始の日から３年を経過する日である同年１１月１７日以降の本件建物の賃料を，従前の賃料の７．５％を加算した３５８８万８０８４円（消費税別途）とする旨の賃料を増額する意思表示をした（甲４）。
イ 原告は，被告に対し，平成１１年１０月１３日ころ到達の書面により，本件覚書５条１項に基づき，前記平成８年１１月１７日から３年を経過する日である平成１１年１１月１７日以降の賃料を，上記アにおいて増額した賃料の７．５％を加算した３８５７万９６９０円とする旨の賃料を増額する意思表示をした（甲５）。
(6) 被告の原告に対する賃料減額の意思表示
被告は，原告に対し，平成１２年３月１４日ころ到達の書面により，本件賃貸借契約書８条に基づき，平成１２年３月１７日以降の賃料を，現行の賃料である３３３８万４２６４円から４０％控除した１か月２００３万０５５８円とする旨の賃料を減額する意思表示をした。
３ 争点
(1) 本件契約には賃料自動増額特約があるか（本件覚書５条の効力）。
（原告の主張）
ア 本件基本協定書１２条の規定は，本件覚書５条の規定を当然の前提として定められたものである。すなわち，本件覚書５条は，１項において，賃貸借開始の日から３年経過時に自動的に７．５％賃料を増額することを定めるとともに，２項において，さらに３年を経過する毎に，原告・被告間で協議の上，賃料を改定すべきことを定めたものである。そして，本件覚書においては，この協議の際の判断基準が「前項の率を基本として経済情勢を勘案のうえ」と抽象的にしか規定されていなかったことから，これをより具体的に規定したのが本件基本協定書１２条なのである。このように本件基本協定書１２条と本件覚書５条は両立するものであり，また，本件覚書の効力を失わせるためには，契約書等において明文にてその旨を規定するのが実務慣行であるところ，本件契約書にはそのような記載がない。したがって，本件基本協定書の締結により，本件覚書５条の本件賃料自動増額条項の効力が撤回される理由はない。
イ 本件建物の建設は，他のショッピングセンターが当地区に進出することを恐れた被告代表者（当時。以下，被告，原告とも代表者につき当時。）が，原告代表者に対し，本件敷地の購入とショッピングセンターの建設を余りにも切に懇願するので，原告代表者がその懇願に抗しきれなくなり，原告において，本件敷地を新たに購入したものである。
本件建物がこのような経緯で建設されたことから，本件建物の当初賃料は，坪当たりの建築価格に１９％を乗じ，さらに賃借面積を乗じたものを年間賃料として算出され（甲２・乙１），また，賃貸借開始から２０年間が経過するより前に被告の都合で賃貸借契約を解約する場合には，約定賃貸借期間満了までに被告が支払うべき賃料等を支払うか，原告が承認する新賃借人（ただし，同業種，同等以上の者）を選定しなければならない。このように被告と原告との間では，３年分の初期賃料及び１７年分の自動増額後賃料をもって，原告が本件ショッピングセンターの建設についてなした初期投資の回収を保証することが予定されていたのであるから，本件契約には，賃料自動増額特約があったというべきである。
（被告の主張）
ア 賃料改定に関する本件賃料自動増額条項は，本件基本協定書作成の時点において，原告と被告間の合意事項から撤回されたものである。
そもそも，本件賃料自動増額条項は，本件覚書締結前の昭和６３年３月４日に被告がＣショッピングモールにおけるＤ保険相互会社との間で締結した建物賃貸借予約契約書（乙３）において，同様の規定を挿入したことから，被告の提案により，本件覚書においても挿入することとした。しかしながら，上記Ｃショッピングモールの賃貸借予約契約書は，賃貸借開始を約１年後に予定しており，予約契約締結時から４年後の賃料の改定を規定していたのに対し，本件賃貸借は，開店まで５年前後を要することを予想しており，それからさらに賃料改定は８年後となってしまうところ，８年後の経済状況を完全に予想することは不可能であるので，本件賃料自動増額条項は，余りにも非合理的であると原告・被告間で意見が一致し，合意の上で削除されたものである。
イ 本件契約に至る経緯に関し，被告代表者が原告代表者に対して懇願したとの原告の主張事実は否認する。すなわち，被告は，昭和６２年ころ，本件土地付近に全国的な中堅業者であるＥ屋がショッピングセンターを出店するとの情報を得たことから，本件土地を所有するＦ食品工業株式会社から本件土地を購入又は賃借する方式でのショッピングセンター出店の検討を始めた。そして，その検討を行っている途中で，原告が本件土地を入手して建物を建築し，被告に賃貸するという話が出てきた。当時，被告と原告は，原告がＧ駅南に所有する土地に被告がショッピングセンターを出店する計画が進んでおり，非常に緊密な間柄にあった。そこで，被告はショッピングセンター経営を業とし，原告は不動産賃貸業を業としていたので，被告としては，それぞれその得意分野を分担することにしようと，本件土地を購入することを断念し，原告が建築する建物を賃借することとした。
また，被告と原告との間において，３年分の初期賃料及び１７年分の自動増額後賃料をもって，原告が本件ショッピングセンターの建設についてなした初期投資の回収を保証することが予定されていたとの原告の主張事実も否認する。
なお，賃料は，通常，長期プライムレートの加重平均変動値，公租公課，近隣の賃料状況及び経済情勢等を勘案の上，改定されるのが原則であり，それ以外の特別の合意があれば契約書にその旨が明記されるべきであるところ，本件契約では，そのような合意も契約書の記載もない。
(2) 本件契約の平成１１年１１月１７日時点及び平成１２年３月１７日時点における適正継続賃料額
（原告の主張）
ア 本件建物の建設は，他のショッピングセンターが当地区に進出することを恐れた被告代表者が，原告代表者に対し，本件敷地の購入とショッピングセンターの建設を余りにも切に懇願するので，原告代表者がその懇願に抗しきれなくなり，原告において，被告の求めに応じて，本件敷地を新たに購入したものである。本件建物がこのような経緯で建設されたことから，本件建物の当初賃料は，坪当たりの建築価格を基礎に算出されている（乙１）。とともに，賃貸借開始から２０年間は，被告の都合で賃貸借契約を解約する場合には，約定賃貸借期間満了までに被告が支払うべき賃料等を支払うか，原告が承認する新賃借人（ただし，同業種，同等以上の者）を選定するかしなければならないものとしている（甲３）。このように被告と原告との間では，３年分の初期賃料及び１７年分の自動増額後賃料をもって，原告が本件ショッピングセンターの建設についてなした初期投資の回収を保証することが予定されていた。
したがって，本件契約においては，いかなる情勢の変化があろうとも，少なくとも自動増額後の賃料を下回る額に賃料を減額することは許されない。
イ 本件契約のような賃借人からの働きかけに応じて建築された建物の賃貸借契約における賃料については，賃料減額請求を認めるとしても，その減額幅は，このような特段の事情がないと仮定して算定された鑑定評価等にとらわれることなく，賃貸人の収支計算を害しない範囲にとどめるべきである。
ウ そうすると，本件建物の平成１１年１１月１７日時点の適正賃料は，月額３８５７万９６９０円とするのが相当である。そして，平成８年１１月１７日から平成１１年１１月１６日までの被告の未払賃料は，月額２５０万３８２０円，その合計は９０１３万７５２０円である。
（被告の主張）
本件契約が締結された平成５年以降，いわゆるバブル経済の崩壊により，土地価格は継続的に下落傾向にあり，また，国内及び山梨県内の景気も低迷状態が続いている。このような状況を受けて，本件建物の近隣土地・建物の賃料は，一般的に下落傾向にある。更に，本件建物の近隣には，大型ショッピングセンター「Ｈ」が平成１２年２月にオープンした。以上のような状況などを総合考慮すると，本件建物の平成１２年３月１７日時点における適正賃料は，大幅に下落し，月額２００３万０５５８円とするのが相当である。
第３ 争点に対する判断
１ 賃料自動増額特約の有無（本件覚書５条の効力）について
(1) 本件契約における賃料自動増額特約の存在については，これを認めるに足りる的確な証拠はない。
前記認定事実によれば，確かに，本件覚書（甲２）を取り交わした時点では，原告・被告間において，本件建物に関する賃貸借契約につき賃料自動増額特約を付することが予定されていたと認めることができる。しかしながら，平成元年２月に締結した本件基本協定書（乙１）１２条では，本件覚書で定められていた「改定後の月額賃料は，改定前の月額賃料に７．５％相当額を加えた額とする。」との文言が削除され，「改定後の月額賃料は，長期プライムレートの加重平均変動値・公租公課・近隣の賃料比較及び経済情勢を勘案のうえ甲乙協議し決定する。」との文言に変わっており，本件契約の契約書（甲３）も上記文言をそのまま採用していることからすれば，原告と被告の間では，本件契約を締結するまでの交渉の過程において，賃料自動増額特約を付する方針は撤回されたとみるのが自然である。
(2) この点に関し，原告は，上記基本協定書１２条は，本件覚書５条２項が，２回目以降の賃料改定の際の判断基準として「前項の率を基本として経済情勢を勘案のうえ甲乙協議して決定する。」という抽象的な表現になっていたことから，これをより明確かつ具体的な判断基準とするために規定したものであって，本件賃料自動増額条項を前提としたものであるから，本件賃料自動増額条項の効力は本件契約においても有効である旨主張し，当時の原告の代表者であるＩの陳述書（甲６）にもこの主張事実に沿う旨の記載があり，また，原告の取締役である証人Ｊも上記被告の主張事実に沿う証言をする（同人の陳述書（甲８）を含む。）。しかしながら，原告の主張によるならば，むしろ，本件基本協定書においても本件賃料自動増額条項の文言を明記した上で，「第２回目以降の改定賃料は，長期プライムレートの加重平均変動値・公租公課・近隣の賃料状況及び経済情勢等を勘案のうえ，・・・決定する。」と文言上明らかにすべきであるところ，本件基本協定書１２条及び本件契約の契約書８条の文言は「賃貸借開始日から満３か年経過毎に賃料の改定を行うものとし」となっており，原告の主張は，文言解釈として不自然であるといわなければならない。しかも，前記認定事実によれば，原告は，不動産の賃貸業等を目的とする会社であるから，経験上後々の紛争を回避するためには契約条項を明確かつ具体的に記載すべきことは十分認識し得たことをも合わせ考慮すると，上述したように本件基本協定書において何故本件賃料自動増額条項を明記しなかったのか理解し難いところである。さらに，証拠（乙８の１・２）及び弁論の全趣旨によれば，被告は本件基本協定書を作成するに当たり，原告に対し，本件賃料自動増額条項を削除するよう要請していた事実が認められる。したがって，これらの事実に照らせば，この点に関するＩの陳述書（甲６）の記載及び証人Ｊの証言等は，にわかに信用することができない。
(3) したがって，本件契約において賃料自動増額特約があったことにつき，他にこれを認めるに足りる証拠がない本件では，同事実を推認することはできず，原告の上記主張は採用できない。
２ 本件契約の平成１１年１１月１７日時点（以下「平成１１年基準時」という。）及び平成１２年３月１７日時点（以下「平成１２年基準時」という。）における適正継続賃料額について
(1) 本件鑑定の検討
鑑定人Ｋの結果（以下「本件鑑定」という。）によれば，鑑定人は，本件契約の平成１１年１１月１７日時点の適正継続支払賃料を月額２６７０万円，平成１２年３月１７日時点の適正継続支払賃料を月額２６５０万円と評価していることが認められる。そこで，まず本件鑑定の内容の合理性について検討する。
ア 一般的信用性について
鑑定人は，裁判所が選任した両当事者に利害関係を持たない不動産鑑定士であり，現地を実査した上，近隣地域の状況，対象不動産の状況を把握し，通常継続賃料の鑑定に採用される賃料差額配分法，利回り法，スライド法，賃貸事例比較法のすべてを評価の基礎として考慮しており，本件鑑定は，評価の手法等について特に不合理な点は認められない。
イ 賃料差額配分法による算定について
まず，積算法により，正常実質賃料相当額（対象不動産の経済的価値に即応した実質賃料）を月額２０７６万１０００円と算出し，次に，賃貸事例比較法により，正常実質賃料相当額を月額２１２５万２０００円と算出した上で，積算賃料における利回りの把握にやや難点があること，賃貸事例比較法は，市場性を反映しており実証的であることを考慮して，両試算賃料の重視割合を積算法による試算賃料を４とするのに対し，賃貸事例比較法による試算賃料を６として最終的な正常実質賃料を月額２１１０万円と算出している。他方，実際実質賃料相当額の算定については，実際支払賃料３３３８万４２６４円に保証金運用益６６万７６８５円を加算した３４０５万２０００円と算出し，上記正常実質賃料相当額と上記実際実質賃料相当額との差額マイナス１２９５万２０００円を，本件物件の特色，賃貸市場の実情等を勘案の上，折半法を採用して，当事者それぞれに２分の１配分し，差額配分法による適正な実質賃料を平成１１年基準時は月額２７００万円，平成１２年基準時は月額２６９０万円と算定した。
ウ 利回り法による算定について
本件契約時点（平成５年１１月１７日）における純賃料利回り（実際支払賃料に保証金運用益を加算した実際実質賃料から必要経費を控除して得られた純賃料の対象不動産の基礎価格に対する比率）を７．２％と算出し，これに基礎価格の変動幅ほど賃料変動がないことを考慮して，基礎価格下落率の半分を補正率として除した結果，平成１１年基準時における継続賃料利回りを９．２％，平成１２年基準時におけるそれを９．４％とした。そして，それぞれの基準時における対象不動産の基礎価格に上記継続賃料利回りを乗じたもの（純賃料）に必要経費を加算して得られた利回り法による実質賃料から前記保証金運用益を控除した結果，利回り法による適正な実質賃料を平成１１年基準時は月額２５１０万円，平成１２年基準時は月額２４８０万円と算定した。
エ スライド法による算定について
本件契約時点から本件鑑定の平成１２年基準時までの消費者物価指数，企業向けサービス価格指数（不動産賃貸），名目ＧＤＰ，オフィース・共同住宅賃料指数，山梨県商業統計調査（年額商品販売額・売場面積当たり年間販売額）のそれぞれの変動率をその重視割合に従い採用し，変動指数として平成１２年基準時では８９．９％を算出した。また，平成１１年基準時における変動指数は，上記平成１２年基準時の変動指数を期間配分し，９０．４％と算出した。そして，本件契約時点の賃料に上記変動指数を乗じた結果，スライド法による適正な実質賃料を平成１１年基準時は月額３０２０万円，平成１２年基準時は月額３０００万円と算定した。
オ 賃貸事例比較法による算定について
賃貸事例比較法においては，本件建物の近隣地域及び同一需給圏内の類似地域に存する類似の賃貸事例を収集した上で，比準賃料を１，４５０円（平方メートル当たり）と算定し，これに契約面積を乗じたものから保証金運用益を控除して，賃貸事例比較法による適正な実質賃料を平成１１年基準時及び平成１２年基準時月額２５１０万円と算定した。
カ 適正継続支払賃料の算定
その上で，スライド法による賃料が他の算定方式による賃料に比して高く試算されたのは本件賃貸借契約時の賃料が周辺相場と比べて高めであったことによると推測できるとし，本件賃貸借契約時の賃料は，賃貸人・賃借人間の合意であるから本来重視すべきものであるが，上記契約時からそれぞれの基準時までに他の大型店舗が開業し周辺商業動向が契約時点とは異なることを考慮すると，その試算賃料の重視割合は，差額配分法及び利回り法をそれぞれ３０％とするのに対し，スライド法は２０％とすべきであるとした。また，賃貸事例比較法の重視割合も，賃貸事例の契約経緯や賃料改定の経緯も個々の事情があり，要因比較にもやや困難が伴うことを考慮して，２０％とした。その結果，本件鑑定における適正な実質賃料として，平成１１年基準時は月額２６７０万円，平成１２年基準時は月額２６５０万円と算定した。
キ 結論
以上の鑑定評価の手法，採用された基礎数値，評価結果について得に不合理な点は認められない。
なお，被告は，前述した各試算賃料の重視割合の算定において，スライド法による賃料が他の算定方式による賃料に比して高く試算されたのは本件契約当初における賃料が周辺相場と比べて高めであったことによると推測できるとする本件鑑定に対し，そうであるならば，差額配分法及び利回り法においても，同様に考慮すべきである旨主張する。
上記契約時の賃料は，差額配分法では，実際実質賃料の算定の際に考慮されるところ，確かに，上記契約時の賃料が高めであるとすればその分，正常実質賃料との差額に反映されることは否定できない。しかしながら，賃貸人に配分されるのはその差額からさらに半分に減額されたものである。また，利回り法においても，上記契約時の賃料が高めであるとしても，それは，利回りに若干反映されるにすぎない。したがって，上記契約時の賃料が高めであることは，スライド法においては算定結果に直接反映されるのに対し，差額配分法及び利回り法においては算出された賃料額に反映する割合がかなり低減されたものになる。加えて，適正な賃料算定のためには，重視割合に程度の差はあるにせよ，本件契約時の当事者が賃料額決定の要素とした事情もまた考慮すべきであることは否定できない。以上のことにかんがみると，本件鑑定が上記契約時の賃料が高めであることを差額配分法及び利回り法において考慮していないことだけをとらえて，被告主張のように本件鑑定の合理性を否定することはできないといわざるを得ない。よって，被告の上記主張を採用することはできない。
また，被告は，本件鑑定が賃貸事例比較法による賃料を余り重視しておらず，適正でない旨主張する。しかしながら，両当事者に利害関係がなく，かつ，契約内容等に類似性がある賃貸事例は少ない上に，その要因比較に多少の困難があることは否定できないのであるから，賃貸事例比較法による賃料を被告の主張するほど重視していないとしても，必ずしも不合理なものとはいえない。したがって，この点に関する被告の主張も採用することができない。
他方，原告は，最高裁平成１４年（受）第１９５４号平成１７年３月１０日第一小法廷判決を引用し，本件契約は，原告が被告からの要望に応じ，被告が営業するショッピングセンターに適した建物を建築し，これを被告に対して長期にわたって賃貸するという形態の賃貸借契約であるから，賃料減額請求後の相当賃料額の算定に当たっては，上記最高裁判決に沿った判断が行われるべきであるのに，本件鑑定は，賃貸借契約の当事者が賃料額決定の要素とした事情その他諸般の事情を考慮していない旨主張する。しかしながら，上記判決は，本件で問題となった賃料自動増額特約の存在が認められた事案のものであり，本件と同一に論じられるものではない。むしろ，本件鑑定は，前記のとおり，賃料差額配分法，利回り法及びスライド法において，本件契約当初における賃料が高めであるという本件契約の個別性を考慮しているのであるから，上記原告の主張は採用できない。
(2) 原告鑑定の検討
原告提出の不動産鑑定評価書（甲７。以下「原告鑑定」という。）は，差額配分法，スライド法，利回り法，賃貸事例比較法のすべてを評価の基礎として考慮しており，評価の手法等について特に不合理な点は認められない。
しかしながら，�〆抗枅枴�法，利回り法においては，建物価格の査定に当たり，本件鑑定が当初の本件建物の建築費をもとに変動率を考慮して求めているのに対し，原告鑑定では，当初の本件建物の建築費を全く考慮せず，単純に山梨県の鉄筋コンクリート造の標準建築費から本件建物の個別要因修正を行っているため，本件建物の再調達原価が本件鑑定より約８億円（この点，原告鑑定によれば，平成１２年３月当時の本件建物の再調達原価は１平方メートル当たり１４．０万円であるから，これに本件建物の延べ床面積を乗じた結果，平成１２年３月当時の本件建物の再調達原価は，３０億７２７６万２０００円となる。他方，本件鑑定によれば，平成１２年３月当時の本件建物の再調達原価は２２億７６６８万９０００円である。）も不当に高額なものになっている。また，��必要諸経費の加算においても，本件鑑定が支払賃料の２％を計上したものに原告・被告間における本件契約の共益費等請求が問題となった別件和解（東京高裁平成１５年・第３８８１号）で定められた維持管理費を控除して求められているのに対し，原告鑑定は，単純に人件費の３倍の収入が必要としてこれを計上しており，その根拠も不明であることに加え，上記和解による維持管理費の部分が二重に計上されてしまう点でも合理性がない。
さらに，��差額配分法における正常実質賃料相当額の算出に当たっては，まず，積算法による積算賃料の算定において，本件鑑定が期待利回りを６．７％とするのに対し，原告鑑定は，１２％と算定している。しかし，原告鑑定は，期待利回りを１２％とする根拠として比準賃料を４０００円から５８００円と試算し，この賃料水準からは総合期待利回りが１５％超となることを挙げているところ，そもそもこの比準賃料は，支払賃料に保証金運用益だけでなく共益費をも加算したものであり，また，必要諸経費は全く控除されていないのであるから，期待利回りが高くなるのは当然であり，本件賃貸借の契約時から平成１１年及び１２年の間における社会情勢の変動，物価指数の変動等をも合わせ考慮しても，１２％は高率に過ぎ，本件鑑定及び被告鑑定で採用されている利回りと２倍の開きがあることに合理性が認められず，到底採用できるものではない。なお，この点に関して，原告は，平成１４年６月のＬ投資法人のリートの目論見書による賃貸事務所ビルの利回りを引用し，原告鑑定の上記利回りの合理性を縷々主張するが，これらは，本件で問題となっている平成１１年及び平成１２年から２年後の平成１４年のものであることに加え，本件建物のようなショッピングセンターの利回りがこのような事務所ビルの利回りよりも当然高くなるとする根拠が何も示されていないこと等を考慮すると，原告の上記主張は採用できない。�ず抗枅枴�法の比準賃料の算定においても，本件鑑定は，支払賃料に保証金運用益を加算したものを実際実質賃料としているのに対し，原告鑑定は，前述したように支払賃料及び保証金運用益に共益費をも加算して実質賃料としているため，賃料と共益費を合計すると，必要経費部分が二重に計上されてしまうこととなり合理的でない。�ネ�回り法においては，本件鑑定及び被告鑑定が，基準時の本件土地・建物の基礎価格に利回りを乗じたものに必要経費を加算した上，これに保証金（敷金）運用益を控除しているのに対し，原告鑑定は，本来控除されるべき保証金運用益を全く控除しておらず，これもまた原告鑑定賃料額が高額に過ぎる要因の一つとなっている。�Ε好薀ぅ彬，砲�いては，採用変動率として９２％を採用しているが，これは，原告の関連会社であり，かつ，原告から本件物件を賃借している訴外新日本建物のテナントに対する転貸賃料収入の変動を採用したことが主たる原因であり，上記テナントである転借人自体及びその数も変動していることをも考慮すると，上記変動率を採用することは，本件契約の継続賃料の算定に当たっては合理性を欠くと言わざるを得ない。7賃貸事例比較法においては，賃貸データの一つとして本件建物について訴外新日本建物が原告から賃借している部分における原告に対する支払賃料を採用しているものと推認されるところ，前述したとおり訴外Ｂが原告の関連会社であり，賃貸データとしての公平性に疑問の余地があること，しかも，上記賃貸データを他の賃貸データと比して５０％もの重きを置いて算定されている点で合理性を欠くと言わざるを得ない。
したがって，以上の点を総合考慮すると，原告鑑定は，その合理性において，本件鑑定に劣るものといわざるを得ない。
(3) 被告鑑定の検討
被告提出の不動産鑑定評価書（乙５。以下「被告鑑定」という。）は，差額配分法，利回り法，スライド法，賃貸事例比較法のすべてを評価の基礎として考慮しており，評価の手法等について特に不合理な点は認められない。
しかしながら，�〆抗枅枴�法及び利回り法においては，本件鑑定は，保証金（敷金）の運用利回りを２％としているのに対し，被告鑑定のそれは，５％としており，平成１２年の公定歩合，プライムレート，定期預金平均金利等を考慮すると高率に過ぎること，�∈抗枅枴�法においては，本件建物の基礎価格の算定における現価率を５５％とし，本件鑑定及び原告鑑定が６４％としていることに比して，低きに過ぎる感が否めない。また，その根拠として，被告鑑定は，定率法による現価率を５９％と算出し，維持管理の状態等を勘案してさらに４％も控除しているが，被告鑑定における資料にはこれを裏付ける資料はなく，他方，本件鑑定は，「本件建物は，外観上比較的良好に維持管理がなされている」と評価していること，本件鑑定添付写真等を見ても維持管理の状態に上記４％も控除するほどの問題点が見受けられないこと等も合わせ考慮すると，被告鑑定の根拠の合理性に若干疑問の余地があると言わざるを得ない。また，��差額配分法における正常実質賃料を賃貸事例比較法を併用せずに，積算法のみを用いて算出しているため，市場性が反映されたものになっていない。さらに，�ね�回り法においては，被告鑑定は，実績利回りを本件賃貸借契約時の実績利回りである７．５％を採用しており，本件鑑定及び原告鑑定がこれを９％台としているのに比して，低きに過ぎる上，本件賃貸借契約時である平成５年から本件鑑定基準時である平成１１年及び１２年までの約７年もの間における地価の下落により利回りも少なからず高くなる傾向があることを反映しておらず，採用できない。なお，この点に関し，被告は，本件鑑定が上記利回りを算定するに当たって，基礎価格下落率４６％の半分を補正率としているところ，何故半分としたのかの合理的な説明がない旨主張する。確かに，本件鑑定には，この点を説明する明確な記述がないが，賃料については，基礎価格の変動幅ほどの変動はないものの，地価が下落すれば多少は影響を受けることは否定できないのであるから，基礎価格下落率をそのまま補正率とすることは適正でないのであって，補正率を算出するに当たり，基礎価格下落率の半分を採用することが不合理であるとまでは言えず，被告の上記主張は採用できない。
したがって，以上の諸点を総合考慮すれば，被告鑑定も，その合理性において，本件鑑定に劣るものといわざるを得ない。
(4) 総合的検討
以上の検討の結果によれば，本件鑑定は，その鑑定手法，採用した基礎数値，評価の過程，評価額等に格別不合理な点は見当たらず，これに対し，原告鑑定及び被告鑑定には，前記(2)及び(3)に指摘したような問題点が含まれていることを総合的に考慮すると，いずれも採用することができず，本件鑑定の結果を相当なものとして是認するべきである。
そうすると，本件契約の適正賃料は，平成１１年１１月１７日時点では月額２６７０万円，平成１２年３月１７日時点では月額２６５０万円と認めるのが相当である。
(5) なお，原告は，最高裁平成１２年（受）第５７３号平成１５年１０月２１日第三小法廷判決・民集５７巻９号１２１３頁，最高裁平成１４年（受）第６８９号平成１５年６月１２日第一小法廷判決・民集５７巻６号５９５頁，及びこれらの差戻審における和解，並びに，最高裁平成１４年（受）第８５２号平成１５年１０月２３日第一小法廷判決・裁判集民事２１１号２５３頁，及びその差戻審である東京高裁平成１５年（ネ）第５３９９号平成１６年１２月２２日判決を引用し，賃借人からの働きかけに応じて建築された建物の賃貸借契約における賃料については，賃料減額請求を認めるとしても，その減額幅は，このような特段の事情がないと仮定して算定された鑑定評価等にとらわれることなく，賃貸人の収支計算を害しない範囲にとどめるべきである旨主張する。
しかしながら，これらの判決は，いわゆるサブリースの事案であって，不動産業者である原賃借人自身の占有使用が予定されていないものである上，いずれも賃料保証特約又は賃料自動増額特約がある事案であるから，本件と同一に論じられるものではない。しかも，和解は，両当事者の互譲によるものであるから，本件の参考になり得ないと言わざるを得ない。また，上記東京高裁平成１６年１２月２２日判決は，賃料保証特約を前提とする収支予測の下に賃貸人が多額の銀行融資を受け，賃貸借契約の対象となる建物を建築した事情を考慮し，相当賃料額を算定しているが，本件では，前述したとおり，このような賃料保証の合意はなく，しかも，本件覚書及び本件基本協定書における賃料算定方法である「坪当たり建築価格×１９％×被告の賃借する延べ床面積÷１２」の１９％の根拠も明らかとなっていない等，本件契約当初における賃料額等と原告の本件建物建築のための銀行借入金等の返済額との関係を認めるに足りる証拠はない。したがって，この点においても本件は，上記判決と事案を異にするのであって，上記原告の主張は，採用できない。
３ 結論
以上によれば，原告の被告に対する請求（本訴請求）は，理由がないからいずれもこれを棄却し，被告の原告に対する請求（反訴請求）は，本件契約の賃料が平成１２年３月１７日以降１か月当たり２６５０万円であることの確認を求める限度で理由があるからその限度で認容し，その余は理由がないからこれを棄却すべきである。よって，主文のとおり判決する。
甲府地方裁判所民事部
裁判長裁判官 新 堀 亮 一
裁判官 岩 井 一 真
裁判官 村 上 典 子
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賃貸住宅の契約更新の際に「更新料」を請求するのは消費者契約法によって無効だとして、京都市内のマンションを借りていた女性（２５）が、家主側に支払い済みの３回分の更新料計４５万円の返還を求めた訴訟の判決が２９日、京都地裁であった。松本清隆裁判官は「今回の更新料は高額すぎる。上限は年間賃料の２割が相当」として、超過支払い分として計１０万４４００円の返還を命じた。
判決によると、女性は２００４年１２月、家賃４万８０００円の部屋を、１年ごとに約３か月分の更新料（１５万円）を支払う内容で契約。０９年１月に退去するまで計３回更新した。
松本裁判官は「利息制限法が定める利率の上限も年２割。１５万円の更新料が請求されると家賃は実質６万円を超え、周辺の相場や、賃借人の負担を考えると、１年契約の更新料の上限は２割が相当」と判断、これを超える額を返還すべきだとした。
原告、被告双方の代理人によると、最高裁が昨年７月に「更新料は家賃と比べて高すぎるなど、特別な事情がない限り有効」との初判断を示して以降、更新料の一部返還の判決は初めてという。
2012年3月1日 （読売新聞）
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判例
旭川地方裁判所
平成２４年１月３１日判決言渡
平成２３年（レ）第４５号，同第５５号 放送受信料請求控訴，附帯控訴事件
（原審・旭川簡易裁判所平成２３年（ハ）第１１５号）
口頭弁論終結の日 平成２３年１１月２２日
判 決
主 文
１ 控訴人の控訴及び被控訴人の附帯控訴に基づき，原判決を次のとおり変更する。
(1) 控訴人は，被控訴人に対し，９万３１６０円及びうち８万２４００円に対する平成２３年２月１日から，うち１万０７６０円に対する平成２３年１０月１日からそれぞれ支払済みの日が属する月の前月（支払済みの日が偶数月に属する場合）又は前々月（支払済みの日が奇数月に属する場合）の末日まで，２か月当たり２パーセントの割合による金員を支払え。
(2) 被控訴人のその余の請求を棄却する。
２ 訴訟費用（附帯控訴費用を含む。）は，第１，２審を通じ，これを５分し，その４を控訴人の負担とし，その余を被控訴人の負担とする。
３ この判決は，仮に執行することができる。
事 実 及 び 理 由
第１ 控訴及び附帯控訴の趣旨
１ 控訴の趣旨
(1) 原判決を取り消す。
(2) 被控訴人の請求を棄却する。
(3) 訴訟費用は，第１，２審とも被控訴人の負担とする。
２ 附帯控訴の趣旨
(1) 原判決を次のとおり変更する。
控訴人は，被控訴人に対し，１０万９９００円及びうち９万９１４０円に対する平成２３年２月１日から，うち１万０７６０円に対する平成２３年１０月１日からそれぞれ支払済みの日が属する月の前月（支払済みの日が偶数月に属する場合）又は前々月（支払済みの日が奇数月に属する場合）の末日まで，２か月当たり２パーセントの割合による金員を支払え。
(2) 訴訟費用（控訴費用，附帯控訴費用も含む。）は，第１，２審とも控訴人の負担とする。
(3) 仮執行宣言
第２ 事案の概要
１ 本件は，被控訴人が，控訴人に対し，放送受信契約（以下「受信契約」という。）に基づき，原審においては，平成１６年１２月１日から平成２２年１１月３０日までの放送受信料（以下「受信料」という。）合計９万９１４０円及びこれに対する支払督促の送達の日である平成２３年１月２５日が属する期（毎年４月１日から２か月ずつを各期とし，１年は第１期ないし第６期から成る。）の直後の期の初日である平成２３年２月１日から，支払済みの日の属する期の直前の期の末日まで約定の２か月当たり２パーセントの割合による遅延損害金の支払を，当審においては，附帯控訴の上，請求を拡張し，原審での請求に加えて，平成２２年１２月１日から平成２３年７月３１日までの受信料合計１万０７６０円及びこれに対する附帯控訴状の送達の日である平成２３年９月２０日が属する期の直後の期の初日である平成２３年１０月１日から，支払済みの日の属する期の直前の期の末日まで約定の２か月当たり２パーセントの割合による遅延損害金の支払を求めた事案である。
原判決が，被控訴人の請求を全部認容したところ，控訴人は，原判決を不服として控訴した。これに対し，被控訴人は，当審において，上記のとおり，附帯控訴の上，請求を拡張した。
２ 前提事実（証拠等を摘示した部分を除き，当事者間に争いがない。）
(1) 被控訴人は，放送法（以下，平成２２年法律第６５号による改正［平成２３年６月３０日施行］前の放送法を「旧法」，同改正後の放送法を「新法」といい，改正の前後を区別しない場合は単に「放送法」という。）に基づいて設置された法人であり，総務大臣の認可を受けて，日本放送協会放送受信規約（同規約は，平成１９年４月１日規約改正［同年１０月１日施行］，平成２０年４月１日規約改正［同年１０月１日施行］，平成２２年１１月１０日規約改正［同年１２月１日施行］，平成２３年６月１４日規約改正［同年７月１日施行］など，数次にわたり改正されているが，以下，特に断りのない限り，改正の前後を問わず「規約」という。）を定めている（甲２，４，弁論の全趣旨）。
(2) 被控訴人と控訴人は，平成１５年３月１９日，カラーの放送受信契約を締結し（以下「本件受信契約」という。），平成１６年１２月１日現在の契約内容は次のとおりである（甲１，４，弁論の全趣旨）。
ア 名称 カラー契約
イ 支払区分 口座振替。ただし，口座振替の指定日において受信料額を振り替えることができなかったときは，当該請求期間以降分について，訪問集金による受信料額を訪問集金により支払う。
ウ 支払方法 毎年４月１日から２か月ずつを１期とし，毎期末限り，支払う。
エ 料金 口座振替の場合，月額１３４５円訪問集金の場合，月額１３９５円
オ 延滞利息 控訴人が受信料の支払を３期分以上延滞したときは，１期当たり２パーセントの割合で計算した延滞利息を支払う。
(3) その後，規約改正により，本件受信契約の契約内容の一部が次のとおり変更された（甲２，弁論の全趣旨）。
ア 名称 地上契約（平成１９年４月１日規約改正により，カラー契約と普通契約が統合された上，名称が「地上契約」に変更された。同年１０月１日施行）
イ 支払区分 訪問集金は廃止された。（平成２０年４月１日規約改正，同年１０月１日施行）
ウ 料金 月額１３４５円（平成２０年４月１日規約改正，同年１０月１日施行）
(4) 控訴人は，平成１６年１２月１日以降の受信料を支払わない（弁論の全趣旨）。
(5) 被控訴人は，平成２３年１月２２日，控訴人に対し，本件受信契約に基づき，平成１６年１２月１日から平成２２年１１月３０日までの受信料合計９万９１４０円及びその遅延損害金の支払を求めて，旭川簡易裁判所に支払督促の申立てをした。
上記支払督促事件は控訴人の異議の申立てにより訴訟に移行し，旭川簡易裁判所は，被控訴人の請求を認容する判決をしたところ，控訴人は，原判決を不服として控訴した。これに対し，被控訴人は，当審において，附帯控訴の上，請求を拡張した。（顕著な事実）
(6) 控訴人は，被控訴人に対し，本件受信契約に基づく受信料債権（以下「本件受信料債権」という。）について，平成２３年３月２９日の原審の口頭弁論期日において，民法１７４条２号の消滅時効（１年）を，同年５月３１日の原審の口頭弁論期日において，民法１７３条１号及び２号の消滅時効（２年）を，同年１１月２２日の本件口頭弁論期日において，民法１６９条及び商法５２２条の消滅時効（５年）を援用するとの意思表示をした（顕著な事実）。
（旭川地裁 平成２４年１月３１日判決）（２）へ続く
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３ 争点
(1) 本件受信契約の無効
(2) 本件受信契約の解約による終了
(3) 消滅時効の成否
４ 争点に関する各当事者の主張
(1) 本件受信契約の無効（争点(1)）
（控訴人の主張）
ア 民法１条２項，旧法１条［新法１条］，憲法２１条及び国民主権原理違反旧法３２条１項（新法６４条１項）は「協会（日本放送協会）の放送を受信することのできる受信設備を設置した者は，協会とその放送の受信についての契約をしなければならない。」と規定している。同規定は，そもそも知る権利の侵害であり，憲法２１条に反する上，上記規定が，放送法に基づき締結される受信契約は，私法上の契約であっても，被控訴人は放送事業の顧客である受信設備を設置した者（視聴者）に対して一切の債務を負わないという意味であれば，契約当事者間の信義則（民法１条２項）に反し，ひいては，放送法の基本理念たる放送の最大限普及，放送による表現の自由の確保，放送の民主主義への貢献（旧法１条［新法１条］）に反し，憲法２１条及び国民主権原理に反する。
イ 憲法１９条違反
旧法３２条１項（新法６４条１項）は，受信設備を設置した者に被控訴人との契約締結を強制することを意味するから，憲法１９条に違反する。
（被控訴人の主張）
ア 民法１条２項，旧法１条［新法１条］，憲法２１条及び国民主権原理違反について旧法３２条（新法６４条）及び規約９条は，受信契約の締結及び被控訴人の放送を受信できる受信機を廃止しない間の受信料の支払を義務付けるだけであって，受信料の支払義務は，控訴人が，被控訴人の放送を視聴したか否かにかかわらず生じるものである。被控訴人が放送する番組の視聴を強制するものではないし，一般放送事業者が放送する番組の視聴を禁止するものでもない（東京高裁平成２２年６月２９日判決［甲５］）。 また，旧法３２条１項（新法６４条１項）の規定は同法１条の目的・原則を達成するための体制の一端として定められたものであって，もとより民主主義に資するものとして合理性を有している。
したがって，控訴人の主張は失当である。
イ 憲法１９条違反について
憲法１９条で保障される内心とは，特定の歴史観，世界観等の人格形成に関わる内心を指すものであって，放送法で定められた受信料の支払を回避したい，受信契約の締結を回避したい等の内心がこれに含まれないことは明らかである（前掲東京高裁平成２２年６月２９日判決・その上告審である最高裁第三小法廷上告棄却及び上告不受理決定［甲６］参照）。また，控訴人には，受信設備を設置しないことによって，受信契約を締結しない自由があるところ，控訴人はその自由な意思に基づいて受信契約を締結したものである。
したがって，控訴人の主張は失当である。
(2) 本件受信契約の解約による終了（争点(2)）
（控訴人の主張）
ア 受信契約の内容は，被控訴人が提供する放送を受信する対価として受信料を支払うというものであり，この内容について，被控訴人と消費者（受信設備設置者）間の合意が認められる。また，受信設備を設置するか否かは消費者の自由意思に任されており，解約も一定の要件を満たすことで可能とされていることも考え合わせれば，控訴人との受信契約は，当事者双方の合意によって成立する契約であることが確認される。したがって，受信契約には，消費者契約法の適用がある。
イ 平成２０年改正前の規約９条は「放送受信契約者が受信機を廃止することにより，放送受信契約を要しないこととなったときは，放送受信章を添えて，直ちに，その旨を放送局に届け出なければならない。」と規定している。同規定は，受信契約の解約の方法を著しく制限し，消費者の利益を一方的に害する条項であるから，消費者契約法１０条に反し無効である。
そして，控訴人は，被控訴人に対し，平成１６年２月ころ，受信契約の解約の意思表示を行ったから，本件受信契約は終了している。
（被控訴人の主張）
消費者契約法１１条２項は，個別法が消費者契約法に優先して適用されることを規定しており，その趣旨は，民法及び商法以外の個別法の私法規定の中に，消費者契約法の規定に抵触するものがあることを前提として，個別法が当該業種の取引の特性や実情，契約当事者の利益等を踏まえた上で取引の適正化を図る点にある。
受信契約の締結を義務付ける旧法３２条（新法６４条）は，放送法の構造と立法趣旨の下に定められたものであって，もとより合理性のある規定であり，かつ，旧法３２条（新法６４条）と同趣旨の下で定められた規約９条も，あらかじめ総務大臣の認可を受け，一般に周知される等の手続も経たものであって（旧法３２条３項［新法６４条３項］，規約１５条），旧法３２条（新法６４条）及び規約９条が消費者契約法１１条２項にいう「民法及び商法以外の他の法律に別段の定めがある」場合に当たる。したがって，旧法３２条（新法６４条）及び規約９条は，当事者間でこれと異なる合意をすることを禁止する強行規定と解されるものであることからすれば，そもそも，旧法３２条（新法６４条）及び規約９条と異なる契約を締結することができない場合であって，消費者契約法１０条が適用され得る余地はないというべきである（前掲東京高裁平成２２年６月２９日判決参照。なお，前記諸事情を考慮すれば，旧法３２条（新法６４条）及び規約９条が，控訴人の主張する消費者契約法１０条の「民法１条２項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」に当たらない。）。
(3) 消滅時効の成否（争点(3) ）
（控訴人の主張）
ア 受信料債権の法的性質について
受信契約の内容は，被控訴人が提供する放送を受信する対価として受信料を支払うというものであり，他のインターネットの有料動画配信契約等の私法上の契約と同様である。したがって，受信契約は私法上の契約である。
仮に，行政法上の契約であっても，民法の時効の規定が除外されることにはならず，個別法が時効期間を定め，又は民法の時効の規定を排除するものでない限り，民法の時効の規定が適用される。現に水道契約は，行政法上の契約であるものの，短期消滅時効が適用されている（東京高裁平成１３年５月２２日判決・判例体系［最高裁平成１５年１０月１０日第二小法廷上告不受理決定］参照）。
被控訴人は，国又は地方公共団体とは別個の法人格であるから，当然に会計法３０条や地方自治法２３６条は適用されない。また，放送法において，受信料の時効期間について何ら定めておらず，かつ，時効期間を定めていないからといって民法の時効の規定を排除する趣旨であるとは解しがたい。
以上によれば，消滅時効期間については，一般法たる民法の適用又は準用がされるというべきである。
イ 消滅時効期間について
(ｱ) 本件受信料債権は，民法１７４条２号の「自己の労力の提供・・・を業とする者の・・・供給した物の代価に係る債権」に当たるから，消滅時効期間は１年である。
(ｲ) 本件受信料債権は，民法１７３条１号の「生産者・・・が売却した・・・商品の代価に係る債権」に当たるから，消滅時効期間は２年である（電気料債権につき大審院昭和１２年６月２９日判決・民集１６巻１０１４頁，前掲東京高裁平成１３年５月２２日判決［最高裁平成１５年１０月１０日第二小法廷上告不受理決定］参照）。
(ｳ) 本件受信料債権は，民法１７３条２号の「自己の技能を用い，注文を受けて，物を製作・・・することを業とする者の仕事に関する債権」に当たるから，消滅時効期間は２年である。
(ｴ) 本件受信料債権は，民法１６９条の「年又はこれより短い時期によって定めた金銭・・・の給付を目的とする債権」（以下「定期給付債権」という。）に当たるから，消滅時効期間は５年である。
(ｵ) 被控訴人による放送サービスの提供は「他人のためにする製造・・・に関する行為」（商法５０２条２号）に当たり営業的商行為である。
また，被控訴人は商行為をすることを業とする商人（商法４条１項）であり，仮にそうでなくとも公法人が行う商行為については，商法２条が適用される。
したがって，本件受信料債権は，商法５２２条の「商行為によって生じた債権」に当たるから，消滅時効期間は５年である。
（被控訴人の主張）
ア 受信料債権の法的性質について
受信料債権は，対価性のない特殊な負担金という法的性質を有するものである。
イ 消滅時効期間について
(ｱ) 民法１７３条，１７４条について
上記のとおりの受信料債権の法的性質からとすると，受信料債権は，労働・商品等の代価を内容とする民法１７４条２号，同法１７３条１号及び２号の債権とは法的性質を異にする。また，受信料債権は，文言上も民法１７４条２号，同法１７３条１号，同法１７３条２号のいずれにも当たらない。
(ｲ) 民法１６９条について
ａ 民法１６９条の立法趣旨
民法１６９条は，「年又はこれより短い時期によって定めた金銭その他の物の給付を目的とする債権」（定期給付債権）について５年の短期消滅時効を規定する。
その立法趣旨は，�（杠僂�ないと直ちに債権者に支障が生ずる債権であるから速やかに弁済されるのが通常であること，��通常それほど多額でないため受領証の保存が怠られがちであって後日の弁済の証明が困難であること，�Ｄ蟯�金は長年放置された後に突然支払の請求をされると多額になってしまうため債権者の懈怠に対して特に債務者を困窮から保護する必要があることと解されている。
しかし，受信料債権については，�，覆い鍬�の立法趣旨はいずれも当てはまらない。
ｂ 受信料債権については，民法１６８条１項所定の基本権たる定期金債権は存在しないから，民法１６９条は適用されない。
すなわち，受信機を設置した者が旧法３２条１項（新法６４条１項）に定める契約締結義務に基づき放送受信契約を締結した場合，当該契約は受信機設置の日から成立し，受信料債権は受信機設置の月から発生するとされるものである。このように受信料債権の発生は受信機の設置の事実に起因するものであって，受信料を定期的に給付することを目的とする基本権たる定期金債権に起因して発生するものではない。
ｃ 民法１６８条１項の適用を認めた場合の実質的な不都合性
そもそも民法１６８条１項が定期金債権について第１回目の弁済期から２０年間での時効消滅を認めたのは，長く続く定期金について最後の弁済期まで時効を進行させないのは，不当とされたからである。
仮に，受信契約によって発生する基本権が民法１６８条１項の「定期金の債権」に該当するとした場合，当該基本権は第１回目の弁済期から２０年間行使しないときに消滅することになる。
しかしながら，被控訴人との間で受信契約を締結することが，被控訴人の放送を受信することができる受信設備を設置した者の法的義務とされ（旧法３２条１項［新法６４条１項］），あらかじめ総務大臣の認可を受けた基準によるのでなければ受信料を免除することはできず（旧法３２条１項［新法６４条２項］），被控訴人の平成２３年度の収支予算，事業計画及び資金計画が承認された際には，「公平負担の観点からも，契約の締結と受信料の収納が確保」されるようにとの衆議院の附帯決議がされているとおり，受信料については，国民・視聴者の公平負担が強く求められており，２０年間行使されないことにより基本権が時効消滅することを認めるのは妥当ではなく，否定されるべきである。
ｄ 永小作料債権および賃借料債権との相違点
なお，例外的に，基本権につき民法１６８条１項の適用を否定されつつ，支分権につき民法１６９条が適用されると解されている債権として，永小作料債権及び賃借料債権を挙げることができる。
しかし，これらの債権について上記のような解釈が認められるのは，仮に，基本権の消滅を認めてしまうと，永小作権については，無償の永小作権となってしまい，物権法定主義（民法１７５条）に反すること，賃借料債権については，無償の賃借権となってしまい，賃借料債権が発生することが契約の要素となっている賃貸借契約の概念と矛盾してしまうことといった，形式的な理由によるものである。
受信料債権については，永小作料債権及び賃借料債権に関する議論に見られるような形式的な理由は見出し難く，このような例外的な解釈をする前提を欠いている。
ｅ 上記のとおり，民法１６９条を含む短期消滅時効制度については，その適用範囲はできるだけ狭く解すべきである。
特に，受信契約に基づく受信料は，対価性のない特殊な負担金という性質を持つとされる，他に例のない極めて特異な法的性質を有するものであり，その受信料に関する債権も，定期給付債権の典型とされる賃借料債権や給料債権等とは全く異なる法的性質を有する債権であるから，定期給付債権とは認められないと解すべきである。受信料債権について，あえて定期給付債権に該当するとして短期消滅時効を認めるべき合理的な理由や必要性は何ら存在しないばかりか，短期消滅時効を認めることは受信料の公平負担を阻害する弊害も危惧される。
ｆ 以上によれば，受信料債権には，民法１６９条は適用されない。
(ｳ) 商法５２２条について
被控訴人の放送等業務の遂行は，商法５０２条が定める営業的商行為には当たらない。
また，被控訴人は，営利を目的として業務を行うものではないから，商法４条１項の商行為をすることを業とする商人には該当しない。さらに，被控訴人の放送等業務の遂行は商行為ではないから，商法２条の規定に基づいて商法が適用されることはない。
したがって，受信料債権は，商行為によって生じた債権ではないから，商法５２２条が適用される余地はない。
（旭川地裁 平成２４年１月３１日判決）（３）へ続く
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第３ 当裁判所の判断
１ 受信契約及び受信料債権の法的性質
争点についての判断をする前提として，放送法の趣旨及び規定を概観した上，受信契約及び受信料債権の法的性質について検討する。
(1) 放送法の趣旨及び規定
旧法１条［新法１条も同じ］は，放送が国民に最大限に普及されて，その効用をもたらすことを保障すること，放送の不偏不党，真実及び自律を保障することによって，放送による表現の自由を確保すること，放送に携わる者の職責を明らかにすることによって，放送が健全な民主主義の発達に資するようにすることの各原則に従って，放送を公共の福祉に適合するように規律し，その健全な発達を図ることを法の目的として規定している。
これを受けて放送法は，我が国の放送制度について，一般放送事業者による放送（いわゆる民放）及び被控訴人による放送という独立した二系列の事業システムを構築し，被控訴人を，「公共の福祉のために，あまねく日本全国において受信できるように豊かで，かつ，良い放送番組による」国内放送を行うとともに，「放送及びその受信の進歩発達に必要な業務を行い，あわせて国際放送」等を行うことを目的とする法人として位置付け（旧法７条［新法１５条］，旧法８条［新法１６条］），その目的のために一定の業務を行う義務を課している（旧法９条［新法２０条］）。また，放送番組の編集及び放送等に当たっては「豊かで，かつ，良い放送番組」の放送を行うことによって「公衆の要望を満たすとともに文化水準の向上に寄与するように，最大の努力を払うこと」など，一般放送事業者とは異なる配慮や施策等を行うことが義務付けられている（旧法４４条［新法８１条］）。また，その事業の運営に要する財源の確保に関し，被控訴人の番組編成や報道等において，国家からの独立性及び中立性を確保して，被控訴人の表現の自由を確保するため，国庫からの支出や予算配分による方式は相当ではないとされ，また，被控訴人の公共性から，他人の営業に関する広告の放送が禁止され，広告料収入の途を閉ざされている（旧法４６条１項［新法８３条１項］）。そこで，被控訴人の自主財源を確保する仕組みとして，被控訴人の放送を受信できる受信設備を設置した者に対し，被控訴人の放送の視聴の有無にかかわらず，被控訴人との受信契約を義務付け（旧法３２条１項［新法６４条１項］），同契約に基づき，契約者は受信料の支払義務を負うこととなっており，この受信料収入が被控訴人の財源の主要部分となっている。
また，被控訴人には，公共性を確保して適正に運営されるための仕組みのほか，契約者からの受信料の適正な設定やその使途についても国会を通じて適正に監督がされるような仕組みが備わっている。すなわち，被控訴人には，被控訴人の経営方針その他業務の運営に関する重要事項を決定する権限と責任を有する経営委員会が設置され（旧法１３条［新法２８条］，旧法１４条［新法２９条］），同委員会を構成する委員１２名は，両議院の同意を得て内閣総理大臣によって任命されている（旧法１５条［新法３０条］，旧法１６条［新法３１条］）。
また，被控訴人の毎事業年度の収支予算，事業計画，資金計画，財務諸表及び業務報告書は，総務大臣に提出された（旧法３７条１項［新法７０条１項］，旧法３８条１項［新法７２条１項］，旧法４０条１項［新法７４条１項］）上，毎事業年度の収支予算，事業計画及び資金計画については，国会の承認事項とされ（旧法３７条２項［新法７０条２項］），業務報告書については，国会の報告事項とされ（旧法３８条２項［新法７２条２項］），財務諸表については，会計検査院の検査を経て国会に提出される（旧法４０条３項［新法７４条３項］）ことになっている。
さらに，受信契約の条項の設定及び変更には総務大臣の認可が必要とされ（旧法３２条３項［新法６４条３項］），受信料の月額は，国会で収支予算が承認されることにより定められ（旧法３７条４項［新法７０条４項］），受信料の免除は，総務大臣の認可を受けた基準（旧法３２条２項［新法６４条２項］）である日本放送協会受信料免除基準により行われることになっている。
(2) 受信契約及び受信料債権の法的性質
旧法３２条１項（新法６４条１項）は，「協会（日本放送協会）の放送を受信することのできる受信設備を設置した者は，協会とその放送の受信についての契約をしなければならない。」と規定している。前述したとおり，同規定は，被控訴人の番組編成や報道等において，国家からの独立性及び中立性を確保し，被控訴人に課された公共性のある事業を遂行するため，被控訴人の放送を受信できる受信設備を設置した者に対し，被控訴人の放送の視聴の有無にかかわらず，被控訴人との受信契約の締結を義務付けるとともに，同契約に基づき，契約者は受信料の支払義務を負うこととしている（旧法３２条２項［新法６４条２項］参照）。これを受けて，規約は，受信契約の種別ごとに受信料月額に差異を設け，その上で実際の視聴時間と関係なく世帯単位で一律に定額の受信料を支払うべきことを義務付けている（規約５条）。
上記の旧法３２条１項（新法６４条１項）の規定による受信契約の締結の義務付けは，被控訴人の独立性，中立性，公共性を確保しつつ自主財源を確保するため，放送法が定めた仕組みであること，被控訴人の放送を実際に視聴したか否か及びその視聴時間と関係なく受信料債権が発生すると定められていることからすると，受信料の法的性質は，放送の視聴と対価性のあるものとはいえず，放送法に基づき，公共放送を行う法人である被控訴人に徴収権が認められた特殊な負担金と解するのが相当である。
２ 本件受信契約の無効（争点(1)）
(1) 民法１条２項，旧法１条［新法１条］，憲法２１条及び国民主権原理違反について
控訴人は，旧法３２条１項（新法６４条１項）は，契約当事者間の信義則（民法１条２項），放送法の目的（旧法１条［新法１条］），憲法２１条及び国民主権原理に反すると主張する。
しかしながら，前記１で認定したとおり，旧法３２条１項［新法６４条１項］の受信契約の締結の義務付けは，被控訴人の独立性，中立性，公共性を確保しつつ自主財源を確保するため，放送法が定めた仕組みであると解されることからすると，旧法１条［新法１条］に反するものとはいえない。
また，前記１で認定したとおり，受信契約において，放送の視聴と受信料の支払との間に直接の対価性は認められないけれども，被控訴人は，公共放送を行う法人としての目的を達成するため，一定の業務を行うことが義務付けられていること（旧法９条［新法２０条］等），公共性を確保して適正に運営するための仕組みや，契約者からの受信料の適正な設定やその使途についても国会を通じて適正に監督される仕組みが備わっていることからすると，旧法３２条１項（新法６４条１項）は，信義則（民法１条２項）に反するとはいえない。
さらに，旧法３２条［新法６４条］及び規約９条は，受信契約の締結及び被控訴人の放送を受信できる受信機を廃止しない間の受信料の支払を義務付けるだけであって，テレビ番組の視聴を強制したり制限するものではないから，控訴人の知る権利ないし表現の自由を侵害するものではなく，また，国民主権原理とは無関係である。
したがって，控訴人の主張は理由がない。
(2) 憲法１９条違反について
控訴人は，旧法３２条１項（新法６４条１項）は，受信設備を設置した者に被控訴人との契約締結を強制することを意味するから，憲法１９条に違反すると主張する。
憲法１９条の「思想及び良心」とは，信仰に準ずる世界観，主義，主張等の個人の人格形成の核心をなすものを意味するものと解されるところ，旧法３２条（新法６４条）及び規約９条に基づき受信契約の締結及び被控訴人の放送を受信できる受信機を廃止しない間の受信料の支払が義務付けられるからといって，契約者の「思想及び良心」の自由に対する制約があるとは認められない。
したがって，控訴人の主張は理由がない。
３ 本件受信契約の解約による終了（争点(2)）
控訴人は，規約９条は受信契約の解約の方法を著しく制限し，消費者の利益を一方的に害する条項であるから，消費者契約法１０条に反し無効であるところ，控訴人は，被控訴人に対し，平成１６年２月ころ，本件受信契約の解約の意思表示をしたから，本件受信契約は終了していると主張する。
これに対し，被控訴人は，控訴人が本件受信契約の解約の意思表示をした事実を否認しているところ，控訴人から何ら具体的な立証がない本件においては，控訴人が本件受信契約の解約の意思表示をした事実を認めることはできない。
また，前記１及び２で認定・判断したとおり，旧法３２条１項（新法６４条１項）の規定は合理性を有し有効な規定であるところ，同規定によれば，被控訴人の放送を受信することができる受信設備を設置している限り，受信契約にの締結を義務付けているから，受信設備の廃止についての立証がない限り，受信契約の終了を認めることはできないところ，本件においては，控訴人から受信設備の廃止についての具体的な立証はない。
（なお，前記１で認定したところによれば，旧法３２条（新法６４条）及び規約９条が，控訴人の主張する消費者契約法１０条の「民法第１条第２項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」に当たるとはいえない。）
そうすると，その余の点については判断するまでもなく，控訴人の本件受信契約の解約による終了の主張は理由がない。
４ 消滅時効の成否（争点(3)）
(1) 民法１７３条，１７４条について
ア 控訴人は，本件受信料債権は，民法１７４条２号の「自己の労力の提供・・・を業とする者の・・・供給した物の代価に係る債権」に当たるから，消滅時効期間は１年であると主張する。
しかしながら，同号の「自己の労力の提供を・・・業とする者」とは，使用者と従属関係に立たず，かつ，主として肉体的労力を提供する者を意味するものと解される（最高裁昭和３６年３月２８日第三小法廷判決・民集１５巻３号６１７頁参照）ところ，被控訴人がこれに当たるとは認められない。
したがって，控訴人の主張は採用できない。
イ 控訴人は，本件受信料債権は，民法１７３条１号の「生産者・・・が売却した・・・商品の代価に係る債権」に当たるから，消滅時効期間は２年であると主張する。
しかしながら，前記１で認定したとおり，受信料債権は対価性のない特殊な負担金としての性質を有するものであることに照らすと，生産者が売却した商品の「代価」であるとは認められない。この点は，利用の対価としての性質を有する電気料債権や水道料債権とは性質を異にするものと解される。
したがって，控訴人の主張は採用できない。
ウ 控訴人は，本件受信料債権は，民法１７３条２号の「自己の技能を用い，注文を受けて，物を製作・・・することを業とする者の仕事に関する債権」に当たるから，消滅時効期間は２年であると主張する。
民法１７３条２号の「自己の技能を用い，注文を受けて，物を製作・・・することを業とする者」とは，同号の立法趣旨が手工業，家内工業的規模で注文により他人のために仕事をし，又は物を製造加工する者の代金決済が，社会の取引の実情に照らして短期に決済されるという点にあると解されることからすると，同号の物を製作することを業とする者には，近代工業的な機械設備を備えた製造業者のような者は含まれないと解するのが相当である（最高裁昭和４４年１０月７日第三小法廷判決・民集２３巻１０号１７５３頁参照）。
これを本件についてみると，前記１で認定した被控訴人の事業の内容に照らし，被控訴人は「自己の技能を用い，注文を受けて，物を製作」することを業とする者に当たるとは認められない。
したがって，控訴人の主張は採用できない。
(2) 民法１６９条について
ア 民法１６９条は，「年又はこれより短い時期によって定めた金銭その他の物の給付を目的とする債権」（定期給付債権）について５年の短期消滅時効を規定する。
その立法趣旨は，�（杠僂�ないと直ちに債権者に支障が生ずる債権であるから速やかに請求され弁済されるのが通常であること，��通常それほど多額でないため受領証の保存が怠られがちであって後日の弁済の証明が困難であること，�Ｄ蟯�金は長年放置された後に突然支払の請求をされると多額になって債務者が困窮することにあると解されている。そして，民法１６９条が適用されるものの具体例として，利息，賃料，小作料，扶養料，年金，給料等が挙げられる一方，単に分割払いの特約が付されているにすぎない債権は同条の適用外とされている。
イ そこで，受信料債権について民法１６９条が適用されるか否かを検討する。
受信料債権については，旧法３２条（新法６４条）を受けた規約５条及び６条において，契約者が受信契約に基づく受信料の支払義務を負うこと及びその月額受信料を２か月単位で支払うことが定められ，各期の弁済期の到来によって具体的な受信料債権（請求権）が発生することになっているものと認められる。そうすると，受信料債権については，前者の規約に基づき発生する受信料債権を基本権として，後者の具体的な受信料債権（請求権）が支分権として発生するという関係にあることが認められる。したがって，本件受信料債権については，定期給付債権の支分権に当たり，民法１６９条が適用されると解するのが相当である。
また，民法１６９条の立法趣旨との関係をみると，上記立法趣旨のうち，��(迅速に行使されるのが通常）については，確かに，証拠（甲２５）によれば，被控訴人において平成２３年３月３１日現在で受信料支払の延滞のある契約が２０４万件を超えている実態が認められるが，一方において，前記１で認定したとおり，被控訴人においては広告料収入の途が閉ざされており，受信料の収入によって自主的財源を確保することとしているのであって，それゆえ被控訴人は少額であっても本件訴えを提起しているのであり，受信料債権が「弁済がないと直ちに債権者に支障が生ずる債権」ではないなどと言うことはできず，上記実態は単に受信料債権の取立てが事実上困難であること等を示しているにすぎない。次に，�◆兵�領証の保存を期待し難い）については，確かに，証拠（甲２，４）及び弁論の全趣旨によれば，被控訴人が平成２０年１０月１日に訪問集金制度を廃止したことが認められるが，それ以前においては少なからず訪問集金がされ，その場合には受信料支払の証拠が領収書のみであったのであり，現在訪問集金廃止から約３年半経過したにとどまり，未だ領収書等を紛失したとしても支払の記録を容易に確認することができる状態にまで至っていない。そして，��（長年放置後の突然の請求は債務者を困窮させる）については，受信料は低額に抑えられているとはいえ，契約者の収入や所得の状況にかかわらず，受信設備の設置者との間で受信契約の締結が義務付けられる仕組みとなっており，契約者の収入や所得の状況は多様であることからすると，長年放置後の突然の請求によって債務者が困窮することもあり得る。
以上によれば，これらの趣旨は受信料債権にも相応に当てはまるものと言える。
ウ この点について，民法学者であるＡ教授は，「日本放送協会の有する放送受信料債権と民法１６９条の適用について」と題する意見書（甲１３。以下「本件意見書」という。）において，�ー�信料債権については，その基本権について民法１６８条１項は適用されず，その結果，特段の事情のない限り支分権について同法１６９条は適用されないし，また，特段の事情も存在しないこと，��同条の趣旨の一つとして，長年にわたって積み重なった額を一度に請求されると債務者が困窮するおそれがある，という点には債務者保護の側面だけでなく，債権者の懈怠に対するサンクションという面があるところ，被控訴人には，サンクションを加えるまでの懈怠があるとはいえないことを主たる理由として，受信料債権には同条は適用されないと述べている。
しかしながら，上記�，砲弔い討澆襪函に楫鎔娶�書は，基本権について民法１６８条１項の適用がない場合には特段の事情のない限り支分権について同法１６９条の適用がないとする。しかし，本件意見書は，小作料債権や賃借料債権のように支分権につき同条の適用がある場合において，特段の事情があるときには，その基本権につき同法１６８条１項の適用を否定する事例があることを論証するにとどまっており，かかる論証から，基本権について同項の適用がない場合には特段の事情のない限り支分権について同法１６９条の適用がないとするのは，いささか論理が飛躍しており，上記見解を採用することはできない。
そして，規約に基づき発生する抽象的な受信料債権と各期の弁済期の到来によって発生する具体的な受信料債権とは基本権と支分権の関係に立っており，このような関係にある債権のうち，支分権である受信料債権に民法１６９条が適用されることは前述したとおりである。基本権から派生した支分権としての性質を有し，民法１６９条の要件に該当する債権について同条の適用を排除すべき理由はないから，基本権である受信料債権に民法１６８条１項が適用されるか否かにかかわりなく，支分権である受信料債権には民法１６９条が適用されるというべきである。
また，上記�△砲弔い討蓮そ樵亜と鏐義平佑蓮し戚鷦圓稜ぐ佞陵�行に期待して，受信料の強制的な徴収を差し控えてきたという経過がうかがえるけれども，前記１で認定した被控訴人の公共放送を行う法人としての役割及び受信料債権は対価性のない特殊な負担金としての性質を有することからすると，受信料負担の公平性が強く要請されるというべきであり，被控訴人において，長期間にわたる受信料の不払に対して適正な管理を怠るということになれば，債権者の懈怠という側面があることは否定できない。
以上によれば，本件意見書の見解を採用することはできない。
エ そして，前記前提事実(2)によれば，本件受信料債権の弁済期は，毎年４月１日から２か月ずつを１期とし，毎期末限りであることが認められ，前記前提事実(5) 及び(6) によれば，被控訴人は，平成２３年１月２２日，控訴人に対し，本件受信契約に基づき，平成１６年１２月１日から平成２２年１１月３０日までの受信料合計９万９１４０円及びその遅延損害金の支払を求めて，旭川簡易裁判所に支払督促の申立てをしたこと，控訴人が被控訴人に対し，平成２３年１１月２２日の本件口頭弁論期日において，本件受信料債権について民法１６９条の消滅時効を援用するとの意思表示をしたことは裁判所に顕著である。
そうすると，本件受信料債権のうち，平成１６年１２月１日から平成１７年１１月３０日までの分は，弁済期から民法１６９条所定の消滅時効期間である５年の経過により消滅したものと認められる。
５ 結論
以上によれば，その余の争点について判断するまでもなく，被控訴人は，控訴人に対し，平成１７年１２月１日から平成２３年７月３１日までの受信料及びこれに対する遅延損害金の請求をすることができるところ，前記前提事実(2)ないし(4)によれば，受信料額は，平成１７年１２月１日から平成２０年９月３０日までは月額１３９５円，同年１０月１日から平成２３年７月３１日までは月額１３４５円であると認められる。
したがって，被控訴人の請求は，被控訴人が控訴人に対し，本件受信契約に基づき，受信料９万３１６０円及びうち８万２４００円に対する平成２３年２月１日から，うち１万０７６０円に対する平成２３年１０月１日からそれぞれ支払済みの日が属する月の前月（支払済みの日が偶数月に属する場合）又は前々月（支払済みの日が奇数月に属する場合）の末日まで，約定の２か月当たり２パーセントの割合による遅延損害金の支払を求める限度で理由があるから認容し，その余は理由がないから棄却すべきである。
よって，本件控訴は一部理由があり，本件附帯控訴は全部理由があるから，原判決を上記限度で認容する旨に変更し，その余の被控訴人の請求を棄却することとし，訴訟費用の負担につき民事訴訟法６７条２項前段，６４条本文を，仮執行宣言につき同法３１０条本文を，それぞれ適用して，主文のとおり判決する。
旭 川 地 方 裁 判 所 民 事 部
裁判長裁判官 田 口 治 美
裁判官 田 中 寛 明
裁判官 �� 光 絢 子
東京・台東借地借家人組合
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