家を手放したくありません。

住宅ローンの返済が厳しくなりました。

このままでは競売になってしまいそうです。

子供の学校のことを考えると、家は手放したくありません。

家を手放さないで解決する方法はありませんか？


このような相談は多くあります。

事情をうかがうとお気の毒な面もありますが

返済しなければいずれ競売になってしまい

家を追い出されることになっています。

そこでどうしても「家は手放したくない」方には

次の方法が考えられます。


１親子間売買や身内間売買などで買い戻す。

２リースバック方式で一旦投資会社や投資家に買い取ってもらい、
　家賃を払い続けながら将来買い戻す。

３個人民事再生の「住宅ローン特則」を利用して
　住宅ローン以外の債務を免除してもらい住宅ローンを支払いながら住み続ける。

その人によりどの方法が適しているか様々です。

相談してください。

債権者とのやり取りは避けたい

住宅ローン破産してしまい、

金銭的にも精神的にも追い詰められた気持ちに

陥ってしまっている相談者の方は

「督促状や催促の電話に対応したくない」

「債権者と顔を合わせたくない」

とこのようなことを思っていらっしゃる方は多いものです。


このような気持ちになるのは、しごく当然のことです。

このような状況の中、

法律事務所へ相談すると弁護士先生は

待ってましたとばかりに

”お決まりのセリフ”

で対応してくれます。


「悩むことはありません。

自己破産してしまえば借金は免責になりますし、

受任通知をだせば

今後、債権者から直接の請求や電話は

出来なくなります」


まぁ、自己破産をしてもいいとお考えの方なら

そのままお任せしてしまえば

あとはお金さえ支払えばそれで終わりでしょう。


しかし、

中にはよく理解しないまま、本当は自己破産したくないのに

言われるがまま自己破産してしまう方もいらっしゃいます。

そのような方のために提案があります。


それは、

まず、任意売却をしていただきたいのです。

任意売却後の残債務が確定してから

「自己破産するのか？」

「自己破産しないで残債務の解決をするのか？」

考えたらいかがでしょうか。


そうすれば、任意売却期間中に

考える時間もありますし、

後で後悔しなくてすみます。


それから、実は任意売却に同意し

任意売却専門業者への専任媒介契約を結べば

それ以降は債権者からの催促の通知や電話はなくなります。


つまり、1円の費用を支払うことなく

冒頭の

「督促状や催促の電話に対応したくない」

「債権者と顔を合わせたくない」

とういう懸念事項もクリアーできるのです。


もちろん債務が消えるわけではありませんから、

任意売却終了後は残債務の解決が終わるまで

任意売却推進センターでは無料でアドバイスしています。

任意売却をすると賃貸住宅が借りられない？

任意売却とは売却するわけですから

当然に引っ越さなければなりません。


住宅ローンが支払えなくなり、

個人信用情報（ブラックリスト）

にも事故として記載されているので

賃貸住宅の審査で落ちてしまうのではないか？

と心配される方は多いものです。


しかし、

ご安心下さい。

賃貸住宅の入居審査では

金融の個人信用情報（ブラックリスト）の審査はありません。


だからといって

「任意売却をするので、貸してください」

というのもどうでしょうかね。

貸す側の気持ちになって考えればわかると思います。

差し障りの無い理由を考えてから

賃貸住宅を探しましょう。

住宅ローンの支払いが滞ると自宅や会社に取り立てが来ますか？

住宅ローンの返済が滞りそうになると
いきなり自宅や勤務先へ
銀行員が取り立てに来るのでは？
と心配のあまり、
無理な支払や余計な心配の末、
高利の消費者金融などから借りて支払ってしまい、
にっちもさっちもいかなくなってから
相談してくる方も見受けられます。

しかし、
このことはあまり得策ではありません。
というより最悪の方法と言えます。

一般の方は住宅ローン破産した場合の
債権者の回収の仕組みを知らないので
無理もありません。

しかし、断言します。
「そのような取り立てはありません」

信用金庫や地方銀行などの
住宅ローンの場合は
住宅へ訪ねてくる事もありますが、
別に取り立てに来るわけではありません。

連絡が取れないと仕方なく確認にくるのです。
連絡さえ取れれば
わざわざ忙しい業務の合間を縫って
くるようなことはしません。


債権者の不良債権回収の仕組みを知ってしまえば
それほど慌てることも
悲観的になることもありません。

もちろん大切な家族の憩いの場所である家
を失うかもしれないという恐怖は
お察ししますが、、、

債権回収の仕組みを理解していただいて
その人に一番有利な解決策を
見出して欲しいところです。

住宅ローンの返済が出来なくなったら
まずは無料相談を！！！

任意売却すると会社にばれないか心配

「任意売却すると会社にばれないか心配だ」

というような心配をされる方がいます。


しかし、

任意売却のことは本人が話さない限りわかりません。

引越の理由は単純に「売却して賃貸に引っ越す」

と言えばいいことでしょう。


そもそも任意売却をするという事は

ばれるとかばれないとか後ろめたさを感じる方が多いのですが

何も悪いことをするのではなく

毎月の返済がオーバーローン状態の不動産を任意売却して

金融機関へ出来るだけ多く返済して

再スタートを切るということですから

むしろいいことではないでしょうか。


今の日本の社会は個人情報の保護に関しては

法律で厳しく制限されています。

金融機関や不動産業者など

業務上知りえた個人の秘密を漏洩することはできません。

住宅ローンの返済が厳しくなったら

相談してください。

あなたの秘密は守られます。

金融機関からの取立てが怖い！

住宅ローンを延滞してしまうと

金融機関などの債権者から電話や催告書などの

督促をうけるようになります。

この支払い催促は考えるのも嫌になるものです。


しかし、

任意売却を申し出ると

任意売却が終了するまでは

支払い催促は止まります。


また、

任意売却推進センターでは債務者に代わって

任意売却の手続きや債権者とのやり取りを行います。

したがって、

あなたが直接に銀行や住宅ローン信用保証と

折衝することはありません。


住宅ローンの支払が厳しくなったら

任意売却推進センターにお任せください！！

税金の滞納が100万円近くあります、任意売却できますか？

”税金の滞納が100万円近くあります、
任意売却できますか？”

このような相談は多くあります。

滞納税金があっても、差押になっていなければ

納税するしないに限らず任意売却は可能です。


しかしながら、

滞納税処分による差押になっている場合は

その差押の解除をしなければ購入者はいません。


通常は債権者は滞納税の差押がある場合は

少額の滞納（10万円とか20万円）なら、

売却代金の中から配分として捻出してくれますが、

さすがに100万円ともなると全額は無理です。


そこで、任意売却推進センターは債務者に代わって

差押をしている自治体に、

債権者が認めてもらえる一部金の納税で差押解除してもらい

残りは支払える範囲で支払っていくというような交渉をします。


ほとんどの自治体は、一部金の納税での

差押解除を認めていただけますが、

全額納付しなければ解除しない自治体もあります。

その場合は任意売却はできません。

競売での処理にされてしまいます。


ほとんどの場合は

高額の滞納税があっても任意売却は可能です。

まずは相談してください！！！

依頼も相談も無料です！！！

期限の利益の喪失とは？

住宅ローンの返済が出来ずそのままにしておくと

債権者から「期限の利益の喪失」通知が届きます。

この期限の利益の喪失とは？どういう事でしょうか。


通常は住宅ローンを借りるとき、

1回でも遅れたら「直ぐに一括で返して」

と言われても困るので

はじめに住宅ローンを借りるときに

「何回までは遅れても遅れた分を返済すれば

いままでどおりの返済が出来る」

という取り決めをしてあります。

このことを期限の利益といいます。


したがって期限の利益喪失通知を受け取ってしまうと

一括での返済しかできなくなります。

媒介契約の解除はトラブルにならないの？

不動産業者に売却の依頼をすると

通常売買、任意売却に限らず「媒介契約」を結びます。

この媒介契約とは簡単にいえば

「わたしは、宅地建物取引業者である御社に売却を任せます」

ということです。


宅地建物取引業者はこの「媒介契約」

を結ぶことが宅地建物取引業法で義務付けられています。

その関係で任意売却専門業者でない

一般の不動産業者へ依頼してしまい

任意売却の話が進まず競売にかけられてしまってからの

相談は多くあります。


この媒介契約には3種類あります。

「一般媒介契約」
複数の業者へ依頼できる契約

「専任媒介契約」
1社しか契約できない契約ではあるが
自ら発見した相手なら直接売却できる

「専属専任媒介契約」
1社しか契約できない契約で、
かつ、自ら発見した相手も
不動産業者を通さなければ売却できない


当然ほとんどの不動産業者が

「専任媒介契約」か「専任媒介契約」

での契約を望みます。

不動産業者は広告費をかけて

売却活動を行いますので

苦労して購入者を見つけても

他の業者に売却されてしまったら

なんにもならないからです。


はじめはよく知らずに

任意売却専門ではない不動産業者へ依頼してしまい

任意売却の話が進まず競売にかけられてしまったが、

任意売却推進センターのような任意売却専門の不動産業者へ

媒介契約を変更したいという場合に

この「媒介契約」の解除はできるのか？

というご質問は多くあります。


実はこの「媒介契約」は有効期限が3ヶ月です。

3ヶ月経って思うような成果が上がらなければ

そこで終了することも更新することも

依頼者側の一方的な事情で出来るのです。


また、

契約期間中であってもいつでも電話一本で解除できるのです。

そうは言っても、

「途中解除の際に違約金やかかった経費を請求されないか？」

心配には及びません。

そもそもこの媒介契約は金銭のやり取りの契約ではありませんから

違約金などというものは発生しませんし、

かかる経費については依頼者の承諾がないものは

請求できませんからご安心ください。


媒介契約の解除の際に不動産業者から

「今までこれだけの新聞チラシ広告や

ネット広告の費用がかかったのだから支払え」

といわれても依頼者が承諾した広告掲載料でない限りは

支払う必要なありません。


それでも今まで依頼していた不動産業者へ申し訳ないと

思うことはありません。

なぜなら、その不動産業者は、

結局は任意売却できず競売になってしまったら

その不動産業者にとっても自社の評判を落とすだけですから、

その不動産業者の力量がなかっただけなのです。


任意売却は専門業者に依頼しなければ安心できません。

一般の不動産業者へ依頼してしまい

任意売却の話が進まず

”競売にかけられてしまいそうだ”

という方は早めに相談してください。

適切なアドバイスをいたします。

銀行が任意売却に応じない？

銀行が任意売却に応じない？


任意売却専門ではない地元の不動産会社に
任意売却の依頼をしているですが
銀行が任意売却に応じてくれません。
失業して1年になりますが、
今だ就職先は見つからず
これ以上ローンは払えません。
どうしたらいいでしょうか？


このような相談をいただきました。

このようなケースは時々見受けられます。

これはそもそも依頼した地元の不動産業者が

任意売却の仕組みを理解していないことが原因です。

任意売却とは住宅ローンなど担保になっている不動産が

値下がりしてしまい債権額を下回る売買のことです。


通常の銀行の住宅ローンの場合は

住宅ローン融資の際に

住宅ローン信用保証の保証を受けます。

つまり、

銀行は毎月の返済が出来ている状態では

この「住宅ローン信用保証業務委託契約」

は履行されませんから

ローン残額を下回る売却を認めてしまうと

銀行が丸々損をしてしまいます。


ですから、

任意売却するには住宅ローンの支払いをストップして

住宅ローン信用保証へ債権が移ってからになるのです。

競売になるとどうして隣近所に知られてしまうのでしょうか？

競売になるとどうして隣近所に知られてしまうのでしょうか？

このような質問をいただきました。


これは不動産競売の仕組みを理解していただければわかることです。

競売の趣旨は広く多くの人に競売物件をＰＲして

なるべく高く落札されるようにして

債権者へ多くの配当が出来るようにすることです。


したがって

裁判所はインターネットに競売物件の告知をします。

以下のサイトで見れます。

不動産競売情報サイト＜ＢＩＴ＞
http://bit.sikkou.jp/

それから、

入札期間が決まった競売物件は新聞広告に掲載しますので

だれでも、

どこの物件が競売に出ているかは知ることが出来るのです。


それによりも、隣近所に競売に出たか？どうか？知れ渡るのは、

上記の方法で情報を入手したその競売物件を落札しようとして

見学に来た人により知れ渡ることのほうが多いようです。


いずれにしても

競売通知が届いてから1ヵ月後くらいには

その競売不動産の情報は裁判所に出向けば

閲覧できてしまいます。


競売になる前の任意売却での解決が望ましいでしょう。

管理費、修繕積立金の支払いを止めると、水道も止められるのですか？

今住んでおりますマンションは、
管理費、修繕積立金、自治会費、
ガレージ代の振込先が同じで
管理費、修繕積立金の支払いを止めると、
同時に自治会費、ガレージ代も滞納状態になります。

上下水道も一括管理で同じ銀行へ振り込んでおります。
滞納を続けると水道も
止められたりはしないのでしょうか？


通常は住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）などは

滞納管理費・滞納修繕積立金は任意売却の際に

配分として捻出してくれます。


ただし、質問にあるように

自治会費、ガレージ代、上下水道料金は対象外です。


このようなマンションの管理費の徴収形態ですと、

自治会費、ガレージ代、上下水道料金は支払い、

管理費・修繕積立金は滞納するというわけにいきません。


任意売却が完了し、

引越するまでは支払わなければなりません。

任意売却になると銀行口座は差押られますか？

任意売却になるということは

銀行への住宅ローンの支払ができていません。

そのこでこのような質問になるのですが、

任意売却になったからといって

いきなり差押になることはありません。

銀行口座もそのまま使えます。

銀行に債権がある状態では、口座の差押はしません。


差押をするには裁判所から

債務名義をとった上ではじめて出来るのです。

銀行に債権がある状態では

差し押さの為の裁判はかけません。


銀行によっては

その住宅ローン返済口座に残額があり

6回以上返済が出来なくなると

その銀行口座をロックされることはあります。

無担保債権とは？

無担保債権とは？

任意売却が終了して残る残債務は
不良債権という呼ばれ方をします。
この不良債権は
担保を処分した後の債権ですから
無担保債権と呼ばれるのです。

任意売却が終わり、
無担保債権となりますと
回収見込みが非常に薄い
価値のない債権となります。

担保とは人質のようなものです。
「返さなければ競売にかけて
強制的に回収するぞ」
というようなものです。

そのような人質をとってない人から
借金を回収するのは
非常に困難なのです。

そして、
この回収見込みの薄い無担保債権は
債権者に取っては
非常に厄介なお荷物となります。
何故ならば、
そのままほおっておいて
決算書に不良債権のまま残しておくと
財務状況は
毎年悪化していくことになります。

それならと、
回収のために新たに回収部署を設けたり、
その人員を雇うとなれば
生産性のない回収のために
費用がかかり大きなコストとなってしまいます。

たとえば
50万円を回収するのに50万円の人件費がかかったり、
1円も回収できなかったりすると
回収する意味がなくなります。

ですから、
外部の債権回収会社に
回収業務を委託して手数料を支払うか、
安くてもいいから法律事務所や債権回収会社に
売却してしまったほうが
手間も費用もかからないのです。

任意売却が終わって無担保債権になるということは
債権回収会社との交渉によっては
一部金で減免できる可能性が出てきますので
債務者に取っては悪い話ではありませんね。

任意売却した人は賃貸住宅が借りられない？

任意売却するということは

個人信用情報（ブラックリスト）に

事故として登録されることになります。

この個人信用情報（ブラックリスト）は

住宅ローン破産に限らず、

クレジットやローンの返済が出来ない場合なども

同様に登録されます。


このことがあるため時々、

「任意売却した人は賃貸住宅が借りられないのでは？」

という相談をいただくことがあります。

しかしながら

そのような心配は要りません。

なぜなら、

賃貸住宅の入居審査では

個人信用情報（ブラックリスト）

まで確認するところは少ないからです。


したがって、

任意売却したからということで

賃貸の入居審査にパスしないということはありません。


ただし、

住宅ローンが支払えなくて賃貸住宅に引っ越したいと

自らが言ってしまえば、心証は悪くなります。

ご注意を！！！