日本レップが各地で大規模物流施設を建設

物流不動産ニュース　日本レップ関連
大阪市西淀川区に延べ床約6万6千㎡の大規模施設を建設
川崎・東扇島に大型物流施設を着工
大阪府茨木市で物流施設「J-REPロジステーション茨木」を着工


日本レップが、全国各地で大規模物流施設を建設しています。

日本の物流においては、伝統的に自前の倉庫とトラック配送機能を持ち、物流子会社を使うのが普通でした。でも、欧米では外部の物流業者に委託して、自社は本業に専念する方がむしろ普通です。

しかも、こうした外部の物流業者でさえ、自前の倉庫や配送センターを持たず、施設を借りていることが多い。こうした物流施設を所有しているのは、物流不動産ファンドです。プロロジス、ＡＭＢ、ラサールインベストメントといった大手は、世界で事業を展開しています。

遅まきながら、日本でも「ロジスティクス」という概念が普及し、物流の革新が始まりました。金融や不動産と同様、世界最先進国・アメリカから資本と技術を導入することにより、急激なキャッチアップが進行中です。

物流不動産会社の中で、日本の大手は日本レップです。同社は、京浜港・阪神港・博多港といった日本の主要港湾を中心に、大規模な物流施設を展開しています。上で引用した３本の記事でも、「延床２万坪」というような、スケールの大きい開発をしている。

もっとも、こういう大規模な施設を可能にする広大な土地、しかも物流施設に適した立地となると、どうしても限られてきます。筆者は「物流不動産業界のトレンド」には関心を持っていますが、実務上で取り組むのは、もっと手頃な規模の物流不動産です・・・。

いよいよ、パナマ運河の拡幅工事が始まった

 

 ＣＮＮ パナマ運河、初の拡張工事が着工　通航許容量２倍に

中米パナマで、パナマ運河の通行量を２倍に拡張する工事が始まり、このほど起工式が開催されました。式典には、パナマと運河返還条約を結んだカーター元米大統領も出席したとか（１９７７年にパナマ運河返還条約を結び、実際に返還されたのは９９年）。

総事業費は５２億５０００万ドル（約６０９０億円）で、通航許容量を現在の２倍に引き上げます。工期は２０１４年から１５年の予定。１９１４年８月１５日に開通したパナマ運河は、全長約８０キロ。拡張工事は、１００年近い歴史でも初めてです。

パナマ運河は、大西洋と太平洋を結ぶ交通の要衝です。というより、アメリカ東海岸と西海岸という、２つの極を結ぶ海上交通の要衝。いまや、米中貿易船の通り道です。

アメリカの東海岸と西海岸という２つの極を結ぶ交通といえば、陸の「大陸横断鉄道」と、海の「パナマ運河」ですが、このうち「大陸横断鉄道」は、ただでさえ距離が長い上にロッキー山脈を通る難路で（昔の人は、よく作ったものだ・・・）、拡張は難しいと言われています。

一方、荷物は増える一方。中国が「世界の工場」となり、日用品なんかは全部中国製。巨大流通業のウォルマートも、中国製品への依存度は極めて高いと聞いています。 しかし、問題は「物流」です。太平洋を渡って北米大陸に渡来した安価な中国製品を、いかにして効率よく、広大な全米の津々浦々にある店舗まで届けるか。大陸横断鉄道もパナマ運河ももうパンク状態だと、ずっと前から言われてました。ついに拡張工事が始まったとのことで、関係者は感無量でしょう。

それを思うと、我が日本にとって大動脈の要を握る「マラッカ海峡」を思い出します。こちらも、「マレー半島に運河を作る」という構想がずっと前から出たりしてますが、なかなか具体化しません。最近は、ミャンマーを通る物流ルートが開発されているようです。

物流が急激に変化している

ライノス・パブリケーションズ社が発行する「月刊ＬＯＧＩ-ＢＩＺ」によると、昨年度の日本の３ＰＬ市場の規模は、一兆円を突破したとのことです。

日本の不動産市場は全体で２０兆円程度と見られるので、かなりシェアが上がってきましたが、米国に比べればまだまだだそうです。

３ＰＬ（サードパーティ・ロジスティクス）とは、物流のアウトソーシングで、荷主企業は倉庫・配送といった機能を、３ＰＬ企業に委託します。３ＰＬ企業は、倉庫・貨物自動車・ソフトウェア・人的資源などのインフラを提供し、トータルでロジスティクスをサポートします。

今まで、日本の物流業界では、子会社に物流をやらせるのが普通でした。○○社という大企業があれば、「○○物流」とか「○○運送」といった子会社がたいていあったものです。

しかし、今では自前で倉庫やトラックを持って配送をやるより、外部の専門会社に委託するのが流行っています。物流の効率化を目指して、積極的に外部委託するケースが目立っている。

注目すべき動きは、「物流子会社を買収することにより、親会社の物流アウトソーシングをそのまま継承して受託する」というものです。

今までは、日本ならではの家族的経営のおかげで、Ａ社はＡ物流、Ｂ社はＢ物流、Ｃ社はＣ物流・・・といった具合に、どの会社も自前の倉庫とトラック運送の子会社を持っていた。そこで、Ａ社の物流子会社であるＡ物流が、Ｂ物流とＣ物流を買収する。そして、そのままＡ・Ｂ・Ｃ３社の物流を、Ａ物流一社で引き受ける、というものです。

ロジ・ビズに出ているケースで言えば、「2005年、日立物流がクラリオン子会社の物流部門を買収。今年四月、資生堂の物流子会社・資生堂物流サービスを買収」というのが、それに当たります。

日本で３ＰＬを展開するには、物流子会社の買収が最も手っ取り早い。というわけで、外資も、日本独特の「物流子会社」を買収することに、強い関心を持っている様子です。プロロジスをはじめとする物流不動産ファンドの台頭によって、倉庫・配送センターといった物流施設はファンドが所有し、３ＰＬ事業者は物流のみに専念するという、所有と運営の分離が進みました。これも、外資のロジスティクス業者が日本に進出しやすくなったひとつの要因だということです。

日本の企業社会も、本当に変わってきましたね。実際のところ、いまや物流は日本経済の最前線だと思います。詳細は「月刊LOGI-BIZ」をご参照・・・。

ライゼボックスのトランクルーム

ライゼボックスＨＰ

都心部に引越して以来、部屋が狭く感じます（当たり前か・・・）。八王子にいた頃に比べて、収納スペースが狭い。「いっそのこと、トランクルームを借りるか・・・」と思うのは、そういうときでしょうな。

トランクルームといえば、ライゼボックスを思い出します。なぜかというと、以前、同社の担当の方からよく話を聞いたからですが・・・。

トランクルームとは、家財道具や荷物などを収納するためのスペースを月極契約でレンタルできるサービスです。一昔前までは、”むき出しのコンテナボックスの中に荷物を預けておく”というのが、一般的なトランクルームのイメージでした。でも、今は写真のようなキレイな倉庫です。

あちこちでトランクルームを見かけるのだが、郊外の何もないようなところや、狭小な土地、地型が悪い土地に立っている物件が目に付くので、注目の土地活用であることは間違いないでしょう。担当の方の話によると、投資利回りも良くて回収が早い様子。

興味深いことに、最近は「シャッターガレージ」と呼ばれる、屋根つき駐車場も展開に力を入れています。たしかに、車を大事にする人なら露天の駐車場で愛車を野ざらしにするのを嫌がるものだ。ニーズはあるでしょう。

さらに、「ホビーシリーズ」といって、広くて棚の多い倉庫スペースも提供しています。なんだか、中で暮らせそうなほど広い。

もっとも、知人に「家の収納スペースが狭いので、トランクルームを借りようかと思う」という話をしたところ、「余計なコストだ。後先を考えず、やみくもに会社の近くへと引っ越したツケが回ってきたな」と言われました。確かにその通りで、反論できません・・・。

いま、物流センターが注目されている

今、物流の世界でも、不動産の世界でも、物流不動産ファンドが手がける最新の物流センターが注目を浴びています。物流は、金融や不動産に比べると、長年にわたって地味な存在でしたが、いまや一国の基幹産業に躍り出た感があります。

筆者の個人的な興味関心からいえば、「介護」よりも「介護施設」（不動産）に関心があるのと同様、「物流」よりも「物流施設」に興味があるというのが正直なところです。しかし、これは世の中の流れでもあるわけでして、国内外を問わず「物流不動産ファンド」の台頭が著しい。筆者の元同僚のひとりが、昨年、物流施設専門の不動産会社に転職しました。

最新の「物流センター」は、従来型の「倉庫」と何が違うのか。

まず、なんといっても違うのは「規模」です。延床面積は最低でも一万坪を超え、五万坪を超える大型施設も登場しています。内部は千坪程度の区画に分割され、多数のテナントが入居しています。もちろん、機械や設備、事務所なども従来型とは比較になりません。

それから、施設の使用使途も大きく異なります。従来型の倉庫が貨物の「保管」を主目的としているのに対し、新型施設は通過型の貨物の荷扱いを前提としています。物流センターは、荷物をプールしておく箱ではなく、集配をコントロールする心臓であり、頭脳でもあるのです。

不動産としての難点は、規模が大きすぎること。大手ファンドが取得する不動産は「二万坪」などといった規模が目立ちます。その上、東京湾・大阪湾・博多湾といった重要港湾の湾岸エリアとか、内陸でも高速道路のジャンクションの近くとか、場所を選ぶ。ちょっと、スケールが大きすぎます。

もちろん、世の中の物流すべてが、これほど大規模かつ最新鋭の設備を必要としているわけではありません。普通の規模の物件にも、地道に取り組んでいく必要があります。実際、仕事で倉庫施設と関わったことが、この分野に興味を持ったキッカケです・・・。

国際貨物の連合結成？ 日航・日通・近鉄エクス

Asahi記事
日航・日通・近鉄エクス　国際小口貨物の提携検討

急増する、アジアの国際貨物。日中間の貨物も急速に伸びているのは周知の事実ですが、国際物流は欧米の物流メジャーが押さえており、アジア市場も例外ではありません。フェデックス・ＵＰＳ・ＤＨＬといった列強は、自社の飛行機で海外に輸送し、現地でトラック輸送するというほどの、ケタ違いの実力を持ってます。

そんな中、日本を代表する企業同士が手を組んで、対抗しようという試みが見られます。日本最大級の物流企業である日本通運、経営危機がウワサされる日本航空、そして国際貨物の分野では日本を代表する企業のひとつ、近鉄エクスプレスの提携ということだ。

もっとも、記事によると「国内企業では、全日空が昨年、郵政公社や日通などと国際貨物便運航の共同出資会社を設立。将来的には小口貨物事業の展開を目指している」ということなので、こういった話が出るのは初めてではない様子。そういえば、去年そういう話を見たのを思い出しました・・・。

はたして、欧米の列強に、提携で対抗できるかどうか。難しいような気もします・・・。でも、もはや「物流」は、金融・不動産にも匹敵する、国の基幹産業。この分野を強化せずして、日本経済の将来もありません。

「近鉄エクスプレス」といえば、物流業界の急成長企業として知られています。国際航空貨物に目を奪われがちですが、国内物流を手がける連結子会社の「近鉄ロジスティクス・システムズ」が昨年から黒字転換して大きく業績に寄与したと、この方面の専門家からは聞いています。この、どちらかと言えば地味な国内運送子会社が、今後も同社のカギを握ることになりそうです。

関西国際空港の２４時間化で、関西は物流拠点になれるか？

先月、関西国際空港で２本目となる４０００ｍの滑走路が解禁され、夜間も貨物便が発着できる、日本発の本格的２４時間空港となりました。

じりじりと関西経済の地盤沈下が進み、東京一極集中が鮮明になる日本。そんな中、「物流拠点都市」としての関西の復権が叫ばれ、関経連もシンポジウムなどを盛んに開いているようです。

江戸時代の大阪は、各地の大名が蔵屋敷を構え、米を中心とする物資の流通が集中していた。「天下の台所」と呼ばれ、堂島では「世界最初の商品先物取引が行われた」というのは有名な話。ここで始まった先物取引は、オランダに伝わり、シカゴに伝わって大成しました。

シカゴは五大湖のほとりにあり、やはり大阪と同様、昔は小麦や木材などの物資が集中する物流の中心でした。いまや時代がまったく変わったとはいえ、今でも商品取引の世界的な中心地として知られています。 オランダも、１７世紀には「世界貿易の覇権を握り、その後は衰えた」とされていますが、世界最大級の港・ユーロポートは、今も欧州の物流の中核をなしています。

そういう歴史を考えてみても、いまさら「家電業界の振興」でもないだろうし、「東京は金融、大阪は物流」というような、都市間の住み分けを狙うのは自然の流れと言えます。

大阪港から尼崎・西宮等を経て神戸港に至る「阪神港」が、スーパー中核港湾に指定され、一体開発されようとしています。 古くは平安時代末期に平清盛が日宋貿易の拠点「大輪田の泊」として開発し、かつては世界最大級の港だった神戸港は、阪神大震災で大打撃を受けたことや、韓国・台湾・中国勢に押され、存在感が低下しました。しかし、水深が深く、扇型の海岸線を持つ「天然の良港」としての地理的特徴は、今も失われていません。この「天然の良港」というのが物流拠点には不可欠なんでして、広大なサンゴ礁の海を持つ沖縄の那覇などは、この点で難しい。

関西国際空港も、神戸に設置されるという話もあったようですが、地元の反対運動で泉州沖になりました。２４時間発着できるおかげで、貨物便の利用が伸びているようです。しかし、アクセスが不便なため、旅客にはどうも不人気なんだとか。

中東で発展するドバイは、「アジアからドバイまで船便で運び、ドバイから航空便でヨーロッパに送る」というような、物流の拠点としての機能が急激に伸びています。アジア諸国は、競って港湾施設や空港の拡張工事をやっている。今ほど「物流」がスポットライトを浴びている時代は、かつてなかったと言えます。「関西復活」への道は、これ以外にないでしょうな。現状は「日暮れて道遠し」という感じですが・・・。

シンガポールのREITが日本で物流施設を購入

日経不動産マーケット情報（会員制）

7.25付の日経不動産マーケット情報「神奈川を中心に物流施設5物件を278億円で取得、シンガポールのメープルツリー」という記事によると、シンガポールの大手ＲＥＩＴが、ＮＥＣロジスティクスから中核物流施設を買い取ったようです。

ＮＥＣロジスティクスは、日立物流などと同様、大手電機メーカーの物流部門から発展して、３ＰＬ（サードパーティーロジスティクス）企業へと進化した会社です。

３ＰＬとは、物流部門を外部に委託（アウトソーシング）する形態。倉庫会社とか、トラック運送会社へ個別に外注するのとは違って、荷主企業の物流機能全般を委託するのが特徴です。もはや、物流業界の域を超え、日常用語として定着した感があります・・・。

一方、物流機能の高度化に伴って、従来の倉庫と配送を戦略的に統合した「物流センター」への注目が、不動産業界でも高まっています。物流施設に特化した不動産ファンドとしては、プロロジス、ＡＭＢといった米国企業が業界の巨大勢力となり、日本でも積極展開しています。

記事によると、今回、シンガポールのＲＥＩＴが買い取った神奈川県の物流センターは、ＮＥＣロジスティクスにとって、首都圏の中核を担う物流施設だということだ。これはつまり「不動産はファンドに持ってもらって、物流サービスに専念する」ということで、「所有と運営の分離」ですね。業界大手「日立物流」の物流施設を、米国系の大手物流不動産ファンド「プロロジス」が続々と手がけているのに似ています。

シンガポールの「メイプルツリー」は、この物件のみならず、全国各地で６物件も取得したというから凄い。最近はオーストラリアのＲＥＩＴが、日本のみならず世界で注目されているようですが、シンガポールのＲＥＩＴも存在感を増してきましたね。同社のサイト（英文）によると、「日本・中国・インドシナで活動する、シンガポールの大手不動産会社」ということだ。やはり、物流施設に強いようです。

郵政公社が国際物流に本格進出

Nikkei記事
郵政公社が、中国郵政集団と提携

「日本の国内物流は縮小傾向にある」というデータが続々と出てくる一方で、国際物流はさらに脚光を浴びています。言うまでもなく、中国をはじめとする新興国との貿易が急拡大しているおかげです。

民間の物流企業が国際物流で成長する中、日本郵政公社も国際物流に本格進出開始ということだ。中国郵政集団公司と包括提携しての「日中連合形成」を、西川善文総裁と劉安東総経理が北京でトップ会談して決めました。まずは、「日中間の国際郵便事業」からスタート。中国の国際物流は「すでに欧米の物流メジャーが８割を握った」とも言われる中、千里の道も一歩から・・・といったところでしょうか。

中国では今年１月、日本に先立って「中国郵政集団公司」が、国家郵政局から分離されて正式に発足しました。３月には、「中国郵政貯蓄銀行」も発足。もちろん、社会主義国だけに単純に日本との比較はできないのだが、郵政改革が１０年くらい前から準備された上で、着実に進んでいます。４大銀行に比べて「農村部に支店が多い」という特徴があるため、「農村改革の一環」という側面もあったんでしょうな。注目すべきことには、貨物航空専業の「中国貨運郵政航空」という子会社を持っており、日本の空港にも貨物便を飛ばしています。

地球の裏側のドイツでは、10年以上も前に郵便局が民営化されてドイツ・ポストが誕生し、その後、ＤＨＬを買収して世界三大物流メジャーの一角を占めるまでにまで成長したのは周知の事実です。それを思うと、日本でも、あと２～３０年早く郵政民営化をやっていれば・・・と思わずにはいられません。ドイツより早く改革を進めていれば、今頃は物流メジャーに匹敵するとまではいかないまでも、かなりのパワーになっていた可能性が高い。

かつて「民営化反対論者」の人たちに、なせ反対するのかを聞いてみたところ、「民営化はアメリカの陰謀だ～！！」というような答が帰ってきたものでしたが（笑）。あの人たちは、今はどう思ってるんでしょうかね・・・・・。

全日空が国際貨物事業を関空に集中

(参照)中日新聞記事
全日空が「中部」の国際貨物撤退へ　関空に事業集中

全日空が、中部国際空港の国際貨物事業から撤退です。

もちろん、「中部国際空港から全面撤退」というわけではありません。撤退するのは、あくまでも「貨物専用便による国際貨物事業」であって、他の事業は続けます。

中部空港から撤退した国際貨物は、関西空港に集約するということだ。

関空は、今年８月２日に２本目の滑走路が稼動し、完全な２４時間体制に移行するのが強み。海上にあるので騒音問題を気にせず、深夜でも貨物便が飛んでいる。日本を代表する国際空港を目指しています。この分野では、仁川・香港・上海がライバル。

全日空は昨年、日本郵政公社と共同で、国際貨物会社の「ＡＮＡ＆ＪＰエクスプレス」を設立しました。この共同事業には、日本通運・商船三井も参加しています。世界の国際物流メジャーに対抗できる会社を作ろうという意気込みだ。

名古屋人には残念なニュースですが、ここはがんばってもらいたいところですな・・・。