連帯保証人などの保証人がいる場合の任意売却

連帯保証人などの保証人がいる場合の

任意売却はそれぞれ保証人の承諾を得なければなりません。

ほとんどの金融機関は連帯保証人などの

承諾がなければ任意売却には応じてくれません。


この場合に問題となることは

連帯保証人などに自宅不動産や預貯金などがある場合です。

この場合、債権者は残る債務の支払いにその財産を

差押えることができます。


このため、連帯保証人などの保証人がついている場合は

十分な説明と財産を守る対策が必要になります。


また、連帯保証人などの保証人への説明は

債務者からはしづらいものです。

そのような場合は

任意売却推進センターが代わりに説明することも可能です。

茨城県常総市の任意売却

茨城県常総市の任意売却の取引がありました。

失業と離婚と地震が重なり、

任意売却しなければならなくなりました。

地震の影響がなければ

任意売却しなくても済んだかもしれません。


関東や東北は福島の原発事故に近いエリアは

売却しづらい傾向にあります。

昨年の原発事故がなければ、

もう少し早く高めに売却できたかもしれません。

この茨城県常総市の方の住宅は

何処も壊れていません。


ただホットエリアに近いという理由で

かなり安くなってしまいました。


しかし、

考えてみれば地震や津波の影響

を直接受けた人は保障があり、

たとえば、

北海道の会社に勤めているが

取引先が東北のため

地震の影響で会社が倒産した。


というような間接的に地震の影響を受けた人は

保護されません。

そういう人も何らかの保障があればいいのですが、、、

大切なモノ

大切なモノを守るため。

「価値基準」

を明確にしなければならない。


価値基準を明確にするということは

生き方を決めるということ。


生きて行く上で
、
自分にとって大切なモノ

が何であるかが

分かっているということ。


価値基準が明確になると

生き方が決まりブレない。


強い人とは

力が強いとか、

弱いじゃなくて

ブレない人のこと。


価値基準が明確でなければ

今は良くても

いずれブレる。


本当に

「大切なモノ」

を明確に。

任意売却の依頼に必要な書類など

任意売却の際に必要な書類等をご紹介します。

１任意売却に関する申出書
２抵当権抹消応諾書
３専任媒介契約書
４土地・建物登記簿謄本
５公図・地積測量図・各階平面図
６身分証明書のコピー
７不動産の購入時の資料
８督促状・催告書
９競売開始決定通知

おおまかに以上になります。


住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）と一般の銀行とは

用意していただく書類が少し違います。

「１任意売却に関する申出書」「２抵当権抹消応諾書」

は住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）の専用書式ですから、

銀行などの場合は必要ありません。

「８督促状・催告書」「９競売開始決定通知」

は延滞前であれば当然受け取るものではありませんから

必要ありません。


また、

印鑑証明書や住民票などを要求する業者も

あるようですが売買契約までは必要ありません。

任意売却の依頼時に取得しても印鑑証明書などは

３ヶ月で効力を失いますので再度取得しなければならず、

取得の手間と料金が勿体無いので

任意売却推進センターではいただいておりません。

群馬県太田市の任意売却

群馬県太田市の任意売却の取引がありました。

この群馬県太田市の方はすでに定年されていて

収入が減ったため住宅ローンの返済ができなくなりました。


既に引っ越されていて

空き家にしていたため雨漏りがしていて

屋根裏にはハクビシンが住み着いて

土地で利用するには解体費用がかかり

リホームして利用するにはリホーム費用が嵩むと

建物の状態が悪くなかなか売却できませんでした。


立地は悪くないし、環境も整備されているので

引き合いはあるが上記の理由で中々売れませんでした。


それから実は滞納市県民税と滞納国税が

100万円以上もあり延滞税を含めると

300万円近くにもなるのです。

当然差し押さえされています。


抵当権設定者は1社で

完済できる価格での売却をしていたのですが

購入者からは価格の値引き交渉が入り

延滞税を減免していただくか、

一部金での差押の解除かのどちらかでなければ

売買できないのでした。


太田市役所と国税局に何度か足を運び交渉をして

太田市税は一部金で解除してもらい

残りを分割返済することで承諾していただき、

国税は延滞税を減免して頂くことで

承諾していただきました。


この群馬県太田市の方のように

滞納税金の差押の金額が高額でも

自治体によっては交渉できる場合もあるのです。


競売になってしまえば

恐らく税金は１円も納税できなかったでしょうから

相談者の方には喜んでいただけました。

最近の任意売却に関する質問をまとめてみました。

最近の任意売却に関する質問をまとめてみました。

任意売却中に引っ越し、賃貸に住む事は可能でしょうか？

A：任意売却の場合は
引越し時期についての制限はありません。
売却出来て引渡し前までに引っ越せば、
いつ引っ越されても問題ありません。

売却中はローンを支払わずにとありますが？

A：ローンの返済をストップしなければ
任意売却はできません。
正確にはローンの返済が
”出来なくなったから”
任意売却するのです。

マンションの管理積立費、ガレージ代、
自治会費はどのようにすればいいでしょうか？

A：マンションの場合の管理費と修繕積立金は
売却時に配分として支払われますが、
固定資産税・駐車場・自治会費・その他の費用は出ません。

売却を依頼する場合、契約書等あるのですか？

A：購入者と売買契約書を結んで売却します。
売買自体は普通の売却と変わりません。
違う点は以下の２点です。
１債権者の抵当権抹消の応諾が
　得られなければペナルティーなく白紙解約する。
２瑕疵担保責任（売り主責任）は負わない。

競売代行業者

競売代行業者で検索すると

かなりの数の業者がいることがわかります。


そもそも、

今の時代に競売代行業者に手数料を支払ってまで

競売物件を手にいれる必要があるのでしょうか?


競売の法改正以前は、

落札後の立ち退きの問題で専門業者に依頼した方が

面倒が省けていいような競売物件もあったでしょうが、

競売の法改正後は不法占拠は競売妨害となり

民事事件ではなく刑事事件として立件出来るようになりました。


競売にかけられた人が賃貸にしていたような場合は、

落札代金納付後、通告の上6ヶ月経過すれば、

強制執行出来るようになりました。

「短期賃借保護」制度は廃止されたのですから。


ほとんどが抵当権設定以降の賃貸借ですから

立ち退きに苦労することはありません。

競売代行業者さんのホームページには

法改正前の立ち退きのトラブル例が出ていますが、

まああっぁぁビジネスですからね＾＾


今ではそのような怖いことはことはありませんが、

それでも、素人だから不安だという方は

手数料を支払って競売代行業者へ依頼して

落札してもらったほうがいいでしょうね。

給料の差押

住宅ローン破綻して期限の利益を喪失すると

債権者としてはいつでも

給与などの差押ができるようになります。


しかし、

給与の全額の差押はできません。

生活に必要な部分の差押は禁止されているからです。


給与の差押は手取りの4分の1か33万円の内、

少ない額となります。

ただし、

役員報酬についてはその全額が差押となります。


また、

複数の債権者による差押があったとしても

この金額以上の差押はできません。

債権者がこの金額を債権額の割合で

分け合うことになります。



債権者が給与の差押をしようとしても

いきなりは出来ません。

裁判所へ申し立てをして

債務名義を取得した後になります。


しかし

はじめにお金を借りるときに

公正証書を作成していれば

裁判手続を経ることなく

いきなり給与の差押が出来ますが、

住宅ローンなどの場合はそのような

融資はしていませんので

いきなりの差押はありません。

闇金ウシジマくん

闇金ウシジマくんを観ました。

面白い！！！

まあ、今ではウシジマくんのような

闇金業者はいませんけどね。


借金を重ねる人の言い訳が面白いと言うか、

ありそうだなと思いました。

まああっぁぁぁ、最後は愛なんですね。

映画はオーバーにしないと

面白くありませんからね。

ウシジマくん役の山田孝之さんが

いい味出していますね。



任意売却の相談してくる方のほとんどは

このような映画やマンガの世界と

現実を混同しています。

住宅ローン破綻した時の借金の取りたては

絶対に！！

このような違法な取りたてはありません。



なぜ？闇金が違法な取立てをするのか？

それは、「闇金＝無免許」

金融業者としての免許がないからです。

もともと免許がありませんから

警察以外は怖くないのです。


任意売却の場合は

銀行や住宅ローン会社など

きちんと免許がある会社が融資しています。

安心してください。

個人信用情報（ブラックリスト）は自分で調べられます。

任意売却推進センターは任意売却専門の

不動産会社ですから、

当然にその任意売却物件の販売もしています。


ごくたまに

「何年か前にカードの支払が遅れたことがあるが

住宅ーンは組めますか？」

という問い合わせをいただくことがあります。


個人信用情報（ブラックリスト）は

以下の機関で自分で調べられます。

最近ではネットや携帯からも

調べられるようになったのですね。


全国銀行協会(JBA)
http://www.zenginkyo.or.jp/pcic/
銀行系の情報機関です。

割賦販売法・貸金業法指定情報機関（CIC）
http://www.cic.co.jp/
信販やクレジットカード系の信用情報期間です。

日本信用情報機構（JICC）
http://www.jicc.co.jp/
信販やクレジットカード、消費者金融系の信用情報機関です。


ちなみに任意売却すると

この個人信用情報に掲載されることになります。


ただし、

本人か本人の承諾を取らない限り

他人が勝手にその個人信用情報を

入手することはできません。

任意売却すると銀行口座は凍結されますか？

任意売却すると銀行口座は凍結されますか？

よくある質問の一つです。


まずはじめに差押と銀行口座凍結（口座ロック）

を混同している方が多いです。


差押とは、

裁判を行いその裁判の判決で

勝訴した債権者が債務名義を取得した後

債務者の預金口座であれば

どの銀行でも差押して預貯金があれば

債務の弁済金として回収できます。


一方、銀行口座凍結（口座ロック）は

住宅ローンを借りている銀行の

預金口座のみを口座凍結（口座ロック）した後

ローンの返済金の未払い金として預金相殺できます。

他の銀行の預金口座まで口座凍結（口座ロック）

が及ぶことはありません。


任意売却にするという事は

住宅ローンの引き落とし口座は

当然にロックされた状態となりますが、

他の銀行であれば今までどおり

自由に預金の預け入れや引き出しが出来ます。

旧住宅金融公庫の「ゆとり返済ローン」

旧住宅金融公庫
（現在は住宅金融支援機構がその業務を引き継）の

「ゆとり返済ローン」

に苦しめられて相談に見える方は

いまだに多いです。


これ程、名前からくるイメージと

ギャップのある商品名も珍しいと思います。


このローンは

簡単に説明しますと

はじめの５年間か１０年間は毎月のローンの支払は

通常の半分くらいです。


そして、

それぞれ６年目、１１年目以降完済まで、

それまでの支払の倍近くになるという恐ろしいローンです。


まさしく、

「ゆとりがなくなるローン」

です。


このゆとりローンは１９９８年から２０００年の間に

大量に融資されました。

もちろん旧住宅金融公庫（現住宅金融支援機構）は

救済措置を設けていないわけではありません。


返済猶予を申し出れば

条件変更は認められますが

元本や金利をまけてくれるわけではありませんから、

失業や減収により返済困難に陥った方は

年齢や職業にもよりますが

かなりの確率でいずれは行き詰まることになります。


そもそも、

はじめの５年間か１０年間は毎月のローンの支払が

少ないということは毎月の返済額の内

ほとんどは利息ですから１０年以上支払っていたとしても

元本はほとんど減っていないのです。


旧住宅金融公庫のゆとりローンを返済中の方で

毎月無理をして支払っている方は

相談してください！！！

相談は無料です！！！

たまの休みのバーベキュー

家族でバーベキューへ行ってまいりました。

何も持たずにいきなり予約もなしに行ったものですから、

一軒目は満員と断られました。

家族からはブーイングです。



当然ですね。連休中の日曜日ですから、

予約なしに行くほうが無謀ですね。



仕方なく次のバーベキュー施設をナビで探していくことに、

今度はちゃんと電話で聞きました。

「空いていますか？」と、、、

奇跡的に空いていました。

その名は

「日向山荘キャンプ村」





当然ですね。

もう午後の14：00を回っていましたから

おなかペコペコです。

朝から遊んだ人は、

もう食べ終わって帰る人もいますから。




ここの施設は自分でバーベキューセットや食材を

持ち込んだほうがよさそうです。


なぜって？

炭や着火剤など置いてなく

薪と新聞紙とマッチと鉄板を渡されるだけですから、

火を起こしてバーベキューをしなければならず、

慣れていないと大変そうです。



幸いわたしは九州の鹿児島の田舎育ちですので

簡単に出来ましたが、

となりの4人家族のサイトではお父さんが

煙だらけになりながら悪戦苦闘していました。


いつも木炭と着火剤などでしか

やったことがない人にとっては大変ですね。

こういう時イナカモンは強いのです。



サイト横の渓流では、

ニジマスを放流してあって

1匹だけ釣れました。




帰りは七沢温泉で汗を流して帰りました。

この泉質はつるつるしていて温泉らしくて最高ですね。

ターミナル駅が好き

ターミナル駅が好きだ。

始発駅であり、終着駅である。

ここから新しい人生の出発をする人もいれば、

そんなに大げさでなくても

今日という日の始まりの駅だったりする。



また、旅立った先の見知らぬ地で傷ついて

帰ってくる終着駅でもある。



たくさん人々の物語ある

ターミナル駅が好きだ。

岐阜県多治見市／愛知県名古屋市住宅ローン問題無料相談会

岐阜県多治見市／愛知県名古屋市周辺の方の

住宅ローン問題無料相談会を行います。


７月24日（火曜日）

岐阜県多治見市の方又は、

愛知県名古屋市周辺に在住の方の

「住宅ローン問題」の無料相談を受け付けます。


個別相談になりますから、予約が必要になります。

ご希望の方は相談内容と連絡先を明記の上メールするか、

下記フリーコールまでお電話ください。


―――――――――――――――――――――

任意売却センター（全国対応）

株式会社ライビックス住販

TEL.0120-316-874（通話料無料）

メール　info@livix-web.com

―――――――――――――――――――――

以下のような


岐阜県多治見市の方又は、

愛知県名古屋市周辺に在住の方の

ご相談を受け付けます。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

●失業・減給・ボーナスカット・ゆとりローンで

　来月から住宅ローン返済の負担が増る

●住宅ローン滞納後の取立てはどうなるのか不安

●自己破産はしたくないし、弁護士費用もない

●離婚を考えていたり、元夫・妻の連帯保証人や

　共有名義人になっている

●親子・親族間でも借りられる住宅ローンはないか

●自宅に住み続けたい、買い戻したい…でも、

　どうしたらいいかわからない

●住宅ローン会社からの呼出状や催促の

　電話の対応に苦慮している

●住宅ローン信用保証から、代位弁済通知が届いている

●住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）から、

　期限の利益の喪失通知が届いている

●エムユーフロンティア、住宅債権管理回収機構、

　日立キャピタル債権回収等、覚のない通知が来ている

●投資用不動産が逆ザヤになっている

●担保不動産競売開始決定通知を受け取って困っている

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

岐阜県多治見市の方又は、

愛知県名古屋市周辺に在住の方の

住宅ローン問題無料相談に

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