気がつくと梅の花は散り始めていました

いつの間にか梅の花も満開に
2012/02/19
の続きです。


http://blog.goo.ne.jp/kimikosuzuki_2010/d/20120219

今日はこのようにほとんど散ったり、

枯れたりしていました。

あっという間の1週間ですね。

時が経つのが早く感じるのは、ナゼ？



次はさくらですかね。

日本は四季があるからいいです。





住宅ローン問題も

どういう結果になるにしろ

解決はします。

必ず春は来るのです。

任意売却にしないで住宅を残す、セール・アンド・リースバック

住宅ローン破綻したが

事情があってどうしても今の家を売りたくない

という方からの相談にも対応しています。


お子様の学校の問題や

お年寄りと同居していて

環境を変えたくないなど

どうしても引っ越したくない。

というような相談には

親子間売買や身内間売買

をご紹介しています。


ただし、

この親子間売買や身内間売買 は

現金での売買であれば

債権者さえ承諾すれば問題はありません。

しかし、

住宅ローンを組む場合はほとんどの銀行が

親子間売買や身内間売買には融資していません。


そこで、

リースバックにより、

住み続けながら数年後に

買い戻してもらうような方法もあります。

セール・アンド・リースバックにより、

数年間は家賃を支払いながら住み続け

現金が出来たり、

住宅ローンが取り組めるようになったら

買い戻していただく方法です。


住宅ローン破綻したが

事情があってどうしても

今の家を売りたくない

という方は相談してください。

親子間売買や身内間売買

セール・アンド・リースバック

をご紹介しています。

SMBC信用保証とは？

SMBC信用保証とは、
太陽神戸銀行、さくら銀行、平和相互銀行が
分割・合併により誕生した
「三井住友銀行」
系の住宅ローン保証会社になります。

三井住友銀行から住宅ローンを借りていて、
住宅ローン破綻して期限の利益を喪失した後、
代位弁済通知を受け取ってしまうと、
SMBC信用保証から債権回収を委託された
SMBC権回収から競売か任意売却の
選択を迫られることになります。

もう何年も前の分割合併前に
太陽神戸銀行、さくら銀行、平和相互銀行の
住宅ローンを借りていた場合は、
ほとんどの場合、SMBC信用保証から
債権回収を委託されたSMBC権回収から、
期限の利益の喪失通知や代位弁済通知が
届くことになります。

住宅ローン保証会社制度を理解していないと
「催告書」「督促状」
「期限の利益を喪失」「代位弁済」など、
どういう意味があるのかよくわからずに、
弁護士や法律事務所などに相談してしまい
勧められるがままに自己破産などを
選択してしまうことになったりします。

しかし、
この「期限の利益の喪失通知」や「代位弁済通知」
を恐がることはありません。
この通知は保証業務委託契約に基づき、
住宅ローン残債務をあなたに代わって、
SMBC信用保証が三井住友銀行へ
代位弁済したという通知なのです。
「SMBC信用保証」あるいは「SMBC債権回収」
という聞き覚えのない通知だといって
放置してはいけません。

このSMBC信用保証あるいは
SMBC債権回収からの通知を受け取ってからでは、
もう今まで通りの分割払いは出来ませんので
どうしても手放したくない方は、
身内間売買や親子間売買をして、
買い戻す事になります。
しかし、
そのような資金も身内もいない場合は
任意売却をお勧めします。


何もしないで放置しておくと、
最終的には競売で処理されることになります。
SMBC信用保証あるいはSMBC債権回収からの
「期限の利益の喪失通知」や「代位弁済通知」
が届いたら、直ぐに相談してください。
相談や依頼も無料です！！

２３なぜ？任意売却の場合、後順位の債権者には配当がないのに抵当権解除に応じるのか？

住宅金融支援機構（旧公庫）などの

住宅ローンの場合は後順位の

抵当権者がいる場合が多いです。


つまり、

１番抵当権者
　住宅金融支援機構（旧公庫）

２番抵当権者
　年金住宅融資

３番抵当権者
　都市銀行

というよなケースです。

この場合、例えば

任意売却の売却代金が1000万円で

1番の住宅金融支援機構（旧公庫）の

残債務が1500万円

2番の残債務が500万円

3番の残債務が300万円

だったとすると


2番以降の債権者には

配分がありませんから、

当然、抵当権の解除はしません。

そうなると住宅金融支援機構（旧公庫）は

回収ができませんから

2番と3番の抵当権者へはんこ代（はんつき代）

（10万円から50万円くらい）と称して、

配当して抵当権の解除をしてもらいます。



2番と3番は競売にかけられて

1円ももらえないよりは

任意売却を認めて解除に応じたほうが

少しでも回収できることになるの

3月5日（月）、3月6日（火）に「多重債務110番」 東京都で無料相談が実施されます。

3月5日（月）、3月6日（火）に

「多重債務110 番」

東京都で無料相談が実施されます。

場所は
〒162-0823　新宿区神楽河岸1-1　セントラルプラザ内
●JR飯田橋駅西口
●東京メトロ東西線　B2b出口
●有楽町線　B2b出口
●南北線飯田橋駅　B2b出口
●都営地下鉄大江戸線飯田橋駅　B2b出口

「多重債務110 番」の相談は
「セントラルプラザ１６F」です。

http://www.shouhiseikatu.metro.tokyo.jp/info/office/center/map_iidabashi.html


東京都と２１区２３市１町１村に在住の方は

無料で相談が受けられます。

金銭的に厳しい方は、

「多重債務110 番」に

ぜひ相談してみてください。

多重債務などでお悩みの方は

早めの相談が、有利な解決へと結びつきます。

住宅ローン問題解決には柔軟性が大切

これしかない・・・
そうするしかない・・・
右か左しかない・・・
選択は一つしかない・・・

深刻な問題に対処するときに
陥りがちなことです。
金銭的にも精神的にも
追い込まれた状況では
仕方ないかもしれません。

ではどうすればいいでしょう。

一人で考えない、悩まないということです。
まずは身近な信頼のおける人に
相談することをお勧めします。

冷静な判断が出来る人が
身近にいなければ
専門家へ相談するべきでしょう。

そして、
選択肢はたくさんあるということを
知っていただき
「これしかない・・・」
と思いつめないで柔軟に対応することが
あなたにとって良い解決へと繋がります。



任意売却を進めていく過程で
大切にしなければならないのが 

その状況にあった柔軟性です。

解決の第一歩は
まずは相談から始まります。

相談も、依頼も無料です！！！

住宅ローン問題の「前向き解決」と「後ろ向き解決」

住宅ローン問題に限らず、
普段問題に直面したときの解決方法として
「前向き解決」と「後ろ向き解決」
があります。 



住宅ローン問題では、
「どうせ返せないし、放っておこう」
「夜逃げしてしまえ」
などが 
「後ろ向き解決」です。

つまり逃げているということです。
「逃げる」という行為も
一つの解決方法ではありますが。

民事では金融債権の時効は５年です。
５年間逃げ切れば時効の要件は満たします。

しかし、
この解決方法は精神的なタフさが要求されます。
取立てする側も見逃してしまうと
他の債務者への示しがつきませんから
簡単にはいかないでしょう。

また、「逃げる」
という行為は
運任せでどうなるか結果はわかりません。
というか最後は競売になり、
追い出されるわけですが。


それでも、
そういう結果として解決はします。 

「解決しない問題はありません」



では住宅ローン問題の
「前向き解決」
とはどういうことを言うのでしょう。

それは、積極的に動くということ。

1　そのまま住み続けられる方法を探る

　（リースバック・個人民事再生・買戻しなど）
2　任意売却することになったとしても、
　　なるべく多くの現金を残す
3　残債務が少なくて済むように、
　　なるべく高く売る
4　残債務の支払は、小額で済むように交渉する
5　残債務の減免を視野に入れた、
　　任意売却をする。

以上のような事を念頭に、
前向きに積極的に対処することを
お勧めいたします。

債権者は債務者の協力を歓迎します。
回収の窓口担当者にとっては、
弊社のような任意売却専門業者に
あいだを取り持ってもらうことは
債権整理がスムーズに進むので
歓迎されているのです。

また、
早めの対応があなたにとって有利であり、
選択肢を多く残すことになります。
ぜひ、弊社にご相談を！！ 


22なぜ？任意売却に応じると引越費用を認めるのですか？

住宅金融支援機構（旧：公庫）の場合は

引越し費用の上限を30万円として、

生活が困難な人に限定して認めています。


また、

フラット３５の住宅ローン破産の

任意売却については一切認めていません。

その他の債権者の場合はまちまちです。

任意売却を申し出た際に

確認しておくことをお勧めします。


ではなぜ？

債権者は

任意売却の場合の引越し費用は

認めてくれるのでしょうか？

任意売却するとうことは

売買をするわけですから

引っ越さなければ購入者は

代金を支払いません。


そこで、

債権者は引越し費用を

シブシブ認めるのです。

引越費用は本来は債務者が

用意しなければならない費用なのです。

21なぜ？住宅金融支援機構（旧：公庫）は任意売却後の残債務を債権回収会社へ売却しないのですか？

住宅金融支援機構（旧：公庫）は

独立行政法人です。

その性質上、住宅ローン破綻した

残債権を民間の債権回収会社へ

売却する制度はありません。


理由としては

もともと国のお金が財源であるため

一部の人の債権を安く売却してしまうと

国民全体に対して不公平になるから

だと思われます。

大阪府大阪市の住宅ローン問題無料相談会

大阪府大阪市の住宅ローン問題無料相談会を行います。

２月２３日（木曜日）

大阪府大阪市又は周辺に在住の方の

「住宅ローン問題」の無料相談会を開催します。

個別相談になりますから、予約が必要になります。

ご希望の方は相談内容と連絡先を明記の上メールするか、

下記フリーコールまでお電話ください。


―――――――――――――――――――――

任意売却センター（全国対応）

株式会社ライビックス住販

TEL.0120-316-874（通話料無料）

メール　info@livix-web.com

―――――――――――――――――――――

以下のようなご相談を受け付けます。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

●失業・減給・ボーナスカット・ゆとりローンで

　来月から住宅ローン返済の負担が増る

●住宅ローン滞納後の取立てはどうなるのか不安

●自己破産はしたくないし、弁護士費用もない

●離婚を考えていたり、元夫・妻の連帯保証人や

　共有名義人になっている

●親子・親族間でも借りられる住宅ローンはないか

●自宅に住み続けたい、買い戻したい…でも、

　どうしたらいいかわからない

●住宅ローン会社からの呼出状や催促の

　電話の対応に苦慮している

●エムユーフロンティア、住宅債権管理回収機構、

　日立キャピタル債権回収等、覚のない通知が来ている

●投資用不動産が逆ザヤになっている

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

大阪府大阪市、又は周辺に在住の方

住宅ローン問題無料相談会に

ぜひ！！お問い合わせください！！！！！

いつの間にか梅の花も満開に

梅のつぼみも咲き始めました。
2012/02/08
http://blog.goo.ne.jp/kimikosuzuki_2010/d/20120208

前回の梅の花の前を通りました。

先週はこんな感じだったのが



前よりも寒くなっているように感じるのですが

梅の花が満開になっていました。




相変わらず日本海側は

死者もでるような大雪で

大変なことだと思いますが

日々、春は近づいているんですね。


春の来ない、冬がないように。

解決しない、住宅ローン問題はありません。

今は難しく思えても、

いずれ時が来れば解決します。

そのためには任意売却の専門家へ相談することです。

なぜ？期間内に任意売却できなければ競売にするのですか？

住宅金融支援機構（旧：公庫）の場合は

任意売却をスタート後に６ヶ月間は

任意売却を認めてくれます。

その他の債権者はそれぞれ違いますので

確認が必要です。


なぜ？任意売却の期間を設けるのか？

それは任意売却期間中は

住宅ローンの返済は

ストップしています。

当然、持ち家ですから

家賃なども発生しません。


債権者にしてみれば

貸したお金の回収ができないまま

債務者にいつまでもタダで

住んでいてもらっては困るのです。


ですから、

どの債権者もある一定の期間は

任意売却をして、

それでも売却できなければ、

競売にかけるのです。


ただし、

任意売却を認める債権者は

競売にかけながらも同時に

任意売却も認めてくれますので、

住宅金融支援機構（旧：公庫）の場合は

実質的に１年くらいの任意売却の

時間があることになります。

りそな信用保証とは

りそな信用保証とは、
埼玉銀行、あさひ銀行、協和銀行、大和銀行が
分割・合併により誕生した
「埼玉りそな銀行」・「りそな銀行」
系の住宅ローン保証会社です。
埼玉りそな銀行・りそな銀行から
住宅ローンを借りていて、
住宅ローン破綻して期限の利益を喪失した後、
代位弁済通知を受け取ってしまうと、
りそな信用保証から競売か任意売却の
選択を迫られることになります。

また、もう何年も前の分割合併前に
埼玉銀行、あさひ銀行、協和銀行、大和銀行の
住宅ローンを借りていた場合は、
ほとんどの場合はりそな信用保証へ
保証業務が移管していますから、
期限の利益の喪失通知や代位弁済通知は
りそな信用保証から届くことになります。

住宅ローン保証会社制度を理解していないと
「催告書」「督促状」
「期限の利益を喪失」「代位弁済」など、
どういう意味があるのかよくわからずに、
弁護士や法律事務所などに相談してしまい
勧められるがままに自己破産などを
選択してしまうことになりかねません。

しかし、
「期限の利益の喪失通知」や「代位弁済通知」を
恐がることはありません。
この通知は保証業務委託契約に基づき、
住宅ローン残債務をあなたに代わって、
りそな信用保証が埼玉りそな銀行・りそな銀行へ
代位弁済したという通知なのです。
「りそな信用保証」
という聞き覚えのない通知だからといって
そのままにしてはいけません。

このりそな信用保証からの
通知を受け取ってからでは、
もう今まで通りの分割払いは出来なくなります。
どうしても手放したくない方は、
身内間売買や親子間売買をして、
買い戻すしかりません。
しかし、
そのような資金も身内もいないという場合は
任意売却をお勧めします。

何もしないで放置しておくと、
最終的には競売で処理されることになります。
りそな信用保証からの
「期限の利益の喪失通知」や「代位弁済通知」
が届いたら、直ぐに相談してください。
相談や依頼も無料です！！

　　　　

任意売却後の残債務の解決の報告

昨年、任意売却のお手伝いをした

熊本県熊本市の方保証人である元奥さんから、

喜びの電話連絡がありました。

以下のようなお話です。


この熊本県熊本市の元奥さんには

任意売却して1ヵ月後くらいに

簡易裁判所から出頭命令が

特別送達で届きました。

残債務額から考えると地方裁判所ではなく

簡易裁判所ということは脅しだと思います。
（簡易裁判所の訴訟上限は140万円）


内容は＜貸金請求事件＞となっています。

原告：債権者
被告：熊本県熊本市のお客様

この特別送達のタイトルは

口頭弁論期日呼び出し状及び答弁書催告状

これだけでも普通の人は怖いものです。

そして、裁判所の書記官の名前で

冒頭の事件について、
原告から訴状が提出されました。
当裁判所に出頭する期日及び場所は
下記のとおり定められましたから、
同期日に出頭してください。
なお、訴状を送達しますから、
答弁書を作成し、
期日の1週間前までに2部提出してください。
期日：平成23年○月○日
場所：当裁判所民事法廷

この通知により裁判所で債務名義を

取ると債務者の財差の差押が

できるようになります。


しかし、

同時に裁判所が間に入ってくれて

話し合いによる和解も勧めてくれるのです。


わたしはこの熊本県熊本市の元奥さんに

この機会を利用して

小額の分割払いではなく

残債務額の２％を一括払いをすることを条件に

残りの９８％を減免してくれるよう交渉するよう

アドバイスしました。


そして、

ようやくその条件より少し高く（残債務額の３％）なりましたが

和解が成立して、本日払い込みもおわり、

晴れて借金が消えたと

お礼と報告の電話をいただきました。


このようなお電話は

何度いただいてもうれしいものです。

明日も頑張ろうという力をもらえます。


この熊本県熊本市のお客様に限らず

他のお客様もそうですが

「助けてくださってありがとう」

といっていただけるのですが

わたしにとってみれば、

法律事務所に頼るお金がないがゆえに

自分で債権者と直接交渉される姿に

勇気と力をもらえるのです。


しかもこの熊本県熊本市の元奥さんは

離婚前は専業主婦で会社で働いた経験はありません。

そのような方でも自分で解決できるのです。


わたしはただ助言をしているに過ぎないのです。

実際に慣れない行動をしているのはお客様ですから、

お礼を言いたいのはわたしのほうです。


まったくの素人がプロの債権者を相手に

たった一人で残債務を減免してもらう。

奇跡だと思います！！！！

横浜信用保証とは？

横浜信用保証とは、
横浜銀行から住宅ローンを借りていて、
住宅ローンがきつくて返済が滞った場合
期限の利益を喪失した後、
代位弁済通知が送られてきて、
横浜信用保証から競売か任意売却の
選択を迫られることになります。

住宅ローン保証会社制度を理解していなければ
「催告書」「督促状」
「期限の利益を喪失」「代位弁済」など、
意味がわからず不安になり、
弁護士や法律事務所などに相談してしまい
勧められるがままに自己破産などを
選択してしまうことになったりします。

しかし、
この「期限の利益の喪失通知」や「代位弁済通知」
は期限がきたらどの金融機関でも送る通知です。
この通知は保証業務委託契約に基づき、
住宅ローン残債務をあなたに代わって、
横浜信用保証が横浜銀行へ代位弁済した
という通知なのです。
「横浜信用保証」
という聞き覚えのない通知だといって
恐がることはありません。

ただし、
この横浜信用保証からの通知を
受け取ってからでは、
もう今まで通りの分割払いは出来なくなります。
どうしても手放したくない方は、
身内間売買や親子間売買をして、
買い戻すことをお勧めします。

しかし、
そのような資金も身内もいない場合は
任意売却をお勧めします。

何もしないで放置しておくと、
最終的には競売で処理されることになります。
横浜信用保証からの
「期限の利益の喪失通知」や「代位弁済通知」
が届いたら、直ぐに相談してください。

早い相談があなたに有利に解決します！！
相談や依頼も無料です！！