「介護つき有料老人ホーム」が急減

　
日経ＮＥＴアイ　プロの視点　有料老人ホームに「異変」（2008/5/9）
　　
　
一昨年頃から、「認可がなかなか下りない」と評判だった「介護つき有料老人ホーム」。介護保険ビジネスに目を向けた事業者が一斉に参入したものの、給付の増大を恐れる行政側が「総量規制」をかけ、新設するのが難しくなりました。
　
その名のとおり、施設内での介護サービスが売り物です。

上記の記事によると、総量規制は着実に効果を発揮し（？）、「介護つき有料老人ホーム」が予想以上に急減しているという、衝撃の実態が明らかになりました。

代わりに台頭してきたのは、「住宅型」の有料老人ホームです。

　
＞ところが、2007年中に開設された有料老人ホームの定員数を調べてみると、介護付きが１万5600人で住宅型は１万1800人となった。２年前の05年と比べると、「介護付き」は３分の１に減少し、一方の住宅型は4.5倍も伸びている。

＞これまで、介護付きは順調に増え続けてきた。それが06年は前年から約3200人減少し、07年は前年より約5600人減った。代わって、これまでほとんど人気のなかった住宅型の急増が目覚ましい。05年には、住宅型の９分の１にも達していなかったが、07年には８割近くにまで追いついてきた。
　
　
「住宅型」とはどういうものかというと、名目上は高齢者向けの共同住宅。でも、そのままでは介護保険の対象となりません。どうするかというと、その共同住宅に向けて「訪問介護」を実施するのだという。
　
つまり、「これは在宅介護の一種だ」と言うわけ。「上に政策あれば、下に対策あり」を地で行くような話です。
　
でも、実質的には同じサービスなので、利用者にはどう違うのか分からず、介護業界に戸惑いが広がっているということだ。
　
介護施設は、典型的な許認可ビジネス。行政の意向に大きく左右されるのは、仕方ありません・・・・・　
　
　　

コムスンの超高級老人ホーム、ゼクスに譲渡へ

　　　
先日、本ブログでも書いたコムスンの超高級老人ホーム「バーリントンハウス」が、３６０億円でゼクスに譲渡されることとなりました。
　　　
コムスンの介護事業の中でも、この「入居一時金が最高３億」という超高級物件は異質な存在で、施設介護事業とは別途に譲渡先を探していました。これで、コムスンの介護事業はすべて譲渡先が決まり、会社の清算に入ります。
　　
譲渡先に決まったゼクスは、文京区や芦屋などの高級住宅地で、健常シニア向けの高級シニア住宅「チャーミング・コート」を展開している会社です。今度、白金でも建てるようだ。先日、現地を視察したときは地元の反対運動の看板も何枚か目に入ったものです。
　　　　
「高齢者にこそ都市機能が必要だ」との考えのもと、入居者が外出して遊びにいきやすいよう、交通の便のいい場所に立てるのがポリシーだとか。このことでも分かるように、介護が必要な老人ではなく、元気な健常高齢者が対象です。
　
来年５月に東京のベイエリア・豊洲でオープンするという「チャーミングスクエア豊洲」は、タワー型マンションの上層階になる予定。つまり、タワーマンションの中層・下層は、普通の賃貸マンションになります。高級感のある上層階が、高級シニア住宅になるということだ。
　
日本では、「介護が必要になってから、あわてて老人ホームに関心を持つ人が多い」とよく言われるところ。でも、交通の利便性と、快適な住環境を提供する高級シニア住宅の場合は、元気なうちに入らなければ生活を楽しめません。
　

コムスンの施設介護事業、ニチイ学館に売却へ

日経
コムスンの施設介護事業、ニチイ学館に売却へ

コムスンの施設介護事業の譲渡先が、どうやらニチイ学館に決まりそうです。

ニチイ学館は、訪問介護に強い、介護業界の最大手です。とはいっても、在宅の高齢者を対象とする訪問介護や、デイサービス（日帰り）が中心です。老人ホームなどの施設介護にも強い意欲を示していましたが、施設の「総量規制」に阻まれ、思うように展開できていませんでした。

業界二位だったコムスンの事業を買い取ることにより、一挙に200ケ所を超える施設を手に入れ、いよいよ業界の巨人が誕生です。そういえば、この件でニチイと争っていたワタミの渡邊社長は、当初「ニチイ学館が業界の巨人になるのを恐れたのが、買収合戦に参加する理由」と表明していましたね。

記事によると

＞コムスンが売却するのは、26カ所の老人ホームと183カ所のグループホーム（認知症の高齢者が少人数で暮らす施設）。売却金額は百数十億円程度とみられ、11月1日にも事業をニチイに移管する。ニチイは医療事務代行と介護を主力事業とする。2007年3月期の連結売上高は2025億円。

というから、ものすごい規模です。ちなみにニチイ学館ＨＰのデータによると、同社は「ケアプランサービス689拠点、訪問介護サービス883拠点、デイサービス252拠点」（07年6月現在）等となっており、まさに訪問介護とデイサービスの巨人です。これに26ヶ所の老人ホームと183ヶ所のグループホームが加わります。

おそらく、高齢者用の住居にデイサービス（日帰りで入浴・食事・健康チェックなどのサービスを受けられる）を組み合わせた、多機能型住宅の展開が進むでしょうな。いよいよ、ニチイ学館の時代が到来か・・・？

パナホーム 医療・介護機能つき高齢者専用住宅を販売開始

KEN-PLATZ（会員制）

 介護サービス機能などを備えた高齢者専用賃貸住宅を販売、パナホーム

パナホームは、医療や介護サービスの機能を備えた高齢者専用賃貸住宅「ケアビレッジ・リビング」の販売を8月23日から開始すると発表しました。　

「高齢者専用賃貸住宅に、デイサービスやショートステイなどの介護支援サービスを提供するデイサービスセンターを併設する」ということです。医療機関が経営することによる、通院・入院機能つきの施設を目指しているようです。デイサービスセンターは、入居者以外でも利用できる。まさしく介護業界のニューウェーブ「多機能型・高専賃」です。

 

同社の「多機能型・高専賃」というサイトを見ました。気になる規模と価格は「延べ床面積980m2、2階建て、居室26、エレベーター1基、デイサービスセンターの定員20人のプランの場合で、1坪当たり65万円台から」ということです。延べ床面積980㎡というのは比較的、手頃なサイズだと思います。

 

高齢者専用賃貸住宅も、やはりある程度の規模が必要

「介護施設のニューウェーブ」として、注目を集める高齢者専用賃貸住宅（高専賃）。これについて、介護の専門家に話を聞きました。

高専賃の中でも、厚生労働省の定める一定の基準に該当するものを「適合高専賃」といい、これは「特定施設」の指定を受ける（介護保険の給付対象になる）こともできます。

先日から本ブログで何度も書いている「有料老人ホームの届出が必要ない」というのは、この「適合高専賃」の話で、そうでない単なる「高専賃」の場合は、有料老人ホームの届出をしなければ介護サービスができません。

「適合高専賃」になるためには、「居室は一戸あたり原則25㎡以上（共同の台所・浴室がある場合は18㎡以上）、食堂・台所・浴室等の設備があり、高齢者に対応した構造・設備があること」といった条件を満たす必要があります。

事業として経営を成り立たせるためには、やはりそれなりの規模が必要となります。標準的な例としては「40～50室程度が多い」ということなので、「18㎡以上」という床面積の基準を満たすためには、建ぺい率・容積率が60％・200％として、「土地面積300坪くらいが必要」ということでした。

要するに、「高専賃にするにも、やっぱり300坪くらいの土地が必要ですよ」というのが結論のようです・・・。

グループホームの場合も、行政の許認可というハードルもさることながら、「規模の問題」（つまり、土地・建物が小さすぎる）がネックになって、実現しないケースが多いですね。介護施設を運営する事業体としては、採算に乗せるための最小限の規模が、どうしても譲れないようです。

高齢者向け施設は「多機能型」に向かっている

「せっかくの土地を、社会貢献にもなる高齢者向け施設に使いたい」という、立派な希望を持つ土地持ち資産家が多い時代ですが、それを阻んでいるのは、昨年から厚生労働省が始めた「総量規制」です。

「総量規制」とは、有料老人ホームやグループホームその他の施設の数を、各都道府県が規制するというもので、既に大きな影響が出ています。「新規開設の許可がなかなか下りなくなった・・・」という話を、介護事業会社の担当者からはよく聞かされます。

なぜ、このような規制が生じたかといえば、介護保険の給付が将来的に増大することが恐れられているからです。この「介護保険」は、発足してまだ数年を経過したばかりですが、すでに問題が山積しており、制度改正も実施されています。

現在および将来の、日本の状況を考えれば、老人ホームをもっと勢いよく建てるべきなのは自明のことでしょう。しかし、こればっかりは許認可事業なので、仕方がありません。

この「総量規制」の適用対象外なので急速に伸びているのは、「高齢者専用賃貸住宅」（高専賃）です。高専賃の登録個数は順調に伸び、５月末で全国に１万戸以上が登録されています。

昨年３月に大田区で開設した学研ココファンの「ココファン南千束」では、３階建ての建物の３階が高専賃となっており、シングル４室・ツイン３室の合計７室に対して、問い合わせが７００件・入居応募に４００件が殺到したそうです。

この施設は、１階でデイサービスや訪問介護、２階ではショートステイのサービスを提供しています。「デイサービス」とは、自宅で暮らす高齢者が日帰りで来所し、入浴・食事や健康チェック・軽い運動などのサービスを受ける施設で、「ショートステイ」なら、しばらく泊まれます。

つまり、３階の高齢者専用賃貸住宅に住んでいる住民にとっては、階段を降りればデイサービスやショートステイを受けられる施設があるわけで、これは安心できるでしょう。この話を聞いて、「高齢者向け施設は『多機能型』に向かっている」ということが納得できました。

小規模多機能型居宅介護

医療に例えてみれば、お医者様が患者の自宅を一軒一軒まわって診察していく、というのは、移動時間その他も考慮すれば、効率が悪いのはよく分かります。患者の方から病院に来てもらったほうが、はるかに効率がいい。

「在宅型の訪問介護は、なぜ儲からないのか」というのは、結局のところ、それが根本原因でしょう。でも、「施設に入らず、自宅にいたい」という高齢者のニーズは、依然として大きいものがあります。

施設型と在宅型の中間として、「通所型」があります。「デイサービス」がその代表です。デイサービスは、ふだんは自宅で暮らす高齢者が集まる日帰りの施設で、病院に例えれば「通院タイプ」と言えます。ここに来れば、健康チェックを受けたり、食事・入浴をしたり、軽い運動をしたりと、いろいろなケアを受けられます。

最近は「小規模多機能型居宅介護」が、注目を集めているそうです。この「小規模多機能型居宅介護」は、「宅老所」をモデルに作られたそうで、デイサービス（日帰り）を基本に、ショートステイ（泊り）・訪問介護などの、多様なケアサービスを一ヶ所で行う「多機能型」の施設です。

これは昨年４月の介護保険制度改正でできたばかりの新しい制度です。ある雑誌を見て、かなり理解が進みました。

それによると、

＞従来の介護保険サービスでは、あらかじめケアプランで決められたサービスしか受けられず、使い勝手はよくなかった。「“家事援助サービス”しか受けていないお年寄りが倒れていた。助け起こしたら、“身体介助サービス”を行うことになる。だから放っておくしかない」。これはホームヘルパーのあいだでよく交わされる冗談だ。（週刊ダイヤモンド　07年05月19日号より）

つまり、以前は介護保険のしばりがきつくて「多様なサービス」ができなかった。それを制度改正で、できるようにした、ということのようです。

医療系の介護施設会社メデカジャパン（本社・埼玉県鴻巣市）のケアセンター「そよ風」は、デイサービス・ショートステイ・グループホーム・高齢者住宅・有料老人ホームなど、多様な介護サービスを集約した「ワンストップ介護サービス」の拠点だということです。こちらは「小規模」という域ではなく、「中規模多機能型ケアセンター」と呼ばれています。

高齢者専用賃貸住宅（高専賃）と並ぶ介護業界のニューウェーブとされているので、今後とも動向を注視していく必要がありそうです。

コムスンの介護施設の買収に７３件が名乗り

YOMIURI記事
コムスン「受け皿」、居住系には７３件が名乗り

コムスンの介護施設を買収する「受け皿」として、７３社が名乗り出たという発表がありました。

在宅の訪問介護部門は、４７都道府県に分割するという話です。かつて、介護保険制度の創設とともに爆発的に成長したものの、いまや「儲からない」・「慢性的な人手不足」という評判が定着した観がある、在宅の訪問介護。なんで、訪問介護はそんなに儲からないのか。「平成１８年の介護保険制度改正で、すっかり利益が出ない体質になった」と聞いてますが、詳細は知りません。

それはともかく、人気の「居住系」、つまり有料老人ホームやグループホーム（主に認知症の高齢者が５～９人程度で集団生活する施設）といった介護施設の分野については、有力な各企業が名乗りを挙げ、競合しています。有料老人ホームに特化しているワタミは、ジャパンケアサービスと組むことになりました。「ワタミが有料老人ホーム、ジャパンケアがグループホームの受け皿になる」という作戦です。介護業界の巨人・ニチイ学館は、有料老人ホーム・グループホームともに買収する意向だということです。

有料老人ホームは、以前は「入居するのに数千万円かかる」と言われていましたが、コムスンをはじめとする民間企業の積極展開で、安い物件もどんどん出ています。最近は入居金２～３百万円というところが増えてきています。大手のメッセージ（本社・岡山市）が展開する老人ホーム「アミーユ」は、新規施設の入居一時金を無料にしているという。やはり、民間の活力は圧倒的です。

しかし、介護保険の給付増大を恐れた自治体が「総量規制」を実施して、新規開設に急ブレーキをかけています。施設がまだまだ不足している状況なので、これには批判が出ています。新規開設がなかなかできないことも、既存施設の買収合戦に拍車をかけています。

今の日本の状況を考えれば、老人ホームをもっと勢いよく増やすべきなのは間違いありません。しかし、こればっかりは役所の許認可事業なので、仕方がない。有料老人ホームに限らず、グループホームも同じです。

その点、規制が緩いので注目を集めているのが「高齢者専用賃貸住宅」（高専賃）であることは、既にたびたび書いてます。

高齢者向け専用住宅、民間病院の参入解禁 厚労省

日経記事
高齢者向け賃貸住宅　民間病院の参入解禁　厚労省

つい最近、民間病院（を経営する医療法人）が高齢者向け賃貸住宅に参入することが認められました。

今までは、病院に対する医療法上の規制で、不動産業を兼営できないため、不動産賃貸業である高齢者専用住宅には参入できなかったのです。ちなみに、有料老人ホームの直接経営も、昨春に認められたばかり。

これには、「現在全国に38万床ある療養病床は11年度までに6割削減する」ことを目標に、病院の療養病床で長期にわたって暮らしている「社会的入院者」を、高専賃や有料老人ホームに移行させる狙いがあるということです。「介護が必要なら、いつまでも病院に入院してないで、ケアつき住宅に移りなさい」ということ。背景には、病院が抱える深刻な問題がありそうです。

高齢化が急速に進む中、今後とも介護施設への参入を促進する政策が、次々と登場しそうです。

これからの時代、お医者さまには「ケアつき住宅」や「老人ホーム」を積極展開する、「不動産ビジネスマン」という要素が求められるのかもしれません。かつてプロ野球界に「投げる不動産屋」と言われた名投手がいましたが、医療界にも「白衣を着た不動産屋」が出現するのでしょうか？？

とはいっても、「医は仁術」であり、聖職です。不動産のことは、不動産の専門家がサポートするべきでしょうね。

これからは「ケアつき住宅」だ？

「ＮＥＴ　ＥＹＥ　プロの視点」より
やっと登場したケアつき住宅

「土地活用を考えているのだが、普通のアパートじゃつまらない。高齢者向け施設にしたいなあ」という人が、最近は本当に多い。高齢化が急激に進行する中、多くの人の目がこの分野に向けられているのを感じます。これからは、この分野を知らないと、土地活用の話ができません。

しかし、有料老人ホームやグループホームをつくるためには、自治体の許認可が必要で、このハードルが結構高い。「民家を改装してグループホームにしたい」といった希望をしばしば耳にしますが、なかなか難しいのが現実です。その上、グループホームは「１単位９人」で生活する集団生活の場であり、グループホームの事業者は「最低でも、２単位１８人は住める広さがほしい」と言ってくるので、かなりの規模が必要となります。

そこで注目されているのが「高齢者専用賃貸住宅」（高専賃）。これは、「高齢者専用」というだけで、中身は賃貸アパート。「館内に食堂や共同浴室があって、個室面積が18平方メートル以上、介護や家事サービスがあること」などの４条件を満たせば、自動的にケアつき住宅になるのだという。許認可が厳しい業界の中にあって、一種のエアポケットとなり、業界の目が一斉に向けられているということです。もっとも、記事によると、高専賃は許認可事業ではないにもかかわらず、勘違いした自治体が規制を加えようとするケースも続出しているということですが。

このような制度ができた背景には、一人暮らしの高齢者が住める賃貸住宅が、なかなかないという厳しい現実があります・・・。実際、高齢者の転居には、入居先を見つけるのが一苦労です。

いわば、在宅介護と老人ホームの中間にある、別の選択肢として浮上した、自宅感覚で住める賃貸住宅。しかも高齢者専用で、一人暮らしの高齢者でも受け入れられやすい。介護サービスを受けることも可能、という有望な制度です。

（1）住戸面積25㎡以上（居間・台所・食堂など共有スペースが十分確保される場合18㎡以上）
（2）原則として、住戸内に台所、便所、収納設備、洗面設備、浴室がある
（3）前払家賃を受ける場合は保全措置があること
（4）介護、食事、洗濯・掃除などの家事、健康管理のいずれか提供されている

高専賃がこの４条件をすべて満たせば、「有料老人ホーム」（老人福祉法）から除外され、しかも届出をすることにより、介護保険の適用を受ける「特定施設事業者」になることも可能になるということです。

土地を活用したい人にとって、普通の賃貸アパートと違うのは、なんといっても「介護保険の適用を受けることが可能」ということになるでしょう。高齢者のニーズに応える「ケアつき住宅」が、新手の土地活用ビジネスにしか見えないというのも不謹慎かもしれません。でも、やはり有望なビジネスに見えます・・・。

それにしても、「住戸面積２５㎡以上」というのは、かなりの広さですね。そこそこの人数を確保するためには、やはりかなりの規模が必要になりそうです。